Что лучше дарственная или пожизненная рента?

Наследственное право в РФ постепенно стало одним из самых запутанных в мире, не уступая в части формулировок и подходов налоговой отрасли. Времена, когда в стране существовали лишь один способ распоряжения имуществом после смерти, постепенно уходят в прошлое.

Один — это традиционное Завещание, но некоторые завещатели использовали сделку дарения, что в корне не верно.

Регулярно российские суды выносят решения о признании граждан невменяемыми или частично вменяемыми уже после их смерти.

К примеру, если дедушка завещал всё своё имущество молодой любовнице, а своих детей и внуков оставил ни с чем, то российский суд может очень легко признать дедушку не совсем понимающим значимость собственных поступков.

А доказывают это тем, что завещатель принимал те или иные препараты, даже не влияющие на психику.

Эксперты научились массово признавать таких завещателей невменяемыми, что даёт возможность суду признать сделку недействительной в силу недееспособности, которая выявлена посмертно.

Новые альтернативы завещанию

В это же время законодатель создал для собственников широкую палитру способов распоряжения имуществом после смерти. К ним относится:

• Договор ренты с иждивением или без него;
• наследственный договор.

Это сделки, которые регулируются довольно молодыми нормами права, что ещё не успели сформировать должный объём судебной практики. Положения о ренте и пожизненном содержании содержатся в гл. 33 ГК РФ, которая действует в редакции 2019 года, с поправками 2020 года.

Договор ренты

Образно ренту можно представить себе в виде договора купли-продажи, часть исполнения условий которого растянута во времени на срок, определённый сроком жизни участников.

Владелец недвижимости предоставляет имущественные права на неё покупателю, а тот взамен предоставляет продавцу не деньги сразу, а пожизненное содержание и право использовать Недвижимость. Обычно минимальным размером ренты является МРОТ. Рассказам про два МРОТ доверять не следует, они возникли из практики Москвы и не прижились в регионах.

Кроме этого договор ренты может включать в себя условия о:

• содержании жилья в надлежащем состоянии;
• доставке продуктов питания и медикаментов;
• оплате лечения и пребывания получателя ренты в санаториях.

Право на недвижимость получатель ренты теряет сразу, но за ним сохраняется право на его пожизненное использование. В госреестре недвижимости и сделок с ним делается соответствующая отметка. Новый владелец может продать недвижимость, но покупатель автоматически даст согласие на то, что приобретает квартиру, где проживает и будет проживать определённый человек.

Заключать договор можно и с родственниками. Для многих граждан РФ он уже стал способом передать им свою недвижимость на определённых условиях.

Новая форма посмертного распоряжения имуществом — наследственный договор

Наследственный договор — это совершенно автономный вариант посмертного распоряжения имуществом, хотя далеко не все юристы это поняли и осознали. Некоторые считают, что под наследственным договором и имеется в виду договор ренты. Это совершенно не так. Схему ренты мы уже обрисовали. Это возмездная двухсторонняя взаимообязывающая сделка.

Наследственный договор — сделка подобного типа, но она может охватывать куда более широкий спектр условий, не завязываясь именно на недвижимости.

Не только юристам, но и обычным гражданам хорошо известно, что завещание не может содержать встречного предоставления каких-либо условий, порождающих причинно-следственную связь между действиями наследника и получение им наследства.

Если отец завещает имущество сыну, то не может поставить это в зависимость от совершения сыном определённых поступков.

Имущество же отойдёт наследнику только после того, как из общей наследственной массы получат свои доли обязательные Наследники.

Содержит наследственное право, выраженное институтом завещания, и многие другие ограничения. Нарушение делают завещание потерявшим смысл в части тех условий, где они содержатся, или отмену всего завещания, если оно составлено или заверено с основными принципиальными ошибками.

Наследственный же договор предусматривает, что его последствия могут быть поставлены в зависимость от наступивших ко дню открытия наследства обстоятельств, относительно которых при заключении наследственного договора было неизвестно, наступят они или не наступят, в том числе от обстоятельств, полностью зависящих от воли одной из сторон (статья 327.1).

Это соглашение, обладающее функцией завещания, но дающее сторонам возможность использовать логическую схему «если — то». Однако в части возможной отмены наследственного договора в суде он находится примерно в таком же положении, как и завещание.

Типы сделок и их риски

Самым безрисковым вариантом для пожилого собственника является завещание, а самым рискованным остаётся дарение.

Даже в том случае, когда у пожилого человека сохранятся хорошие доверительные отношения с теми родственниками, кому он передаёт имущество — всё равно оно сменит владельца.

Его очень легко потерять по той схеме, по какой в РФ теряют любые движимые и недвижимые вещи.

К примеру, дедушка дарит квартиру внуку и его невесте, а те начинают делать в ней ремонт, взяв Кредит в банке. Дед уверен, что любимый внук его никогда не выгонит. И он прав — внук очень любит своего деда. Но беда в том, что кредит получает статус ипотечного, поскольку средства тратятся на улучшение жилищных условий.

