Как обезопасить себя при продаже доли в квартире?

В 2020 году были приняты поправки в закон о долевой собственности. Теперь вы сможете продать долю в квартире, только когда ее метраж соответствует установленной норме, но не менее 8 кв. м. Норматив определяют местные муниципалитеты.

Разберемся, что такое доля в квартире, как ее продать, какие условия нужно соблюсти для успешной сделки.

Как обезопасить себя при продаже доли в квартире?Метраж выделенной доли должен быть достаточным для проживания. irbeika.ru

Что такое доля в квартире и как стать ее владельцем

Долевая собственность в квартире появляется при разделе одного объекта недвижимости между собственниками. Каждый из них получает определенную долю.

Варианты получения доли:

В наследство

Часто долю в квартире или доме получают в наследство, когда имущественные права распределяются между несколькими людьми. К примеру, после умершего родственника вам и другим наследникам достается по определенной части жилья.

От родителей

Собственник недвижимости вправе еще при жизни выделить доли в квартире своим детям. К примеру, вы покупаете жилье в ипотеку с использованием материнского капитала. Доли распределяются на всех членов семьи. Минимальный размер доли устанавливают местные власти региона.

В браке или после развода

По закону недвижимость, купленная в браке, находится в совместной собственности, которая не подразумевает выделение определенных долей. Супруги вправе не только при разводе, но и в браке разделить квартиру на доли. Это упростит сделку купли-продажи, если вы решите продать часть квартиры.

При совместной покупке

Снимать квартиру и копить на собственное жилье все труднее. Поэтому многие россияне решаются на покупку недвижимости в складчину. То есть вы с родственниками или близкими друзьями собираете необходимую сумму и покупаете квартиру, в которой каждому собственнику выделяется доля.

Какие бывают доли

Законом определены два вида доли в квартире:

  • идеальная доля — часть от целой жилплощади, к примеру, 1/3 или 1/2 квартиры;
  • выделенная доля — в натуральном выражении, к примеру, одна комната или 25 кв. м.

Покупателю удобнее приобрести выделенную долю, когда он покупает отдельную комнату, которой не смогут пользоваться другие собственники. Поэтому такую часть квартиры вы продадите быстрее и выгоднее.

Как обезопасить себя при продаже доли в квартире?Собственнику легче реализовать выделенную, а не реальную долю.   ipotekami.ru
При покупке идеальной доли новому жильцу, скорее всего, придется договариваться с другими владельцами о порядке пользования жильем. Из-за возможных проблем с соседями по квартире такую долю продать сложнее.

Что нужно сделать до оформления сделки купли-продажи

Прежде чем искать покупателя на свою часть недвижимости, вы обязаны озвучить свое предложение другим собственникам жилья. Это нужно сделать в письменном виде, отправив каждому владельцу уведомление (извещение) о продажи доли в квартире.

В извещении необходимо указать характеристики вашей доли (отдельное помещение или «квадраты», в каком состоянии и т. д.), стоимость, условия продажи. Не лишним будет отметить, в какие сроки вы планируете продать жилье, кто из собственников владеет другими долями квартиры.

Как обезопасить себя при продаже доли в квартире?

Уведомление необходимо отправить каждому собственнику, даже если они проживают по одному адресу.   русь-дом44.рф

Есть несколько вариантов отправки уведомления: почтой, через нотариуса, вручить лично. Если вы решили воспользоваться услугами Почты России, то отправляйте документ заказным письмом с уведомлением о получении. Обязательно сохраните квитанцию об отправке письма.

При личной передаче извещения другому владельцу сделайте себе копию и попросите получателя поставить на документе подпись и дату. Если вы поручили отправку уведомления нотариусу, то нужно взять у него аналогичные свидетельства.

У долевых собственников есть месяц со дня получения извещения, чтобы выкупить вашу долю или отказаться от покупки. Отказ необходимо оформить письменно. Этот документ потребуется для оформления договора купли-продажи с третьим лицом, иначе вашу сделку не зарегистрируют.

Что будет, если вы не отправите извещение

Если вы продали свою долю третьему лицу, но не отправили извещение и не получили отказ от других собственников, то любой из них может подать иск о переводе на себя прав и обязанностей покупателя доли.

Для обращения в суд у ваших долевых совладельцев есть три месяца. Если судебные органы удовлетворят иск, то ваша доля перейдет к истцу. Он должен будет заплатить за нее столько же, сколько заплатил первоначальный покупатель.

Долевой собственник вправе обратиться с иском в случаях:

  • если в извещении вы указали цену выше, чем продали в итоге;
  • вы продали долю не через месяц после получения собственниками уведомления, а раньше;
  • один из владельцев доли согласился купить вашу часть жилья, а вы все равно продали ее третьему лицу.

Оформление купли-продажи доли через нотариуса

Новые поправки в закон о купле-продаже недвижимости разрешают оформлять договора без участия нотариуса. Но в сделках, связанных с продажей доли, это правило работает только в случае, когда вы и другие собственники продаете свои доли одновременно.

Если только один собственник собирается реализовать свою часть недвижимости, то ему для регистраии сделки придется обратиться в нотариальную контору.

