Как застраховать сделку при покупке квартиры?

Одинокая дама, военнослужащая в отставке, «очень выгодно» приобрела квартиру в Московской области с использованием военного сертификата. На ремонт она взяла потребительский Кредит на 1 млн рублей.

Как только ремонт был завершен, возникло неожиданное препятствие — появилось никем не учтенное лицо. В свое время его право на приватизацию квартиры не было реализовано, а от приватизации он не отказывался.

Про этого родственника просто «забыли», когда составляли справку о лицах, проживающих в квартире на момент приватизации.

К ужасу женщины, «родственник» доказал в суде право на 1/2 долю квартиры. Конечно, в этом деле есть вероятность мошеннической схемы, но доказательств правоохранительные органы не нашли. Теперь новой хозяйке квартиры, скорее всего, придется ее продавать, а самой переезжать в более дешевое жилье.

Если бы она застраховала титул собственности, такого драматичного развития событий удалось бы избежать: страховая компания выплатила бы ей полную сумму сделки.

Титул собственника можно застраховать (причем в отношении не только конкретной сделки, но и всех предыдущих).

Это вполне разумно, если существует риск утерять свои права на свежеприобретенную Недвижимость — например, в ситуации, когда сделка была оспорена.

Сделка оспаривается по ряду причин: если забыли учесть права детей, наследников или тех, кто отбывает тюремный срок; если переход прав (даже предыдущий) совершен ошибочно или мошенническим путем; если одна из сторон сделки имеет статус недееспособной.

• Но для начала выясним, что такое титул собственника.
• Всем сестрам по серьгам
• Титул собственника ничем не отличается от обычного права собственности — это просто термин.
• Обычно титулы делят на два вида:

• первоначальный, возникший заново, он не зависит от прав предшествующего собственника на вещь;
• производный, при котором Право собственности на вещь переходит от предшествующего собственника.

Если вы планируете приобрести имущество, необходимо оценить риск утраты права собственности в будущем — для этого квалифицированные юристы проверяют все документы. В случае с первоначальным титулом изучается не только сам объект права (движимое и недвижимое имущество), но и сделка по его приобретению: каким образом возник титул, чьи интересы были затронуты и т. д.

Кроме того, они обращают внимание и на детали самой сделки: соблюдены ли все нормы действующего законодательства, правильно ли выбрана форма сделки, получены ли законные разрешения от всех лиц, чье согласие предусмотрено для передачи имущества, и т. п.

В случае с производным титулом проверка еще строже: ей подлежат абсолютно все сделки по приобретению объекта права. Если части документов не хватает, риск утраты титула собственника повышается.

Но в обоих случаях проверяемых пунктов много. После первой проверки Эксперт может запросить и дополнительные документы — это нормально и подтверждает, что специалист тщательно изучает документацию.

В документах, предоставляемых Росреестром, есть выписка из ЕГРН о переходе прав на объект. Теоретически она должна содержать сведения обо всех сделках, проведенных в отношении конкретного объекта недвижимости.

Но фактически в ней отражаются только сделки, совершенные после создания Единой системы государственного кадастрового учета недвижимости (после 2009 года).

К тому же часто встречается словосочетание «сведения отсутствуют», что не позволяет активно использовать эту опцию, признает адвокат Ирина Фоменко.

пример

Собственник продал приватизированную квартиру за 5 млн рублей. Спустя некоторое время новый собственник тоже решил продать эту квартиру. Новый покупатель застраховал титул собственности. Спустя два года появился первый собственник, заявил, что он алкоголик, и на этом основании стал оспаривать сделку.

Была проведена судмедэкспертиза, которая доказала, что на момент подписания ДКП этот человек не осознавал своих действий. При этом на учете он не состоял, а справки из нарко- и психоневрологического диспансеров, которые были на руках у покупателя, суд не принял в качестве доказательств. Сделка была оспорена.

Страховая компания выплатила 5 млн рублей на основании статьи 177 Гражданского кодекса РФ.

Титульные права и обязанности

Объем прав и обязанностей у титульного (официального) и законного (реального) собственников, могут несколько отличаться. Титульный собственник — это лицо, на имя которого выписаны правоустанавливающие документы на объект. Но есть определенная категория законных собственников, не указанных в документах на собственность.

«Яркий пример — супруги. У них равные права на недвижимость, но информация о втором законном собственнике не внесена в ЕГРН», — поясняет Ирина Фоменко.

Эксперт перечислила преимущества и недостатки статуса собственника, не обладающего титулом.

