Пакет документов для подачи в суд на застройщика, в связи с неустранением им дефектов

Долевое строительство в России набирает обороты. Объемы растут, количество заключенных договоров долевого участия становится все больше. Как на любом крупном рынке с большими деньгами, появляется множество ситуаций, когда права граждан нарушаются. И порой единственным решением становится необходимость инициировать суд с застройщиком. Рассказываем, в каких ситуациях стоит идти на разбирательства, а в каких лучше оставить все как есть. Теперь подробнее.

Основания для взыскания

Важно! Следует иметь ввиду, что:

Каждый случай уникален и индивидуален.
Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
Позвонить:
- Федеральный номер: +7 (800) 511-86-74

Нововведения 2017 году в Федеральный Закон №214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» больше не позволяют расторгнуть ДДУ по инициативе дольщика. Для прекращения гражданско-правовых отношений с девелопером, а соответственно для суда с застройщиком, нужно веские основания. Основные из них:

Срок сдачи дома пропущен	Речь идет о требованиях закона к заполнению договора долевого участия. В частности, в ДДУ обязательно должен быть прописан пункт, согласно которому застройщик обязуется сдать новостройку в четко закрепленный на бумаге срок. Подробнее о практике по этому вопросу ниже
Слишком много недочетов в качестве исполнения дома, в том числе неустранимых	Застройщик после сдачи дома в эксплуатацию приглашает вас принять дом и квартиру. Вы видите, что стены в доме рушатся, квартиры толком не достроены и уже начинают разваливаться. Вы вправе потребовать устранения нарушений в разумный срок. Если этого сделано не будет – то можно расторгнуть Договор и требовать неустойку
Изменение проектной декларации	В комплексном строительстве нередки ситуации, когда вы покупаете квартиру в жилом районе с хорошо развитой инфраструктурой, а через год строительства обнаруживаете, что рядом с вашим домом вместо парка вырастет торговый центр. Это повод обратиться в суд
Рост цены договора	Цена договора долевого участия устанавливается один раз и не подлежит изменению.
Отказ застройщика доводить работу до конца	Вы купили квартиру в новостройке, в договоре прописано, что в помещении будет черновой ремонт. В итоге вам предлагают взять голую коробку из кирпичей. Это нарушение, можно пытаться расторгнуть договор
Отказ застройщика выполнять обязательства	Бывает так, что за неустойкой и расторжением договора не нужно обращаться после того, как срок сдачи будет пропущен. Если работы на объекте не ведутся уже полгода, это повод признать дом проблемным. А для вас – обращаться в суд

Это основные виды оснований для обращений в суд на застройщика. Но нужно понимать, что деятельность девелопера регулируется не только федеральным законом №214, но и массой подзаконных и региональных актов. Поэтому если вы считаете, что подавать в суд нужно, но ни одно из перечисленных оснований не подходит – изучите внимательно региональные законы, возможно, основание скрыто именно в них.

Затянутый срок сдачи

Срок сдачи многоквартирного дома, строительство которого ведется с привлечением средств дольщиков, должен быть четко определен в договоре долевого участия.

Изменить его можно только с помощью дополнительного соглашения, которые должны подписать все дольщики. Обязанности подписывать такое соглашение у дольщика нет.

Поэтому внимательно анализируйте ситуацию и думайте, нужно ли подписывать такое соглашение. Например:

Если дом практически готов, но застройщику не хватает пары месяцев на внешнюю отделку, и он обращается к дольщикам с предложением перенести срок сдачи. По его словам, если этого не сделать, то компании придется платить штрафы и неустойки и сдача дома задержится еще на длительный срок, так как денег-то после уплаты штрафов не останется. Если вы видите собственными глазами, что дом действительно практически сдан, то можно подписать это соглашение и скорее получить ключи.
Если дом практически не построен, а застройщик предлагает в форме «оповещения» всем подписать соглашение о переносе сроков еще на 1-2 года – не стоит поддаваться на провокации застройщика. Лучше в такой ситуации дождаться окончания строительства и пытаться взять с него неустойку. И не бойтесь – даже если один дольщик из ста не подпишет соглашение, то актуален и законен для вас будет именно тот срок, который указан в первоначальном договоре долевого участия.

Цена

Как мы уже узнали, цена в договоре долевого участия остается неизменной. Это, кстати, одно из ключевых отличий ДДУ от договоров с жилищно-строительными кооперативами. Но есть ситуация, когда итоговая цена за квартиру все-таки может уменьшиться или увеличиться.

После сдачи дома происходит процесс приемки квартиры
Специалисты БТИ тщательно замеряют помещение, которое вы приобрели
Если оказывается, что площадь помещения больше, то вам придется заплатить за лишние квадратные метры
Если меньше – то получить деньги назад

В процессе есть несколько особенностей. Судебная практика открыто говорит, что изменение площади квартиры не может быть больше чем на 1-3 метра от той, что заложено в договоре. Иначе это также будет нарушением со стороны застройщика. Если с вам требуют доплатить больше чем за пару метров – смело готовьте Иск в суд на застройщика.