Какие документы нужно подготовить для нотариуса:

  • договор купли-продажи доли в квартире;
  • паспорт гражданина РФ;
  • отказ всех собственников от покупки доли;
  • извещения о продаже доли (если нет отказов);
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт на квартиру;
  • разрешение супруга/супруги (если доля получена в браке);
  • разрешение органов опеки (если доля принадлежит несовершеннолетнему).

После проверки документов сотрудником нотариальной конторы продавец и покупатель подписывают договор. Нотариус заверяет документы и отправляет их на регистрацию в Росреестр.

Внимание! С 1 февраля 2019 года нотариус сам должен отправить в Росреестр все нотариально заверенные документы вместе с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Дополнительных денег за это платить не придется.

Договор купли-продажи доли

Одна из главных позиций договора купли-продажи доли — предмет соглашения. Вы должны прописать характеристики объекта: где находится доля (дом, квартира, участок), ее размер, кадастровый номер.

Как обезопасить себя при продаже доли в квартире?Образец договора можно скачать в интернете или получить у нотариуса. sudsistema.ru

Какие параметры объекта нужно описать в договоре:

  • местонахождение (адрес, этаж, подъезд);
  • характеристики дома (тип постройки, этажность и т. д.);
  • площадь квартиры;
  • количество комнат.

Если ваша доля — это отдельная комната или часть дома, то в ней может находиться имущество, к примеру, мебель и бытовая техника, которые также выставлены на продажу. Укажите это в договоре.

Что еще необходимо указать в договоре:

  • Цена — сумма, которую вы ожидаете получить от продажи доли. Она не должна быть ниже стоимости, которую вы казали в извещении, отправленном другим собственникам жилья.
  • Условия оплаты — порядок расчетов (наличный или переводом на счет в банке), срок, в течение которого продавец обязан с вами расплатиться, и другие условия, связанные с финансовой стороной соглашения.
  • Обременение — обязательства, наложенные на долю. То есть, если ваша часть квартиры находится в залоге или на нее заключен договор ренты, то вы должны указать это в договоре.

Внимание! Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано иное.

Прочие условия — обстоятельства сделки, требования продавца и покупателя, которые были ими согласованы. К примеру, вы можете отметить, что расходы по оформлению сделки делятся между сторонами поровну.

Ваши расходы

Продажа доли оформляется через нотариуса, поэтому покупатель и продавец будут нести расходы за нотариальную регистрацию сделки. По закону тариф нотариуса составляет 0,5% от стоимости доли по договору.

Сумма оплаты услуг нотариуса не может быть выше 20 тыс рублей и ниже 300 рублей. Кроме этого, вам придется оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 2 тыс. рублей.

Как обезопасить себя при продаже доли в квартире?Вы можете разделить расходы на услуги нотариуса с покупателем. bataysk-online.ru

Помимо расходов на оформление договора купли-продажи вы обязаны заплатить налог — 13% от стоимости доли. Но вы вправе не платить НДФЛ, если владели долей от пяти и более лет.

Если вы являлись собственником части жилья от трех и более лет, то тоже можете не платить налог, если:

  • получили долю в наследство;
  • получили долю по договору дарения от родственника;
  • приватизировали долю;
  • получили долю по договору ренты;
  • купили долю до 1 января 2016 года.

Во всех остальных случаях налог платить придется, но законодательство РФ позволяет снизить его сумму, предоставляя право на налоговый вычет 1 млн рублей.

Простыми словами, если вы, к примеру, когда-то получили долю в наследство, а сегодня ее продаете, то можете уменьшить сумму для рассчета налога на 1 млн рублей.

Что важно учесть при купле-продаже доли

Вы вправе продать не всю долю в квартире, а ее часть. Для этого нужно предварительно разделить долю, учитывая нормы, принятые местным муниципалитетом. При этом часть доли не должна быть менее 8 «квадратов».

Разделить на доли можно квартиру, купленную в браке. Тогда вы сможете продать часть жилья в любое время, не дожидаясь развода. Предполагается, что доли будут равными, но этот момент можно оговорить в соглашении.

Объект недвижимости супругов можно разделить по брачному договору. Сделать это вы можете максимально подробно и даже описать, какие предметы мебели принадлежат каждому из супругов.

Продажа доли несовершеннолетнего совершается только с разрешения органов опеки по месту регистрации. Для этого вам нужно обратиться в органы опеки с заявлением и другими документами — их список лучше попросить в самом органе.

Продажа доли в квартире возможна и в случае, если кто-то из долевых собственников против сделки. У несговорчивого соседа по квартире есть два варианта: выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.

Но в суде он все равно может предъявить только одно требование — перевести на него права и обязанности покупателя по договору. То есть истец должен быть готов выкупить долю.

Пошаговая инструкция

1. Определитесь с ценой и предложите купить свою долю другим владельцам недвижимости. В случае согласия оформляйте сделку купли-продажи доли. Если соседи по квартире не планируют выкупать вашу часть жилья, то отказ нужно оформить письменно у нотариуса.

2. Найдите другого покупателя. Для этого обратитесь к услугам риэлтора или самостоятельно подайте объявление о продаже доли. Это можно сделать через печатные СМИ и интернет ресурсы: Авито, ЦИАН, Mirlvartir.ru и другие базы недвижимости.