Чуть позже внук теряет работу. У молодых людей исчезает возможность погасить кредит своевременно. Квартира отходит банку, а через год деда выселяют, выдав бывшим должникам небольшие деньги, разницу между стоимостью жилья и остатком долга. Собрав с миру по нитке — деду едва смогли купить комнату в общежитии.

Это вполне реальная история, которая показывает те последствия, к которым может привести дарение.

Лицам, которые хотят свести любые риски к минимуму, мы рекомендуем завещание.

Если у родственников, которые получат недвижимое имущество после смерти, имеются средства, то лучше использовать договор пожизненной ренты.

В случае наличия стремления сделать встречное предоставление в области распоряжения имуществом после смерти нужно заключать наследственный договор.

А вот дары — просто не тот случай. Дар — это способ распорядиться имуществом прямо сейчас. Если никто не планирует умирать тоже прямо сейчас, то не стоит и использовать такой вид сделки.

Дарение или рента (плюсы и минусы): чем отличаются договора, какой лучше выбрать

Договор дарения или договор ренты – это разные сделки, направленные на Отчуждение имущества. В первом случае на одаряемого не возлагаются обязательства, а по ренте плательщик обязан обеспечивать содержание получателя. В статье рассмотрим особенности обеих сделок, характеристику, плюсы и минусы, а также сравнительный анализ в таблице.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности дарения и договора ренты

Дарение и рента – совершенно разные сделки. Договор дарения (далее – ДД) регламентируется гл. 32 ГК РФ, подразумевает безвозмездную передачу подарков:

• недвижимого имущества;
• транспортного средства;
• денег;
• доли в уставном капитале ООО;
• бытовой техники;
• ювелирных украшений;
• долговых обязательств одаряемого перед третьим лицом;
• право требования долга дарителем с третьего лица в пользу одаряемого.

Подарки могут быть любыми, главное – наличие права собственности и Дееспособность дарителя.

С рентой все иначе. Договор ренты (далее – ДР) регулируется гл. 33 ГК РФ, предполагает возмездную передачу имущества.

В отличие от дарения, где сторонами признаются даритель и одаряемый, в ДР участвуют получатель и плательщик ренты (ст. 583 ГК РФ).

Получатель по договору обязуется передать плательщику в собственность имущество, а плательщик в обмен выплачивает ему деньги или обеспечивает содержание в иной форме.

Пройдите опрос и Юрист бесплатно поделится планом действий по договору дарения в вашем случае

Характеристика договора дарения

Договор дарения заключается в устной форме, за исключением нескольких случаев, когда требуется письменная (ст. 574 ГК РФ):

• юридическое лицо дарит имущество стоимостью от 3 000 руб.;
• дарится недвижимость: дом, квартира, земельный участок, комната в коммуналке;
• даритель обещает передать дар в будущем, при наступлении определенного события или даты.

Для дарения требуется согласие одаряемого – он ставит подпись в ДД. Если оформлен договор обещания дарения, он вправе в любой момент до получения подарка отказаться от сделки (ст. 573 ГК РФ).

Важно! До 2013г. нужно было регистрировать дарственную на недвижимость в Росреестре, затем подавать документы для переоформления права собственности. С марта 20313г. данная Процедура отменена, и теперь сторонам достаточно однократно обратиться к регистратору, чтобы собственником стал одаряемый.

Совет юриста: даже если законодательством письменная форма ДД не предусмотрена, лучше составить его на бумаге. Например, бумажный ДД может понадобиться для постановки подаренного автомобиля на учет – без него одаряемому в ГИБДД откажут.

Содержание и образец договора дарения

По содержанию к дарственной требования не предъявляются, но во избежание оспаривания лучше сразу оформить все правильно, указав полные данные о сделке:

• Ф.И.О., серии и номера паспортов, адреса регистрации сторон;
• информацию о подарке: дата выпуска/сдачи объекта недвижимости, реквизиты правоустанавливающих документов;
• дату заключения;
• основания для изменения или расторжения ДД, порядок;
• ответственность участников сделки;
• подписи сторон.

Образец договора дарения недвижимости:

Плюсы и минусы дарственной

Если рассматривать преимущества и недостатки дарственной, можно выделить несколько черт:

Плюсы
Минусы

Простота и быстрота оформления	Если нет правовой подготовки, для составления дарственной придется обращаться к юристу или нотариусу, иначе документ могут не принять другие госорганы из-за ошибок
Иногда можно избежать больших затрат на нотариуса, если нотариальное удостоверение по закону не требуется	Возможность отмены по ст. 578 ГК РФ (минус для одаряемого)
Отсутствие преимущественного права на долю, как при продаже	Даритель взамен ничего не получает: он не вправе требовать деньги или Услуги с одаряемого по безвозмездной сделке
Если подарок получает супруг, в случае раздела он не делится и остается с ним (ст. 36 СК РФ)	Если в результате дарения имуществу или жизни одаряемого причинен ущерб, даритель обязуется его компенсировать добровольно или в судебном порядке (ст. 580 ГК РФ)
Близкие родственники дарителей при получении имущества по дарственной освобождаются от налогообложения	Людям, не относящимся к близким родственникам дарителей, придется платить НДФЛ в размере 13% при получении в дар недвижимости, транспортного средства или иного имущества, кроме подарков в денежной или натуральной формах

Характеристика договора ренты

В отличие от дарственной, ДР оформляется только письменно и обязательно удостоверяется нотариусом (ст. 584 ГК РФ). С 2013 года он не регистрируется, но переход права собственности подлежит госрегистрации.

Для ренты характерно несколько качеств:

• несколько видов договоров: постоянный, пожизненный, пожизненное содержание с иждивением;
• имущество передается за плату или бесплатно;
• если плата взимается, применяются правила купли-продажи;
• при бесплатной передаче действуют правила дарения;
• по ренте передается любая недвижимость: предприятие, здание, сооружение, участок земли, дом, квартира;
• при отчуждении имущества плательщиком, полученного по ренте, его обязательства переходят к новому собственнику, наступает Субсидиарная ответственность.

Важно! Согласно ст. 587 ГК РФ, для обеспечения обязательств получателя плательщик ренты приобретает право залога имущества. Если он перестает выполнять обязательства или ухудшатся условия содержания получателя по независящим от второй стороны обстоятельствам, сделка расторгается. Получатель вправе требовать компенсации убытков, полученных в результате расторжения.

Содержание и образец договора ренты с пожизненным проживанием

ДР по закону оформляется письменно, но требований к содержанию нет. Но отсутствие достоверных и полных сведений в документе может стать основанием для отказа в регистрации, поэтому нужно включить в него всю информацию:

• Ф.И.О., паспортные данные, адреса регистрации получателя и плательщика;
• срок действия;
• сведения о недвижимости: кадастровый номер, реквизиты выписки из ЕГРН на получателя, дата и основание возникновения права собственности, площадь, количество комнат, этажность;
• обязательства плательщика и получателя;
• сумма, периодичность выплат в пользу получателя;
• права, ответственность сторон;
• основания изменения или расторжения;
• подписи участников.

Договор составляется минимум в трех экземплярах. По одному остается у получателя и плательщика, третий передается в Росреестр.

Образец договора пожизненной ренты:

Преимущества и недостатки договора ренты

Рассмотрим несколько положительных и отрицательных качеств ДР.

Начнем с плюсов:

• получатель вправе дальше проживать в недвижимости, участвующей в сделке;
• недвижимость передается плательщику сразу после удостоверения;
• сделка относительно легко расторгается при невыполнении обязанностей сторонами.

Из минусов – высокие риски для получателя. До его смерти недвижимость принадлежит плательщику лишь номинально, и некоторые люди предпочитают «ускорять» этот процесс преступными методами. Кроме того, изменение состояния передаваемого имущества не является основанием для расторжения сделки, и плательщику придется дальше выполнять обязательства, даже если недвижимость его перестала устраивать.

Если договором предусмотрена ответственность за просрочку платежей, плательщику придется платить штрафы. Размер зависит от ключевой ставки ЦБ РФ, если иные санкции не указаны в документе (ст. 588 ГК РФ).

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Сравнение и отличия договора ренты и дарения

Между ДР и ДД есть несколько отличий:

Дарение
Рента

Безвозмездная сделка	Имущество передается на возмездной основе
Одаряемые, не приходящиеся дарителям близкими родственниками, платят 13% НДФЛ	Сделка налогообложению не подлежит (Письмо ФНС от 05.09.2019 № БС-3-11/7921@)
Подарок передается без предъявления встречных условий	Присутствуют встречные условия
Нотариальное удостоверение требуется не всегда	Обязательна нотариальная форма
Заключается устно, за исключением случаев, когда предусмотрена письменная форма	Оформляется письменно

Нужно ли удостоверять договор дарения или ренты у нотариуса?

Договор ренты обязательно удостоверяется нотариусом, а для дарения удостоверение требуется только в отдельных случаях:

• отчуждается доля в праве собственности;
• в сделке участвует представитель по доверенности;
• дарится имущество несовершеннолетнего;
• от имени дарителя действует опекун.

Обратите внимание! По закону не допускается дарение от лица ребенка до 14 лет или недееспособного гражданина. Такую сделку не удостоверит ни один Нотариус.

Совет юриста: подпись нотариуса не гарантирует невозможность оспаривания, но существенно ее снижает. Если удостоверение по закону необязательно, все равно лучше обратиться в нотариальную контору, чтобы обезопасить себя.

Основания для оспаривания договора дарения или ренты

Оспорить дарственную или ДР можно по основаниям, указанным в ст. 166-179 ГК РФ:

• подписание ограниченно дееспособным или недееспособным гражданином;
• сделка не удостоверена нотариусом, если его подпись обязательна по закону;
• при оформлении допущены существенные нарушения, противоречащие законодательству;
• сделка совершена дарителем или получателем ренты под воздействием физического или психологического давления;
• для отчуждения общенажитого супругами имущества не получено согласие супруга получателя или дарителя;
• при подписании Гражданин не осознавал последствий сделки, не понимал ее природу;
• договор заключен без дальнейших правовых последствий (мнимая сделка);
• оформление с целью прикрытия дарения, ренты, купли-продажи, мены (Притворная сделка).

Оспаривание возможно через суд. Исковое заявление подается по месту нахождения имущества, о котором ведется спор. Если Иск затрагивает неимущественные вопросы, обращаться следует в суд по месту жительства ответчика.

Судебная практика

• Аннулировать ДД или ДР очень тяжело, но шансы увеличиваются, если люди обращаются к опытным юристам для консультаций и представления интересов в судах.
• Рассмотрим несколько примеров решений по делам, когда гражданам удалось отменить сделки:
• Результат разбирательств – возвращение сторон в первоначальное положение, которое было до заключения договоров.

Ответы юриста на частые вопросы

Можно ли признать договор дарения рентой?

Да, если содержатся признаки ренты, и изначально заключена притворная сделка (ст. 170 ГК РФ).

Что лучше: договор мены, дарения или ренты?

Это разные по сути и природе договоры. Мена выгоднее, если нужно обменяться недвижимостью, особенно в разных городах. Дарение выгодно для одаряемого, рента – для получателей. Плательщикам она может оказаться невыгодной: нередко за время жизни получателей им приходится выплачивать крупные суммы, превышающие стоимость квартир.

Что сложнее оспорить: договор ренты или дарения?

Зависит от ситуации. Но судебная практика показывает, что вероятность добиться отмены значительно больше при оспаривании дарственной.

Хочу передать дочери недвижимость, но так, чтобы она меня содержала. Что в этом случае лучше: рента или дарения?

Однозначно рента. При дарении нет вероятности, что одаряемый будет содержать дарителя – законом такая обязанность не предусмотрена, в отличие от ДР.

Можно ли оформить дарственную или договор ренты, если нет возможности прийти к нотариусу лично?

Да, заказав выезд нотариуса на дом. Услуга оплачивается отдельно.

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

1. Дарственная оформляется на безвозмездной основе без предъявления требований к одаряемому;
2. По ренте плательщик обязуется передавать получателю деньги или выполнять обязанности по содержанию в иной форме;
3. ДД иногда заключается устно, нотариальное удостоверение требуется в исключительных случаях;
4. Договор ренты составляется письменно, удостоверение нотариусом обязательно;
5. Дарственная выгодна для одаряемого, рента – для получателя: сумма выплат плательщиков зачастую значительно выше стоимости передаваемого по договору имущества.

Если вам нужна правовая помощь, обращайтесь к нам! Наши юристы предоставляют все виды поддержки и помогают людям разбираться в самых разных проблемах. Вы можете задать вопрос через онлайн-форму и получить ответ в течение 5 минут!

Завещание, договор ренты или дарственная: что лучше и выгоднее? Возможные риски при сделке

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

консультацию:

Показать содержание

Что это за термины и какими законодательными актами они регулируются?

Дарение

Акт дарения — это безвозмездная передача прав на собственность другой стороне («одаряемому»).

Актом дарения не может называться сделка, когда в обмен на получение прав одаряемый дарит что-либо в ответ — это уже является договором мены или иной сделкой, не имеющей ничего общего с дарением.

Процесс дарения, состава договора, а также иных регулирующих аспектов отображен в Главе 32 ГК РФ, статьи 572—582.

Обратите внимание: договор дарения, составленный таким образом, что он приобретает силу после смерти дарителя, не имеет юридической силы (закреплено п.3 ст. 572 ГК РФ).

Итак, дарением называется:

• Передача прав другой стороне на безвозмездной основе. Получатель дара сразу же становится владельцем недвижимости.
• Передать права нужно или сразу же при составлении договора, или в кратчайшие сроки. Договор, в рамках которого передача происходит лишь после смерти, не имеет правовой силы.

Завещание и Наследство

Завещание и наследство — немного разные понятия. Завещание — это документ, закрепляющий передачу прав на собственность после смерти заявителя. Наследство — это имущество, на которое распространяется завещание.

Оба аспекта регулируются массой законодательных актов, а также Конституцией РФ и Гражданским Кодексом РФ:

• Ст. 35 Конституции РФ закрепляет у граждан право наследования и передачи собственности в наследство.
• Основной комплекс актов, регулирующих процедуру, содержится в ГК РФ: статьи 1110—1185 (Раздел V).

Важно. Наследованием является передача прав исключительно после смерти завещателя; если завещание составлено иным образом, не подразумевающим передачу имущества после смерти, оно считается ничтожным (т. е. не имеющим юридическую силу).

Подробнее о завещании и наследстве можно узнать из следующего видео:

Согласно законодательству РФ, рента может быть пожизненной и бессрочной. Пожизненная рента — это передача имущества плательщику ренты в обмен на регулярно оказываемые услуги или перевод денежных средств; выплаты или оказание услуг происходят до момента смерти получателя ренты (бывшего владельца имущества).

При бессрочной ренте выплата денежных средств, а в некоторых случаях и оказание услуг, происходит и после смерти получателя ренты. Кроме того, статьей 583 ГК РФ отдельно регламентирована возможность заключить договор пожизненной ренты на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

• Более подробно о существующих видах ренты можете узнать из этого материала.
• Процедура полностью регулируется Гражданским Кодексом РФ, а именно: Главой 33, статьями 583-605.
• Таким образом, при составлении ренты:

• Имущество сразу же переходит к плательщику ренты, но находится под залогом рентодателя до момента исполнения обязательств по договору ренты.
• В рамках договора ренты ее плательщик в обязательном порядке должен дать что-либо взамен — или деньги при возмездном характере сделки, или услуги (при договоре ренты на безвозмездной основе).

Далее вы можете посмотреть видео о том, что такое рента и чем характеризуется соответствующий договор:

Что предпочтительнее и выгоднее — договор ренты, дарственной или завещание?

Выгода сильно зависит от того, в какой роли выступает человек. Так, например, завещание в высшей степени выгодно пожилому человеку, но не выгодно тому, на кого оно составлено. Поэтому рассмотреть выгоду всех трех вариантов нужно по отдельности и систематизированно.

Способ	Выгода для владельца имущества	Выгода для получателя имущества	Минусы для владельца имущества	Минусы для получателя имущества	Вывод
Договор дарения	С составлением договора все бюрократические процедуры завершаются	Имущество переходит в собственность сразу же, причем без залоговых обязательств. Правильно составленный договор дарения сложно юридически оспорить (т. е. даже если внезапно объявятся родственники умирающего, вряд ли им удастся забрать недвижимость).	Приходится полагаться на добросовестность получателя дара. Если получатель окажется недобросовестным человеком, он может практически беспрепятственно выгнать прежнего владельца из квартиры.	Отсутствуют	Какая бы ни была ситуация, это очень удобный инструмент для получателя дара. Для владельца недвижимости это тоже может быть удобный инструмент, но только в ситуации полного доверия к получателю. В противном случае кончиться передача дара может очень плачевно
Завещание	Завещание можно корректировать, менять, переписывать сколько угодно раз. Единственное — при изменениях завещания должен присутствовать нотариус. Завещание дает более гибкие возможности распределения наследства.	Отсутствуют	Наследство облагается большим налогом, так что передать абсолютно все имущество не получится в любом случае. Если у завещателя имеются родственники, с которыми он находится в конфронтации, может случиться неприятная ситуация после смерти — родственники могут попробовать оспорить завещание через суд.	Завещание легко оспорить в суде, подтвердив недееспособность составителя бумаги. При наличии иждивенцев у умершего (нетрудоспособные родители, дети-инвалиды и так далее), они по закону получают ½ от наследства. Наследство облагается большим налогом. Если получатель — не родственник или супруг умершего, шанс юридически защитить свое право получить наследство крайне мал.	Завещание — гибкий инструмент, но выгодный и удобный в первую очередь самому завещателю. При этом получатель наследства получает не более чем шаткие шансы на получение наследства — за вычетом налогов, разумеется. Подытоживая, завещание удобно завещателю и его родственникам, но невыгодно для получателя наследства
Пожизненная рента	Хотя имущество передается в собственность плательщику ренты, оно находится под залогом, т. е. «выкинуть из квартиры» плательщик ренты не сможет в любом случае. При невыполнении обязательств со стороны плательщика договор можно расторгнуть, при этом Закон будет на стороне рентодателя.	Имущество сразу передается в собственность плательщику. Это исключает возможность внезапного расторжения договора без передачи каких-либо прав, что часто бывает в случае составления завещания. Корректировать договор ренты невозможно без участия получателя имущества. Договор ренты оспорить в суде сложнее всего: таким образом, обе стороны юридически защищены.	При составлении бессрочного договора есть вероятность, что плательщики ренты перестанут выполнять условия договора после смерти рентодателя	При составлении бессрочного договора, платить или оказывать услуги придется и после смерти рентодателя. При срочном договоре — Залог с недвижимости снимется лишь после смерти рентодателя	Напрашивается вывод, что пожизненная рента — наиболее оптимальный вариант и для владельца, и для получателя имущества. Юридическая защита предусмотрена для обеих сторон, а передача прав происходит таким образом, что вероятность неисполнения обязательств по договору стремится к нулю.

Риски и подводные камни каждого из вариантов — какой безопаснее?