Еще один ключевой момент – цена в договоре долевого участия прописывается как за весь объект, так и за цену квадратного метра.

Поэтому не верьте фантазиям застройщика о том, что вы должны доплачивать за квадратные метры по рыночной цене на момент сдачи. Нет, только по цене из договора. Плюс с застройщиком можно и нужно договариваться.

Например, вы не замечаете, что застройщик неровно залил полы (а вам все равно делать стяжку), а взамен застройщик «прощает» вам лишние квадратные метры.

Что требовать?

Если вы решили ввязаться в суд с застройщиком, нужно понимать, что именно следует с него требовать. Есть несколько ситуаций:

Вы можете требовать расторжения договора. Например, вы понимаете, что дом не сдадут, и хотите скорее получить деньги обратно.
Если срок уже просрочен, то можно расторгать договор и требовать неустойку. Т.е. вы отдаете право на еще не построенную квартиру, а вам возвращают ваши деньги плюс проценты пени.
Если дом сдан, но не вовремя, вы можете принять квартиру и после провести суд с застройщиком за просрочку. Т.е. в этой ситуации квартира остается за вами, так как договор вы расторгать не хотите. Но при этом право на неустойку никто не отменял.

Расторжение

Подать иск в суд на застройщика на расторжение договора не так сложно. Сложнее выиграть, ведь вы должны сослаться на веские основания для проведения этой государственной Услуги. Основания для расторжения:

Застройщик больше чем на два месяца просрочил дату ввода объекта в эксплуатацию, указанную в проектной декларации и в подписанном договоре долевого участия.
Многоквартирный дом построен, но обязанности по договору не выполнены. При этом застройщик отказывается или не может выполнить гарантийные обязательства по договору.
Застройщик не заключил договор поручительства с банком или не уведомил о смене поручителя дольщиков
Очевидно, что в установленный срок возведение многоквартирного дома с соблюдением технологических требований невозможно, строительство дома остановилось.
Проектная декларация существенно изменяется без согласования с дольщиками – добавляются этажи, меняется структура благоустройства, появляются пристройки, в том числе жилые и нежилые коммерческие

Неустойка

В случае с неустойкой все достаточно просто. Это плата за пользование вашими деньгами или пени за нарушение обязательств по договору долевого участия застройщиком. Вы можете требовать неустойку следующим образом.

Если строительство многоквартирного дома с привлечением средств дольщиков остановлено и очевидно, что возвести его в указанный в ДДУ срок невозможно
Если дом сдан, но с нарушением сроков

Размер неустойку с застройщика по решению суда назначается судьей. Но при этом вы обязаны сделать расчет самостоятельно. Сделать это просто:

Вам нужно знать, на сколько дней просрочена дата ввода в эксплуатацию вашего дома
Ключевую ставка ЦБ РФ на день выставления претензии
Цену договора, которую вы уплатили при покупке права требования на квартиру

Претензия застройщику

Обязательным требованием для добросовестного лица в гражданско-правовых отношениях является попытка решить спорный юридический вопрос мирным путем. Если инициатором решения вопросам мировым способом будете вы, то суд зачтет это вам в плюс. Поэтому прежде чем подать иск на застройщика, необходимо написать претензию.

Как подсказывает практика судов и прочих споров с застройщиком, лучше всего писать претензионный документ по следующему алгоритму:

В договоре долевого участия находим точный адрес застройщика. Если там есть юридический и фактический адреса, то запоминаем оба
В преамбуле указываем точное наименование юридического лица – информация есть в ДДУ.
Пишем, от кого претензия – ваши ФИО полностью, адрес регистрации, контактные данные
В предмете претензии пишем: «В соответствии со статьей 6 ФЗ-214 сообщают о необходимости выплатить мне неустойку в размере таком-то. Основанием для выплаты неустойки считаю то-то и то=то»
Не забудьте добавить, расторгаете ли вы договор долевого участия или нет, в зависимости от вашей ситуации
Укажите точный строительный адрес объекта, оценочные характеристики помещения, по которому ведется спор
Если договор долевого участия расторгается на основании гарантийных обязательств застройщика – низкое качество жилья или иное – то нужно перечислить все проблемы и приложить копию акта о приемке, в котором вы написали, что не принимаете квартиру из-за выявленных проблем

Вам нужно добавить в претензию информацию о том, как вам следует получить сумму за неустойку. Обычно для этого открывают обычный счет «До востребования» в любом банке. Можете добавить любой номер счета в банке России.

Ознакомьтесь с образцом досудебной претензии у нас на сайте (скачать образец)

Претензия готовится в двух экземплярах. Одна копия вам, другая – девелоперу. Передать претензию можно несколькими способами:

С помощью курьера. Заключая договор с курьерской службой или транспортной компанией, убедитесь, что в нем прописана обязанность курьера получить роспись о принятии у ответственного за это лица в компании. Либо как-то зафиксировать отказ в получении – это может быть аудио, видео или иное доказательство.
Отправить почтой, заказным письмом с ценной описью. Наиболее верный с точки зрения юриспруденции вариант. Застройщик не сможет в суде утверждать, что не получил претензию
Лично – самому прийти в офис и потребовать принять претензию. В этом случае вам нужна роспись на вашем экземпляре претензии о том, что ее получили в организации.

Иск в суд

Подготовительные работы перед подачей иска в суд – это уже половина выигрыша. Предположим, что на претензию вам либо поступил отказ, либо в течение 30 дней вообще не пришло ответа. Ок, этого достаточно, чтобы подготовить иск в суд о взыскании неустойки с застройщика.

Куда

В первую очередь давайте разбираться, в какой суд подать иск на застройщика. Выбор небольшой:

По месту регистрации юридического лица
По месту своего жительства
По месту спора с застройщиком – в районе, где возводится многоквартирный дом

Внимание: Бывают случаи, когда дело передают по подсудности от мирового судьи в арбитражный суд. Это исключительные случаи борьбы с застройщиком, в основном связанные с банкротством последнего. (что делать, если застройщик банкрот — читайте здесь).

Прежде чем подать иск, лучше всего изучить судебную практику в судах.

В некоторых дела проходят быстрее, в некоторых судьи более миролюбиво относятся к застройщикам, а в некоторых наоборот, даже в почти проигрышных ситуациях все равно обращают внимание на тонкости и решают в пользу дольщиков.

Изучите практику и узнайте, как лучше готовиться к судебным заседаниям. В любом случае, после судебного решения вы всегда можете оспорить его в инстанции уровнем выше.

Документы

Нередко на общем собрании обманутые дольщики думают, как подать иск на застройщика за просрочку, лично каждому или коллективно.

Делать совместный иск категорически не рекомендуется – заседания будут постоянно откладываться за счет неявки кого-то из участников или непредставления одним-двумя дольщиками каких-то документов.

Кроме того, застройщик может вписать в этот коллективный иск своих дольщиков, которые целенаправленно будут затягивать процессы. Поэтому судебный спор с застройщиком может длиться до полугода и больше.

Для иска за неустойку на застройщика, ровно как и на любой другой иск, вам в любом случае потребуются следующие документы. Готовьте оригиналы и копии в трех экземплярах – себе, суду, ответчику (в нашей ситуации это девелопер).

Договор долевого участия – копия и оригинал
Платежный документ – подтверждение того, что вы соблюли свои обязанности как дольщик, т.е. полностью оплатили цену договора
Если платеж был через ипотеку – то договор и справка из банка о получении ипотеки и о том, что застройщик получил все платежи.
Справка от застройщика, что все расчеты с ним произведены – вы должны были получить ее от девелопера сразу после оплаты договора
Досудебная претензия с отказом застройщика или доказательства того, что у вас претензию не приняли
Иные документы
Само Исковое заявление

Заявление

В написании заявления-иска к застройщику по просрочке передачи квартиры или любому другому основанию нет ничего сложного. Фактически, это слегка переделанная досудебная претензия.

Напишите в преамбуле, в какой суд вы направляете исковое заявление
Потребуйте обязать застройщика расторгнуть договор/вернуть неустойку/сделать сразу оба варианта
Добавьте все финансовые обоснования требований – т.е. пишите, например, что иск к застройщику об устранении недостатков подается на основании отказа девелопера производить гарантийный ремонт.
Все зависит от цели ваших требований – они расписаны выше
Не забудьте добавить в исковые требования все своих расходы. Если вы тратились на эксперта – в цену иска. На юридическую поддержку – туда же. Если до момента, пока до не сдался, вы жили в арендной квартире – добавьте требование вернуть вам деньги за те месяцы, которые вы были вынуждены снимать из-за просрочки.
Любые другие убытки.

Фактически, исковое заявление составляется просто как ваше требование вернуть вам деньги и выплатить неустойку. Ознакомиться с примером искового заявления можно у нас на сайте (скачать образец).

Здесь подробно о том, как правильно подготовить исковое заявление в суд.

Судебная практика

Если вы планируете, как лучше подать в суд на застройщика, то сначала изучите судебную практику. В целом вопросы по неустойкам из-за просрочки решаются быстро и в пользу дольщика, если девелопер просрочил срок сдачи дома более чем на два месяца.

Аналогично эффективно подавать в суд на застройщика в случае, если девелопер прислал вам письмо с уведомлением о том, что дом сдан, но ключи так и не выдает. Изучите договор долевого участия – там должна быть дата не только ввода в эксплуатацию, но и дата передачи квартиры. Если такой даты нет – это тоже повод обратиться в суд за расторжением договора.

В целом ФЗ-214 достаточно лоялен к дольщикам, поэтому подать иск в суд на застройщика порой не такая уж и плохая идея.

Претензия застройщику о выплате неустойки: порядок оформления и образец

Претензия к застройщику — это документ, демонстрирующий намерения дольщика по договору долевого участия в строительстве решить конфликт с девелоперской компанией миром. Претензия направляется дольщиками с целью взыскать неустойку за нарушение условий заключенного договора долевого участия или устранить выявленные дефекты объекта. Как составляется документ и что он содержит, как выглядит образец претензии к застройщику?

В каких случаях подается претензия застройщику: основания для обращения

Претензионное письмо застройщику — это способ досудебного/внесудебного урегулирования возникших между сторонами договора разногласий. Законодательство не нормирует данного порядка урегулирования споров между застройщиками и покупателями квартир, потому в общих случаях он не является обязательным.

Но досудебный порядок может быть предусмотрен содержанием ДДУ.

Важно! В отношениях, возникающих в рамках ДДУ, предметом досудебного обращения к застройщику выступает взыскание неустойки — возместительной выплаты на случай, если строительная компания нарушила условия договора.

Учитывая положения п. 2 ст. 6, п. 8 ст. 7 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…», претензия в первую очередь направляется застройщику в случаях:

нарушения сроков сдачи квартиры, установленных в ДДУ. Достаточно даже просрочки в 1-2 недели, если изменение этих сроков не было согласовано с дольщиком и в договор не были внесены соответствующие изменения;
нарушения ранее согласованных сроков устранения дефектов и недостатков квартиры, обнаруженных в течение гарантийного срока, который устанавливается договором и составляет не менее 5 лет с момента передачи объекта для эксплуатации.

Предметом подачи претензии без взыскания неустойки также может послужить:

наличие существенных замечаний к качеству объекта. Например, несоответствие объекта проектной документации или техническим регламентам;
нарушение гарантийных обязательств застройщика;
нарушения требований ДДУ.

Как написать претензию застройщику: содержание, форма, документы

Досудебная претензия застройщику подается в письменной форме. Законодательство не устанавливает единых требований к содержанию, потому претензионное письмо составляется в свободной форме. В зависимости от характера требований к строительной компании, содержание претензии будет отличаться, но в ней обязательно необходимо указать:

полное наименование сторон;
обстоятельства, предшествующие претензии: дата заключения и реквизиты ДДУ, срок сдачи объекта, выявленные нарушения со стороны застройщика, срок просрочки сдачи объекта в эксплуатацию;
суть претензии — требование уплатить неустойку или устранить выявленные дефекты в срок;
сумму и порядок расчета размера неустойки;
разумный срок, в течение которого дольщик будет ждать реакции застройщика на претензию, не предпринимая иных шагов;
намерения обратиться в суд в случае отсутствия реакции, неустранения дефектов и невыплаты неустойки.

Составить письмо самостоятельно поможет образец претензии застройщику, размещенный ниже. К нему рекомендуется приложить:

копию ДДУ;
копию паспорта заявителя;
копию акта приемочной комиссии БТИ при наличии;
копию платежных документов, подтверждающих полное погашение платежей под ДДУ.

Расчет суммы неустойки и других убытков

Если одно из требований дольщика будет заключаться в выплате неустойки, перед тем как написать претензию застройщику, необходимо произвести и правильно оформить расчеты. Порядок расчета будет отличаться в зависимости от оснований для выплаты неустойки:

В случаях нарушения установленного ДДУ срока сдачи объекта в эксплуатацию, согласно п. 2 ст. 6 ФЗ № 214, неустойка застройщика в отношении дольщиков-организаций будет составлять 1/300 ставки рефинансирования ЦБ на дату сдачи дома в эксплуатацию от стоимости квартиры за каждый пропущенный застройщиком день. Если дольщики являются физлицами, размер пени взыскивается в двойном размере.

Важно! В этих случаях применяется формула: цена договора * процент от ставки рефинансирования * количество дней просрочки * 2.

В случае нарушения согласованных сроков для устранения обнаруженных дольщиком дефектов жилого помещения, Пеня определяется в размере 1% за каждый просроченный девелоперской компанией день от:

расходов, которые необходимо понести на ремонт обнаруженного недостатка;
стоимости объекта долевого строительства, если выявленные дефекты являются основанием для признания жилого помещения непригодным для жилья.

Важно!Помимо неустойки, ст. 10 ФЗ № 214 обязывает застройщика покрывать и другие убытки, понесенные дольщиком вследствие нарушения условий ДДУ. Например, расходы на арендуемое жилье вследствие несвоевременной сдачи дома в эксплуатацию.

Расчет неустойки описывается в самой претензии либо оформляется отдельным документом в качестве приложения.

Правила подачи претензии

Досудебная претензия застройщику, образец которой представлен ниже, может быть подана застройщику двумя доступными способами:

путем личной подачи в офис строительной компании. В таком случае рекомендуется иметь второй экземпляр письма, на котором сотрудник застройщика обязан поставить отметку о приеме с датой и номером в журнале входящей корреспонденции;
почтовым отправлением. В этом случае рекомендуется направлять письмо с описью вложений и уведомлением о получении.

В обоих случаях документальные доказательства получения претензии застройщиком станут дополнительным аргументом в пользу дольщика на случай дальнейшего судебного разбирательства.

В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш Юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Как подать в суд на застройщика?

Зачастую застройщики не укладываются в сроки сдачи дома, указанные в договоре с клиентом. При этом количество таких «долгостроев» постоянно увеличивается. Конечно, у клиента появляется желание взыскать с застройщика компенсацию, ведь тот нарушил условия соглашения. При этом дольщика одолевает страх и сомнения – как совсем не остаться без жилья в такой ситуации?

При таких нарушениях застройщиком своих обязательств, первым делом возникает вопрос об обращении в суд. Из этой статьи вы узнаете о том, где можно узнать срок сдачи квартиры и как доказать факт задержки. Также мы расскажем вам о том, как правильно составить исковое заявление на нерадивого застройщика, откладывающего срок сдачи дома в эксплуатацию.

Основания для обращения в суд

Случается так, что клиент настолько недоволен действиями строительной организации, что готов подать на нее в суд. Но для этого нужны веские основания. Итак, дольщики могут составить исковое заявление по следующим причинам:

Иногда застройщики не успевают сдать дом в положенное время и предлагают дольщикам подписать дополнительные договора о переносе срока. У клиента есть право его выбора – соглашаться или нет. Но перед тем, как подписать соглашение, стоит внимательно ознакомиться с его условиями.

Как определить срок сдачи?

Срок сдачи дома в эксплуатацию обычно прописан в договоре долевого участия. Прежде всего застройщику нужно сдать построенный дом в эксплуатацию, затем – передать квартиры дольщикам в течение указанного в документе времени.

За просрочку клиент имеет право получить неустойку от застройщика, размер которой прописан в договоре или определяется в зависимости от срока задержки.

Для этого нужно правильно определить момент, с которого начинается отсчет.

Время сдачи жилья может быть обозначено как конкретной датой, так и кварталом года. Все участники долевого строительства должны получить свои квартиры в одно и то же время. Изменить сроки можно только при заключении дополнительного договора с некоторыми из дольщиков.

Порядок действий при просрочке

Просрочка сдачи жилья может произойти как по вине застройщика, так и по причинам, не зависящим от него. Если дольщик не готов мириться с затягиванием сроков сдачи дома, ему нужно начать незамедлительно действовать. Так, законодательством предусматривается следующий порядок действий:

Имеет смысл обращаться в суд лишь в том случае, если срок задержки составляет более 2 месяцев. До этого времени лучше попробовать урегулировать конфликт мирным путем.

Перед тем, как составить иск, нужно изложить свои требования непосредственно дольщику. Письменную претензию можно отправить заказным письмом с уведомлением или передать в офис фирмы застройщика.

Она должна содержать следующие пункты:

Данные сторон сделки;
Информация о договоре долевого участия (дата составления, наличие дополнительных соглашений, сроки сдачи дома);
Описание нарушения обязательства (задержка срока передачи дома);
Сумма неустойки;
Требования об уплате неустойки;
Реквизиты дольщика.

Претензию нужно писать на имя того юридического лица, с которым заключен договор. Документ лучше составить в 2 экземплярах, один из них – оставить у себя на случай судебных разбирательств. К нему можно приложить копию договора долевого участия.

Как составить исковое заявление?

Если застройщик не ответил на вашу претензию в течение 7-10 дней, следует подавать на него в суд. Исковое заявление можно написать самостоятельно или обратиться за помощью к профессиональному юристу. Оно представляет из себя документ в свободной письменной форме. Но к оформлению иска предъявляют несколько основных требований. Они требуют от данного документа следующей формы:

Заголовок. Здесь обязательно указывается полное название документа – «Исковое заявление о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение договора участия в долевом строительстве»;
Сведения о сторонах сделки. Этот пункт подразумевает фамилию, имя и отчество, а также адреса истца и ответчика;
Основная часть. Здесь описывается суть претензии к застройщику, указываются реквизиты договора, стоимость квартиры, ее площадь, сроки просрочки и другие детали;
Требования к застройщику. В этом пункте стоит отметить сумму неустойки, штрафа за отказ добровольно выполнить требования заказчика. Кроме того, не забудьте упомянуть о компенсации морального вреда и уплате судебных издержек;
Заключение. В конце заявления перечислите все документы, которые к нему прилагаются. Поставьте дату и подпись.

Нужно помнить, что итог рассмотрения заявления напрямую зависит от точности и конкретности изложенной в нем информации. Помимо всего перечисленного, укажите в иске наименования суда, а также отметьте тот факт, что у вас имеется копия претензии к застройщику – доказательство о соблюдении досудебного порядка урегулирования конфликта.

Как подать заявление?

Дольщик сам решает, в какой суд ему обратиться: по месту своего проживания или по адресу регистрации компании застройщика. Также он может выбрать Подсудность дела по месту нахождения строящегося объекта. К заявлению необходимо приложить следующий пакет документов:

Копию договора о долевом участии;
Копии дополнительных соглашений;
Копию претензии;
Квитанцию об оплате госпошлины (0,5% от цены иска).

В течение 5-7 дней суд принимает исковое заявление к производству. В случае выигрыша дела заказчику предоставят Исполнительный лист, по которому застройщик обязан выплатить всю сумму указанной неустойки по вашим реквизитам.

Loading…

Суд с застройщиком по ДДУ

Договор долевого участия (далее – «ДДУ») стал отличным способом дешево купить жилье. Но суд по ДДУ также стал своеобразным атрибутом долевого строительства.

Ведь вместе с надежными застройщиками на рынок пришли компании средней руки, и даже откровенные мошенники.

И потому дольщикам все чаще приходится судиться с девелоперами, и это несмотря на серьезную госзащиту дольщиков (подробней о законодательстве читайте здесь). Рассмотрим основные причины и стадии процесса судебных конфликтов с застройщиками.

Между дольщиком и застройщиком заключается договор долевого участия. Его положения являются основным «регулятором» правоотношений между сторонами. И нарушение любого из условий уже является достаточным поводом для судебного иска к девелоперу (или к дольщику, но речь не об этом).

Как показывает юридическая практика, большинство исков к застройщиком связаны с 3 видами нарушений.

Несоблюдение сроков сдачи дома. Девелопер не укладывается в сроки, указанные в ДДУ, в то же время отказывается платить неустойку за несвоевременную сдачу дома при попытке разрешить конфликт без суда. О том, что делать при просрочке сдачи дома, можно прочитать здесь.
Многочисленные дефекты и недостатки. При приемке квартиры (и в течение гарантии) по ДДУ дольщик выявляет дефекты и недостатки. Отказ застройщика в их устранении является поводом подать иск. О том, как защитить свое право на гарантийный ремонт, можно ознакомиться в этой статье.
Изменение цены по договору. В определенных ситуациях дольщик (или застройщик) вправе требовать изменения цены. Отказ в правомерных требованиях, а также неправомерное увеличение цены является достаточным поводом для суда.

Если обратиться к практике, то большинство дольщиков не доходят до суда. Но это вовсе не значит, что девелопер удовлетворяет претензии.

Объясняется это страхом дольщика проиграть дело и взвалить на себя дополнительные Судебные расходы.

Но суд с застройщиком при наличии достаточных оснований для подачи иска выиграть несложно, особенно если заручиться профессиональной юридической поддержкой. О помощи юриста в долевом строительстве можно узнать здесь.

Как подать в суд на застройщика

Как и в большинстве случаев, успех в споре с застройщиком зависит от:

правильно реализованной процедуры досудебного урегулирования спора – о претензионной работе прочтите эту статью;
грамотно составленного иска;
исчерпывающих доказательств по делу;
верной стратегии и тактики поведения на судебных заседаниях.

Наибольшее число вопросов у дольщиков вызывает подготовка к суду. Поэтому рассмотрим правила составления иска, выбор судебной инстанции и подготовку документов.

Как подготовить иск в суд по ДДУ

Исковое заявление составляется по правилам ст. 131 ГПК РФ. В нем указывается:

наименование суда;
сведения об истце (ФИО, адрес, телефон);
полное наименование ответчика и его адрес (по договору);
Цена иска (рассчитывается в зависимости от требований);
наименование заявления
сведения о ситуации;
конкретное нарушение прав и законных интересов истца;
отсылки к законодательству;
финансовое обоснование требований;
список требований;
приложения;
дата и подпись.

Наибольшее число вопросов вызывает список требований: от его проработки зависит удовлетворение или отказ в удовлетворении иска. В зависимости от обстоятельств, с ответчика можно потребовать:

расторжения договора с выплатой средств, уплаченных в его счет;
разумного снижения цены ДДУ;
выплаты неустойки (для расчета воспользуйтесь калькулятором на нашем сайте);
устранения недостатков, либо оплаты расходов на их устранение.

Помимо основных есть и второстепенные требования. Это компенсация морального вреда, судебных издержек, иных расходов, связанных с нарушением условий договора застройщиком.

Особенности взыскания неустойки по ДДУ через суд

При требовании о выплате неустойки по ДДУ стоит иметь ввиду, что далеко не всегда суд присуждает полную сумму к выплате. Чаще всего суды уменьшают размер неустойки по основаниям ст. 333 ГК РФ. О том, как взыскать полную сумму, можно прочитать здесь.

Приложения к заявлению в суд на застройщика

К исковому заявлению прикладываются бумаги, подтверждающие позицию истца. К таковым относится:

удостоверение личности истца;
Доверенность и удостоверение личности доверенного лица, если интересы заявителя представляет юрист;
договор долевого участия и приложения к нему (при наличии);
документы об оплате цены по договору;
справка о расчете по ДДУ (ее выдают в момент внесения оплаты в счет договора);
досудебная претензия и ответ на нее;
фото-, видео- и прочие материалы, относящиеся к делу;
свидетельские показания (при необходимости).

Как только подготовка к суду завершена, нужно подавать исковое заявление в суд. Но важно соблюсти подсудность спора, иначе в рассмотрении иска будет отказано.

Подсудность споров

Иски к застройщикам рассматриваются в районном суде (т.к. почти всегда сумма иска свыше 50 000 руб.). Территориальная подсудность – по выбору истца, т.е. по месту нахождения:

ответчика;
истца;
заключения или исполнения договора.

Судебный процесс с застройщиком

После подачи иска выносится решение по его принятию, отклонению или оставлению без движения. Если с заявлением и приложениями все в порядке, назначается предварительное слушание. Это заседание еще не является как таковым процессом, а представляет собой своеобразное собеседование, на котором изучаются мнения сторон, и производится подготовка к процессу.

Некоторые застройщики пытаются затянуть процесс, пытаясь привлечь 3-их лиц. Задача истца – не допустить затягивания. Необходимо также подавать ходатайства о том, что сторонние участники процесса не имеют отношения к рассматриваемому спору по ДДУ.

В конечном итоге назначаются слушания. Юристы советуют истцу лично присутствовать на каждом судебном заседании, так как это показывает степень заинтересованности дольщика в исходе дела. Соответственно, сумма компенсации по неустойке окажется выше, а то и вовсе иск будет удовлетворен в полном объеме. В противном случае неустойку могут «урезать» до 90%.

В среднем, продолжительность судебного производства составляет до 4-х месяцев, по итогам выносится решение. Проигравшая сторона (или недовольная исходом рассмотрения) вправе подать апелляцию. Это прибавит еще до полугода к суду с застройщиком.

Но в определенных ситуациях юрист истца или представитель ответчика могут предложить заключить мировое соглашение.

Мировое соглашение в суде по ДДУ

Заинтересованная сторона на судебном процессе может предложить оппоненту заключить мировое соглашение, в котором указываются конкретные предложения. Как правило, такое соглашение означает снижение общей суммы исковых требований.

Например, застройщик может предложить истцу уменьшить сумму компенсации на 40-60% или предложить иные условия. У второй стороны есть возможность:

принять мировое соглашение;
отклонить предложенные условия;
выдвинуть свои условия.

При достижении согласия (его можно достичь на любой стадии вплоть до вынесения окончательного решения), суд дает время на детальную проработку и оформление условий. На следующем заседании соглашение утверждается судьей и вступает в законную силу.

Даже на этапе исполнительного производства возможно заключение мирового соглашения. О тонкостях данного процесса стоит узнать у юриста.

Претензия застройщику об устранении недостатков: образец 2022 года

Покупка строящегося жилья – довольно рисковое предприятие, поскольку нельзя быть полностью уверенным в том, что жилье будет сдано в надлежащем виде и в срок.

Но возможные неблагоприятные последствия можно минимизировать юридически грамотными действиями самого дольщика.

Правильно составленная претензия застройщику об устранении недостатков поможет не потерять деньги и заставить строительную компанию устранить недостатки работ.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Порядок приемки сданного жилья

Чтобы правильно написать претензию застройщику, необходимо понимать, как происходит приемка жилья.

Этап №1. Получение акта ввода дома в эксплуатацию

Строительная компания закончила строительство. Юридически этот момент обозначается получением организацией застройщика акта ввода дома в эксплуатацию. Наличие данного акта можно проверить на сайте наш.дом.рф, где все застройщики обязаны публиковать документы о сданных объектах.

С этого момента начинается приглашение дольщиков на подписание акта приемки. При этом, официальным уведомлением будет считаться лишь письменное уведомление, врученное лично или направленное по почте.

Если Вас пригласили на вручение ключей по телефону, это не будет считаться официальным уведомлением и не повлечет за собой правовых последствий в случае несвоевременной приемки!

Установленный же законом срок приемки квартиры дольщиком составляет 2 месяца с момента его уведомления (т.е. с даты, когда уведомление было получено).

В договоре долевого участия могут быть прописаны и иные сроки приемки, но ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» дает строительной компании право подписать акт в одностороннем порядке лишь по истечении 2 месяцев с установленной договором даты приемки.

Этап №2. Получение ключей

Вы пришли в установленный застройщиком день получать ключи.

Важно! Не подписывайте никаких бумаг, пока не проведете осмотр помещения!

Часто строительные компании, чтобы избежать дальнейших возможных претензий, предлагают подписать соответствующие бумаги. Это может быть дополнительное соглашение к договору долевого участия, которое:

меняет срок передачи ключей, если застройщик сдал дом с опозданием;
меняет требования к помещению на худшие;

Могут также предложить заранее подписать акт приемки, с момента подписания которого дольщик лишается права предъявлять претензии к качеству жилья, кроме гарантийных, берет на себя бремя содержания имущества и все сопутствующие риски.

Важно! Подписание акта приемки не лишает дольщика права на получение неустойки в связи с нарушением сроков сдачи недвижимости.

Поэтому сначала следует осмотреть само помещение. Если изначально есть сомнения в добросовестности и надежности строительной компании, лучше взять с собой эксперта. Состояние помещения должно соответствовать:

условиям договора долевого участия;
требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Если с помещением все нормально, можно подписывать акт приемки. В случае наличия претензий к строителям по качеству подписывается дефектный акт, в котором указываются все выявленные недостатки.

Этап №3. Устранение выявленных недостатков

Предельный срок устранения недостатков в соответствии с Законом о защите прав потребителей – 45 дней. Если за это время недочеты не будут исправлены, можно начинать претензионный порядок общения со строительной компанией.

Недобросовестный застройщик может поступать следующим образом:

подписать дефектный акт, но не проводить работы по устранению недостатков;
не подписывать дефектный акт, ссылаясь на необоснованность или несущественность указанных в нем недостатков.

В обоих случаях следует заказать экспертное заключение о техническом состоянии помещения и подать официальную претензию к застройщику по дефектам квартиры. Важно сделать это до того момента, когда строительная компания подпишет акт приемки в одностороннем порядке, чтобы иметь доказательство того, что Вы не уклонялись от приемки квартиры.

Этап №4. Обращение в суд

Если застройщик не выполняет требования, указанные в претензии, остается обращаться с иском в суд.

Реалии таковы, что без суда вряд ли удастся обойтись: строительная компания с высокой долей вероятности будет оспаривать выдвинутые к нему требования. Поэтому основная функция претензии состоит в том, чтобы показать суду, что с Вашей стороны все обязательства по договору выполнены надлежащим образом, а вот застройщик свои обязанности не выполняет.

Кроме того, не стоит тратить время на жалобы на строительную компанию в государственные инстанции: данная мера в случае долевого строительства совершенно не эффективна.

Основания для составления претензии

Претензия застройщику направляется в случае, если он нарушил законодательство или условия договора. Наиболее часто претензии застройщику пишутся по причинам:

наличие «недоделок»: не выровнены стены, не закончена стяжка пола, не установлены радиаторы батарей и т.д.;
низкое качество работ: квартира промерзает, бракованные или сломанные окна, течь труб и т.д.;
существенные различия в площади помещений;
нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию;
дом сдан с недоделанной придомовой территорией или с пристройками, которых не было в строительном плане;
невыполнение строительной компанией гарантийного ремонта.

Чего требовать в претензии?

В случае обнаружения недостатков в состоянии жилого помещения ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве дает право требовать:

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
соразмерного уменьшения цены договора;
возмещения своих расходов на устранение недостатков;
если недостатки являются существенными, т.е. мешают использовать помещение по назначению, можно расторгнуть договор и вернуть деньги.

Кроме того, законом предусмотрены дополнительные гарантии для дольщика. Рассмотрим, что можно требовать от застройщика дополнительно.

Возмещение убытков

Убытки – это те расходы, которые возникли у владельца квартиры в связи с устранением недостатков, допущенных строительной компанией: замена некачественных окон и дверей, переделывание плохой проводки и стяжки, замена радиаторов отопления и т.д.

В случае несвоевременной сдачи объекта, если Вы снимали жилье, можно попробовать взыскать арендную плату за период просрочки. Но в суде редко удовлетворяют данное требование, поэтому рассчитывать на него особо не стоит.

Неустойка за просрочку сдачи дома

П. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве дает дольщику право в случае несоблюдения срока передачи помещения требовать выплату неустойки.

Неустойка рассчитывается по формуле: Н = Ц * С / 150 * Д.

Ц – цена квартиры по договору долевого участия;

С – ставка рефинансирования, устанавливаемая Центробанком;

Д – количество дней просрочки. Просрочка начинается со дня, когда объект должен был быть передан по договору, и заканчивается датой подписания акта приемки.

Пример. По договору долевого участия стоимость объекта составила 5 000 000 рублей. Застройщик обязался передать квартиру не позднее 3 квартала 2020 года, а фактически передал 10 декабря 2020 года. Просрочка составила 70 дней. Действующая ставка рефинансирования – 4,25 %. Таким образом, размер неустойки составляет:

5 000 000 * 0,0425 / 150 * 70 = 9 917 рублей.

Пеня за просрочку требований об устранении недостатков

Если при осмотре квартиры были обнаружены существенные недостатки, из-за которых использование помещения становится невозможным, и застройщик не устранил их в течение 45 дней с момента составления дефектного акта, можно требовать уплаты пени по Закону о защите прав потребителей.

В соответствии со ст. 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение срока устранения недостатков застройщик выплачивает пеню в размере 1 % от цены товара за каждый день просрочки.