Читайте также:  Взимание налоговой задолженности по наследству

3. Выберите нотариуса. Вы можете обратиться к специалисту ближайшей нотариальной конторы или найти нотариуса по отзывам и рекомендациям знакомых. Оценивайте качество его работы, так как тарифы на услуги почти одинаковы во всех нотариальных фирмах.

4. Подготовьте необходимые документы. Их перечень можно получить у нотариуса или на сайте госуслуг. Если вы еще не отправили уведомление о продаже доли другим собственникам, то нотариус может предоставить такую услугу. Он же оформляет продавцу свидетельство об отправке уведомлений.

5. Нотариус проверяет документы и составляет договор купли-продажи доли в квартире. Обговорите с покупателем условия сделки: цена доли в квартире, способ и срок оплаты и т. д. Если у вас или покупателя есть дополнительные условия, к примеру, вы обязуетесь освободить жилплощадь через две недели после совершения сделки, отметьте это в соглашении.

6. После подписания договора нотариус подает документы на регистрацию в Росреестр. Подача документов — обязанность специалиста нотариальной конторы, то есть вам не нужно дополнительно оплачивать эту услугу. Срок регистрации составит от трех до семи дней.

7. Оплатите госпошлину за регистрацию сделки — 2 тыс. рублей. Если отправкой уведомлений о продаже доли другим владельцам квартиры занимался нотариус, то вам придется оплатить и эту услугу. Обычно нотариальный тариф составляет 2-2, тыс. рублей.

8. Заберите документы у нотариуса после регистрации. Имейте в виду, специалист нотариальной конторы не обязан извещать клиентов о получении документов. Поэтому лучше периодически справляйтесь о готовности по телефону.

  • Как я расселил коммунальную квартиру в центре Петербурга и превратил ее в неофициальный отель
  • Как делить квартиру при разводе, если у вас гражданский брак. Истории из практики юриста
  • Мне половина и тебе полчетверти. Как мы с бывшим мужем разделили дом
  • Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Покупка доли в квартире: подводные камни и ответы на все важные вопросы

  • Главная
  • Строительство и ремонт
  • Законы и финансы

1 звезда 2 звезды 3 звезды 4 звезды 5 звезд Что такое преимущественное право покупки и кто его имеет? Можно ли продать долю в квартире, где прописан ребенок? Как быть, если имеется обременение? Отвечаем на эти и другие вопросы о процессе покупки доли в квартире. Как обезопасить себя при продаже доли в квартире?

Pixabay

Как обезопасить себя при продаже доли в квартире?

Покупка доли в квартире со всеми подводными камнями и непонятными правилами кажется слишком сложной или даже невозможной. Многие опасаются мошенников, выживающих своих соседей и вынуждающих их продавать свою часть за бесценок. Риск действительно есть, и он велик, но с другой стороны у такого решения много плюсов.

Оно прекрасно подходит тем, кто устал платить арендную плату и решил обзавестись своим жильем. Если средств на покупку «двушки» или «однушки» не хватает, этот способ становится вполне приемлемым.

Закон, руководящий этим процессом, основан на одном простом принципе — при любой финансовой операции с недвижимостью должны соблюдаться интересы всех ее владельцев. Даже если они не участвуют в сделке.

Все о покупке доли в квартире

1 В чем отличия совместной и долевой собственности?

Основные определения устанавливает Гражданский кодекс РФ.

  • При долевой собственности каждому из владельцев принадлежит своя отдельная часть. Только в этом случае ее можно купить или продать.
  • При совместной — объект находится в общем владении. Его можно разделить с согласия сторон либо по решению суда, когда хотя бы одна из сторон на этом настаивает. Жилье, как правило, приобретается в браке и является совместно нажитым имуществом.

Следует заметить, что планировка городских многоэтажных домов не предусматривает второго отдельного выхода на лестничную клетку или на улицу. Согласовать подобную перепланировку довольно сложно. Площадь, как правило, случаев остается единой.

Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ все владельцы имеют приоритетное право покупки квадратных метров по цене, назначенной при продаже. Публичные торги и передача на безвозмездной основе являются исключениями.

По закону продавец должен послать остальным собственникам письменные уведомления с указанием цены и других условий. На покупку им отводится один месяц, после чего продавец получает возможность заключения сделки с третьим лицом. Они могут подать письменное заявление с отказом от своих притязаний.

В этом случае долго ждать не придется. Если предложение меняется, об этом также необходимо сообщить.

Когда появляется сразу несколько первоочередных претендентов, выделенные метры получает тот, кто предлагает лучшие условия. Это может быть муж, жена или человек, не являющийся родственником. Никаких привилегий, зависящих от степени родства, не предусмотрено.

При нарушении статьи 250 в течение трех месяцев можно подать иск в районное отделение суда.

Попытки обойти закон не всегда заканчиваются успешно. Оформляя акт дарения на третье лицо, есть риск не получить от него положенную сумму денег. Кроме того, даже получив обещанную плату, продавцы остаются ни с чем. Ведь по сути такая операция представляет собой акт купли-продажи. Доказать это в суде совсем не сложно.

Чтобы не стать жертвой мошенников или не совершить ошибку самому, лучше заручиться поддержкой юриста. Некоторые решения, правильные на первый взгляд, часто приводят к нежелательным последствиям.

3 Что делать, если в квартире прописан ребенок?

Если на площади прописан ребенок, нужно получить согласия на отчуждение от органов опеки. Это необходимо, чтобы обезопасить его от действий потенциального преступника и защитить от конфликтов. Срок действия согласия — один месяц, поэтому оформляют его в последнюю очередь. 

Пакет документов для органов опеки

  • Паспорт опекуна.
  • Свидетельство о рождении.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Заявление о разрешении на проведение сделки.

Не исключено, что потребуются и другие бумаги.

4 Как купить долю ребенка?

Необходимо проверить, соблюдает ли продавец правила, не скрывает ли он факт того, что одним из претендентов на квадратные метры является несовершеннолетний.

Условия продажи доли

  • У ребенка есть другое жилье. Нельзя допускать, чтобы он остался на улице.
  • У него будет постоянная прописка по новому адресу.
  • После оформления договора купли-продажи доли в квартире условия проживания на новом месте должны быть не хуже прежних.

Для продажи доли ребенка нужно также собрать бумаги из списка предыдущего пункта. Потребуются правоустанавливающие документы на новое жилье.

Любые изменения, требующие отображение в техническом паспорте или на плане БТИ, должны быть согласованы в государственных учреждениях. Некоторые изменения согласовать невозможно.

Все разрешенные мероприятия выполняются по проекту, который нужно заказывать в инжиниринговой организации, обладающей лицензией на проведение проектных работ. Часто жильцы проводят перепланировку своими силами.

Если она не относится к запрещенным мероприятиям, и никакого вреда не несет, ее можно узаконить. Иначе продать квадратные метры не удастся.

Конечно же, лучше воздержаться от подобных действий. Во-первых, они противозаконны, а во-вторых, при обследовании часто выявляются нарушения, которые невозможно обнаружить самостоятельно. В результате новый владелец вынужден на свои средства проводить капитальный ремонт.

Покупатель, как правило, вызывает сотрудника из БТИ. Тот производит осмотр, замер и отмечает все несоответствия с паспортом и планом. Совершать сделки с недвижимостью при обнаружении нарушений запрещено. В редких случаях продавцу удается договориться с покупателем без осмотра.

В этом есть смысл только тогда, когда состоянию дома и комфорту соседей ничего не угрожает. Например, хозяева снесли стенной шкаф и расширили проем в перегородке, не испытывающей никаких нагрузок, кроме собственной массы.

Разработка проектной документации и согласование займут больше месяца, а времени на ожидание нет — въехать надо срочно.

6 Как быть с долгами по коммунальным платежам?

При выкупе доли в квартире необходимо уделить особое внимание оплаченным квитанциям по коммунальным услугам. При их отсутствии следует обратиться в МФЦ и взять выписку об отсутствии задолженностей.

Чтобы упростить дальнейшие расчеты, новый владелец может обратиться в управляющую кампанию и попросить обнулить все счетчики.

Старые долги после подписания договора купли-продажи должен оплачивать бывший владелец.

Чтобы не пришлось решать этот вопрос через суд, лучше проверить все заранее. Суд почти всегда выносит решение в пользу нового хозяина, однако разбирательства отнимают много сил и средств. Кроме того, пока будет идти процесс, есть риск остаться без воды и электричества.

7 Что делать, если есть обременения?

Они накладываются как на всю площадь, так и на ее часть. Чтобы узнать, есть ли они, нужно внимательно прочесть выписку из ЕГРН. Для ее получения следует обратиться в МФЦ. Услуга платная. Ее средняя стоимость составляет 350 руб., но это единственный способ узнать правду о приобретаемом объекте недвижимости.

Ипотека является обременением. В этом случае для проведения сделки необходимо не только согласие собственников, но еще и банка, выдавшего кредит. Финансовые учреждения часто отвечают отказом, так как не хотят брать на себя риск, связанный со сменой владельца. 

Самое простое решение — досрочное погашение долга, но оно не всегда осуществимо. Если покупателем является лицо с преимущественным правом, риск сводится к минимуму.

8 Как получить свою долю из общей собственности?

Совладелец объекта недвижимости может требовать выдела своей части. При отказе других совладельцев ему следует обратиться в суд и настаивать на принудительном выкупе доли в квартире. Объект можно разделить не всегда.

Возникают ситуации, когда ограничения накладывает закон или планировка жилья. Тогда лицо, подавшее иск, получает компенсацию, равную стоимости его квадратных метров. Компенсация также выплачивается при несоразмерности участка. Выплата производится в обязательном порядке вместо выдела квадратных метров.

Условия выплаты компенсации

  • Доля является незначительной.
  • Ее нельзя выделить и отграничить от остальной территории.
  • Лицо, подавшее иск, не имеет существенного интереса в ней. Наличие существенного интереса определяется судом. Чтобы его выявить, потребуются доказательства того, что лицо нуждается в объекте в силу возраста, профессиональной деятельности, других обстоятельств.

В остальных случаях от денежной выплаты можно отказаться в пользу получения своей части.

9 Нужно ли согласие супругов при покупке? 

Любая площадь, приобретаемая семьей, считается общим имуществом. Это правило распространяется на все, что нажито в браке. Квадратные метры, купленные до или после брака, принадлежат тому, кто за них заплатил и оформил свои права.