плюсы и минусы

1. + В личной декларации объект недвижимости не указывается.
2. + При наличии определенных льгот можно встать в очередь на получение жилья.
3. + Собственник без титула не уплачивает Налог на имущество и налог с продажи квартиры.

— Отсутствует прямое право распоряжаться своим имуществом: любую сделку с недвижимостью оформляет титульный собственник.

Если титульный собственник по каким-то причинам не переоформит квартиру, то законный собственник в судебном порядке будет признавать свое право на недвижимость, регистрировать его в Росреестре.

Только после этого, став титульным собственником, он сможет провести сделку со своей недвижимостью.

— Отсутствует полноценное право распоряжаться квартирой: поставить на регистрационный учет родственников удастся только по заявлению титульного собственника.

В дополнение Ирина Фоменко разъясняет обеспечительную передачу правового титула — переоформление на кредитора права собственности на имущество должника при заключении кредитного договора.

«Если должник исполнит обязательство в срок, кредитор обязан вернуть право собственности на вещь. В случае неисполнения обязательства, кредитор может оставить имущество за собой либо продать по рыночной стоимости.

В этом случае максимально защищены интересы кредитора. Должник же сразу лишается права собственности и даже при незначительной просрочке погашения долга рискует потерять имущество безвозвратно», — подчеркивает адвокат.

 

Страхование титула собственника

Застраховать свой титул реально не только в отношении дома и квартиры, но и в отношении квартиры в пока не построенном доме (у недобросовестного застройщика не будет шанса продать ее другим покупателям), земельного участка и даже нежилого помещения.

Эксперты отмечают, что страхование особенно необходимо при наследовании недвижимого имущества, при сделках, в которых используется маткапитал, при сделках с физлицами с признаками банкротства, с определенными категориями продавцов, состоящих на учете в психоневрологическом диспансере (с диагнозом «шизофрения» лучше не связываться, а вот ДЦП помехой для сделки не является, хотя человек с таким диагнозом тоже состоит на учете, но все равно лучше подстраховаться) и наркодиспансере (не все «узаконенные» алкоголики не имеют права на сделку).

пример

Собственник продавал несколько земельных участков в Рузском районе Московской области, перед этим разделив один большой участок.

Уже после сделки районный Прокурор стал ее оспаривать, заявляя, что Продавец был мошенником — произвел отчуждение сразу нескольким покупателям, подделав документы на большой земельный участок, и впоследствии официально зарегистрировал разделение через Росреестр.

В результате прокурор лишил всех новых собственников права собственности. Один из покупателей заранее застраховал титул собственности и получил страховое возмещение.

Как это работает?

Циан.Журнал с помощью эксперта в области титульного страхования Олеси Бухтояровой, представителя страховой компании «Согласие», собрал самые распространенные вопросы и ответы на них.

Когда страховых выплат не будет?

Есть несколько исключений из правил. Допустим, если страхователь произвел отчуждение объекта недвижимости, передав его в собственность другому лицу, но при этом претендует на страховое возмещение. Еще один вариант, при котором в выплате будет отказано: если в момент отчуждения объекта недвижимости страхователь-собственник действовал в состоянии алкогольного опьянения.

• Третий вариант: при оформлении договора страхователь знал, что с объектом есть определенные проблемы, но не уведомил об этом риске страховую компанию (страховой компании придется доказывать осведомленность собственника — это тонкий момент).
• Все выплаты производятся по решению суда (впрочем, в России все лишения собственности должны проводиться только по решению суда).
• Сколько стоит страхование титула?

В среднем по рынку Тариф на годовой полис добровольного страхования титула (речь идет не об обязательном ипотечном страховании!) стоит около 0,3–0,4% оценочной стоимости объекта. На три года стоимость страхования обойдется в 0,75–1% цены объекта. Чем сложнее история объекта недвижимости, тем выше тариф.

три способа, как определяется стоимость страхуемого объекта недвижимости

1. Цена, которая указана в договоре купли-продажи (если квартиру купили за 9 млн рублей, ровно на такую сумму страховая компания и оформит полис).
2. Неполная стоимость. Если в договоре прописана неполная стоимость (в том числе при незаконной попытке сэкономить на выплате налогов или при сделках с потенциальным банкротом — например, если он не выплатил по своим кредитам более 500 тыс. рублей и/или не платил по ним в течение трех месяцев, что является предбанкротным состоянием), возникают риски для покупателя. При оспаривании сделки и признании ее недействительной покупатель будет претендовать только на ту сумму, которая прописана в договоре. Сделки по неполной стоимости вправе оспаривать третьи лица, сами продавцы, кредиторы и/или финансовый управляющий. Если рыночная стоимость объекта составляет 12 млн рублей, а в договоре указано только 10 млн рублей, страховая компания может потребовать составить дополнительное соглашение и расписку на разницу для подтверждения полной передачи денежных средств от продавца покупателю — при наступлении страхового случая будет выплачена полная сумма (12 млн рублей).
3. Один из вариантов определения страховой суммы — провести независимую оценку объекта недвижимости, тогда страховая компания будет опираться на нее.

Выплачивается страховая сумма, которую компания зафиксировала в договоре страхования. Она определяется по перечисленным выше параметрам и должна быть указана в договоре.

Какие гарантии дает страхование титула?

В России существует негативная система регистрации права на недвижимость, согласно которой вся ответственность по сделке возлагается на конечного покупателя, который должен в суде доказать свою добросовестность (а это оценочная категория), осторожность и осмотрительность во время сделки. Государство отвечает только за переход права, но не за его содержание, отсюда и возникла необходимость в титульном страховании. Оно является в России единственной надежной защитой — именно поэтому банки включают титул в ипотечное страхование.

Каковы основные риски, которые покрываются титульным страхованием?

• Риск столкнуться с мошенничеством — например, с подделкой документов о владении (встречается часто, распознается сложно).
• Нарушения при использовании материнского капитала, когда детям не выделяют или неправильно выделяют доли, но квартиру продают. Позже опекунский совет и/или повзрослевшие дети предъявляют иски.
• Банкротство физлиц, при котором продавец объявляет себя банкротом после проведения сделки. Для покупателя это чревато тем, что сделка будет оспорена (особенно при расчетах через банковскую ячейку и при указании в ДКП неполной стоимости сделки).
• Если в сделке участвует человек с психическим заболеванием (и это выясняется уже после подписания ДКП).

На какой срок имеет смысл оформлять титульное страхование?

Пожизненно оно точно не нужно.

Согласно статье 181 Гражданского кодекса РФ «Сроки исковой давности по недействительным сделкам», срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года, а по оспоримым сделкам — один год. В отдельных случаях сроки исковой давности составляют и 10 лет, но это редкость. Как правило, страховые компании страхуют на один или три года — больше нет смысла. Практика страховщиков подтверждает, что все риски возникают в первые три года после заключения сделки.

В каком размере и после каких процедур выплачивается страховка, если право собственности все же оспорено?

Если страхователь получает Иск от продавца или от третьих лиц, он обращается в страховую, которая подключается к процессу (выступая как участник процесса в качестве третьего лица).

Если произошел страховой случай (суд аннулировал запись ЕГРН у собственности), то страховая компания выплачивает сумму, которая была зафиксирована в страховом полисе. Иногда это отнимает довольно много времени (допустим, год-полтора), так как судебные процессы в России длятся долго.

Иногда страховая компания настаивает, чтобы страхователь дошел до апелляционной инстанции, пытаясь защитить не только права своего клиента, но и деньги компании (до кассации дело, как правило, не доходит).

Получится ли застраховать земельный участок?

Таких запросов мало. Страховые компании рассматривают не все участки, но земли под ИЖС и земли сельхозназначения обычно берут. При этом они изучают, кем и когда выделялся земельный участок, требуют указать полную стоимость в ДКП, использовать безналичную форму расчета и т. д.

Можно ли оформить полис, будучи собственником?

Нет, нельзя (хотя раньше такой вариант допускался, но теперь страховщики от него отказались из-за того, что выросло количество мошеннических схем).

Сейчас объект страхуется либо в день подписания ДКП, либо через две недели — после получения выписки из ЕГРН о регистрации права нового собственника.

При этом заявку следует подать заранее — до подписания ДКП, чтобы страховая компания успела оценить риск.

Страхование титула при ипотеке: что это, зачем нужно титульное страхование недвижимости, как его оформить

После покупки квартиры, офиса или земельного участка могут появиться скрытые собственники. Права этих людей защищены законом — после рассмотрения иска суд может признать сделку недействительной. Рассмотрим, как защитить интересы покупателя в такой ситуации и зачем страховать титул квартиры при оформлении ипотеки.

Что такое титульное страхование недвижимости

Титульное страхование возмещает убытки, если сделку признают незаконной и покупатель потеряет недвижимость. Титульный собственник — это владелец объекта недвижимости по правоустанавливающим документам (договору, реестру). Например, покупатель квартиры после заключения сделки.

❗Важно: страхуют не сам объект недвижимости, а право собственности на него. 

Как работает и от чего защищает титульное страхование

Если суд признает сделку недействительной и покупатель потеряет права собственности, страхование титула поможет вернуть деньги. Банки предлагают такую защиту при выдаче ипотеки, так как этот вид страховки снижает риск невыплаты кредита.

Кроме банков, титульное страхование защищает интересы покупателей. Так как иногда невозможно выяснить законность всех предыдущих сделок с объектом. Особенно страхование титула рекомендуют при самостоятельном оформлении сделки по покупке недвижимости — ведь покупатель, как правило, не проверяет всю цепочку перепродаж и неучтённых собственников.

• Другие особенности этого вида страхования:
• ???? объектом выступает право собственности, а не само имущество;
• ???? его применяют тoлькo нa вторичную недвижимость, потому чтo на это жильё уже оформляли пpaвo coбcтвeннocти;
• ???? застраховать можно не только жилую, но и коммерческую недвижимость.

Страховые случаи

1. Все страховые случаи связаны с риском утраты права на недвижимость.

2. Самые распространённые: 
3. ⛅ суд признал сделку недействительной;
4. ⛅прежние владельцы нарушили Закон при приватизации или продаже квартиры;
5. ⛅ одного из участников сделки признали недееспособным;
6. ⛅ нарушили права несовершеннолетних;
7. ⛅ в правоустанавливающих документах нашли ошибки.

Перечень случаев может меняться, но ключевое всегда — решение суда. Так как именно после суда собственник теряет права на объект недвижимости.

Нестраховые случаи

• Утрату права собственности не признают страховым случаем, если:
• ????‍♀️ имущество изъяли по решению органов власти, например, за долги;
• ????‍♀️ потеря права произошла из-за военных действий;
• ????‍♀️ собственник добровольно отказался от статуса, например, подарил недвижимость;
• ????‍♀️ суд признал покупателя недобросовестным приобретателем.

Это только примеры, случаев может быть гораздо больше. Поэтому внимательно изучайте перечень в договоре перед подписанием.

Зачем страховать титул квартиры при оформлении ипотеки

Договор титульного страхования — добровольный, то есть по закону от него можно отказаться. Но из-за отказа от полиса банк вправе повысить процентную ставку или вовсе отказать в кредите.

Кроме того, если договор купли-продажи недвижимости признают недействительным, страховая компания вернёт банку невыплаченную часть кредита.

Без титула страхования это должен будет делать сам собственник.

Как определяется страховая сумма

На страховую сумму влияют срок страховки, количество предыдущих сделок с недвижимостью. Она не может быть больше рыночной стоимости объекта на дату заключения договора. Если вы берёте ипотеку в банке, то минимальная сумма будет совпадать с размером кредита. 

На какой срок заключается договор страхования

Договор титульного страхования заключают на срок от одного года до 10 лет. Но оптимальным считают период три года. Это — срок исковой давности по ст. 181 ГК РФ. Именно в это время после покупки могут выдвинуть виндикационное требование — подать иск о возврате недвижимости.

Сколько стоит титульное страхование при покупке квартиры

1. На стоимость полиса в первую очередь влияет цена имущества.
2. Также имеет значение: количество сделок с объектом, основание перехода в собственность, давность и виды сделок.

    

3. Обычно цена полиса — от 0,3 до 1% от рыночной стоимости самого объекта.

Первый год страхования — самый рискованный, поэтому его часто оплачивают по повышенным тарифам.

С каждым последующим годом риски будут меньше, поэтому сумма платежей — тоже.

Как оформить страховку

Оформление полиса зависит от способа приобретения недвижимости. Если покупаете в ипотеку, то оформить договор страхования можно в банке — вам дадут список аккредитованных страховых компаний. Если покупаете объект без кредитов, то в страховую компанию нужно обратиться самостоятельно.

Документы 

• Перечень документов у каждой страховой компании свой. Чаще требуют:
• ???? выписку из ЕГРН;
• ???? справку о регистрации или выписку из домовой книги;
• ???? технический паспорт с экспликацией или иной документ с техническими характеристиками объекта;
• ???? отчёт об оценке квартиры;
• ???? паспорта участников сделки;
• ???? правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
• ???? решение или заключение органов опеки, если среди продавцов есть несовершеннолетние собственники;
• ???? справки о психическом состоянии участников сделки.

Требования к договору

Страхование титула регулируют общие нормы гл. 48 Гражданского кодекса РФ.

1. В договоре указывают: 
2. ✏️ предмет договора — имущественные права на недвижимость;
3. ✏️ сведения о недвижимости;
4. ✏️ страховые и нестраховые случаи;
5. ✏️ стоимость договора с графиком платежей;
6. ✏️ страховую сумму при наступлении указанных в договоре случаев;
7. ✏️ срок действия договора.

Что делать, если произошел страховой случай

При наступлении страхового случая незамедлительно в письменной форме известите страховую компанию. В договоре указан срок, в течение которого страхователь обязан это сделать. Предъявите: решение суда с отметкой о вступлении его в законную силу, договор титульного страхования, паспорт страхователя.

Дальнейшие действия разъяснит представитель страховщика. Он проверит документы, а компания вынесет решение о выплате средств по договору. Но сумму вы получите только на основании решения суда. Само разбирательство часто затягивается. Иск подавайте в период действия договора титульного страхования: только в этом случае страховая несёт ответственность.

Если полагаете, что страховщик затягивает исполнение договора, подайте в кoмпaнию пиcьмeнное зaявлeниe o выплaтe кoмпeнcaции. Далее обращайтесь в суд. Oн paccмoтpит зaявлeниe и дoкaзaтeльcтвa пo дeлy. Если ваши требования посчитают правомерными, страховую обяжут выплатить деньги.

Подведем итог

• Титульное страхование покрывает риск потери права собственности на квартиру, офис, дом или участок. Страхование титула возможно только при покупке той недвижимости, у которой уже были собственники. 
• Если покупаете квартиру в кредит, банк предложит список страховых компаний. Можно отказаться от полиса, но тогда могут отказать в ипотеке или повысить процентную ставку.
• К страховым случаям относят решение суда о признании сделки недействительной, незаконные действия предыдущих собственников. При наступлении страхового случая компания покроет кредит или вернёт вам деньги за недвижимость. Максимальная сумма — рыночная стоимость объекта.
• Срок страхования от 1 года до 10 лет. Оптимально — три года.
• Полис стоит от 0,3 до 1% от цены недвижимости. На сумму влияет количество прошлых сделок с объектом.
• Если вы потеряли имущество, подайте иск в период действия титульного договора и сразу обращайтесь в страховую. Для компенсации нужны решение суда, договор, паспорт страхователя.

Как застраховать сделку при покупке квартиры

При покупке квартиры всегда есть определенные риски. Вы можете попасть на мошенников или недвижимость может оказаться в залоге у банка, потому что предыдущий собственник был плохим плательщиком.

Покупатели хотят гарантий и поэтому пользуются такой услугой, как страхование сделок при приобретении жилья. Она называется «титульное страхование».

Мы составили инструкцию, как застраховать сделку купли-продажи и не остаться у разбитого корыта.

Титульное страхование

Сначала давайте разберемся в том, что такое титульное страхование и чем оно отличается от обычного. Это страхование самого права собственности на объект недвижимости при его покупке.

 Если при обычной страховке вы защищаете конкретно свое имущество от пожаров и стихийных бедствий.

То титульное страхование дает вам гарантии, что, если вы перестанете быть собственником своей квартиры, вам возместят ее рыночную стоимость. 

Важно! Страховой случай не наступит, если права собственности вы лишись по своей вине. Деньги вам вернут, в случае если квартиру продали мошенники или по решению суда.

Как застраховать сделку при покупке жилья? 

Шаг 1. Находим квартиру, которую вы хотите приобрести. Подобрать подходящее жилье можно самостоятельно или обратиться к риелторам. 

Сразу оговоримся, что под титульное страхование попадают не все объекты недвижимости. Застраховать сделку можно, если вы приобретаете:

• квартиру на «вторичке», на новостройки этот вид страхования не распространяется;
• любые жилые помещения: комнаты, квартиры, загородные дома;
• участки земли, независимо от наличия построек на нем;
• нежилые площади, застраховать можно целые заводы или отдельно цеха.

 

Шаг 2. Обсуждаем сделку с продавцом

Здесь можно сразу понять, перед вами обычный продавец или мошенник. На берегу предупредите собственника, что вы хотите составить договор титульного страхования.

Если продавец соглашается, то все в порядке, поскольку платить за страховку – это обязанность покупателя. А если владелец недвижимости идет на попятную, скорее всего, у него были не очень хорошие планы по поводу вас и ваших денег.

Поскольку никто не застрахован от встречи с мошенниками, которые продают, например, чужое жилье, а потом пропадают с деньгами. Либо сбывают квартиру обманным путем.

Например, несколько собственников договорились между собой, один из них продал квартиру якобы без согласия другого. После этого «обманутый» собственник обращается в суд, и мошенники получают как квартиру, так и деньги.  

Именно под такие ситуации и подходит титульное страхование. Кроме того, страховой случай может наступить, если сделку-купли продажи суд признал незаконной. Здесь может быть несколько причин:

• вы купили квартиру у мужа, без согласия жены;
• заключили сделку с недееспособным человеком;
• вам продал недвижимость собственник, который на момент сделки не понимал последствий своих действий.  

Во всех остальных ситуациях, случаи не будут считаться страховыми. Например, стихийные бедствия, от которых разрушился дом, пожар или затопление.

Шаг 3. Осмотрите квартиру и попросите документы, чтобы проверить чистоту намерений продавца

• Паспорт продавца. Проверьте его и сравните затем с другими документами на недвижимость.
• Технический паспорт. С помощью него вы сможете понять, была ли в квартире перепланировка. Она должна быть узаконена.
• Выписка из домовой книги. Этот документ покажет, кто прописан. Если в недвижимости зарегистрированы несовершеннолетние, то могут возникнуть сложности. Поскольку в «никуда» их выписать нельзя по закону.
• Согласие супругов. Если продавец в браке, обязательно попросите письменное согласие его жены или мужа, чтобы потом не было проблем.
• Выписка ЕГРН. Это один из важнейших документов. Он расскажет о квартире, о всех ее собственниках, а также есть ли на недвижимости какое-то обременение. Например, жилье может быть в ипотеке. Кроме того, выписка ЕГРН заменяет сегодня свидетельство на право собственности.  

Важно! Выписку выдают на определенный срок. Поэтому для покупки квартиры нужны самые актуальные данные.

Желательно заказать справку перед осмотром квартиры.

Вы можете сделать это без помощи продавца и самостоятельно проверить интересующий вас объект. Для экономии времени, воспользуйтесь сервисом ЕГРН.реестр. Внесите адрес квартиры или ее кадастровый номер и через полчаса получите готовый электронный документ. Таким образом вы убьёте двух зайцев: проверите квартиру и подготовите документы для страховой.  

Кроме того, для страховой не забудьте подготовить еще и свой паспорт, чтобы они поняли, кто именно покупатель.  

Шаг 4. Обращаемся к страховщикам и предоставить все документы

Специалисты страховой компании будут проводить собственную проверку. Если все в порядке, вас пригласят на заключение договора.  

Шаг 5. Заключаем договор титульного страхования и оплачиваем полис 

Важно! Перед тем, как подписать договор, внимательно изучите его. Страховые часто любят прописывать дополнительные условия. Если их не выполнить, то можно лишиться гарантий. Например, ограничить сроки обращения к страховщикам после наступления страхового случая.  

В договоре также указывается сумма, которую вам возместят в случае наступления страхового случая. Ее размер не зависит от цифры, которая указана в договоре купли-продажи, но сумма должна быть равна рыночной стоимости жилья на момент выплат страховки. Но на практике выходит примерно на 5-10% ниже.

В среднем стоимость самого полиса страхования составляет примерно 0,3% от рыночной стоимости жилья. Но кроме этого она зависит от срока, на который будет застрахована квартира. Обычно первый год самый затратный. Чаще всего страховой договор заключают на три года. А также цена полиса зависит от вероятности наступления страховых случаев. Чем больше рисков, тем выше будет стоимость полиса.

 

Шаг 6. Заключаем договор купли продажи и оформляем право собственности

С этого момента договор титульного страхования начинает действовать. Выплаты денег, если наступает страховой случай, страховая производит в соответствии с договором. Свои деньги пострадавший покупатель может получить через один или три месяца после обращения в страховую. Либо после завершения судебного решения.

Ксения Антонова

«Страховка от потери квартиры». Как работает страхование титула

Что такое титульное страхование

Это страхование от потери статуса собственника по причинам, о которых человек не знал, когда приобретал квартиру. Оно защищает исключительно юридические права — если собственник перестанет быть собственником по независящим от него причинам, страховая выплатит деньги.  

Перестать быть владельцем недвижимости можно по разным причинам, смотря как квартира попала к человеку: 

• Могут признать недействительным договор купли-продажи квартиры. Например, если при продаже были нарушены права собственников долей или несовершеннолетних владельцев. 
• Появились Наследники квартиры, о которых раньше не было известно. 
• Было отменено решение суда, на основании которого квартира была передана в собственность.
• Регистратор Росреестра ошибся при внесении данных в базу. 

Список на самом деле длиннее. 

Проблемы могут возникнуть с любым жильём — унаследованным, построенным, купленным и приватизированным. На каждом этапе до регистрации права собственности могут произойти ошибки или быть нарушены права других людей, о которых становится известно позже. Это грозит собственнику потерей прав на недвижимость.

Зачем страховать титул

В реальной жизни сложно проверить прошлое квартиры и её владельцев: там может быть несколько продаж, Наследство, приватизация и т. д. Ни один Юрист или банк не способны на 100% гарантировать юридическую чистоту квартиры.   

На каждом этапе истории жилья могли быть нарушения — сознательные или нет — о которых станет известно через несколько лет, что приведёт к потере права собственности на квартиру. Даже если вы добросовестный приобретатель.   

Если вы не уверены в том, что в истории квартиры не было никаких нарушений или неизвестных событий, то страхование титула — самое подходящее решение.  

Чем титульное страхование отличается от страхования квартиры

Титульное страхование никак не связано с физическим состоянием самой недвижимости. Квартира может быть в целости и сохранности, а вот права на неё могут оспорить и отобрать. 

А при страховании квартиры страхуется её физическое состояние, никак не связанное с документами и правами на саму недвижимость. Такое страхование спасёт, если квартиру затопят или в ней случится пожар. 

Когда можно застраховать титул

Это можно сделать в любой момент — и до того, как квартира перешла в собственность, например, при получении кредита в банке, и после этого. Главное — подписать договор страхования до того, как наступил страховой случай.

Обычно титульное страхование — требование банка, который выдаёт кредит на квартиру.

 В этом случае, как правило, потеря титула страхуется в пользу банка: если договор купли-продажи по какой-то причине признают недействительным, страховая компания вернёт банку невыплаченную часть кредита, а оставшуюся сумму получит собственник, потерявший квартиру. Как правило, компании предлагают в этих случаях комплексное страхование: в одном договоре страхуют и титул, и саму квартиру, и жизнь и здоровье собственника.

• Но можно застраховать титул и самому, если вы сомневаетесь в юридической чистоте квартиры.
• Как застраховать титул
• Если застраховать титул требует банк, он же и обозначит условия и даст список страховых компаний, в которых это можно сделать. 

Если вы решили застраховать титул сами, изучите разные предложения. Обращайте внимание не только на размер страховой премии, но и на другие условия: снижается ли размер премии в следующие годы, какие случаи не признаются страховыми, участвует ли страховая в суде, если с квартирой возникают проблемы.

1. Какие документы понадобятся
2. У каждой страховой свои требования к документам, в зависимости от того, насколько детально их специалисты проверяют каждую квартиру. 
3. Помимо паспорта, анкеты и кредитного договора у вас попросят документы на недвижимость. Обычно в этот список входят:

• свежая выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Степень свежести выписки определяет сама страховая, но обычно это 30 дней;
• договор купли-продажи квартиры или другой документ, по которому квартира перешла в собственность. Это может быть договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор мены и т. д.;
• технические документы на квартиру: технический паспорт, поэтажный план, экспликация или т. д. В разных регионах они могут называться по-разному. Такие документы тоже имеют свой срок действия, поэтому требования к ним лучше уточнить в страховой;
•  отчёт об оценке рыночной стоимости недвижимости. Если титульное страхование — часть комплексного ипотечного страхования, то отчёт об оценке уже есть, и заказывать его дополнительно не нужно;
• выписка из домовой книги;
• финансовый лицевой счёт или карточка учёта собственника.

В зависимости от особенностей сделки, по которой квартира перешла в собственность, страховая может попросить и другие документы: например, согласие супруга на сделку, если квартиру продавал один из них, разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвовал несовершеннолетний, или справку из психоневрологического диспансера, если продавец квартиры — пожилой человек.

Сколько стоит титульное страхование

Страховая компания определяет размер страховой премии в процентах от суммы страхования. Обычно это от 0,13 до 0,3% от страховой суммы. Часто тариф зависит и от прошлого квартиры, и от того, какой год страхования подряд пошёл. Чем короче история квартиры, тем тариф меньше, а в первые годы страхования тариф больше, чем в последующие.

Окончательный размер премии скажут только после изучения документов на квартиру: страховая смотрит на историю недвижимости и может применить повышающий коэффициент, если сочтёт, что риски в данном случае выше. Например, если квартира часто и много раз продавалась.

• Что признаётся страховым случаем?
• Все страховые компании описывают эти случаи прямо в договорах, поэтому внимательно читайте, в каких именно ситуациях и на что вы сможете рассчитывать. 
• Вот список распространённых причин, из-за которых сделку могут признать недействительной (но он неполный):

•  сделку провёл несовершеннолетний от 14 до 18 лет без согласия родителя или попечителя;
•  сделку провели без согласия супруга; 
• сделку совершил ограниченно дееспособный человек без согласия своего попечителя;
•  сделку заключил человек в состоянии, когда он не понимал значение своих действий;
• сделку совершили под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы или каких-то неблагоприятных обстоятельств;
• сделку совершил человек, который не имел на это полномочий или превысил свои полномочия, например, у представителя продавца закончился срок доверенности, или его Доверенность и вовсе не давала право продавать квартиру;
• по основаниям, описанным в Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)». Например, если за 1 год до подачи заявления на банкротство человек продал квартиру по сильно заниженной цене.

Кроме недействительных сделок, титульное страхование покрывает и другие риски, например, такие:

• права покупателя перешли человеку, владеющему долей в квартире, так как при продаже было нарушено его Преимущественное право покупки;
• сделка была недействительной, потому что её заключил недееспособный человек.

Многие страховые компании готовы застраховать не только полную потерю статуса собственника, но и его ограничения. Например, если после покупки квартиры появился человек, имеющий право жить в ней. Право собственности не теряется, но сильно ограничивается. 

Страховым случай признаётся после вступления в силу решения суда о признании сделки недействительной. 

От чего титульное страхование не поможет

Страховые компании сами перечисляют случаи, которые не признаются страховыми. Посмотрите перечень нестраховых случаев каждой компании и оцените, у какого предложения самый большой охват. При выборе страховой стоит обращать внимание не только на размер страховой премии, но и на ситуации, в которых страховая вам попросту не заплатит.

Вот, например, случаи, которые обычно не считаются страховыми:

• если собственник сам продал или подарил недвижимость, то есть добровольно отказался от статуса. Передумать не получится;
• если банк забрал квартиру или другие кредиторы требуют забрать квартиру за долги;
•  в случае конфискации, реквизиции или изъятия недвижимости по решению государственных или муниципальных органов;
• если квартиру забрали из-за того, что собственник её плохо содержал (в законе это называется «бесхозяйственно»);
• если выяснится, что собственник приобрёл недвижимость при помощи обмана, насилия или угроз;
• если собственник совершил преступление, из-за которого он лишился права собственности на квартиру;
• если собственник самовольно сделал переустройство или перепланировку квартиры и т. д.

Полный перечень таких ситуаций можно узнать только из конкретного договора со страховой, но их примерные списки есть на сайтах или в общих правилах страхования некоторых компаний: ВСК, Росгосстрах, Ресо-Страхование.

На какую сумму можно застраховать титул

Эта сумма зависит от ситуации и от требований банка, если вы берёте кредит. Минимальная сумма в этом случае — размер невыплаченного кредита, поэтому если вы заключаете договор страхования на 12 месяцев ежегодно, то на следующий год страховая сумма, то есть сумма, которую вам выплатят при страховом случае, может уменьшаться. 

Сумма страховки не бывает больше рыночной стоимости квартиры. Если вы покупали квартиру без участия банка и решили застраховать титул добровольно и только в свою пользу, то разумнее всего страховать на цену квартиры.

Какие выплаты можно получить в страховом случае

Если страховой случай всё же произошёл, то максимум, на который можно рассчитывать, — возмещение цены квартиры. А если квартира куплена в кредит, то часть денег пойдёт банку на погашение оставшейся суммы долга.

Остальные расходы страховая компенсировать не станет, обычно это закрепляется прямо в договоре. Так, не возмещаются:

• штрафы;
• моральный ущерб;
• судебные издержки;
• другие затраты, связанные с судебным разбирательством.

1. Стоит ли страховать титул
2. Титул точно стоит страховать в двух случаях:
3. 1)    если вы взяли кредит на покупку квартиры; 
4. 2)    если вы не уверены в чистоте предыдущих сделок.
5. В этих ситуациях вы не только снижаете риск остаться без квартиры и денег, но и получаете юридическую помощь: страховые компании, как правило, участвуют в судебных спорах на стороне пострадавшего.
6. Коротко о страховании титула:

1. Страхование титула — это страхование от потери права собственности.
2. При страховании имущества вы страхуете квартиру физически, а титульное страхование защищает право собственности юридически.
3. Существуют случаи, которые не признаются страховыми. При выборе страховой компании внимательно изучите их.
4. Размер страховой премии может зависеть от истории квартиры.
5. При страховом случае можно получить только стоимость квартиры. Судебные расходы и моральный ущерб не возмещаются.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: