В соответствии с Земельным Кодексом РФ, все земли классифицируются по целевому назначению.
Если вы рассматриваете покупку готового коттеджа или участка для строительства дома для постоянного проживания, имеют значения три основных вида: ИЖС, СНТ и ДНП.
При этом, эксперты советуют выбирать именно ИЖС, руководствуясь тем, что плюсов больше, чем минусов, несмотря на их более высокую стоимость.
В этой статье мы разберем отличия этих видов и стоит ли переплачивать за участки и дома на землях ИЖС?
Почему ИЖС земли стоят дорого?
Основное назначение участков ИЖС — это дать возможность собственнику построить и владеть собственным жильем (домом, дачей, коттеджем).
Такие земли располагаются в пределах территорий уже действующих поселений, в обустроенных поселках и развитых районах. Спрос на такие земли всегда очень высок, как и цена. Разберемся, почему.
Плюсы строительства на землях ИЖС:
- Можно без проблем зарегистрировать построенный дом;
- Не нужно платить членские взносы;
- Нет обязательств по паевым взносам, в случае ремонта дорожного покрытия и коммуникаций;
- Постройке присваивается юридический адрес и можно легко решить вопрос с пропиской;
- Администрация муниципалитета обеспечивает территорию необходимыми социальными объектами инфраструктуры;
- Земля может выступать объектом залога (при оформлении ссуды или ипотеки).
К минусам можно отнести следующее:
- Размер участков ограничен региональными нормами;
- Строительство объекта и его ввод в эксплуатацию обязательно согласовываются с исполнительными органами власти;
- Сроки строительства дома ограничиваются тремя годами с момента первоначальной регистрации;
- Возведение строений должно вестись строго с соблюдением ГОСТов и СНиПов;
- Высокие налоговые ставки;
- Высокая цена за сотку.
Почему участки в ДНП и СНТ стоят дешевле ИЖС?
Для начала определимся с понятиями и различиями этих видов земель.
ДНП — это дачное некоммерческое объединение всех владельцев участков. Оно подлежит государственной регистрации, а земли под него отводятся администрацией местного самоуправления.
Земли ДНП бывают двух видов: те, которые располагаются в черте населенного пункта и сельскохозяйственные угодья. Причем, на освоение земли дается 3 года после создания товарищества.
Большинство Садовых Некоммерческих товариществ (СНТ) представляют собой «нарезку» из небольших участков размером от 4 до 6 соток, на которых еще в прошлом веке велось хозяйство и строительство.
ДНП является более современной формой объединения. Площадь участков в них составляет, как правило, 10-15 соток.
Ниже мы рассмотрим более детально причины почему участки ИЖС стоят на порядок дороже земель СНТ и ДНП.
1. Удаленность от цивилизации и инфраструктуры
В нашей стране действует незыблемое правило: чем крупнее населенный пункт, тем больше в нем инфраструктуры. В маленьких деревнях, в лучшем случае, найдется пара магазинов, а поселки городского типа имеют в наличии все социальные объекты, необходимые для повседневной жизни.
Что земли СНТ, что ДНП, зачастую располагаются в самых отдаленных и неудобных местах. Могут вообще представлять собой открытое поле: без коммуникаций и дорог, выделенное на землях с/х назначения.
Покупатели вправе использовать такие земли для частного строительства. Однако если вы планируете иметь дом для постоянного проживания, это имеет смысл только в зоне ближайшего Подмосковья (до 30-40 км от МКАД). Потому, что чем дальше от столицы, тем меньше вы встретите поселков с социальными объектами.
Потому что вся социальная инфраструктура в таких поселениях строится за счет личных средств покупателей.
Застройщиков, желающих вкладываться в развитие инфраструктуры на сельхозземлях, всегда было немного, а в последние годы — им проще вообще этого не делать (не выгодно).
Очевидный плюс земель в ближнем Подмосковье заключается в том, что всегда есть вероятность, что при расширении границ населенного пункта, земли ДНП окажутся на его территории. Тогда появится возможность перевести их в земли ИЖС. А члены объединения получат право прописаться в построенном доме.
Важно: Земли сх назначения формально не принимают участие в программах развития сельских и городских поселений. В связи с этим, строительство дорог, подвод коммуникаций, ложатся на плечи покупателей, в том числе расходы на их содержание. Поэтому земли ИЖС предпочтительней для строительства собственного дома.