В таблице выше читателю должно быть примерно ясно, в чем именно риски и выгода каждого из вариантов. Если мы определяем не выгоду, а именно безопасность способа, то на первое место выходит договор ренты. На то имеется несколько важных причин:

• В отличие от завещания, договор ренты корректировать невозможно. Это исключает возможность внезапного неисполнения обязательств.
• В отличие от дарственной, имущество передается в собственность под обременение, т. е. новый владелец недвижимости не может пользоваться ей в полной мере — продавать, дарить или производить иное отчуждение прав. Это гарантирует исполнение обязательств со стороны получателя ренты.
• Расторгнуть договор можно лишь по добровольному согласию сторон или же в судебном порядке (как в судебном порядке происходит оспаривание ренты мы рассказывали тут). Таким образом, процедура расторжения договора дает дополнительную юридическую защиту обеим сторонам сделки.
• Нет необходимости руководствоваться не прагматическими, а эмоциональными соображениями (при составлении завещания или дарственной одна из сторон по сути соглашается на условия лишь по причине доверия второй стороне).
• Если внезапно объявятся родственники умершего, оспорить договор ренты в суде сложнее всего. Завещание и дарственную, наоборот, достаточно просто оспорить, т.к. законодательно установлено право наследования всеми родственниками первой категории (дети, родители и супруг/супруга).

Больше нюансов об оформлении договора ренты можно узнать из специальной статьи.

Важно! Все перечисленные выше аргументы однозначно утверждают договор ренты в качестве наиболее оптимального и безопасного способа передачи имущества в обмен на иждивение.

Разумеется, выгода и удобство каждого способа сильно зависит от того, какую позицию занимает читатель, а также насколько велик уровень доверия по отношению ко второй стороне сделки. Но жизнь, как и люди, непредсказуема; поэтому правильнее всего в любом случае обеспечить себе максимальную юридическую защищенность.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Дарение и рента

Договоры ренты и дарения зачастую используются при сделках, связанных с отчуждением имущества, в основном это связано с недвижимостью. Нормы Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) дают подробное описание этих сделок, исходя из чего, можно сделать вывод о плюсах и минусах каждой из них.

Плюсы и минусы договора дарения

Гл. 32 ГК РФ дает понятие и раскрывает сущность такой сделки как дарение. Основными его характеристиками является безвозмездность, односторонне обязывающий характер. Исходя из анализа норм этой главы, нетрудно вычленить следующие преимущества и недоставки применения дарственных.

Положительные стороны дарения:

1. Доступность ее совершения (наличие устной и простой письменной формы в предусмотренных ст. 574 ГК РФ случаях).
2. Переход права собственности в момент заключения договора (кроме дарения в будущем и недвижимости).
3. Объект дарения — собственность лица, кому она дарится (нет общей совместной собственности супругов). Основание — ст. 36 Семейного кодекса РФ.
4. Возможность освобождения одаряемого от уплаты налога.

Основные отрицательные моменты:

1. При дарении ничего не получает даритель от сделки.
2. Наличие налогообложения для лица, которому передают дар.
3. При расторжении договора, а также при недействительности объект дарения возвращается к дарителю. Основание — п. 2 ст. 167, п. 5 ст. 578 ГК РФ.

Плюсы и минусы договора ренты

Согласно ст. 583 ГК РФ рента представляет собой сделку по отчуждению имущества от одного лица (получатель ренты) другому (ее плательщик). При этом последний обязуется в обмен на передаваемое имущество выплачивать получателю определенные денежные суммы либо осуществлять его содержание иным образом. Таким образом, определяющим признаком ренты является его возмездность.

Действующее гражданское законодательство РФ предусматривает два вида таких сделок: постоянная и пожизненная рента. Их отличие между собой заключается в следующем:

Основание для сравнения	Постоянная рента	Пожизненная рента
Получатель	Граждане, некоммерческие организации (п. 1 ст. 589 ГК РФ)	Только граждане (п. 1 ст. 596 ГК РФ)
Правопреемство	Да (п. 2 ст. 589 ГК РФ)	Нет (исключение случай установления сразу нескольких получателей рентных платежей — в части доли умершего) п. 2 ст. 596 ГК РФ
Форма платежей	Денежными средствами, вещами, оказание услуг, выполнение работ (в пределах стоимости платежей) ст. 590 ГК РФ	Только денежное выражение (ст. 597 ГК РФ)
Сроки выплаты	Квартал (если не оговорено иное) ст. 591 ГК РФ	Ежемесячно (если иное не оговорено) ст. 598 ГК РФ
Выкуп	Да, как по требованию получателя, так и по праву плательщика (ст. 592 — 593 ГК РФ).Выкупная цена устанавливается договором.	Да, по требованию получателя (при существенном нарушении условий договора со стороны плательщика) п. 1 ст. 599 ГК РФ.
Риск случайной гибели (или повреждения) имущества	При бесплатной передаче имущества несет плательщик ренты, при платной — на получателе (ст. 595 ГК РФ)	Не освобождает плательщика от исполнения договора, т.е. риск лежит на нем (ст. 600 ГК РФ).

Пример

Первая ситуация: Иванов и Петров заключили договор ренты жилого дома, согласно которого его передача является безвозмездной, т.е. в данном случае, на этот договор также будет распространяться действие гл. 32 ГК РФ — правила о дарении имущества.

Вторая ситуация: Иванов и Петров заключили тот же договор, но передача дома была оценена в 1 млн. рублей. В данном случае, на договор ренты будут распространяться правила о купле-продаже недвижимости.

Содержание такого договора может вызвать массу вопросов по его оформлению и назначению. В связи с этим попробуем выделить основные черты ренты, т.е. ее положительные и отрицательные моменты.

Преимущества сделки имеются как для получателя ренты, так и для плательщика:

Получатель рентных платежей	Плательщик
1.	Договор трудно оспорим, в т.ч. после смерти получателя (если исполнение было добросовестным)
2.	Нотариус является независимым лицом при удостоверении сделки и подтверждается законность ее совершения.
3.	Помимо указания на рентные платежи, в таком договоре прописывается круг обязанностей плательщика ренты (т.е. четкость и емкость условий договора)
4.	Имеет право дальнейшего пользования имуществом	Сама передача имущества может быть бесплатной
5.	Получает дополнительные регулярные доходы в виде рентных платежей, а также стоимости имущества (если его передача плательщику является платной)	Имущество переходит в собственность плательщика в любом случае, поскольку иному лицу получатель продать его не может

Вместе с тем рента характеризуется следующими минусами:

1. Обязательность нотариальной формы влечет дополнительные расходы по оформлению сделки.
2. Даже минимальное неисполнение договора может повлечь его расторжение. При этом произведенные затраты возмещению не подлежат. Более того, при пожизненной ренте получатель имеет право требовать с плательщика возмещение убытков (ст. 599 ГК РФ).
3. При недобросовестности плательщика ренты ее получателю необходимо будет обращаться в судебные органы для расторжения договора ренты.
4. Чтобы стать полноценным собственником имущества плательщику ренты придется ждать неопределенный срок.
5. Налогообложение в ряде случаев относится к обеим сторонам сделки.
6. Для плательщика ренты устанавливаются не только уплата рентных платежей, но и на него могут быть возложены дополнительные обязанности, а также уплата коммунальных услуг (если речь идет о жилом помещении).
7. Передаваемое имущество может отчуждаться получателем ренты плательщику на платной основе.
8. При пожизненной ренте невозможен ее выкуп по волеизъявлению плательщика.
9. Распоряжение переданного имущества со стороны плательщика возможно лишь с письменного согласия получателя ренты.
10. Рента является обременением при отчуждении недвижимости (ст. 586 ГК РФ).
11. Получатель ренты приобретает право залога на имущество (ст. 587 ГК РФ).

Что лучше — дарение или рента квартиры

Довольно часто сделки, связанные с отчуждением имущества, как правило, недвижимости, нуждаются в оформлении либо путем ренты, либо дарения. Для того чтобы разобраться, что входит в содержание, а также нюансах оформления каждого из указанных договоров прибегнем к их сравнению на примере отчуждения квартиры.

Рента квартиры	Дарение квартиры
Нормы ГК РФ	Гл. 33 ГК РФ (с применением правил гл. 30 и Гл. 32 ГК РФ)	Гл. 32 ГК РФ
Стороны сделки	Получатель и плательщик ренты (ст. 583 ГК РФ)	Даритель и одаряемое лицо (ст. 572 ГК РФ) Запреты — ст. 575 ГК РФ.
Форма договора	Нотариальная (ст. 584 ГК РФ)	Простая письменная, в ряде случаев устная (ст. 574 ГК РФ)
Характер сделки	Возмездный	безвозмездный
Наличие госрегистрации	Да, в обоих случаях обязательна, поскольку квартира — недвижимое имущество.Основания и требования к процедуре предусмотрены Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».Размер госпошлины за переход права собственности: 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ — НК РФ).
Объект договора	Квартира. Необходимо указывать в обязательном порядке адрес ее места нахождения, этаж, количество комнат, площадь, в т.ч. жилую, кадастровый (условный) номер
Условие о стоимости	Обязательно	Не является обязательным (необходимо для целей налогообложения)
Права и обязанности сторон	Перечень широкий	Перечень узкий
Обязательные условия	Сведения о правоустанавливающих документах (свидетельство о госрегистрации права собственности: серия, номер, дата выдачи), полные сведения о сторонах сделки, указание на наличие или отсутствие ограничений, обременений, залога; сведения о лицах, обладающих правом пользования и проживания в жилом помещении; указание на проведение процедуры регистрации перехода права собственности.
Дополнительные обязательные условия	указание на размер и сроки выплаты платежей, риск случайной гибели или повреждение	Нет
Наличие передаточного акта	ГК РФ не предусматривает в качестве обязательного этот документ (однако, если при передаче имущества по ренте применяются положения купли-продажи — то акт приема-передачи становится обязательным — ст. 556 ГК РФ)

Также необходимо отметить, что при осуществлении госрегистрации таких договоров может потребоваться нотариально удостоверенное согласие второго супруга на осуществление сделки, а также согласие органов опеки и попечительства, когда в жилом помещении проживает несовершеннолетний, и сделка может затрагивать его права и интересы.

Немаловажное значение при рассмотрении данного вопроса имеет и налогообложение. Здесь следует отметить, что при дарении даритель не подлежит налогообложению по НК РФ, поскольку такая сделка носит безвозмездный характер.

При этом одаряемое лицо несет бремя уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) по основанию, предусмотренному пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ. Размер такого налога составляет 13% от стоимости имущества, переданного ему по сделке (ст. 224 НК РФ).

В то же время это лицо освобождается от уплаты налога, когда существуют близкие родственных связи его и дарителя (пп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ).

Налогообложение ренты осуществляется несколько иначе, нежели чем дарения. Плательщик ренты, становясь «юридически» собственником имущества с момента госрегистрации, обязан уплачивать соответствующие налоги. Именно в этот момент, у этого лица может возникнуть обязанность по уплате налога, связанного с приобретением квартиры. Зависит это от того, как он его получил — за плату или бесплатно.

Если передача квартиры плательщику ренты была осуществлена безвозмездно, то в данном случае применяются правила о дарении. Это касается и налогообложения. Поскольку договор ренты квартиры редко заключаются между родственниками, то уплата НДФЛ составит 13% от стоимости квартиры.

В случае, когда передача квартиры плательщику была платной, то НДФЛ не уплачивается, а он, свою очередь, имеет право претендовать на получение имущественного вычета, связанного с приобретением жилого помещения (ст. 220 НК РФ).

Получатель ренты также является выгодоприобретателем по договору и должен уплачивать Налог на доходы. Сюда включаются получение рентных платежей (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ), а также доходы, полученные от передачи квартиры за плату (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). Размер налоговой ставки в этом случае также будет 13%.

При этом этот налогоплательщик имеет право также на имущественный вычет с продажи квартиры, если он обладал ею менее 3 лет (до 1 млн. рублей) — ст. 220 НК РФ, либо он может быть освобожден от уплаты налога с продажи, если владение было более трех лет (пп. 17.1 п. 1 ст. 217 НК РФ).

Кроме указанного, получатель ренты обладает правом воспользоваться стандартным налоговым вычетом, предусмотренного ст. 218 НК РФ. Данное регламентировано п. 3 ст. 210 НК РФ.

Последствия использования договора дарения вместо договора ренты

Иногда при оформлении сделок, связанных с имуществом, в т.ч. с его отчуждением, неблагонадежные лица пытаются всяческими уловками обойти действующее законодательство в целях получения определенной выгоды.

Пример

Уменьшение размера налога с продажи, нарушение имущественного режима супругов и др.

При этом зачастую для выполнения поставленных целей такие лица подменяют одну сделку другой, в т.ч. это может быть связано с рентой и дарением. Однако такая подмена легко может вскрыться, и сделка будет признана ничтожной с момента ее заключения (ст. 167, 170 ГК РФ).

Говоря простыми словами, эта сделка не имеет никаких юридически значимых последствий для сторон, ее заключивших. В то же время регламентация подобных сделок должна будет осуществляться по тем нормам, к которым она действительно относится.

Заключение

В конце рассмотрения данной темы необходимо еще раз остановиться на следующих моментах:

1. Заключение дарственных соглашений более удобно и просто в оформлении по сравнению с рентой.
2. При договоре ренты собственник имущества (получатель ренты) является более защищенным в правовом отношении, нежели чем даритель.
3. При осуществлении обеих сделок имеются свои особенности в налогообложении.
4. Подмена рентой дарение и наоборот влечет ничтожность этих сделок.

Вопрос — Ответ

Подскажите что лучше — дарение или рента? Мама хочет мне передать квартиру, но остаться в ней проживать. При этом мой муж не должен обладать никакими правами на это имущество.

В данном случае Вам необходимо оформить дарственную, указав в ней, что даритель (Ваша мама) сохраняет право пользования (проживания) в этом жилом помещении. Только в этом случае Ваш муж не будет совместным собственником имущества.

Бабушка хочет передать квартиру мне (я внучка) или правнуку, но только не дочери. Как лучше это оформить: дарение ему или ренту мне?

В данном случае, лучший вариант оформление дарения на Вас, поскольку правнук не входит в число близких родственников (нужно будет платить налог 13%), а рента — более затратный способ отчуждения имущества.

У вас остались вопросы?

Приемущества:

• Полная анонимность
• Бесплатно
• Возможность обсудить любые темы, связанные с дарением