В новом видео онлайн-журнала «Школа ЖКХ» Эксперт Ассоциации «Р1» Павел Кузнецов рассказал о сложностях и нюансах управления многоквартирными домами, признанными объектами культурного наследия. Узнайте подробности.
Какие существуют способы управления зданиями с апартаментами
Многоквартирные дома могут быть признаны памятниками архитектуры или ансамблем
- Многоквартирный дом – это недвижимое имущество, которое может относиться к объектам культурного наследия народов России, если представляет собой ценность с точки зрения истории, архитектуры или градостроительства. О том, как таким домом управлять, рассказал эксперт Павел Кузнецов в очередном видео онлайн-журнала «Школа ЖКХ»:
- Смотрите видео на YouTube-канале Ассоциации «Р1» ➡️
- Вопрос управления объектами культурного наследия и их содержания остро стоит для малых городов: дома, имеющие историческую ценность, сносятся под застройку или не поддерживаются в надлежащем состоянии. Некоторые из таких объектов являются многоквартирными домами и могут быть:
- памятниками архитектуры в виде отдельных построек, зданий и сооружений с исторически сложившимися территориями;
- ансамблем – группой объектов капитального строительства, локализуемой на исторически сложившейся территории (ст. 3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ).
Такие МКД могут выступать объектами культурного наследия федерального, регионального и муниципального значения. После получения такого статуса они охраняются государством. Также законодательство содержит такое понятие, как «историческое поселение». Это населенный пункт или его часть, в границах которых расположены объекты культурного наследия, включённые в реестр (ч. 2 ст. 59 № 73-ФЗ). Примеры таких домов и поселений вы найдёте в выпуске онлайн-журнала.
«Школа ЖКХ»: эксперт рассказал об управлении коттеджными посёлками
К управлению мкд – объектами культурного наследия предъявляются общие и специальные требования НПА
Как указал Павел Кузнецов, если многоквартирный дом включён в реестр объектов культурного наследия, то к деятельности по управлению таким МКД применяются общие и специальные требования.
Общие требования связаны с положениями ЖК РФ:
- наличие у УО лицензии на управление домом, если в нём не созданы ТСЖ/кооператив;
- заключение обязательных договоров с поставщиками коммунальных ресурсов, на обслуживание ВДГО и лифтового оборудования;
- надлежащее содержание и эксплуатация, поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции (пп. «е» п. 10 ПП РФ № 491).
Специальные нормы по управлению многоквартирным домом – объектом культурного наследия содержатся, прежде всего, в № 73-ФЗ.
- На фасаде такого дома не допускается размещение наружной рекламы, кроме информации о проведении театрально-зрелищных, культурно-просветительных и зрелищно-развлекательных мероприятий (ч. 1 ст. 35.1 № 73-ФЗ).
- На МКД должны быть установлены вывески/указатели с надписями и обозначениями, содержащие информацию об объекте культурного наследия. Обязанность по размещению таких надписей лежит на управляющей домом организации (ч. 1 ст. 27, ч. 11 ст. 47.6 № 73-ФЗ).
В отношении многоквартирного дома устанавливаются охранные обязательства. Их состав определён № 73-ФЗ и может корректироваться по решению управляющей организации, ТСЖ или общего собрания собственников.
В этом случае охранные обязательства подлежат выполнению всеми собственниками помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 56.1 № 73-ФЗ).
Подробнее об указанных и иных требованиях к содержанию и управлению объектами культурного наследия узнайте из выпуска онлайн-журнала.
Как УО включить в квитанцию плату за допуслуги в отношении ОИ дома
Муниципалитеты вправе устанавливать дополнительные требования к содержанию объектов культурного наследия
Как рассказал Павел Кузнецов, в ряде муниципальных образований есть дополнительные ограничения и требования к содержанию объектов культурного наследия.
Например, в Казани отделка фасадов зданий, расположенных в зонах охраны объектов культурного наследия осуществляется по согласованию с надзорными органами, а благоустройство на придомовой территории происходит на основании соответствующего проекта.
Процедура управления многоквартирными домами, являющимися объектами культурного наследия, имеет ряд ограничений: они направлены на сохранение и поддержание исторического городского облика.
Организациям и ТСЖ, приступающим к управлению МКД такого типа, следует ознакомиться с федеральными и муниципальными НПА, которые регулируют эту работу и определяют специальные нормы к содержанию объектов культурного наследия.
Аварийный дом
Одной из важнейших проблем реформы жилищно-коммунальной сферы является расселение жителей из ветхого и аварийного жилищного фонда, существование которого не только ухудшает внешний облик многих малых и больших городов, но и создает угрозу безопасности проживания граждан.