Читайте также:  Материнский капитал: обязательно ли выделять доли всем детям при покупке жилья на материнский капитал

В статье 35 Семейного кодекса РФ говорится, что при регистрации может понадобиться нотариально заверенное письменное согласие мужа или жены. Суд признает акт купли-продажи недействительным по требованию мужа или жены и если есть доказательства того, что один из членов семьи был против соглашения.

Супруг может подать иск в течение года со дня, когда ему стало известно и подписании договора.

10 Как правильно оформить сделку?

Сначала продавец должен выделить свою часть из общей собственности. Она считается выделенной с момента оформления на нее выписки из ЕГРН.

Следует проверить, есть ли обременения, незаконные перепланировки или другие факторы, препятствующие приобретению. Необходимо провести обследование, пригласив сотрудника БТИ и экспертов из инжиниринговой кампании. Желательно составить акт осмотра или опись.

При выкупе доли в квартире у родственников либо других совладельцев продавцу не нужно рассылать уведомления с указанием цены и других условий.

В остальных случаях сделать это необходимо, чтобы они могли реализовать свое преимущественное право без затруднений. С момента размещения рекламного объявления должен пройти месяц, по истечении которого преимущественное право утрачивает свою силу.

Вопрос решится быстрее, если совладельцы напишут уведомление о том, что они не претендуют на выделенные квадратные метры.

При изменении условий придется ждать еще один месяц. Покупатель, настаивая на их изменении, рискует остаться ни с чем, поскольку более выгодные условия могут устроить жильцов. Чтобы застраховать себя от нежелательных последствий, лучше потребовать копии отказов всех владельцев.

Когда объект проверен и все бумаги собраны, стороны заключают договор купли-продажи. Он составляется по стандартному образцу. 

Обязательные пункты договора купли-продажи

  • Паспортные данные всех участников.
  • Информация об объекте — адрес, площадь, другие параметры.
  • Данные остальных жильцов.
  • Права и обязанности сторон.
  • Порядок расчетов.
  • Иные условия — по желанию сторон.

Бумага заверяется у нотариуса. Он может помочь в ее составлении и обеспечить техническое сопровождение сделки.

Затем оформляется выписка из ЕРГН.

В новостройке, не введенной в эксплуатацию, нужно будет подписать акт приема-передачи площади. Производится расчет. Оформляется расписка в получении средств. Единого образца для нее нет.

Пакет документов для продавца

  • Паспорт.
  • Выписку из ЕГРН, акт купли-продажи, дарения, завещания и т. д. Возможно, акт дарения содержит условия, при которых продажа невозможна. Не исключено, что в акте приватизации указано, что лица, отказавшиеся от своей доли, сохранили возможность проживания на площади.
  • Выписку из домовой книги — из нее можно узнать, не прописан ли несовершеннолетний.
  • Технический паспорт и план БТИ — чтобы проверить, нет ли незаконных переустройства или перепланировки.
  • Нотариально заверенное согласие второго супруга.
  • Отказы всех совладельцев.
  • Разрешение органов опеки.
  • Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам — выдается управляющей компанией.

За регистрацию прав на жилье надо будет заплатить госпошлину в размере 2 000 руб. с каждого нового собственника. Следует заранее выяснить, кто оплачивает услуги инжиниринговой компании, агентства, разместившего у себя рекламу и занимавшегося поиском клиентов.

Часто бывшие владельцы предлагают оплатить эти расходы пополам. Чтобы избежать недоразумений, лучше решить этот вопрос в первую очередь.

Иногда продавец и покупатель ищут обходные пути, позволяющие ускорить процесс сделки. Даже если они делают это по взаимному согласию, они рискуют остаться ни с чем. Не стоит спешить и давать объявление, не успев разобраться, как выкупить долю в квартире у родственника.

Сначала нужно все обсудить, затем проконсультироваться у юриста, взвесить все «за» и «против». И главное, ни в коем случае нельзя допускать ошибок при оформлении доверенностей на своих представителей.

В доверенности должны быть четко прописаны их возможности, не позволяющие распоряжаться чужим имуществом от своего имени.

Как обезопасить себя при продаже доли в квартире?

Материал подготовил

Была ли статья интересна?

Мошенничество с долями в недвижимости

Как обезопасить себя при продаже доли в квартире?

Адвокат Антонов А.П.

В последнее время особое распространение получили аферы с долями недвижимости.

Мошенники выкупают доли в квартирах и терроризируют жильцов, вымогая деньги. Представьте такую ситуацию.

Вы отдыхаете дома после трудового дня. Все как обычно. Вдруг — звонок в дверь. На пороге стоит незнакомый гражданин, который заявляет, что он купил долю в вашей квартире и теперь будет жить с вами. Вы не успеваете прийти в себя, а он уже заносит вещи. Кошмар наяву?

Кто-то называет это квартирным рейдерством. Хотя такая формулировка спорна. В любом случае речь идет о преступлении. Его жертвой может стать любой человек, проживающий в квартире, которая является общей долевой собственностью. Не каждый хозяин такой квартиры понимает, что ему грозит. А когда поймет, будет уже поздно.

Махинаторы находят квартиру, у которой несколько долевых собственников. После чего предлагают одному из них купить его долю. Тот соглашается. Причины могут быть разные.

Например, экс-муж, который после развода съехал с данной квартиры, решил насолить живущей там бывшей супруге.

Причем продавец получает за свою долю одну сумму, а в договоре купли-продажи пишут другую, добавляя к ней несколько нолей.

После чего в квартиру приходит некто и заявляет свои права на часть жилплощади. Далее основному хозяину квартиры предлагается выбор: выкупить вторую долю по цене явно выше рыночной или продать свою, в разы дешевле ее реальной стоимости. Тот, конечно, отвергает это предложение с негодованием.

«Нет проблем, — отвечает некто. — Тогда я волен поступать со своей частью квартиры как угодно. Буду сдавать ее внаем. Сейчас в городе много гостей из южных республик, которые ищут себе пристанище. У меня есть пара кандидатов на примете. Они отличные ребята, которые постараются вас не беспокоить. Просто вам придется делить с ними кухню, ванну и туалет. Вы ведь не брезгливы?»

Звучат и другие угрозы. Ведь есть много способов превратить жизнь человека в ад на жилплощади, которую он еще недавно считал родным домом. В итоге несчастный готов принять любые условия.

Надо сказать, что охотники за долями действуют практически легально. Однако им все же приходится перешагивать грань законности.

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право ее покупки. Они должны быть извещены о том, что эта доля пойдет на продажу.

После чего у них есть возможность или приобрести ее, или отказаться, что позволяет продать долю третьим лицам. Махинаторы в нарушение этой статьи предпочитают действовать без предупреждения, чтобы застать жертву врасплох.

Поэтому пострадавшие в своих исковых заявлениях обычно указывают прежде всего на нарушение ст. 250 ГК РФ. Однако по субъективным причинам суд может отказать в иске. Такое тоже бывает.

Хотя закон требует от продавца доли предложить ее сначала другим долевым собственникам, он не запрещает совершать такие сделки без соблюдения этого требования. Поэтому Росреестр спокойно их регистрирует.

А если суд все-таки признает сделку недействительной и обяжет при повторной продаже доли соблюсти ст. 250 ГК РФ? В таком случае продавец должен предложить остальным собственникам квартиры свою долю по цене, за которую он ее продавал (по сговору с покупателем).

А цена эта нереальная. В том и состоит цель аферы — продать часть квартиры по цене самой квартиры. Естественно, остальные долевые собственники откажутся от такого предложения (попытка оспорить эту цену в суде, скорее всего, будет бесполезной).

И тогда ситуация вернется к исходной точке.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.

Остались вопросы к адвокату?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71  (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Список документов для продажи доли в квартире

  • Гражданский кодекс РФ, рассматривая вопросы, связанные с правом собственности, говорит о том, что собственность бывает:
    единоличной — то есть одно лицо, физическое или юридическое, является единственным, полноправным собственником;
  • общей — объект принадлежит одновременно некоторому количеству лиц.
  • Допускается и общая собственность на объект недвижимости, например квартиру. При этом общая собственность бывает:
  • долевой — для каждого собственника выделена доля в праве;
  • совместной — она не выделена.

Будучи долевым сособственником, гражданин вправе распоряжаться принадлежащей ему частью прав свободно, в том числе он вправе ее продать. Однако такая купля-продажа — процесс более сложный, чем отчуждение объекта, находящегося в единоличной собственности, и требует дополнительных действий со стороны продавца, а перечень документов для продажи доли в квартире несколько шире.

Статья 250 Гражданского кодекса РФ закрепляет за долевыми сособственниками преимущественную возможность выкупа прав друг друга. Это означает, что, если один из сособственников намерен продать принадлежащую ему часть, он обязан предложить ее сначала остальным сособственникам, и только если они все откажутся или проигнорируют его предложение — продать лицу со стороны.

Таким образом, перед тем как оформить куплю-продажу доли в квартире, собственник обязан официально уведомить других владельцев объекта о своем намерении. Сделать это необходимо с помощью письменного уведомления.

Жесткая, общеобязательная форма такого уведомления законодательством не закреплена, но в тексте важно изложить следующие моменты:

  • предполагаемую стоимость договора;
  • порядок оплаты;
  • сроки предполагаемой сделки.

Как обезопасить себя при продаже доли в квартире?

Направить уведомления необходимо одним из следующих способов:

  • телеграммой через Почту России;
  • через нотариуса.

Эти способы являются наиболее надежными и фиксируют не только факт отправки, но и содержание послания.
Если продавец не знает всех сособственников, то следует записать выписку из ЕГРН на весь объект недвижимости — в ней все они перечислены.

После отправки уведомлений ситуация развивается одним из следующих способов:

  • продавец получает от кого-то из сособственников согласие на покупку, и они заключают сделку;
  • все собственники направляют письменные отказы от покупки;
  • собственники игнорируют уведомление. В таком случае продавец ждет один месяц и, не получив ни согласий, ни отказов, продает принадлежащую ему часть, кому захочет.

В уведомлениях необходимо изложить реальные намерения продавца, ни в коем случае нельзя, например, завышать стоимость, чтобы собственники отказались от сделки. Также важно помнить, что список документов не зависит от размера доли: для продажи 1/2 части квартиры перечень такой же при отчуждении 3/4, 1/3 или 1/126.