2. Неблагоустроенность
Из-за того, что на землях СНТ и ДНП в 99% случаев ведется хаотичная застройка, о какой-либо единой архитектуре, внешнем виде, грамотном планировании поселка речи быть не может. Вы можете построить прекрасный, современный коттедж, но рядом с ним будут соседствовать сараи и старые хибары…
Владельцы участков стараются экономить на всем, расстояния между домами от этого слишком маленькие, что «уродует» внешний вид поселка. Ко всему прочему, из-за алчности продавцов, ширина внутрипоселковых дорог зачастую не превышает 2,5-3 м, что создает проблемы для передвижения автомобилей, да и для пешеходов тоже.
СНТ и ДНП представляют собой некоммерческие объединения собственников. Вся инфраструктура таких садово-огороднических товариществ создается их членами и является общим имуществом. А содержание и обслуживание осуществляется за счет членских взносов.
И стоимость услуг ЖКХ может отличаться в разы от стоимости в соседних населенных пунктах. Если разбита дорога — платит собственник, если нужна охрана — платит собственник, если упал столб — платит собственник. И так далее…
Государству, естественно, выгодно такое положение. Потому как товарищества решают все вопросы своими силами и за счет собственных средств, а не за счет местных бюджетов.
4. Проблемы с оформлением собственности
В случае с ДНП нужно рассматривать два вида собственности:
- общедолевая;
- индивидуальная.
Первый вид — это когда застройщик регистрирует ДНП до того момента, когда проект еще не реализован, и вносит единолично уставной капитал в полном объеме. В этом случае, все покупатели будут обязаны вступить в него и приобрести долю.
Если же каждый участок отмежеван и имеет оформленное свидетельство, то это уже индивидуальное право. ДНП все равно будет создано, но лишь для совместного решения коммунальных вопросов. Надо сказать что членство, в этом случае, абсолютно добровольное.
Первая модель наиболее рискованная, потому как собственник находится в полной зависимости от волеизъявления руководства и его членов. Поэтому на такие тонкости необходимо обращать внимание при покупке.
5. Сложно оформить дом / прописку
На землях ДНП допускается строительство жилого дома, с последующей регистрацией в Росреестре. Для этого не нужно брать разрешения заранее, а вот строительные нормы все равно соблюдать придется. Прописка возможна только через суд.
Согласно Земельному Кодексу, все дома на землях СНТ относят к дачному (сезонному) жилью, признать их жилыми можно только через суд. Несмотря на это, многие покупатели сознательно выбирают участки в СНТ, так как почвы на них считаются более плодородными. Отчасти это связано с видом разрешенного использования земель, а именно, для выращивания сельскохозяйственных культур.
Следует признать, что дачные участки в России давно уже перестали быть местом для поддержания семейного бюджета. В большинстве своем, люди приезжают на дачу отдыхать, немало семей проживают там постоянно. Поэтому вопрос с пропиской с каждым годом становится все более острым.
Учитывая все вышеизложенное, становится понятным почему участки в СНТ и ДНП стоят дешевле ИЖС. Поэтому, если вы не хотите обременять себя дополнительными издержками денег и времени, разумнее остановить свой выбор на землях, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство.
Что важно учесть при выборе участка ИЖС?
Во-первых, следует учесть, что чем меньше расстояние до города (в Подмосковье — до Москвы), тем выше стоимость земли.
Во-вторых, перед сделкой, всегда лучше самостоятельно произвести замеры границ участка и сверить их с кадастровыми.
В-третьих, важно учитывать, что площади и размер всех жилых объектов (в частности ИЖС) регулируются Градостроительным кодексом, согласно которому размер жилой площади частного дома не должен превышать 1500 кв. м., а сама постройка — иметь не более 3 этажей.
На участках разрешено строительство построек хозяйственного назначения. Их расположение должно соответствовать плану, выданному отделом архитектуры местного муниципального образования. Минимальная площадь придомового участка не меньше 4 соток.
Проблем с пропиской и почтовым адресом не возникнет. Категория ИЖС позволяет законно построить коттедж или дом и зарегистрироваться по месту проживания. В отличие от остальных категорий, на которые накладываются ограничения.
С участками ИЖС проще и получить все разрешительные документы на дом, оформить и ввести его в эксплуатацию.
Так что основные риски при выборе таких участков больше связаны с выбором местоположения и проверки всех документов.
Совет: Найдите карту интересующего района в интернете. Посмотрите рейтинг территории, наличие лесов, водоемов, есть ли поблизости свалки мусора, вредные производства. Пообщайтесь с жителями выбранного населенного пункта.
Это поможет собрать сведения о скрытых недостатках интересующего поселка, в том числе:
- случаются ли перебои с водо- и электроснабжением?;
- какие коммуникации проведены в поселке, есть ли интернет?;
- нет ли у владельца дома, который собираетесь приобрести, конфликтов с соседями, администрацией, скрываемых долгов?;
- как обстоят дела с транспортным сообщением, удаленность от железнодорожных путей, качество дорог и наличие коммунальных служб и т. д.
Подробнее со всеми моментами, на которые стоит обратить внимание, вы можете ознакомиться здесь:
Заключение
Сегодняшняя реальность такова, что государство, в основном, инвестирует в те земли, где уже построены деревни, города и села. На бюджетные средства подводятся коммуникации, строят дороги. Поэтому, если вы планируете приобрести земельный участок, лучше подбирать поселки рядом с населенными пунктами, а далее смотреть вид разрешенного использования земли (ВРИ).
Если ваша цель — иметь дом для постоянного проживания за городом, а работать — в городе, то особой выгоды (смысла) покупать с/х земли — нет. Рынок недвижимости сегодня предлагает огромное количество земель под ИЖС, а вот переделать статус небольшого участка чрезвычайно сложно, так как необходимо изменить категорию земли всего поселка.
Стоит ли это таких денежных и временных затрат?
Практика показывает, что целесообразней и привлекательней правовой режим ИЖС, и для земли, и для домовладения. А те преимущества, в виде развитой инфраструктуры, газификации, электроснабжения из расчета 15 кВт на участок, окупят с избытком все расходы по налогам.
Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
Какой участок лучше купить для строительства дома и постоянного проживания
ИЖС, ДНП, ЛПХ и СНТ— четыре аббревиатуры, встреча с которыми неминуема, если в планах приобретение земли для дачи или дома. Под ними скрываются разные виды участков и разные возможности использования: только для ведения хозяйства, для отдыха, для круглогодичного проживания. Разбираемся с этими буквами и с тем, что за ними стоит.
Какую землю могут приобрести физические лица
В российском Земельном кодексе земля подразделяется на несколько типов. И зависит это от ее назначения и расположения. Физические лица имеют доступ к 2 типам земли:
- участкам в населенных пунктах
- сельскохозяйственным землям
Каждый из них используется под конкретные цели. В городах, коттеджных поселках, деревнях, поселках городского типа и других населенных пунктах возможно любое строительство. На сельхозземлях разрешена постройка только садовых домиков, причем не в любых случаях. Обо всем — по порядку.
Дом для постоянного проживания = ИЖС
ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Земля под ИЖС — всегда в черте населенных пунктов. Предназначена она для строительства домов. При этом постройки здесь должны иметь высоту не более 12 м или 3 этажей.
Участки ИЖС — своеобразные монополисты: только на них законом разрешено капитальное строительство, то есть возведение полноценного строения.
ИЖС подходит для тех, кто круглогодично хочет проживать за городом и иметь при этом готовую инфраструктуру.
Плюсы
Банки любят такую землю и без проблем оформляют под нее ипотеку.
В доме на участке ИЖС можно прописаться (так как у него есть почтовый адрес).
Здесь есть необходимая инфраструктура, ответственность за создание которой — у администрации населенного пункта.
Минусы
Главный минус — цена. Участки ИЖС стоят объективно дорого.
При покупке просто земли, без дома, для самостоятельной постройки последнего понадобится разрешение на строительство. Для его получения проект дома придется согласовать с целым списком инстанций и ведомств.
В ряде случаев разрешение на строительство можно оформить онлайн на портале Госуслуги. Примерный срок – две недели. Советуем уточнить на портале Госуслуги ваш случай, так как в некоторых регионах России опция может не работать.
Дом + приусадебное хозяйство = ЛПХ
ЛПХ — личное подсобное хозяйство. Участки ЛПХ предназначены для производства сельхозпродукции. Если участок расположен в населенном пункте, на нем можно построить дом.
Участки ЛПХ всегда находятся за пределами города, но не обязательно за чертой населенных пунктов. Главная цель их приобретения — для ведения личного хозяйства (на них разводят животных и птиц или выращивают сельхозкультуры).
ЛПХ, находящиеся в пределах населенных пунктов, называются «приусадебными участками». На таких не запрещено строить дома даже для постоянного проживания, а также хозяйственные сооружения.
ЛПХ, расположенные за чертой населенных пунктов, называются «полевыми участками». Здесь любое строительство — под запретом. Участки используются только для сельхоздеятельности.
ЛПХ подходит тем, кто будет вести хозяйство.
Плюсы
На ЛПХ банки оформляют ипотеку.
Налоговая ставка на ЛПХ втрое ниже, чем на ИЖС.
Строительство здесь не предполагает согласования проекта и получения специального разрешения.
Приусадебный участок в отдельных случаях можно перевести в ИЖС, тем самым увеличив его стоимость.
Минусы
Как уже было сказано, на полевых участках строительство запрещено.
Дача = ДНП
ДНП — дачное некоммерческое партнерство. Это объединение нескольких дачных участков, на каждом из которых собственники обязаны поставить хотя бы небольшой дом. Огород или садик — по желанию владельца. Участки ДНП могут располагаться как в населенных пунктах, так и за их пределами.
Участки ДНП — место для загородного отдыха. И одним из элементов отдыха здесь является дом, который должен присутствовать на участке. А вот будет ли у дома разбит садик или грядки, решать только вам.
Раньше ДНП находились исключительно за чертой населенных пунктов, на сельхозземлях. Сегодня Закон разрешает разные варианты.
ДНП подходит тем, кто любит отдыхать за городом и не особенно увлечен сельским хозяйством.
Плюсы
Если участок ДНП расположен в населенном пункте, в доме можно зарегистрироваться.
Техническая Экспертиза постройки не обязательна, так как требования к дачам не такие жесткие, как к капитальным строениям.
Минусы
Ипотека для приобретения дачи — не самая любимая банками услуга.
На участке ДНП обязательно нужно поставить дом. Строение при этом не должно быть капитальным.
Для всесезонного проживания инфраструктура здесь в большинстве своем развита слабо.
Прокладка коммуникаций — по вашему желанию и за ваш счет.
Сложности с регистрацией в доме.
Дача + огород = СНТ
СНТ — садовое некоммерческое товарищество. Это объединение из нескольких участков для ведения земледельческой деятельности, а не для отдыха (как в ДНП). Наличие дома здесь возможно, но не обязательно. СНТ могут располагаться только вне населенных пунктов и на более плодородной земле.
Участки СНТ — территория, отведенная для выращивания сельскохозяйственных культур. Все остальные занятия здесь вторичны. На земле СНТ не запрещено возводить дома и постройки для хранения урожая. Садовые товарищества всегда расположены вне населенных пунктов, но зачастую вблизи них. Поэтому владельцы участков имеют доступ к необходимой инфраструктуре.
СНТ подходит тем, кто занимается сельским хозяйством и, возможно, планирует строить загородный дом.
Плюсы
Ценообразование ниже, чем у ИЖС (но выше, чем у ДНП).
Возможность выбора: строить дом или нет.
Минусы
Банки не слишком охотно берут в Залог такие участки.
По документам все дома (даже обустроенные для всесезонного проживания) в СНТ считаются дачными, и это отражается на их стоимости.
Участки здесь имеют скромные размеры (не более 15 соток).
Подведение коммуникаций оплачивает собственник.
С регистрацией в таких домах возникают проблемы.
Почему при регистрации в домах ДНП и СНТ возникают проблемы? Причина в том, что такие домики, расположенные не в населенных пунктах, попросту не имеют адреса. В этом случае для регистрации придется провести экспертизу дома и получить решение суда о том, что дом является пригодным к проживанию.
Какие три буквы выбрать
Ответ кроется в цели, под которую покупается земля.
Если вы будете строить капитальный дом, лучше выбрать ИЖС. Да, участок при покупке выйдет дороже, но и дом потом вы сможете продать выгоднее.
Если вам нужна дача плюс огородик или сад, оптимальнее — участок ДНП. На нем можно поставить и хороший дом для проживания в течение всего года. Но о сложностях с регистрацией в нем придется подумать заранее.
Брать землю в СНТ и ДНП под круглогодичное проживание не всегда оправдано с точки зрения экономии. Если в ИЖС проблемы с дорогами, коммуникациями, инфраструктурой обычно решает администрация, то в товариществах этим придется заниматься самостоятельно или оплачивать совместно с соседями.
Сейчас читают
Жизнь в загородном доме: плюсы и минусы
Что такое межевание земельного участка
Как досрочно погасить ипотеку в 2019 году
Дачный участок или ИЖС? Что выбрать?
Купить земельный участок хотят многие, но какой выбрать и в чем их различия? Сегодня ответим на один из часто задаваемых нам вопросов: в чем отличие земельного участка для индивидуального жилищного строительства от земельного участка для дачного строительства? Прояснить этот вопрос мы решили в компании «Дачная Земля 33», у специалиста, которая более 12 лет работает на рынке загородной недвижимости – Елены Валерьевны Бурцевой.
Елена Валерьевна, многие люди боятся покупать земельные участки в дачных поселках, или как их еще называют СНТ и ДНТ. Опасения обоснованы?
Дыма без огня не бывает. И страх людей перед СНТ вполне объясним.
Корнями этот страх уходит в советские времена, когда людям давали, пресловутые «6 соток», а бывало и по 4 сотки выделяли и даже по 2 сотки! Представляете, участок в 2 сотки? А я такие участки видела, да и сейчас ещё такие есть. Так вот, эти «6 соток» были конечно для людей тогда подарком небес, однако со временем люди поняли, что СНТ имеет массу недостатков.
Маленький размер участка?
Это не основное. Кому-то и 6 соток вполне достаточно. Здесь другое. Жить в СНТ можно было только временно, сезонно. Даже «скорая» и то не всегда в дачные поселки к людям приезжала.
Почтальоны тоже стороной обходили, вроде как не положено в садовые товарищества газетки доставлять. В общем отношение к жителям дачных поселков можно было охарактеризовать больше «на птичьих правах».
Ни почтового адреса, ни прописки…
Ситуация с дачными поселками сейчас поменялась?
Во многом поменялась. Во-первых, сейчас ты законно можешь в дачном поселке зарегистрировать жилой дом. И не просто зарегистрировать, но и «прописаться» в нем! На самом деле до сих пор мало кто знает, что теперь на своем дачном участке любой человек может зарегистрироваться на постоянной основе или сделать временную регистрацию, как это было в недавнюю пандемию.
В вашей практике были такие случаи?
В наших дачных поселках люди массово временно регистрировались на своих дачных участках, особенно в первую волну пандемии – весной 2020 года. Представьте, у нас в Петушинском районе, людей без регистрации просто не пропускали, ссылаясь на карантин. Что делать в таком случае? Регистрацию. И люди законно с этими документами передвигались к своим дачам.
А постоянную регистрацию даже на дачном участке можно сделать? Я думала, что «прописка» возможна только в деревнях, где индивидуальное жилищное строительство или ЛПХ.
Раньше так и было. Но сейчас можно и на своём дачном участке зарегистрироваться на постоянной основе, при условии, что у вас есть дом и он введен в эксплуатацию. То есть сам дом должен быть оформлен у вас как жилой дом. Не путайте с садовым домом, который по документам может быть нежилым.
Ну хорошо. Плюсы в дачных поселках появились. А минусы остались? Есть моменты в чем дачные поселки «проигрывают» участкам в деревнях, где ИЖС или ЛПХ.
Здесь все не так однозначно. Сколько людей, столько и мнений.
У каждого из нас свое представление о прекрасном, верно ведь? Да, конечно, чаще всего люди подыскивая с нашей помощью земельные участки, выбирают участки ИЖС или ЛПХ в землях населенных пунктах, то есть в деревнях и поселках. Но представьте, есть люди, которые стремятся именно в дачные поселки, и ни в какую не желают селиться в деревне.
Интересно, чем это продиктовано?
Основной мотив – обособленность, охраняемая территория. Есть и такие люди, у которых само слово «деревня» вызывает аллергию. Мне лично это не понятно, но каждый, как я уже сказала, имеет свое собственное представление о прекрасном.
А у вас есть такие дачные поселки?
Есть, но их немного. Вот дачный поселок «Приозёрские Дачи», к примеру, привлекает людей тем, что есть все коммуникации: газ, вода, свет, интернет.
Там есть уличное освещение, вывоз мусора, территория по периметру забором огорожена, детская площадка, магазин. Кроме того, расположен этот дачный поселок очень удачно – на берегу большого Грибовского озера, лес рядом.
Вот такой набор «благ цивилизации» как правило и ищут люди в дачных поселках. Это я сейчас так рекламу вставила (смеется)?
Засчитаем ее за пример при ответе на вопрос. Продолжайте!
Ну так вот. Но это устарелая модель представления, что только в дачных поселках есть этот полный набор городских благ.
Сейчас и в деревнях, во всяком случае, в наших деревнях Петушинского района, деревни очень быстро развиваются. Магистральный газ, уличное освещение, интернет, вывоз мусора, детские площадки и многое другое появляется в деревнях.
Надо отметить, что в этом вопросе большая заслуга администраций сельских поселений. На месте не стоим.
Значит нет оснований боятся СНТ и ДНТ?
Боятся в этой жизни вообще нет смысла. Страх мешает принимать решения. При принятии любого решения нужно спокойно взвесить все плюсы и минусы, но и это не всегда приводит к хорошему выбору. Важно ещё и чувствовать: подходит тебе этот земельный участок или нет.
По сердцу или нет? Приехали смотреть участок, взвесили все «за и против» и обязательно спросите себя стоя на этом участке: «Что я сейчас чувствую?».
Ответ из сердца, который к вам придёт, он самый верный! Все, кто покупает земельный участок прежде всего «сердцем», впоследствии остаются очень довольны своим выбором.
И здесь мы с вами уже шагнули в область психологии и философии жизни. А ведь вы правы! Я вот квартиру так покупала.
Было одно выгодное предложение, такое выгодное, что покупать нужно было немедленно, но у меня какое-то ощущение было, некомфортное что ли… Я взяла паузу подумать. В итоге квартиру купили другие люди.
Я купила другую квартиру, а потом случайно узнала, что с этой «выгодной квартирой» некрасивая история приключилась. А своё жилье, я и правда больше сердцем выбрала, и ни разу о своём выборе не пожалела.
Ну вот видите! Резюмируя наш с вами разговор, скажем: дачные поселки сейчас не имеют тех минусов, которые были в советские времена, их можно покупать наравне с земельными участками в деревнях. Слушайте больше себя, при выборе земельного участка доверяйте себе, но не забывайте проверять юридическую чистоту сделки.
Вот об этом нас тоже часто спрашивают: как убедиться, что Продавец надежный? Как проверить документы? Расскажете на об этом в следующий раз?
Договорились.
Беседу с сотрудницей «Дачная Земля 33» вела Ольга Шварц.
Дома в ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП. Объясняем, что это за буквы и где лучше жить
Земля для дома или для огорода
Земельный Кодекс РФ делит землю на несколько типов в зависимости от месторасположения и назначения. Физическим лицам можно использовать только два из них: сельскохозяйственные земли и участки в населённых пунктах, причём каждый вид — для определённых целей.
В населённых пунктах — городах, сёлах, посёлках городского типа, деревнях, коттеджных посёлках — разрешено любое строительство. А на сельскохозяйственных землях можно построить только садовый дом, и то не всегда. Их главное предназначение — ведение фермерского хозяйства, садоводство и сельхозпроизводство.
ИЖС, ЛПХ, ДНП, СНТ. Объясняем, что это значит
ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Такие участки всегда находятся в населённых пунктах и предназначены для возведения домов не выше 3 этажей или 12 метров. Подойдёт для тех, кто хочет дом за городом с готовой инфраструктурой.
ЛПХ — личное подсобное хозяйство. На таком участке можно разводить скот и выращивать сельскохозяйственные культуры. Дом разрешается строить, только если участок расположен в населённом пункте. Подойдёт для тех, кто планирует вести хозяйство.
ДНП — дачное некоммерческое партнёрство. Это объединение дачных участков, на которых обязательно должны быть небольшие дома и, по желанию, огород или сад. Дачи могут находиться в населённом пункте или за его пределами, на сельскохозяйственных землях. Подойдёт для любителей загородного отдыха без уклона в сельское хозяйство.
СНТ — садовое некоммерческое товарищество. Это тоже объединение участков, но уже для земледелия, а не для отдыха. СНТ всегда находятся за пределами населённых пунктов и занимают более плодородные земли. Подойдёт для тех, кто планирует всерьёз заниматься сельским хозяйством и не исключает возможность построить загородный дом.
Дом для постоянного проживания (ИЖС)
Капитальное строительство разрешено только на участках ИЖС, оно и считается их основным предназначением. Капитальными называются строения с фундаментом, несущими стенами, инженерными коммуникациями и ограждением. Такие дома строят для проживания в течение всего года.
Преимущества:
- У дома есть почтовый адрес, поэтому в нём можно прописаться.
- Обычно вокруг есть вся необходимая инфраструктура, её созданием занимается администрация населённого пункта (коттеджного посёлка или деревни).
- Банки охотно оформляют ипотеку на такие участки.
Недостатки:
- Если покупать только землю, а дом строить самостоятельно, то необходимо получить разрешение на строительство. Для этого проект дома должен быть согласован с множеством инстанций (санитарно-эпидемиологическая служба, пожарный надзор, коммунальные службы, градостроительный совет, если дом строится в городе, или местные органы исполнительной власти, если в селе).
- Такие участки дорого стоят.
Дом и приусадебное хозяйство (ЛПХ)
Участки ЛПХ всегда находятся за городом, их рекомендуется использовать для ведения личного хозяйства — разведения животных или птиц, выращивания сельхозпродукции. ЛПХ, расположенные в границах населённых пунктов, называют приусадебными участками.
На них можно строить дома, в том числе для постоянного проживания, сараи или другие хозяйственные сооружения, но только после согласования с местной администрацией и с соблюдением всех норм размещения построек. ЛПХ за пределами населённых пунктов называют полевыми участками.
Их используют исключительно для выращивания сельхозпродукции, любое строительство на них запрещено.
Преимущества:
- Можно перевести приусадебный участок в ИЖС. Это повысит его цену.
- Для строительства не требуются согласованный проект и специальное разрешение.
- Банки оформляют ипотеку на такие участки.
- Налоговая ставка в 3 раза меньше, чем для участков ИЖС.
- На всю продукцию, выращенную на участках ЛПХ, можно получить сертификаты или ветеринарные справки для дальнейшей продажи. Эта деятельность не считается предпринимательской и не облагается налогами.
Недостаток: на участках ЛПХ, которые находятся за пределами населённых пунктов, строить ничего нельзя.
Дача (ДНП)
Главное предназначение таких участков — отдых, но на них обязательно строительство дома. А ещё можно разбить сад и огород, но это по желанию. До недавнего времени ДНП должны были находиться на сельскохозяйственных землях, теперь законодательство разрешает создавать их и внутри населённых пунктов.
Преимущества:
- Невысокая цена.
- Если дом находится в населённом пункте, в нём можно получить постоянную регистрацию.
- К дачам предъявляются менее строгие требования, чем к капитальным домам. Техническую экспертизу постройки делать необязательно.
Недостатки:
- Нужно построить дом.
- Коммуникации придётся прокладывать самостоятельно, возможно, объединившись с соседями.
- Для постоянного проживания инфраструктура в дачном посёлке обычно развита недостаточно.
- Нельзя построить капитальный дом с фундаментом и несущими стенами.
- Банки неохотно дают ипотеку для покупки дач.
Дача и огород (СНТ)
Участки СНТ предназначены в первую очередь для выращивания сельхозкультур, всё остальное вторично. На них разрешается строить дома, помещения для выращенного урожая, но это не обязательно. СНТ всегда находятся за границами населённых пунктов, но часто недалеко от них, и владельцы участков могут свободно пользоваться имеющейся инфраструктурой.
Преимущества:
- Участки обычно стоят значительно дешевле, чем земля для ИЖС (но дороже, чем в ДНП).
- Дом строить необязательно.
- Часто расположены в красивых местах с хорошей экологией.
- Более плодородная почва, чем у дачных участков.
Недостатки:
- Небольшая площадь (обычно до 15 соток).
- Сложно зарегистрироваться в построенном доме (так как он не в населённом пункте).
- Коммуникации нужно подводить за свой счёт.
- Любой дом в СНТ по бумагам считается дачным (даже если это коттедж для круглогодичного проживания). Это сказывается на его цене.
- Участки СНТ банки неохотно берут в залог.
Садовое и дачное некоммерческие партнёрства — в чем разница?
ДНП и СНТ — объединения людей, которые вместе решают проблемы своей «коммуны». От имени общего юридического лица они занимаются строительством и обслуживанием дорог, коммуникаций, охраной, другими организационными вопросами. Обе формы существуют за счёт взносов их членов, они обычно небольшие, но регулярные.
Казалось бы, между ДНП и СНТ нет различий: в большинстве случаев это сад или огород с домом. Но всё не так просто: владельцы участков ДНП обязаны строить дома, а в СНТ — нет, главное — что-нибудь выращивать. Земля на участках ДНП обычно не слишком плодородная — тут же нужно отдыхать, а не об урожае думать, поэтому кадастровая стоимость их ниже.
Почему так трудно прописаться в домах СНТ и ДНП?
Закон не запрещает регистрироваться в домах на этих участках, но сделать это непросто.
Для получения прописки нужен адрес, а у небольших садовых домиков, расположенных за границами населённых пунктов, его просто нет.
Если адрес есть, всё становится проще, иначе приходится проводить экспертизу дома и получать решение суда о его пригодности к проживанию — только так получится в нём зарегистрироваться.
Что выбрать?
Выбор зависит от целей использования земли. ИЖС — оптимальный вариант для строительства капитального загородного дома. Хоть он и обойдётся дороже, ЗАТО и продать его можно будет по высокой цене.
Если же главная цель покупки участка — дача с садом или огородом, выгоднее выбирать ДНП.
Стоит такая земля дешевле, дом можно построить и для круглогодичного проживания, но зарегистрироваться в нём, скорее всего, не получится.
Но экономия от покупки земли в ДНП и СНТ для постоянного проживания может быть сомнительная. На участках ИЖС коммуникациями, дорогами и инфраструктурой занимается администрация, а в садовых и дачных товариществах всё это придётся делать за свой счёт.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Наташа Джола
Дачная застройка или ИЖС? Нюансы и тонкости | Полезные советы
Самостоятельное приобретение земельного участка под строительство дома – задача нетривиальная. Сторонники ИЖС и дачной застройки будут приводить только преимущества своих участков и умолчат о недостатках. Вилла66 сравнила земли сельхозназначения и населенных пунктов и внесла ясность в этот вопрос. Забегая вперед, скажем, что возведение индивидуальных домов и дач — равноценно.
Что такое индивидуальное жилищное строительство?
Свод Правил проектирования и строительства гласит: индивидуальное жилищное строительство — форма получения гражданами жилья путем самостоятельной постройки с оформлением частной собственности. Поскольку ИЖС ведется лишь на земле населенных пунктов, у покупателей создается ощущение, что они будут жить практически с городским комфортом и инфраструктурой. Это главное заблуждение.
Да, возведение зданий и сооружений населенного пункта ведется в соответствии с Генпланом развития территорий (ГП) и Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
В паре километров от вас есть школа, детский сад или больница? Повезло! Муниципалитеты снисходительно относятся к ИЖС и финансируют такие территории по остаточному принципу.
Соцобъекты здесь не появятся, а небоскребы — запросто. И не один!
Совет. Выбирая земельные участки в Екатеринбурге под ИЖС, ознакомьтесь с Генеральным планом развития города: что построят вокруг вашего участка через несколько лет?
Теперь о хорошем. Вопреки стройному хору скептиков, здание, построенное на земельных участках ИЖС, свободно регистрируется в качестве жилого дома с оформлением права собственности. Так называемый милицейский адрес для прописки и получения почты будет присвоен муниципалитетом автоматически, но для подключения к инженерным сетям необходимо обращаться к поставщикам энергоресурсов.
Их монопольное положение привело к тому, что Услуги подключения обходятся в суммы, в десятки раз превышающие себестоимость. Но в случае порыва газо- или водопровода ремонтные бригады поедут на ваш адрес в последнюю очередь — после многоэтажных домов, заводов, фабрик и юридических лиц. Практика показывает, что и полиция на вызовы в районы ИЖС едет крайне неохотно.
Что такое дачное строительство?
С земельными участками под строительство дачи все интереснее. Согласно ФЗ №66 от 15.04.1998 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», дача это надел, приобретенный гражданином для отдыха с правом возведения жилого строения без регистрации и жилого дома с регистрацией. На вопрос «можно ли прописаться на даче», законодатель отвечает: вполне!
Второй плюс дачной постройки — возможность «развернуться». Предельная площадь жилой постройки — 1,5 тыс. кв. м, максимальная высота — три этажа, не считая мансарду и цоколь! Но есть нюанс: дачная постройка возможна только на землях сельхозназначения, которые могут входить в муниципалитет или выступать межселенной территорией.
Цитата. Межселенная территория — образование в составе муниципального района, не относящееся к сельскому или городскому поселению. Является прецедентом российского земельного права, появившимся в эпоху неорганизованной дачной постройки.
C 2015 года на такие территории также необходимо принятие генерального плана и Правил землепользования и застройки. Появление школы, детсада или больницы в обозримом будущем ставится под большой вопрос.
Ситуация с подключением к электричеству, газу или воде аналогична ИЖС, но стоимость подключения к инженерной инфраструктуре зависит от того, насколько близко, удобно и хорошо застройщик дачного поселка подвел сети к вашему участку.
О возможности выбора соседей речь вообще не идет.
Серьезным препятствием, способным навсегда оттолкнуть от покупки земельного участка под дачу, является тот факт, что органы образования не обязаны зачислять в школы детей, зарегистрированных на дачах.
Будут места — возьмут, нет — откажут на законном основании.
Парадокс: перечисляя Налог на имущество, земельный налог и НДФЛ в адрес МО, вы не имеете гарантированного права отдать ребенка в муниципальную школу.
Совет. Можно упростить получение права собственности на дачный дом, если регистрировать дом по декларации.
Подводя итог
Земельных участков в Екатеринбурге под строительство дома продается так много, что торговцы и сами не могут сказать, чем отличается надел под ИЖС и дачу. С технической точки зрения в обоих домах можно проживать круглый год, а недостатки инфраструктуры дачных поселков с лихвой перекрываются низкой стоимостью. Если сравнивать развитые поселки, разница вообще пропадает.
Не отказывайтесь от идеи иметь участок под ИЖС или дачу, особенно если у вас есть семья, дети и желание жить здоровой жизнью. Или обратите внимание на организованные коттеджные поселки, где все вопросы уже решены. В том же городе парков Заповедник все коммуникации уже подведены к участкам.
Сравнительная таблица земельных участков
| 1 | Категория земель | Населенных пунктов | Сельхоз назначения |
| 2 | Высотность здания | По ПЗЗ | 3 этажа + мансарда |
| 3 | Необходимость получения разрешения на строительство | Да | Нет |
| 4 | Государственная регистрация права собственности | Да | Да |
| 5 | Государственная регистрация по месту жительства (прописка) | Да | Да |
| 6 | Наличие инженерных сетей и коммуникаций | Да | Да |
| 7 | Детские сады, школы, больницы, спортивные сооружения | Да | Возможно |
| 8 |