В соответствии с поручением Президента РФ В.В.Путина вопросом приоритетного внимания Министерства регионального развития РФ с 2013 года будет переселение граждан из аварийного жилищного фонда.
На цели переселения граждан из аварийного жилья в федеральном бюджете на 2013-2015 гг. предусмотрено 106,6 млрд. рублей в качестве имущественных взносов в Государственную корпорацию — Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Ещё 20 млрд. рублей были внесены в Фонд в виде имущественного взноса в конце 2012 года и будут распределены в текущем году.
Жители ветхих домов, признанных аварийными и подлежащими сносу могут при определенных условиях рассчитывать на включение их дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Многие на это рассчитывают, но дело в том, что существует ряд ограничений.
Про дома блокированного типа, которые по определению не являются многоквартирными домами и поэтому не включались в программу мы уже писали. А как быть в такой ситуации. Дом «старой» постройки «обветшал», условия проживания в нем оставляют желать лучшего, по результатам обследования признан аварийным и подлежащим сносу. Все вроде бы понятно.
Но тут есть важный момент – «старый» дом может быть «почтенным» не только в плане технического состояния, но и в культурном плане, т.е. быть памятником архитектуры.
И вот тут-то и оказывается новостью для жителей, что если памятники архитектуры относятся к объектам культурного наследия, то они не подлежат сносу согласно Федеральному закону от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». А согласно п. 1 ч. 2 ст.
16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в региональные адресные программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонды, финансируемые с использованием средств Фонда, включаются многоквартирные аварийные дома, подлежащие сносу.
Таким образом, памятники архитектуры, являющиеся объектами культурного наследия, не могут быть включены в региональные адресные программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонды, финансируемые с использованием средств Фонда.
А раз нельзя снести такой дом, следовательно, нельзя и изъять данный земельный участок для муниципальных нужд в целях развития застроенных территорий, т.е. привлечь застройщика для расселения жителей.
Отсюда далее следует, что необходимо дополнительное финансирование для расселение за счет муниципальных образований. А денег в местных бюджетах мало.
Вот и «растягивается» и без того громадная очередь нуждающихся в жилых помещениях на неопределенный срок.
Не лучше и ситуация, если дом признан аварийным и подлежащим капитальному ремонту или реконструкции. Вроде бы можно реконструировать жилой дом и пользоваться жилыми помещениями, но в данном случае с памятниками архитектуры есть несколько нюансов.
Что нужно знать, приобретая объект культурного наследия?
Приобретая в собственность или в аренду объект недвижимого имущества в районе исторической застройки, необходимо учитывать, что потенциально такая Недвижимость может оказаться реликвией, представляющей собой ценность, с точки зрения, истории, архитектуры, градостроительства и искусства. И тогда вместе с приобретаемым объектом есть риск дополнительно получить ряд обязанностей и ограничений. Такие обязанности и ограничения установлены на законодательном уровне для собственников и арендаторов таких объектов (подробнее о них ниже).
Поэтому если Вы собираетесь приобрести недвижимость в зоне исторической застройки, рекомендуем заранее получить сведения из Единого государственного реестра объектов культурного наследия (ЕГРОКН).
Официальные данные из реестра предоставляются в виде выписки всем заинтересованным лицам федеральными или региональными органами охраны объектов культуры (п. 1 ст. 26 Закона № 73-ФЗ).
Однако эти сведения также можно получить и из других источников: на сайте Министерства культуры Российской Федерации и из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об объекте недвижимости.
Если у Вас нет желания или возможности самостоятельно заниматься получением информации, воспользуйтесь нашим сервисом «ПАСПОРТ ОБЪЕКТА».
«Паспорт объекта» – это юридический документ, в котором собрана вся информация об интересующем Вас объекте недвижимости. И если объект является объектом культурного наследия, то данная информация будет обязательно содержаться в данном документе.
2. Обязанности собственника или правообладателя объекта культурного наследия
Если Вы убедились, что приобретаемая Вами недвижимость является памятником истории и культуры, то пользоваться и владеть такой недвижимостью необходимо с учетом требований Федерального Закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», а также иных законодательных актов.
В соответствии с нормами действующего законодательства предусмотрены следующие обязанности собственников объектов культуры:
- сохранение объекта культурного наследия (осуществлять расходы на его содержание и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии; проводить работы по его сохранению);
- обеспечение доступ к нему третьих лиц в целях реализации права граждан на доступ к культурным ценностям, популяризации объекта культуры, использования его при осуществлении научной, культурно-просветительной, образовательной, туристской, экскурсионной и (или) религиозной деятельности.
Теперь об ограничениях в пользовании такой недвижимостью. Так её правообладатель не может:
- изменять предмет охраны, облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер;
- ухудшать условия, необходимые для сохранности памятника;
- использовать такую недвижимость в качестве складских помещений или для производства взрывчатых и огнеопасных веществ; под производственные объекты с оборудованием, которое может оказывать динамическое и вибрационное воздействие на его конструкции, вне зависимости от мощности этого оборудования; под производственные объекты и лаборатории, в которых должен соблюдаться неблагоприятный для здания температурно-влажностный режим, либо будут применяться химически активные вещества;
- размещать на ОКН наружную рекламу;
- использовать предметы и вещества, имеющие вредные парогазообразные и иные выделения и (или) загрязняющие его интерьер, фасад, территорию и водные объекты.
3. Тонкости распоряжения исторической реликвией.
По общему правилу, объектами культурного наследия и теми объектами недвижимости, которые включены в ЕГРОКН распоряжаться разрешается, но в соответствии с нормами Закона 73-ФЗ.
Существуют определенные требования при заключении сделки с историческим объектом, которые необходимо неукоснительно соблюдать. Давайте поговорим о них.
Если обязательство по охране на объект культуры оформлено, то в Договор купли-продажи объекта в качестве существенного условия необходимо включить выполнение требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения.
При этом копия охранного обязательства является неотъемлемой частью соответствующего договора. При отсутствии в договоре упомянутых условий такая сделка является ничтожной.
- Охранное обязательство на нового собственника (пользователя) не оформляется!
- Переход права собственности на исторический объект недвижимости к другому лицу не прекращает охранного обязательства, а лишь влечет изменение его условий в части субъекта права собственности, к которому оно переходит.
- Если обязательство по охране на объект культуры на момент сделки не утверждено, то к договору прилагаются иные действующие охранные документы (охранно-арендный договор, охранный договор или охранное обязательство в отношении памятника культуры и др.)
Если к моменту сделки не готово никаких охранных документов, то приобретатель этого объекта всё равно обязан выполнять предусмотренные законом обязанности в отношении ОКН. Данные требования необходимо зафиксировать в договоре.
Впоследствии, после того, как охранное обязательство на приобретенный объект будет оформлено, приобретатель обязан внести соответствующие изменения во все договоры, предусматривающие передачу третьим лицам прав владения и (или) пользования таким объектом.
Есть еще один важный нюанс оформления сделки в отношении памятников и ансамблей, а также земельных участков под ними, находящихся в общей собственности: разделять это общее имущество и выделять из него доли в натуре законом запрещается.
Так-так-так… — Бесплатная юридическая консультация онлайн — Правозащитная социальная сеть
1
- Анна, добрый день!
- Проблема, которой вы занимаетесь сложная, но за ваш профессиональный подход к теме— спасибо!
- Попробую дать несколько рекомендаций , которые, возможно, будут полезны вам и пострадавшим жильцам.
Обратите внимание на п.п. 3,4 ст. 48 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»:
- собственник объекта культурного наследия несет бремя содержания принадлежащего ему объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия с учетом требований настоящего Федерального закона, если иное не установлено договором между собственником и пользователем данным объектом культурного наследия.
- При государственной регистрации права собственности на объект культурного наследия собственник принимает на себя являющиеся ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываемые в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия обязательства по содержанию объекта культурного наследия, по его сохранению (включая требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ), требования к условиям доступа к нему граждан, иные обеспечивающие его сохранность требования.
- В случае принятия решения об исключении объекта культурного наследия из реестра охранное обязательство собственника объекта культурного наследия прекращает свое действие со дня вступления в силу такого решения.
Поэтому формально, администрация города права, предлагая восстановить дом-памятник его собственникам. Но , это не справедливо по отношению к людям, не обладающим средствами и организационными возможностями для этого.
Все варианты, предложенные вами, могу быть реализованы, но при значительных затратах времени и средств. Необходим городской консенсус по вопросу спасения таких памятников: общественные слушания, участие бизнеса, депутатов. Подключите общественную палату, УПЧ по АК для проведения общественного контроля за восстановлением прав жителей и сохранением дома-памятника.
Еще одни вариант- искать коммерческую структуру-инвестора, которой нужно здание и земельный участок. То есть создавать государственно-частное партнерство с участием администрации, инвестора , жителей для решения проблемы конкретного дома.
Что касается отказа жильцов от проведения реконструкции по объективным причинам в разумные сроки: вопрос об обязывании администрации выкупить в этом случае квартиры в такие же разумные сроки должен решаться в суде. Такой Иск по заявлению жильцов может направить Прокуратура города. Вопрос выкупной цены будет также решен по соглашению сторон либо в судебном порядке.
Признание аварийным объекта культурного наследия
Подборка наиболее важных документов по запросу Признание аварийным объекта культурного наследия (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Признание аварийным объекта культурного наследия
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 53 «Строительный контроль» Градостроительного кодекса РФ(Р.Б. Касенов)Суд отказал в удовлетворении требований гражданина к жилищному комитету правительства субъекта РФ, общества о расторжении договора купли-продажи жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования по результатам конкурса; удовлетворил встречные требования жилищного комитета к истцу о расторжении договора, обязании вернуть квартиру продавцу и взыскании штрафа за неисполнение обязательства. Как установлено судом, предметом договора являлась передача в собственность истца квартиры, признанной непригодной для проживания, с условием устранения непригодного для проживания состояния в срок. Между тем данное условие не соблюдено истцом должным образом. В частности, в нарушение ст. 53 Градостроительного кодекса РФ, п. 1 ст. 45 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ», а также условий договора истцом не было организовано осуществление технического надзора и авторского надзора за ведением строительных работ. Таким образом, работы по устранению аварийности спорной квартиры проводились истцом с существенными нарушениями, что достоверно подтверждается материалами дела.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Признание аварийным объекта культурного наследия
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Статья: Приватизация арендованных объектов культурного наследия, находившихся до передачи в аренду в неудовлетворительном состоянии(Кирсанов А.Р.)
(«Имущественные отношения в Российской Федерации», 2018, N 7)
Критерии отнесения объектов культурного наследия, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, к таким объектам, находящимся в неудовлетворительном состоянии, определены Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 июня 2015 года N 646. Для объекта культурного наследия, являющегося многоквартирным жилым домом, таким критерием является признание объекта аварийным в порядке, установленном нормативными правовыми актами Российской Федерации. Для объекта культурного наследия, не являющегося многоквартирным жилым домом, такими критериями являются:
Нормативные акты: Признание аварийным объекта культурного наследия
Жилые дома в памятниках: проблемы сохранения культурного наследия
Самая большая головная боль жилищных комитетов, комиссий и прочих органов, ведающих старым жильем — нерасселенные старинные здания, включенные в перечень объектов культурного наследия регионального или федерального значения. Как решают проблемы расселения, содержания и ремонта таких домов, на кого спихивают ответственность и почему некоторые вопросы можно решить только через суд?
Ценные многоквартирники
Большинство жилых домов конца XVIII — XIX веков продолжают оставаться жилыми, да еще и многоквартирными.
Без особых удобств, с печным отоплением жить в них не очень удобно, но собственники не спешат избавляться от такого жилья.
Обычно старинные дома расположены в историческом и фактическом центре городов, где все минусы компенсируются удобным транспортным сообщением, развитой инфраструктурой и прочими выгодами.
Учитывая износ, такие дома нуждаются более объемных мерах по содержанию, чем «сталинки» и «хрущевки».
И здесь возникает проблема: если здание уже признано памятником архитектуры и внесено в реестр ОКН, выполнять ремонтные работы в нем может только компания с лицензией Минкультуры; если же здание старинное, но не относится к памятникам, городские власти предпочтут расселить и снести его, нежели возиться с ремонтом и оправдываться перед вышестоящими органами за проживание людей в опасном аварийном жилье.
И то и другое связано с огромной бюрократией, нежеланием участвовать в этом самих собственников квартир и нехваткой денег в бюджете. Ни на расселение, ни на реставрацию денег обычно нет.
Кто и как содержит жилые памятники
Содержанием памятников архитектуры, как и обычных жилых домов, занимаются управляющие компании, однако они неохотно берут на обслуживание старинные здания: слишком дорого обходятся обычные мероприятия по поддержанию жилья в пригодном состоянии, при этом жильцов (плательщиков квартплаты) мало и доход с домов не окупает затрат на содержание. Кроме того, такой дом часто чреват штрафами и предписаниями от жилнадзора. Как показывает практика, от создания ТСЖ в таких домах мало толку по тем же причинам.
Если здание признали памятником, ситуация осложняется. Любое существенное вмешательство — прерогатива фирмы с лицензией на реставрацию. Их Услуги, как правило, слишком дороги и не по карману жильцам.
А ведь именно они — собственники квартир в доме-памятнике — обязаны выполнять предписания охранного обязательства и заботиться о сохранности здания. Раз обычную УК нельзя привлечь к организации капремонта, нельзя использовать средства фонда капитального ремонта.
Остается ждать выделения субсидий из бюджета на ремонт памятника, а для этих целей деньги выделяются нечасто и немного.
Не так давно в Госдуму внесен проект постановления, согласно которому некоторые работы по содержанию зданий, не требующие специальных навыков и знаний, предлагается вывести из-под лицензирования. Иначе памятники просто не дождутся своей реставрации.
Подробнее: Реставрацию предлагают проводить без лицензии Минкульта
Несмотря на то, что сохранение исторического наследия — забота городских властей, чиновники всё чаще пытаются переложить ответственность и финансовое бремя реставрации именно на жильцов таких домов-памятников.
Выдают предписания о ремонте и даже реконструкции дома, устанавливают нереально короткие сроки, бывали случаи, когда на собственников налагали штрафы за неисполнение предписаний.
Получается ситуация, когда государству на реставрацию не хватает средств из бюджета, а граждане должны как-то найти такие деньги.
Граждане отвечают судебными исками и жалобами в различные инстанции, а также обращаются в СМИ для обнародования таких фактов. В случае со средствами массовой информации и освещением проблемы в блогосфере удается решить вопрос в пользу граждан быстрее и эффективнее.
Аварийное расселение
Другой популярный способ решить проблему содержания старинного здания — избавиться от него. Особенно часто это практикуется в регионах, подальше от зоркого ока Минкульта.
В ряде случаев чиновники всеми силами препятствуют тому, чтобы дом был признан памятником.
В ход идут фокусы с документами: результаты экспертиз и обследований далеки от реального состояния дел, некоторые документы оказываются утеряны, а некоторые составляются месяцами. Делается всё возможное, чтобы здание не успели признать ОКН и не начали охранять.
Если же дом уже является объектом культурного наследия, восстанавливать его тоже необязательно. Достаточно признать его аварийным и расселить, а дальше он сам придет в негодность.
При этом на жильцов оказывают давление: угрозы лишения коммунальных услуг (и не только угрозы), судебные иски о принудительном выселении, предписания о самостоятельной реставрации в кратчайшие сроки и т.д.
Большинство граждан понимают всю бессмысленность борьбы и соглашаются — покидают старинные дома в центре города и переселяются в «благоустроенные квартиры на окраине». Возможно, только из-за таких упрямцев сохранились некоторые памятники архитектуры позапрошлого века.
Пример: старинный многоквартирный дом в Калужской области, г. Боровск, ул. Энгельса, 2. Из четырех собственников в нём остался один, остальные согласились на новостройку на окраине города.
Единственного жильца принуждали к переселению разными способами: по программе переселения выделили квартиру (правда, обманув на 3 метра площади, в доме, не поставленном на кадастровый учет, не выдавая документов на новое жилье), угрожали отключить воду и свет (и периодически отключают в связи «с опасностью аварийного здания»), выдали предписание о реконструкции всего дома в течение месяца, иначе — выкуп квартиры за чуть больше 700 тыс. рублей и принудительное выселение.
Гражданин вынужден судиться, чтобы жить в своей квартире. Жилец считает, что имеет право на использование своей собственности или на предоставление адекватной замены. По мнению же властей он препятствует выполнению программы расселения и мешает снести аварийное жилье. Причина проблемы — старинный памятник, который разваливается от того, что его реставрацией никто не занимался.
Если жилой дом-памятник удалось расселить, проблема для города фактически решена. Дом будет медленно разваливаться, а если застройщику срочно потребуется лакомый земельный участок под ним — памятнику помогут исчезнуть.
Статья по теме: Расселение и реновация: устоят ли памятники?
Получается, что в регионах собственники старинных жилых домов с одной стороны и чиновники с другой отстаивают только свои интересы. Памятники же остаются заброшенными, несмотря на многочисленные органы контроля, охранные обязательства и другие способы защиты культурного наследия.
Выправить ситуацию поможет только изменение отношения к памятникам — не как к проблеме, а как к национальному достоянию, о котором необходимо заботиться и сохранить для будущих поколений.
Дополнительные обязанности и риски правообладателей объектов культурного наследия
В данной статье проанализированы основные специальные требования и ограничения для собственников и арендаторов зданий, нежилых помещений и квартир, относящихся к объектам культурного наследия, описаны возможные риски правообладателей и даны рекомендации по их минимизации.
Ключевые слова: объект культурного наследия, охранное обязательство, обязанности собственника, предмет охраны, особенности проведения работ, ответственность.
Покупка или аренда недвижимости в историческом центре города иногда означает получение вместе с помещением или квартирой в престижном старинном доме дополнительных обязательств и ограничений для собственников или арендаторов.
Многие старинные дома сами по себе, а также их внутренние архитектурные элементы отделки и отделимые предметы интерьера относятся к объектам культурного наследия и представляют собой ценность с точки зрения истории, архитектуры, градостроительства и искусства.
Владение, пользование и распоряжение такими объектами недвижимости в связи с их особым статусом должно осуществляться с соблюдением специального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» [1].
В статье приведены основные специальные требования и ограничения, о которых потенциальным собственникам и арендаторам полезно знать при принятии решения о приобретении таких объектов в собственность либо в пользование.
Собственники объекта культурного наследия должны оформить отдельный документ – охранное обязательство в федеральном или региональном органе охраны объектов культурного наследия (в зависимости от статуса объекта).
В охранном обязательстве госорганом указываются обязанности и ограничения для собственника в отношении данного объекта, в частности, устанавливаются требования: к сохранению объекта (в то числе по финансированию собственником работ по сохранению); к содержанию и использованию объекта; к обеспечению доступа к объекту; к размещению наружной рекламы на объекте, в случае, если ее размещение допускается законом; по соблюдению требований к осуществлению деятельности в границах территории объекта. При необходимости соответствующие органы охраны объектов культурного наследия вправе устанавливать дополнительные требования. Если собственник объекта не согласен с установленными требованиями и ограничениями, он может обжаловать их в суде. Неотъемлемой частью охранного обязательства является паспорт объекта культурного наследия. Предоставление охранного обязательства и паспорта объекта культурного наследия (если они ранее оформлялись в отношении конкретного объекта) обязательно при государственной регистрации перехода права собственности, а также при регистрации договора аренды в отношении такого объекта. Кроме того, договор купли-продажи или аренды в обязательном порядке должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на оснований такого договора возникает Право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре указанного существенного условия и (или) непредставления на государственную регистрацию прав охранных документов, государственная регистрация права собственности или договора аренды будет приостановлена. Неустранение причин приостановления государственной регистрации повлечет отказ в ее проведении [2]. Закон не устанавливает требований по оформлению собственных охранных обязательств для арендаторов объекта культурного наследия. Вместе с тем, они также в силу закона обязаны соблюдать ограничения, установленные законом и охранными документами собственника. При этом арендаторы несут ответственность, предусмотренную законодательством за несоблюдение этих требований. В случае, если объектом культурного наследия или его частью является многоквартирный дом либо жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме, требования в отношении такого объекта в зависимости от предмета охраны могут быть установлены в отношении такого дома в целом, жилых или нежилых помещений в нем, а также общего имущества в многоквартирном доме. Поэтому отдельно, необходимо отметить, что собственники и наниматели (по договору социального найма) квартир в многоквартирных домах, являющихся объектами культурного наследия, также имеют дополнительные обязанности по охранным обязательствам. Одним из основных обязательств собственников объектов культурного наследия является проведение работ по сохранению такого объекта, включающих в себя ремонт, реставрацию объекта культурного наследия, приспособление объекта для современного использования или консервацию. Перечень видов работ и сроки их проведения устанавливаются уполномоченным органом. Обязанность по финансированию и организации таких работ в силу закона возложена на собственника объекта, а также на владельцев объекта на основании иного вещного права (хозяйственного ведения или оперативного управления). По договору с собственником данная обязанность может также возлагаться на арендатора.
В силу закона собственники и лица, осуществляющие использование объектов культурного наследия, не имеют права проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия. Необходимо отметить, что любые ремонтные работы на объекте требуют согласования с госорганом в области охраны объектов культурного наследия, даже если, по мнению собственника или арендатора, они никак не затрагивают и не изменяют предмет охраны. Для проведения работ необходимо изготовление проектной документации по заданию госоргана, осуществление технического, авторского и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия за их проведением.
Важно отметить, что к проведению работ допускаются только юридические лица и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в соответствии с законодательством РФ о лицензировании отдельных видов деятельности. За нарушение вышеуказанных требований Кодексом об административных правонарушениях предусмотрена ответственность (ст. 7.14.) в виде наложения административного штрафа на граждан в размере от пятнадцати тысяч до ста тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до трехсот тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до одного миллиона рублей.
Юридические лица – собственники или арендаторы принимают на себя риск административной ответственности за уничтожение или повреждение объектов культурного наследия (ст. 7.14.1. КоАП РФ). Размер ответственности составляет от пятисот тысяч до двадцати миллионов рублей [3].
Кроме того, за нарушение требований сохранения или использования объектов культурного наследия, повлекшее по неосторожности уничтожение памятника или его повреждение с ущербом на сумму более 500 000 рублей предусмотрена уголовная ответственность по ст. 243.1 УК РФ [4].
Независимо от привлечения к административной или уголовной ответственности, в случае утраты или повреждения элементов охраны, виновное лицо несет риск гражданско-правовой ответственности по общим нормам Гражданского кодекса РФ о возмещении убытков. В случае утраты или повреждения элементов или предметов, перечисленных в паспорте объекта, пользователь (собственник) обязан в срок, установленный органом охраны, воссоздать утраченное или устранить повреждение, а при невозможности выполнения названных действий — возместить стоимость утраченного [5]. В связи с этим, рекомендуем собственникам и пользователям таких объектов застраховать ответственность либо имущество на случай повреждения или уничтожения элементов охраны объекта культурного наследия.
В 2015 году в закон «Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации» была введена новая статья 35.1., содержащая прямой запрет на распространение наружной рекламы на объектах культурного наследия, а также на их территориях, за исключением территорий достопримечательных мест.
Данный запрет не распространяется на информацию о проведении на объектах культурного наследия, их территориях театрально-зрелищных, культурно-просветительных и зрелищно-развлекательных мероприятий или исключительно информацию об указанных мероприятиях с одновременным упоминанием об определенном лице как о спонсоре конкретного мероприятия при условии, если такому упоминанию отведено не более чем десять процентов рекламной площади (пространства).
Завершая обзор особенностей владения и пользования объектами культурного наследия, хотелось бы отметить позитивные компенсационные механизмы закона, направленные на поддержку лиц, несущих бремя сохранения объектов культурного наследия.
Так, арендатор объекта культурного наследия, находящегося в федеральной собственности, собственности субъекта РФ или муниципальной собственности, вложивший свои средства в работы по сохранению объекта культурного наследия (ремонт, реставрацию объекта культурного наследия, приспособление для современного использования или консервацию) и обеспечивший их выполнение в соответствии с законом, имеет право на льготную арендную плату.
Критерии выживания
Входной билет в госпрограммы по сохранению памятников выдадут не всем
«Хранители Наследия»
17 февраля 2022 года на заседании Правительства РФ под руководством премьер-министра Михаила Мишустина был одобрен разработанный Минкультуры РФ законопроект, определяющий перечень критериев для приоритетного включения объектов культурного наследия в государственные и муниципальные программы по их сохранению и реставрации. Законопроект предполагает внесение соответствующих изменений в ст. 12 действующего федерального закона «Об объектах культурного наследия…», где наличие подобных программ предусмотрено, а критерии для включения в них отсутствуют.
Как говорил на заседании Правительства Михаил Мишустин, эти критерии «будут использоваться при разработке государственных и муниципальных программ».
Введение критериев, по мнению премьер-министра, «необходимо, чтобы сформировать объективное представление о том, какие объекты нужно восстановить в приоритетном порядке» и «такая система критериев также поможет более четко и эффективно распределять средства на эти цели».
- Министр культуры России Ольга Любимова, представляя проект, пояснила, что введение критериев «позволит осуществлять более адресный подход к реставрации объектов культурного наследия, точечно распределяя имеющиеся средства и выделяя из общего массива объекты, требующие первоочередных и приоритетных мероприятий».
- Восемь критериев приоритетности сохранения памятников, предложенных Минкультуры РФ и одобренных федеральным Правительством, согласно тексту законопроекта, таковы:
- — объект культурного наследия относится к особо ценным объектам культурного наследия народов РФ;
- — объект культурного наследия входит в состав объекта, включенного в Список Всемирного наследия ЮНЕСКО;
- — объект культурного наследия расположен в границах территории историко-культурного заповедника;
- — объект культурного наследия относится к объектам деревянного зодчества;
- — объект культурного наследия играет существенную роль в формировании силуэта населенного пункта, является градостроительным акцентом или участвует в формировании застройки красной линии улицы;
- — объект культурного наследия является ансамблем, обладающим самостоятельной историко-культурной ценностью, или входит в состав такого ансамбля;
- — в отношении объекта имеется поручение Президента Российской Федерации или Правительства Российской Федерации о его включении в государственные программы Российской Федерации;
- — объект культурного наследия относится к объектам культурного наследия, находящимся в неудовлетворительном или в аварийном состоянии.
- Законопроектом предусматривается также право субъекта РФ при разработке региональных программ охраны памятников регионального значения устанавливать дополнительные критерии для включения объектов в мероприятия программы.
- Комментарий «Хранителей Наследия»:
С одной стороны, предложенный законопроект (разработанный Минкультуры во исполнение п. 2.2 Поручения Президента РФ № Пр-16 от 5 января 2013 г.) можно только приветствовать. Безусловно, внедрение системного подхода в формирование перечней памятников, реставрируемых за государственный счет, необходимо.
Бюджетных средств на все не хватит, а даже в федеральных программах общепризнанные шедевры зачастую соседствовали с «рядовыми» объектами, что свидетельствовало не только об определенной бессистемности или субъективности отбора, но и, надо полагать, об эффективности «лоббистских» усилий отдельных регионов, ведомств и и особо влиятельных общественных организаций.
Введение системных критериев значимости памятников особо актуально в Год культурного наследия, объявленный Президентом России. Оно весьма пригодится при составлении долгосрочных госпрограмм сохранения наследия в России, которые могли бы стать значимым итогом Года наследия.
С другой стороны, неясность отдельных критериев не будет способствовать установлению системного порядка.
Кто, например, как и на основании чего будет определять, «существенную» роль играет объект в силуэте населенного пункта или несущественную? Что такое с точки зрения законодательства «градостроительный акцент»? Почему объекты на красной линии улицы приоритетнее тех, что во дворах? Там-то в старинных городах очень часто самое ценное и прячется. Почему деревянное зодчество имеет абсолютный приоритет перед каменным? Почему в критериях напрочь отсутствует древность памятника, в большинстве случаев определяющая его ценность?
С третьей стороны, нужно понимать, что этим законопроектом фактически вводится явочным порядком дополнительное, дифференцированное ранжирование памятников, для которых федеральный закон пока что установил только три категории – федерального, регионального и местного значения. Насколько это оправданно, к каким последствиям для «неприоритетной» части наследия это приведет?
Вопросов может быть и больше, и они могли быть предметом весьма интересной и полезной профессиональной дискуссии. Но дискуссия запоздала – ведь критерии уже предложены Правительству и им утверждены.
В этом контексте вызывает удивление, что столь значимые новации разрабатываются и представляются «наверх» без какого-либо публичного экспертного и общественного обсуждения, без той самой профессиональной дискуссии, которая могла бы способствовать тому, чтобы законопроект отвечал на накопившиеся в сфере сохранения наследия проблемные вопросы, а не порождал новые.
Заметим, кстати, что когда Президент РФ Владимир Путин давал в январе 2021 года поручение Правительству РФ разработать и утвердить перечень памятников, требующих реставрации «в первоочередном порядке», он предписывал это делать при участии ВООПИК и «научно-реставрационного сообщества». Странно, что этот четко сформулированный Президентом РФ подход игнорируется годом позже.
Для «Хранителей Наследия» – комментарий председателя ВООПИК, заместителя председателя Общественного совета Минкультуры РФ Артема Демидова:
– ВООПИК приветствует эту инициативу Министерства культуры РФ: важно, что включение объектов культурного наследия в государственные и муниципальные программы по их сохранению будет происходить в соответствии с приоритетными критериями и с установленным порядком.
Но мы считаем, во-первых, что необходимо дополнить перечень критериев объектами культурного наследия, находящимися на территории исторических поселений. Это важно не только для судьбы самих объектов, но и для развития исторических поселений.
Зачастую, обсуждая с представителями областных и городских администраций включение их населенных пунктов в перечни исторических поселений, мы сталкиваемся с непониманием: мол, а зачем нам это надо? С введением такого критерия появится ответ на этот вопрос, появится стимул в виде гарантии привлечения бюджетных инвестиций в наследие.
Во-вторых, в предложенном перечне не хватает ценностных критериев, связанных с особенностями конкретных памятников. Да, говорится об особо ценных объектах и объектах ЮНЕСКО, но эти списки охватывают очень малый процент от всех памятников России.
В третьих, при определении значимости памятников и приоритетности мер по их спасению крайне важна экспертная и общественная оценка, учет которой, мы считаем, должен быть обязателен при принятии решений государственными органами.
По аналогии с известным президентским поручением о формировании списка объектов для первоочередной реставрации, которое было ВООПИК в своей части исполнено, – мы считаем, что в тексте данного законопроекта должна быть упомянута необходимость учета позиции ВООПИК и других общественных организаций сферы сохранения культурного наследия.
Минкультуры РФ