Читайте также:  Оплата обучения: заканчиваю университет. требуют предоставить копии всех квитанций

Инструкция для продажи части прав на квартиру

Пошаговая инструкция, как оформить покупку доли в квартире, выглядит следующим образом:

Шаг 1. Составить уведомление о продаже, разослать его сособственникам, дождаться их ответов или когда пройдет месяц.

Шаг 2. Обратиться в органы опеки и попечительства за разрешением — этот этап необходим, если несовершеннолетний является собственником продаваемого имущества.

Шаг 3. Составление договора и подготовка документов по продаже доли недвижимости, при этом важно помнить, что стороны не обязаны писать договор самостоятельно, при необходимости его разработает нотариус, к которому они обратятся.

Шаг 4. Обращение к нотариусу для оформления сделки. Нотариальный порядок оформления купли-продажи доли в квартире является обязательным, исключение составляют только сделки, в которых все долевые сособственники одновременно одним договором продают принадлежащие им части прав. Нотариальное удостоверение необходимо, чтобы гарантировать, что не ущемлены интересы других владельцев.

После оформления сделки, подписания ее сторонами и удостоверения нотариусом документы направляются в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Направит документы сам нотариус в электронном виде.

Перечень документов для продажи

Если говорить о том, какие документы нужны для продажи доли квартиры со стороны продавца, то перечень следующий:

  • письменные отказы сособственников от покупки продаваемой части либо подтверждение отправки уведомлений о продаже, если сособственники проигнорировали предложение;
  • паспорт;
  • согласие ООиП, при необходимости;
  • свидетельство о праве собственности, если оно имеется, или выписка из ЕГРН.

Это базовый набор документов, иногда необходимы дополнительные — например, согласие супруга. О том, что необходимо в конкретном случае, следует проконсультироваться у нотариуса.

То, какие необходимы документы для покупки доли в квартире, также зависит от ситуации. Нередко от покупателя не требуется ничего, кроме паспорта. Узнавать подробнее, чего в конкретном случае требует покупка доли в квартире, документы для нотариуса, следует уточнять в нотариальной конторе.

Как продать долю в квартире

Долевая собственность чаще всего возникает при совместной покупке жилья и при распределении наследства или выделении. Рано или поздно перед собственниками может встать вопрос о том, как продать долю в квартире. Предлагаем пошаговую инструкцию с подробным описанием всего алгоритма от подготовки документов до получения денег.

Что нужно сделать прежде, чем продать долю

Долевая собственность на квартиру возникает при разделении совместно купленного жилья супругами, выделении части третьим лицам (детям), распределении наследственного или приватизированного имущества. Вопрос, можно ли продать долю в квартире, нередко встает при изменении личных ситуаций. Например, при разводе супругов или при желании одного из наследников выкупить доли другого.

Краткая инструкция, как продать долю в квартире и какие документы нужны для продажи доли в квартире:

  1. Определение самой доли совладельца.
  2. Оформление договоренности с совладельцами или совладельцем квартиры.
  3. Подготовка документов для оформления договора куплю-продажи.
  4. Подписание и нотариальное заверение договора купли-продажи.
  5. Государственная регистрация сделки.
  6. Уплата НДФЛ от доходов с продажи доли квартиры.

Каждый из этапов процедуры, как продать долю в квартире, имеет свои законодательные особенности. Дальше рассмотрим подробности подготовки и реализации процесса продажи части жилого помещения.

Как определить долю в квартире?

Большинство собственников частей общей жилплощади даже не задумываются о том, что законодательно их доли в большинстве случаев не пригодны к продаже и покупке. Прежде чем продать долю, ее сначала нужно четко определить. В юридической практике существует два типа определения доли недвижимости:

  1. Натуральная доля – это реальный объект, часть недвижимости, которую можно определить отдельно. Например, одна комната в квартире с выделенной и четко определенной в квадратных метрах площадью.
  2. Идеальная доля – это часть квартиры, не заданная квадратными метрами, а определенная соотношением от общей площади. Например, доля 1/3 от общей площади – это не какой-то отдельно выделенный объект, а именно третья часть от общей собственности без выделения отдельной части натурального имущества.

Решая задачу, как продать долю в квартире, совладелец жилья обязательно должен определить, какова его часть имущества. Для решения этого вопроса есть два пути:

  1. Договориться и заключить соглашение с остальными собственниками или вторым совладельцем квартиры.
  2. Подать исковое заявление в суд, чтобы в ходе судебного разбирательства была определена доля продавца в общей собственности.

Эти виды процедур определения доли в квартире установлены ст. 252 ГК РФ. Если совладельцы приходят к общему решению, необходимо зарегистрировать договор в Росреестре, после чего на каждого собственника общей недвижимости оформляется отдельный кадастровый паспорт.

Если владельцы не приходят к общему соглашению, придется подавать в суд для определения доли каждого из совладельцев. Для подачи искового заявления понадобятся такие бумаги:

  1. Документы, устанавливающие права каждого из совладельцев квартиры. В зависимости от конкретных обстоятельств к ним относятся – договор купли-продажи, завещание, договор о приватизации.
  2. Документ, подтверждающий права собственников. В выписке из ЕГРН указываются имена и права каждого из совладельцев недвижимости.
  3. Технические документы на квартиру. К ним относятся кадастровый паспорт, технический план БТИ, акты перепланировки (если такие были) и другие бумаги в зависимости от характеристик жилья.
  4. Исковое заявление о выделении доли в квартире, находящейся в совместной собственности. Как правило, иск подается от лица, заинтересованного в продаже части квартиры. Ответчиками в таком случае выступают другие собственники обозначенной квартиры.

Статистика судебной практики показывает, что суд чаще всего встает на сторону истца и выделяет натуральную долю в размере комнаты или площади.

Исключение составляет разбирательство, касающееся однокомнатной квартиры, в таком случае выделить натуральную долю невозможно, так как в ней только одна жилая комната. В таком случае квартира делится на всех дольщиков по площади.

Например, квартира в 40 кв. м делится в равных долях между двумя совладельцами по 20 кв. м каждому.

Можно ли продать долю в квартире постороннему покупателю

Вопрос о том, кому можно продать долю в квартире, является весьма актуальным. Этот факт обусловлен законодательными аспектами – совладельцы общей недвижимости имею преимущественное право покупки продаваемой доли.

Чтобы соблюсти закон, при продаже долевой собственности жилья сначала необходимо уведомить совладельцев об этом намерении. Для этого необходимо подготовить извещение о намерении продать долю в общей собственности в письменном виде.

Документ составляет по шаблону, в нем обязательно нужно указать такие факторы:

  • полное название объекта;
  • предполагаемая цена продажа доли в праве на помещение;
  • порядок расчетов;
  • сроки продажи и передачи имущества.

Извещение составляется для каждого из совладельцев, плюс один экземпляр для продавца доли. На собственном экземпляре каждый и дольщиков должен расписаться в подтверждение получения уведомления.

Документ можно передать совладельцам лично в руки, отправить по почте заказным письмом, передать через нотариуса. На принятие решения о покупке или отказе от приобретения предложенной доли у собственников есть ровно один месяц с момента получения уведомления.

Если ни один совладелец не выразил желания, купить долю, ее можно выставлять на продажу посторонним покупателям. Когда доля по предварительному соглашению продается одному из собственников жилья, уведомления можно не составлять, так как преимущественное право покупки соблюдается.

Если еще до того, как продать долю в квартире, все собственники отказались от ее приобретения, можно не ждать месяц. Необходимо зафиксировать факт отказа письменно с личной подписью от каждого совладельца. Эта процедура не является обязательной. Однако при заключении сделки купли-продажи нотариус может отказаться подтверждать договор, поэтому отказные лучше подготовить.

Оформление договора купли-продажи доли квартиры

Независимо от того, кому вы решили продать долю в квартире, – совладельцу или постороннему покупателю, – необходимо соблюсти нюансы составления договора. При совершении такой сделки нужно учитывать такие факторы:

  1. В договоре купли-продажи доли квартиры обязательно должны быть указаны детали – информация о всех собственниках, подробное описание квартиры, стоимость, права совладельцев.
  2. Договор необходимо заверить нотариально, а также оформить акт передачи доли квартиры новому владельцу.
  3. Заплатить госпошлину за регистрацию сделки. В 2020 году размер пошлины составляет 2000 рублей. Квитанцию об оплате необходимо приложить к документам на регистрацию.
  4. Сделка регистрируется, права нового владельца вносятся в Росреестр. Подать документы на перерегистрацию можно в одно из отделений Росреестра или через МФЦ.

Нельзя продать долю в квартире, если недвижимость находится под обременением, то есть, под невыплаченной ипотекой или в залоге.

Если одним из совладельцев жилья является несовершеннолетний, процедура продажи усложняется – необходимо согласие официального представителя (родителя, опекуна) и органов опеки и попечительства.

Если заключить договор-купли продажи без согласия органов опеки, сделка может быть расторгнута в суде.

За сколько можно продать долю в квартире

Продажная стоимость доли может отличаться от заявленной ранее в извещении совладельцам. Она зависит от нескольких факторов:

  • размер и вид доли – натуральная доля ценится выше;
  • региональных цен на жилье — чем выше цена квартиры, тем дороже и ее части;
  • места расположения – по определению есть более и менее востребованные районы;
  • состояние квартиры – относительный показатель, но иногда учитывается.

Некоторые совладельцы квартиры, решая вопрос, за сколько можно продать долю в квартире, ошибочно полагают, что достаточно просто высчитать соответствующую часть от общей стоимости. Однако это неверно. Специалисты по недвижимости рекомендуют учитывать коэффициент понижения, который начисляется с учетом конкретных факторов. При этом учитываются такие аспекты:

  1. Количество дольщиков. Чем меньше совладельцев, тем выше стоимость каждой доли.
  2. Количество зарегистрированных в квартире и реально проживающих человек. Чем больше жильцов, тем ниже стоимость.
  3. Наличие среди собственников несовершеннолетних. Этот фактор снижает цену доли, так как такое обстоятельство затрудняет процедуру размена или продажи квартиры.

Продать долю, исходя от реальной стоимости квартиры, практически нереально. В зависимости от конкретных обстоятельств берутся различные алгоритмы расчета цены.

В договоре купли-продаже необходимо указать, каким образом рассчитывалась стоимость доли – от общей стоимости квартиры, от цены квадратного метра.

Наиболее удобно и выгодно продавать натуральную долю в четко обозначенном виде – одна комната определенной площади.

Ирина Маслюковская

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *