Существует стереотип, что из единственной квартиры вас не смогут выселить ни при каких обстоятельствах. Однако это не так. Вернее, не всегда. Давайте разберемся, в каких случаях вы можете потерять свою драгоценную Недвижимость навсегда.
Желающих отобрать вашу недвижимость предостаточно. vbr.ru
Мой дом – моя крепость?
Самой защищенной категорией граждан являются собственники квартир, в которых они сами проживают. Статья 446 Гражданского процессуального кодекса РФ надежно защищает таких владельцев недвижимости, если они вовремя вносят коммунальные платежи и не нарушают права других граждан.
Но при определенных условиях из единственной квартиры могут выселить даже собственника, не имеющего никаких долгов и не мешающего никому жить.
Например, если дом признан аварийным и подлежит сносу. Или, если недвижимость подлежит изъятию для государственных нужд. Чаще всего это происходит при строительстве дорог и социальной инфраструктуры.
Разумеется, никто не оставит такого владельца без равноценной недвижимости или денежной компенсации взамен. Но спорить с государством по поводу качества нового жилья или суммы возмещения будет бесполезно. На практике суды почти всегда занимают сторону муниципалитетов.
А если собственник недвижимости все же мешает жить соседям, допускает разрушение жилья или разводит антисанитарию, несмотря на постоянные предупреждения органов власти, то его могут выселить из квартиры без предоставления равноценной жилплощади.
В этом случае изъятая недвижимость будет продана с торгов, а вырученная на них сумма выплачена владельцу.
И при наличии больших сумм долга по коммунальным услугам квартира тоже может быть изъята у собственника для последующей продажи на торгах для погашения задолженности. Но в этом случае должнику должно быть предоставлено муниципальное жилье с учетом социальных норм по площади на каждого из членов его семьи.
Еще проще оказаться без квартиры, если она куплена с помощью ипотечного кредита, по которому образовалась большая задолженность. В этом случае не спасет даже факт единственного места проживания или наличие несовершеннолетних детей.
Из ипотечной квартиры выселят быстрее всего. wp.com
По условиям кредитного договора и в соответствии с законом об ипотеке такая квартира находится в залоге у банка. И если задолженность по кредиту составит более 5% от ее стоимости, финансовая организация вправе обратиться в суд для изъятия недвижимости у должника.
Судебная практика, включая Верховный суд, в таких случаях всегда на стороне кредитора.
Когда мой дом – не мой
Выселить жильцов муниципальных или служебных квартир еще проще. Действует такой же принцип, как и для собственников недвижимости.
Причины для выселения точно такие же – признание дома аварийным и подлежащим сносу, а также государственные нужды. Для служебных квартир основным поводом для окончания проживания в помещении является расторжение трудового договора.
Если наниматель является добросовестным плательщиком по коммунальным услугам, не мешает соседям, не портит жилье и чужое имущество, а также не разводит антисанитарию, то его выселяют с предоставлением равноценного жилья.
Ну а если человек не оплачивает коммуналку, отравляет жизнь соседям и создает условия для разрушения жилья, то его могут выселить в квартиру меньшей площади или оставить без квартиры вообще.
Выселять нельзя. И точка
Но есть категории граждан, которых выселять нельзя, ни при каких обстоятельствах. Даже если не платят за него совсем и бесхозно относятся к имуществу.
Закон на стороне детей. hudsonlife.ru
Из недвижимости, находящейся в частной собственности, даже через суд невозможно выселить:
- несовершеннолетних детей, даже если их родители утратили там право проживания;
- иждивенцев собственника недвижимости до достижения определенного срока, иногда до совершеннолетия;
- граждан, которые отказались в свое время от участия в приватизации в пользу других собственников, но зарегистрированы и проживают там;
- жильцов, в пользу которых оформлен завещательный отказ на недвижимость;
- граждан, получивших право проживания по брачному договору.
Из служебного жилья, которое является единственным, нельзя выселить:
- супругов и детей нанимателя, погибшего или получившего инвалидность 1 и 2 групп при исполнении служебных обязанностей;
- пенсионеров по старости.
Из муниципального жилья нельзя выселять:
- несовершеннолетних детей-сирот;
- инвалидов с детства и людей с психическими заболеваниями;
- нанимателей с иждивенцами – детьми и нетрудоспособными инвалидами;
- граждан, которые не могут трудоустроиться по не зависящим от них причинам.
Развелся, да недоразвелся. Отобрали квартиру, потому что муж не отнес бумажку в ЗАГС
«Легла в больницу, а когда вернулась…» Как мошенники хотели отнять у старушки квартиру, но сами попали в ловушку
Подписывайтесь на Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Кого нельзя выписать! Право бессрочного (пожизненного) проживания в жилом объекте. — блоги риэлторов | ЦИАН
Найти квартиру по желаемым параметрам — дело нехитрое. Выбрать можно любую, а купить — нет! Потому что у каждого объекта существует юридическая история, где могут быть скрыты существенные риски. Один из них — обременение в виде нежелательного соседства.
Например, купили жилплощадь, а в ней оказался зарегистрированный (прописанный) Гражданин, у которого есть право на бессрочное проживание в вашей квартире.
Обременительный квартирант — это существенный риск для нового собственника квартиры. Такое обременение, к сожалению, не регистрируется в ЕГРН.
Это большое правовое упущение, так как оно порождает изрядное количество судебных споров, которые часто, к огорчению покупателей, разрешаются не в пользу нового собственника.
Основанием для права бессрочного проживания чаще всего служит регистрация по месту жительства.
Как выяснить, кто зарегистрирован (прописан) в квартире?
Информация о зарегистрированных в жилых помещениях лицах содержится в выписке из домовой книги паспортного стола или в справках ЖЭУ, УК, ТСЖ. Однако случается, что нет возможности получить актуальные данные по всем зарегистрированным и снятым с регистрационного учета лицам по интересующему адресу. Приказ МВД РФ от 31.12.
2017 № 984 регулирует порядок регистрации и снятия с регистрационного учета, но не регламентирует порядок предоставления справок о всех зарегистрированных лицах плюс ограничивает полномочия паспортных столов по предоставлениям сведений в выписках.
Кроме того, возможно неполное отражение информации в источниках по причине «человеческого фактора».
Необходимо отметить: есть общее правило, которое устанавливает, что переход права собственности на Жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования квартирой членами семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ).
Однако в этой норме закона есть исключения для определенной группы лиц, у которых нет права распоряжаться квартирой, но есть право проживать, пользоваться квартирой в бессрочном порядке, и данное право сохраняется и после продажи жилого помещения новому собственнику.
https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I
Но не только регистрация гражданина в жилом объекте дает право на бессрочное проживание, основанием для такого права может являться завещательный отказ или обязательное условие по соглашению сторон в договоре купли-продажи, договоре дарения, в брачном договоре супругов. Рассмотрим подробнее по порядку.
Каким лицам закон предоставляет бессрочное (пожизненное) право пользования жилым помещением?
1. Лицам, которые отказались от права приватизации квартиры.
Например, в муниципальной квартире проживает семья из 2-х человек. Оба изначально согласны на приватизацию, но по неким причинам первый отказывается от своего права приватизации.
В результате второй становится единоличным собственником жилого помещения, а у первого (у того, кто отказался) возникает право бессрочного проживания в квартире или пользования ею.
При этом обретенное право пользования в дальнейшем сохранится за первым, даже если второй захочет распорядиться квартирой: обменять, подарить, оформить в Наследство и пр. (ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»).
Сюда же относятся те лица, которые не смогли распорядиться своим правом на приватизацию по уважительным причинам.
Это лица, признанные судом безвестно отсутствующими, осужденные к лишению свободы, выехавшие в ПНИ или другое учреждение социальной защиты.
Таких лиц снимают с регистрационного учета на время их отсутствия по месту постоянного жительства, но после своего появления и возвращения они вправе зарегистрироваться и заселиться в квартиру. Суды выносят решения в их пользу.
2. Лицам, включенным в ордер на предоставление квартиры в Жилищно- строительном кооперативе (ЖСК).
Раньше (до 01 марта 2005 года) квартиру членам ЖСК предоставляли по ордеру. Лица, включенные в ордер как члены семьи собственника (пайщика ЖСК), приобретают самостоятельное право пользования квартирой и сохраняют за собой право бессрочного пользования жилым помещением.
Стоит отметить, что прямых законодательных норм для этой категории лиц не имеется, но суды права данных граждан приравнивают к правам членов семьи собственника приватизированной квартиры.
(Определение Верховного Суда РФ от 12.01.2016 № 56-КГ15-31).
3. Лицам, получившим такое право на основании завещательного отказа.
Это те лица, которым наследодатель в завещании отказал в праве обладания и распоряжения имуществом, но предоставил им право бессрочного проживания в жилом помещении. Такие лица называются отказополучателями.
Например, мужчина и женщина живут в гражданском браке. Квартира, в которой они проживают, находится в собственности мужчины.
Он составил Завещание, где обязал одного или нескольких наследников после его кончины исполнить завещательный отказ в пользу своей гражданской супруги — отказополучательницы.
Она после смерти мужчины не получит в собственность квартиру, но приобретет право пожизненного проживания в ней.
Отказополучатель вправе требовать от наследников зарегистрировать в ЕГРН обременение на жилое помещение на основании завещательного отказа. Свое право отказополучатель может реализовать в течение трех лет со дня открытия наследства.
4. Лицам, передавшим свое жилье по договору ренты.
Договор ренты является соглашением, по которому одна сторона передает свое Право собственности на квартиру другой стороне взамен ежемесячных денежных выплат или натурального обеспечения. Это может быть покупка еды, лекарства, одежды, оплата медицинских манипуляций, ремонта и пр. Таким образом люди пожилого возраста или инвалиды улучшают качество своей жизни.
Например, одинокая пенсионерка заключила договор пожизненного содержания с некоей организацией. Пенсионерка (рентополучатель) передала квартиру в собственность организации (рентодатель), которая со своей стороны обязана по договору содержать пенсионерку. Рентополучатель в данном случае сохраняет за собой пожизненное право пользования квартирой, если договором не предусмотрено иное.
5. Лица, обладающие таким правом на основании иных договоров и соглашений.
Бывает, что в договоре купли-продажи встречается условие о сохранения права бессрочного пользования за неким лицом. В договорах дарения такое условие встречается чаще. Даритель вправе проживать в квартире и пользоваться ею в бессрочном порядке.
Часто пожилые люди таким образом желают распорядиться своим имуществом еще при жизни и дарят квартиры своим родственникам, реже третьим лицам.
Несмотря на то, что договор дарения является безвозмездной и безусловной сделкой, суды рассматривают данные договоры с условием как смешанный договор, который может включать элементы различных договоров.
Также право на бессрочную регистрацию может быть условием брачного договора или соглашения о разделе общего имущества супругов, которое сохранится при разводе или в случае продажи квартиры.
Сюда же можно отнести нотариальные соглашения, заявления и обязательства, на основании которых возникает право пожизненной регистрации и проживания в жилом помещении. Причем в договоре это условие может быть не отражено.
(Апелляционное определение Московского городского суда от 12.01.2017 по делу № 33-1137/2017)
- Возможно ли прекратить право бессрочного (пожизненного) проживания досрочно?
- Выписать по суду нежелательного квартиранта невозможно!
- Право бессрочного проживания (пользования) может быть прекращено в случае добровольного выезда гражданина в другое место жительства с условием, что выезд будет иметь не временный, а постоянный характер.
Ключевое слово здесь — «добровольного выезда», а не вынужденного. При этом выехавший гражданин может не быть зарегистрированным в ином месте проживания, и это не будет являться основанием для сохранения за ним права бессрочного пользования в прежнем жилом помещении.
Поясню. В случае выезда гражданина в другое место жительства: по работе, учебе, в места лишения свободы и т.д. — будет иметь временный характер.
В случае вывоза своих вещей, переезда в другой населенный пункт, вступления в Брак, проживания с новой семьей в другом жилом помещении на постоянной основе и т.д. — будет имеет постоянный характер. Судом расценивается, что таким образом гражданин отказался от своих прав в одностороннем порядке.
Добровольный выезд — это когда выехавшему не чинили препятствий в проживании в спорном жилье, иначе такой выезд считается вынужденным. Период времени отсутствия добровольно съехавшего из спорного жилья и неучастие в оплате коммунальных услуг тоже имеет влияние на исход судебного спора.
(Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 11.06.2020 по делу № 88-13629/2020)
В конце хотелось бы отметить следующее. В проблеме прекращения или восстановления права бессрочного пользования не все так однозначно.
Судами спорные ситуации рассматриваются в индивидуальном порядке, учитываются множественные факторы, влияющие на исход дела.
Судебная практика по данной теме огромна, и рассмотреть все нюансы в настоящей статье по каждой перечисленной группе лиц невозможно. Здесь представлена общая информация без подробных деталей.
Особенно хочу отметить риск при покупке квартир с торгов обанкротившихся лиц.
Правовую документацию по квартирам выставленным на продажу готовят организаторы публичных площадок, которые обязаны выяснить все обременения и включить их в документацию торгов, что бывает далеко не всегда.
Для подготовки продажи арестованных объектов судебные приставы привлекают фирмы-однодневки, которые продают квартиры не заботясь о прозрачности процедуры и не предоставляют необходимую документально юридическую информацию.
Обнаружить выше рассмотренный риск не составит труда опытному риэлтору или профильному юристу. Но, увы! Бывает, встречаются такие правовые ребусы в юридической истории объектов, что приходится основательно поломать голову над их решением, привлекая к совету коллег и специалистов из смежных профессий.
Подготовила материал Эксперт по недвижимости Елена Солдаткина
О возможности выселения из многоквартирного жилого дома соседей, ведущих аморальный образ жизни (алкоголизм, драки, хулиганство), создающих антисанитарные условия, а также постоянно не оплачивающих коммунальные платежи
ООО «НТВП «Кедр — Консультант» » Услуги » Консультации юристов » Общегражданские вопросы » О возможности выселения из многоквартирного жилого дома соседей, ведущих аморальный образ жизни (алкоголизм, драки, хулиганство), создающих антисанитарные условия, а также постоянно не оплачивающих коммунальные платежи
Распечатать
Заявитель живет в малоэтажном доме на 42 квартиры. Один сосед, детдомовец и инвалид, ведет аморальный образ жизни, пьет, создает антисанитарные условия, сильный запах в подъезде, много раз вызывали полицию, забирали в больницу, вернули, коммунальные платежи не платит. Другой сосед также устраивает в квартире притон, бесконечные драки, часто приходится вызывать полицию.
- Вопрос: Можно ли как-то выселить таких соседей?
- Ответ юриста.
- Аморальный образ жизни и алкоголизм относится к систематическому нарушению прав соседей, нарушению противопожарных и санитарных норм
Соседа алкоголика, который владеет помещением на основании собственности выселить по инициативе соседей невозможно. Остается только надеяться, что неблагополучный сосед своими действиями вызовет дополнительные основания для выселения.
В настоящее время российским законодательством предусмотрен ряд мер для защиты прав жителей многоквартирного дома от недобросовестных соседей.
Такими мерами могут быть, как административное предупреждение или Штраф (например, за предусмотренные ст. 6. 4. КоАП РФ нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений, ст. 7. 21. КоАП РФ порчу жилых помещений), так и в соответствии со ст.
91 ЖК РФ выселение из жилого помещения, занимаемого на основании договора социального найма, либо согласно ст. 293 ГК РФ лишение права собственности на жилое помещение.
Важно отметить, что выселение жильцов с аморальным поведением из жилого помещения является исключительной мерой, применяемой в случае, когда иные способы воздействия оказались безрезультатными.
Соседям довольно сложно выселить жильцов, которые ухудшают качество их жизни. Основным, на что следует делать упор, служит сбор доказательственной базы для судебного разбирательства, на случай, если мирные переговоры не увенчаются успехом.
Доказательства: направление уведомлений собственнику помещения о нарушении прав (сбор писем, квитанций, конвертов и т. п.
подтверждений); свидетельские показания; Протоколы, составленные участковым; заключение эксперта; больший успех у обращений, направленных коллективно от нескольких соседей.
В ст. 1 ЖК РФ определено, что, осуществляя жилищные права, и, исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, граждане не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
В соответствии с ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.
- Необходимо отметить, что по вышеназванному основанию можно выселить неблагополучного соседа, даже если он является собственником квартиры.
- Таким образом, независимо от того, кто является собственником квартиры, муниципалитет или физическое лицо, в случае, если жилец систематически нарушает правопорядок, его можно выселить из занимаемого жилого помещения.
- Если сосед систематически шумит, устраивает в своей квартире притон или другими противоправными действиями нарушает общественный порядок, в первую очередь, необходимо собрать доказательства, подтверждающие факты нарушения прав и законных интересов соседей (письменно собрать показания других жильцов дома и прочих свидетелей противоправного поведения).
Необходимо вызывать полицию при каждом нарушении правопорядка со стороны неблагополучного соседа. Чем чаще будут фиксироваться вызовы, тем больше вероятность, что требования о выселении будут удовлетворены. При каждом вызове необходимо просить на руки копию протоколов, составляемых полицейскими.
- Следует обратиться в санитарно-эпидемиологическую станцию (получить у сотрудника СЭС копию акта осмотра помещения) и коммунальные службы – ДЭЗ, ЖЭК (получить документ подтверждающий задолженность за коммунальные платежи).
- Собрать иные письменные доказательства нарушения общественного правопорядка.
- Жильцы, которые ведут асоциальный образ жизни, являются хулиганами, хроническими алкоголиками, как правило, не работают и ничем постоянным не заняты, не заботятся о соблюдении санитарных условий жилого помещения и не в состоянии оплачивать счета за квартиру.
Важно отметить, что ни собственники, ни наниматели квартир не вправе сами по собственной инициативе обращаться в суд с заявлением о выселении неблагополучных соседей. Для этого необходимо обратиться в правоохранительные органы, а затем в местную администрацию.
В случае, если квартира является муниципальной, то обращаться с жалобой следует в жилищный отдел местной администрации, подготовив вышеперечисленные письменные доказательства. Администрация имеет право обратиться в суд с требованием выселить соседей из квартиры, принадлежащей муниципалитету.
В практике нередко встречаются случаи, когда местная администрация игнорирует обращения граждан и не занимается делами о выселении. Так как для этого необходимо сделать предупреждение, обязательно зафиксировать момент предупреждения и дальше заниматься судебными тяжбами.
В таком случае необходимо подать жалобу о признании бездействия органа местного самоуправления незаконным. И уже затем в судебном порядке орган местного самоуправления должен будет совершить действия, необходимые для выселения неблагополучных граждан.
- Важно отметить, что недобросовестные соседи могут быть выселены из квартиры только по решению суда.
- Для положительного решения суда необходимо обеспечить в суд явку как можно большего числа свидетелей, желательно, чтобы это были не только соседи, но и, например, участковый или сотрудник управляющей компании.
- При качественно проделанной работе можно рассчитывать на успех – выселение неблагополучных соседей.
- При всем вышеперечисленном следует знать, что согласно ГПК, если жилье у собственника является единственным, то он не может быть выселен из него ни при каких обстоятельствах.
Консультация дана в ноябре 2017 г. в рамках Республиканского конкурса «Юрист-Профессионал 2017».
Консультант Лиуконен Елена Сергеевна, тел. 89124452979
Приобретательная давность: как получить квартиру в собственность, прожив в ней 15 лет
Чтобы стать владельцем квартиры или земельного участка не обязательно их покупать. Одним из наиболее необычных способов приобретения прав собственности на недвижимость основывается на принципе приобретательной давности. Человек должен просто добросовестно владеть имуществом в течение 15 лет, после чего он может оформить его в собственность.
Рассмотрим, что такое приобретательная давность, кто и в каком порядке может стать собственником квартиры, прожив в ней много лет.
Что такое приобретательная давность
Приобретательная давность — один из способов получения права собственности на имущество, наряду с покупкой, наследованием, получением в дар и пр. Такое право основывается на ст.234 Гражданского кодекса.
Руководствуясь принципом приобретательной давности, человек может оформить недвижимость в собственность, прожив там много лет. Разница с другими способами получения прав собственности в том, что при приобретательной давности владелец не несет затрат по покупке и формированию имущества. Что, однако, не мешает ему стать его собственником.
На первый взгляд все просто, но в действительности получить одобрение от суда в признании прав весьма сложно. Владельцу предстоит доказать комплекс обстоятельств. Получение прав собственности после истечения сроков приобретательной давности допускается только при одновременном соблюдении пяти условий:
- открытое владение имуществом – гражданин не скрывал от других лиц нахождение квартиры или земельного участка в его собственности, но как то специально оповещать о своем владении он не должен;
- непрерывное – гражданин владел недвижимостью длительный срок и оно в этот период не прекращалось (за исключением краткосрочных периодов – например, сдачи имущества в аренду);
- владение в течение не менее 15 лет (к этому времени можно присоединить период использования имуществом предыдущим владельцем – наследодателем);
- добросовестное;
- владение имуществом как своим.
Таким образом, оформить право собственности на имущество по принципу приобретательной давности может лицо, которое добросовестно, открыто и непрерывно владеет имуществом как своим собственным в течение 15 лет и более.
Один из наиболее субъективных критериев признания собственности является добросовестность, которую суды трактуют по-разному.
Считается, что добросовестным считается тот владелец, который не знал об отсутствии у него прав собственности на объект из-за отсутствия претензий с стороны других лиц на использование объекта.
Но в судебной практике есть подход, по которому знание о незаконности своего владения не исключает добросовестности. В любом случае вопрос добросовестности будет решаться в индивидуальном порядке.
Кто может оформить собственность по приобретательной давности
Длительное время в судебной практике преобладал подход, согласно которому ст..234 Гражданского кодекса применялась только к бесхозному имуществу – у которого нет хозяина или он неизвестен.
Но сейчас суды исходят из принципа, что наличие собственника у недвижимости не является барьером для переоформления прав в пользу другого лица. Это возможно, если владелец длительное время не проживает в квартире, не платит за ее содержания.
Причем, неважно, было ли в планах у собственника продать или подарить недвижимость.
Показательным в этой связи было решение Верховного суда по делу № 4-КГ19-55. Суд принял решение о правомерности требований истицы о том, чтобы отдать ей вторую половину дома, так как Наследники не пользовались имуществом длительное время (более 15 лет). Они не появлялись в доме долгое время и не ставили под сомнение его использование, поэтому истицу признали добросовестным пользователем.
Могут ли арендаторы получить квартиру в собственность, если они проживают в ней более 15 лет
Положения о приобретательной давности не распространяются на арендаторов. Они могут проживать в квартире и 15 и 20 лет, но прав собственности на недвижимость у них не возникает. Ст.234 Гражданского кодекса не распространяется на случаи, когда человек пользуется недвижимостью по договору аренды или бессрочного пользования.
Согласно разъяснениям Конституционного суда приобретательную давность можно применять только в отношении договоров купли-продажи, в рамках которых покупатель не позаботился о регистрации своих прав в ЕГРН. В процессе доказывания своего права на недвижимость собственнику нужно предъявить свидетельства того, что целью подписания сделки с прошлым владельцем была не аренда, а договор купли-продажи.
Но если после окончания договора аренды собственник не объявился и арендатор продолжил проживать в квартире, то 15-летние сроки могут начать отсчитываться после истечения договорных отношений (на основании п.4 ст.234 Гражданского кодекса).
Как получить права собственности по принципу приобретательной давности
Признание права собственности лица, которое пользуется недвижимостью более 15 лет, происходит исключительно в судебном порядке (ст. 12 Гражданского кодекса, ст.59 Земельного кодекса).
Пошаговый алгоритм
Для получения прав собственности необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании факта. Исковое заявление направляется в районный суд по месту нахождения имущества. Требования могут быть заявлены:
- в порядке особого производства — если собственник недвижимости неизвестен;
- в порядке искового производства — если собственник имущества известен и имеется спор о праве собственности
Порядок признания права собственности будет включать следующие этапы:
- Формирование искового заявления.
- Подготовка необходимых документов.
- Обращение в суд. Исковое заявление можно подать в электронном виде с использованием ГАС «Правосудие».
- Получение признания факта в суде. Если заявление передано в порядке упрощенного производства, то но рассматривается в течение 2 месяцев. При наличии спора с собственником сроки рассмотрения увеличиваются.
- Регистрация прав собственности в Росреестре. Если суд займет сторону истца, то решение суда станет основанием для регистрации прав собственности на недвижимость в Росреестре. Для этого передается заявление и платится госпошлина в размере 350 р. при регистрации земельного участка и 2000 р – квартир и домов.
Исковое заявление о признании факта
Исковое заявление составляется в свободной форме по общим принципам Гражданского процессуального кодекса, но должно содержать:
- Наименование судебной инстанции, в которую направляется заявление.
- Сведения о заявителе: ФИО, место проживания, контактный телефон и электронная почта.
- Сведения о заинтересованных лицах.
- Доказательства обоснованности претензий истца: того, что он владеет имуществом добросовестно, открыто и непрерывно. В частности, того, что собственник долгое время не живет в квартире, не платит за нее, то есть он фактически устранился от владения. Тогда как Истец, исправно оплачивает коммунальные услуги, сделал ремонт в квартире и пр.
- Перечень прилагаемых документов.
- Дата и подпись истца.
Образец искового заявления о признании факта можно скачать тут.
Перечень документов
К исковому заявлению необходимо приложить:
- выписку из ЕГРН;
- документы о регистрации;
- документы, подтверждающие расходы на имущество и факт добросовестного владения (например, показания свидетелей, квитанции об уплате членских взносов, коммунальных услуг и пр.);
- квитанция с оплаченной госпошлиной или ходатайство о предоставлении отсрочки (рассрочки);
- документы, подтверждающие полномочия представителя;
- документы, подтверждающие отправку копии искового заявления ответчику или иным участникам процесса.
Краткое содержание
- В ст.234 Гражданского кодекса представлен один из способов получения прав собственности – приобретательная давность. Он позволяет получить имущество в собственность тем, кто долго им пользуется.
- Для получения в собственность имущества по принципу приобретательной давности необходимо не просто прожить в квартире 15 лет, но и получить подтверждение своего права в суде.
- В суде необходимо доказать соблюдение обязательных условий: открытое, добросовестное, непрерывное владение в течение 15 лет и более.
- С учетом судебной практики получить в собственность можно не только бесхозное имущество, но и то, которое находится в собственности других лиц, не проявляющих к нему интереса.
- Арендаторы квартиры получить ее в собственность по принципу приобретательной давности не могут даже при проживании в ней более 15 лет.
- После получения признания от суда соблюдения указанных фактов можно зарегистрировать права собственности в Росреестре.
Жилье непригодно для проживания. Порядок дальнейших действий
Для начала укажем, что общие вопросы обеспечения жильем граждан (в том числе и инвалидов) достаточно подробно проанализированы в Определении Конституционного Суда РФ от 12.04.2011 № 551-О-О (опубликовано в «Вестнике Конституционного Суда РФ», № 6, 2011).
Всем, кого интересует проблема улучшения жилищных условий, настоятельно рекомендуем обратиться к этому определению.
Настоящая статья разбита на пункты для удобства восприятия, кроме того, по тексту статьи имеются ссылки на ее пункты.
1. Жилое помещение должно соответствовать требованиям раздела II Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).
Указанное положение предусматривает (п. 33), что основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:
— ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
— изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.
Также в этом положении предусмотрено (п.
34), что жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Следовательно, жилые помещения со значительным процентом физического износа, с деформированными и/или поврежденными фундаментом и/или стенами являются непригодными для проживания (а многоквартирный дом – аварийным).
2. Приведем некоторые показатели, свидетельствующие о непригодности (аварийности) жилого помещения (многоквартирного дома).
Так, согласно п. 2.3. Положения по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, которое утверждено Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 05.11.1985 № 529 (далее – Положение 1985 г.
) к непригодным для проживания относятся бараки, которыми следует считать одно-, двухэтажное жилое строение, предназначенное для временного проживания, с общей кухней и санитарным узлом, как правило, деревянное, рассчитанное на короткий Срок службы — 10 — 20 лет.
Помимо этого, согласно п. 2.2. Положения 1985 г к непригодным для постоянного проживания жилым домам относятся деревянные дома и дома со стенами из местных материалов, а также мансарды с физическим износом свыше 65%, а также каменные дома с физическим износом свыше 70%.
Также следует учитывать, что согласно Постановлению Совмина СССР от 22.10.1990 № 1072 «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР», что для жилых зданий с деревянными, брусчатыми стенами установлен процент износа – 2% в год.
- Следовательно, износ (по нормативам) деревянного дома за пятьдесят лет составит 100%.
- Значит, если гражданину принадлежит деревянный жилой дом, построенный около 40-50 лет назад, то весьма высока вероятность того, что такой дом непригоден для проживания вследствие износа несущих конструкций и потери ими несущей способности.
- 3. Необходимо учитывать, что в результате оценки (исследования) жилого помещения может быть принято одно из следующих решений:
- — о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;
- — о выявлении оснований для признания помещения подлежащим капитальному ремонту, реконструкции или перепланировке (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем Положении требованиями;
- — о выявлении оснований для признания помещения непригодным для проживания;
- — о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции;
- — о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;
- — об отсутствии оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
- Исходя из этого, гражданину (особенно это касается собственника жилья) необходимо добиться того, чтобы принадлежащее ему жилое помещение было признано непригодным для проживания и при этом не подлежащим ремонту (реконструкции) — пункт 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Непригодное для проживания жилое помещение является не подлежащим ремонту реконструкции, если капитальный ремонт жилого помещения экономически и технологически нецелесообразен, т. е. если ремонт такого помещения подразумевает смену стен и фундамента.
Иными словами, если жилому помещению необходим такой ремонт, который означает по существу, постройку нового жилья, то такое помещение признается не подлежащим ремонту (реконструкции).
Вопрос о том, подлежит ли жилое помещение ремонту (целесообразен ли такой ремонт) обычно решается в судебном порядке при оспаривании решения межведомственной комиссии (об этом ниже) в ходе проведения строительной экспертизы.
Если же жилое помещение признано не отвечающим установленным требованием, но при этом признано, что ремонт такого помещения возможен, то в такой ситуации собственник жилого помещения не получает никаких возможностей, у него не возникает права на первоочередное улучшение жилищных условий. Ведь согласно ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации именно собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (в том числе и ремонт).
Если жилое помещение признано не отвечающим установленным требованием, но при этом признано, что ремонт такого помещения возможен, то в такой ситуации наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе рассчитывать лишь на временное переселение в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома — ст. 88 Жилищного кодекса Российской Федерации (если наймодатель (муниципальное образование) такой ремонт (такую реконструкцию) все же будут проводить).
4. Далее укажем примерный план действий для признания жилого помещения непригодным для проживания (и не подлежащим ремонту).
Согласно п.
7 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (далее – Положение) признание помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях.
Согласно п.
7 и п. 8 Положения жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, и жилые помещения, находящиеся в частной собственности граждан признаются пригодными (непригодными) для проживания межведомственной комиссией, создаваемой администрацией муниципального образования, на территории которого расположено жилое помещение.
При этом согласно п. 8 Положения орган местного самоуправления при наличии обращения собственника помещения принимает решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан на основании соответствующего заключения комиссии.
- Таким образом, вначале необходимо обратиться в администрацию муниципального образования с заявлением о создании межведомственной комиссии и о проведении этой комиссией оценки (обследования) жилого помещения для решения вопроса о его пригодности (непригодности) для проживания.
- К данному заявлению необходимо приложить копии следующих документов:
- — правоустанавливающий документ на жилое помещение (свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации, зарегистрированный БТИ, договор социального найма или ордер),
- — заключение проектно-изыскательской организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения,
- — заявления, фотографии дома, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания — по усмотрению заявителя.
- Если заявитель не приложит заключение проектно-изыскательской организации и/или правоустанавливающий документ на жилье (при условии, что права на жилье не зарегистрированы в реестре прав на недвижимость), то заявление возвращается гражданину без рассмотрения.
Для получения заключения проектно-изыскательской организации необходимо обратиться к любой организации, имеющей допуск на выполнение проектных работ и работ по техническому обследованию зданий и сооружений (выданный в установленном порядке – см. ст. 47 и ст. 55.8 Градостроительного кодекса Российской Федерации) с просьбой провести обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого дома.
- Результатом такого обследования и будет заключение проектно-изыскательской организации, которое следует приложить к своему заявлению.
- В течение 30 дней с момента подачи заявления (с приложением) межведомственная комиссия для оценки жилого помещения должна быть создана местной администрацией.
- В случае бездействия местной администрации и/или межведомственной комиссии подается жалоба в прокуратуру либо в суд (в порядке, установленном Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации).
- Администрация муниципального образования по итогам рассмотрения заявления гражданина обязана создать межведомственную комиссию.
Согласно п.
42 Положения комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
При оценке соответствия находящегося в эксплуатации помещения установленным в настоящем Положении требованиям проверяется его фактическое состояние.
При этом проводится оценка степени и категории технического состояния строительных конструкций и жилого дома в целом, степени его огнестойкости, условий обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара, санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов, содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов источников шума, вибрации, наличия электромагнитных полей, параметров микроклимата помещения, а также месторасположения жилого помещения (п. 43 Положения).
- В результате своей работы комиссия выносит одно из следующих решений:
- — о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;
- — о выявлении оснований для признания помещения подлежащим капитальному ремонту, реконструкции или перепланировке (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем Положении требованиями;
- — о выявлении оснований для признания помещения непригодным для проживания;
- — о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции;
- — о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;
- — об отсутствии оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.