Право собственности: в 1993 году купила зем. участок № 53, в 1995 его продала

Право собственности: в 1993 году купила зем. участок № 53, в 1995 его продала

В 1993 году получено свидетельство о праве собственности на участок в СНТ. У новых соседей на руках совершенно иные документы на землю. Нужно ли проходить повторную приватизацию земельного участка и получать новые документы?

В соответствие с действующим законодательством права на Недвижимость, возникшие ранее, признаются действительными и не требуют дополнительной регистрации.

Приватизация – это приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Любое другое оформление или переоформление земельного участка приватизацией не является.

  • Приватизация земельного участка происходит единожды, так как человек или юридическое лицо, прошедшие эту процедуру, становятся собственниками земли, поэтому повторная приватизация не требуется.
  • С тех пор, как стало возможным оформление земельных участков в частную собственность, разрабатывалось и выдавалось землевладельцам большое количество самых различных форм и расцветок правоудостоверяющих документов на землю.
  • К таким документам можно отнести: государственные акты, свидетельства и другие документы.

Документы, подтверждающие Право собственности на землю, полученные в 1993 году, имеют такую же юридическую силу, как и документы, полученные в любое другое время. Они одинаково свидетельствуют о том, что гражданину или юридическому лицу принадлежит на праве собственности земельный участок.

  1. До 1 февраля 1998 года Свидетельства о праве собственности выдавались органами местного самоуправления, земельными комитетами, а после 1998 года органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
  2. Соседи автора вопроса, скорее всего, получали документ уже по новым правилам, в органе, производящем государственную регистрацию.
  3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой внесение регистрационной записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
  4. Для потенциальных покупателей земельного участка Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним позволяет проверить, является ли действительным владельцем земли то или иное лицо, для этого достаточно сделать запрос, и получить интересующую информацию.
  5. Важно помнить, что доказательством существования зарегистрированного права на земельный участок, в настоящее время, является не свидетельство, а государственная регистрация, которая производится посредством внесения регистрационной записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
  6. Это правило не распространяется на тех, чьи документы на землю выдавались до 1 февраля 1998 года.
  7. Сведения, о принадлежности на праве собственности таких земельных участков тем или иным лицам, не содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Несмотря на это, права на недвижимое имущество, возникшие до 1998 года, признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации, государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Срока для внесения сведений, в Единый государственный реестр, о своем земельном участке не установлено, это можно сделать в любой момент.

  • Если возникает желание государственной регистрации возникшего до 1 февраля 1998 года права на земельный участок, то следует помнить, что эта Процедура осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи соответствующих заявлений и других необходимых для государственной регистрации права, документов.
  • Произведенная государственная регистрация подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права.
  • Причем право считается зарегистрированным и соответственно возникшим с момента внесения записи в Единый реестр, но не с даты выдачи Свидетельства о государственной регистрации права, поскольку Свидетельство выдается по ходатайству заинтересованного лица, и может быть получено в любое время.
  • Жмурко Светлана Евгеньевна, адвокат Адвокатской конторы № 119 МКА г. Москвы, запись на прием по телефону: 8(495) 998-58-08

Внимание! Копирование материалов с этого сайта разрешено только при условии указания гиперссылки на https://www.ya-advokat.ru/

Земля и строительство

Последние публикации в прессе (Все публикации)

Статья 35 Земельного кодекса. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

2. Утратил силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный Закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет Преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

  • 4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
  • 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
  • 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;
  • 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.
  • Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
  • Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
  • Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

5.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

1. Комментируемая статья содержит нормы, обеспечивающие реализацию принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости, на нем расположенной, установленного ст. 1 ЗК РФ.

В то же время в сравнении с указанным принципом, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, права на земельный участок в данном случае, наоборот, как бы следуют за правами на недвижимость.

В том, что касается реализации настоящей статьи, целесообразно обратиться к судебной практике. Так, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъясняется, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст.

552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке Договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В данном случае собственнику строения или сооружения переходит то право на земельный участок, на основании которого земельный участок принадлежал прежнему собственнику недвижимости.

В отношении определения порядка приобретения права на земельный участок под недвижимостью, находящейся в общей долевой собственности, прямого указания закона нет, однако можно сделать вывод о том, что все собственники здания при известных условиях имеют право на приобретение прав на земельный участок, на котором здание расположено.

Реализовать это право можно либо приобретением участка в общую собственность, либо заключением договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Сложнее дело может обстоять, если одновременно с правом, которое переходит собственникам недвижимости, переходит земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое в принципе не предусматривает более одного правообладателя.

Согласно ст. 244 ГК РФ Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

То есть при праве общей долевой собственности на недвижимость собственникам переходит на основании закона право общей долевой собственности, если соглашением между ними не будет определено, что они используют земельный участок на праве общей совместной собственности.

При реализации норм настоящей статьи, равно как и ст. 36 ЗК РФ, следует иметь в виду положения ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке.

Согласно данной статье самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222.

А именно право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Читайте также:  Можно ли вернуть духи в Летуаль, если запах не соответствует тому, на который указал консультант?

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

2. Согласно п. п. 1 и 2 настоящей статьи, в случае если недвижимость расположена на земельном участке, площадь которого превышает нормы, определяемые ст. 33 ЗК РФ, для приобретения новым собственником права на землю надлежит сформировать и новый участок. Площадь этого участка может быть определена в соответствии с п. 3 ст.

33 настоящего Кодекса, хотя специальная жесткая привязка к указанной статье ЗК РФ в данном случае отсутствует и не может иметь места из-за большого разнообразия возможных вариантов перехода прав на земельный участок.

Оставшаяся часть земельного участка в самом общем случае должна быть также сформирована в новый земельный участок, права на который сохраняются за прежним собственником недвижимости.

В отношении реализации п. п. 1, 2 настоящей статьи Постановлением Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъясняется: согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст.

552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст.

20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст.

271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

При этом согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст.

33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

При рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

3. ГК РФ урегулировал часть отношений перехода прав на земельный участок при переходе прав на строение или сооружение на нем.

Так, согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

Таким образом, ГК РФ устанавливает, что размер участка, переходящего приобретателю недвижимости, может быть определен по соглашению с собственником как недвижимости, так и земельного участка, т.е.

если продавцом здания является собственник земли.

При этом ГК РФ устанавливает правила перехода права собственности на земельный участок при продаже недвижимого имущества, т.е. при заключении договора купли-продажи. Так, согласно ст.

552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда Продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Порядок продажи доли в праве общей собственности иному лицу определен ст. 250 ГК РФ. Согласно этой статье при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на Движимое имущество — в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

  1. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
  2. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
  3. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

О реализации п. 1 ст. 36 ЗК РФ см. комментарий к данной статье.

4. При реализации п. 4 настоящей статьи, так же как и при реализации иных ее пунктов, надлежит иметь в виду разъяснения Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно которым исходя из п. 4 ст.

35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком.

Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. ст. 242, 243, 237 ГК РФ).

Реализация подп. 1, 2 п. 4 настоящей статьи, как представляется, может быть соотнесена отчасти с положениями ст. 553 ГК РФ.

Согласно этой статье в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (Сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением .

———————————

Реализации ст. 553 ГК РФ ограничена в связи с запретом отчуждения земельного участка без одновременного отчуждения недвижимости, установленного комментируемой статьей ЗК РФ.

В частности, представляется, приобретатель прав на недвижимость в соответствии с подп. 1, 2 комментируемого пункта имеет право на приобретение сервитута для целей реализации прав на недвижимое имущество.

5.

Перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется, в настоящее время пока не установлен.

Верховный суд решил, что огород, выданный в 90-е годы, можно считать собственностью, даже без пакета документов на землю

Жительница Ленинградской области хотела получить в Наследство огород, на котором почти два десятка лет трудился ее отец. Землю он получил в самом начале 90-х годов, когда сотки давали гражданам именно под посадки овощей.

При этом что-либо строить на этих сотках было запрещено. Когда отец умер, его дочь стала вступать в наследство, которое ей в завещании перечислил отец.

Но Нотариус отказался оформлять наследнице огород, заявив, что на него нет положенных документов.

Дочка обратилась в суд с просьбой признать за ней право собственности на шесть соток отцовского огорода. Местные суды отказали. По их мнению, участок был дан ее отцу во временное пользование, следовательно, у дочери не возникло «постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения».

Верховный суд решил иначе.

Читайте также:  Можно ли оспорить договор дарения: 2001г будучи в разводе купила частный дом и оформила на себя

По мнению Верховного суда, когда мужчине предоставляли землю под огород, действовал Земельный Кодекс РСФСР.  В нем есть 6 статья, в которой сказано, что земли, находящиеся в государственной собственности, могут передаваться гражданам советами народных депутатов в пользование, пожизненное наследуемое владение и собственность.

А еще есть закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (№137 от 25 октября 2001 года).

В нем написано следующее: если участок до введения в действие Земельного кодекса был выделен для личного подсобного хозяйства или садоводства с огородничеством, то человек, обладающий таким участком, вправе зарегистрировать право собственности на него.

Если у человека есть документ, которым ему выделяли участок для личного хозяйства до введения в действие Земельного кодекса, и в нем не указано право, на котором этот участок предоставлен, то он считается предоставленным гражданину на праве собственности.

В ленинградском деле Верховный суд увидел, что сельсовет в 1991 году дал гражданину участок. Но никаких сведений о виде права, на котором дали сотки — нет. В таком случае, заявил Верховный суд, следует считать, что участок предоставлялся гражданину на праве собственности, поэтому спор надо решить по-новому.

Стоит отметить, что участки под огороды в 90-е годы предоставлялись массово именно для решения продовольственной проблемы, и граждане, получившие такие участки в советские времена, возделывали их долгие годы. Однако в новые времена их права на эти участки часто ставят под сомнение.

История развития правового регулирования приватизации земельных участков

Категория: Земельное право.

Процесс приватизации государственного имущества начался в конце 1980-х годов и занимал центральное место в системе экономических преобразований в Российской Федерации. Земля как пространственный базис, как средство производства также постепенно вовлекалась в процесс передачи от государства к частным собственникам.

Правовое регулирование приватизации земли осуществлялось нормативными актами нескольких отраслей законодательства: земельного, гражданского, законодательства о приватизации предприятий.

Для законодательного обеспечения проводимой земельной реформы разрабатывались и принимались в основном акты, имевшие подзаконный характер. 

Переходя непосредственно к историческому анализу правового регулирования приватизации земельных участков, обозначим используемые термины. Под приватизацией следует понимать переход земельного участка из государственной или муниципальной собственности в частную любым законным способом.

В советском государстве существовала исключительно государственная собственность на землю, и вплоть до марта 1990 года преимущественным правом на землю было право бессрочного пользования. Граждане могли пользоваться землей в городах и поселках для ведения приусадебного, дачного хозяйства, обслуживания жилого строения, для гаражного, дачного, жилого строительства.

В сельских населенных пунктах гражданам также часто выделялись участки для огородничества, садоводства, животноводства. Организации, несмотря на действовавшие правила оформления государственных актов на землю, пользовались земельными участками в поселениях часто без каких-либо документов.

Землепользование было бесплатным, и необходимости выделять участок каждому юридическому лицу не возникало.

После внесения изменений в Конституцию СССР появился титул пожизненного наследуемого владения землей. Однако в частной собственности земля находиться не могла.

Нормативным актом, в котором впервые  был использовании термин «приватизация», стали «Основные направления стабилизации народного хозяйства и перехода к рыночной экономике». Это был «программный акт» Верховного Совета СССР: проведение земельной реформы и приватизация государственной собственности провозглашались как цели экономической реформы.

В этот же период, осенью 1990 года, на республиканском уровне были приняты два законодательных акта, которые вопреки союзному законодательству нарушили монополию государства на земельную собственность: Закон РСФСР от 22 ноября 1990 года № 348-1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и Закон РСФСР от 23 ноября 1990 года № 374-1 «О земельной реформе».

Их значение для процесса земельно-правовых преобразований сложно переоценить. Монополия государства на землю на территории РСФСР отменялась.

Гражданам впервые было разрешено приобретать в собственность земельные участки для ведения личного, подсобного и крестьянского хозяйства, садоводства, животноводства, под здания и сооружения для индивидуальной трудовой деятельности, строительства и обслуживания жилого дома, дач, гаражей.

Было установлено, что земли колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных обществ, а также земли для ведения коллективного садоводства и животноводства, дачного строительства могут передаваться в коллективную (совместную или долевую) собственность граждан.

Законом «О земельной реформе» (статья 9) был установлен срок (пять лет после передачи земли в собственность граждан), в течение которого покупателями приватизированного участка при его продаже могли быть только Советы народных депутатов.

15 декабря 1990 года в Конституцию РСФСР в отношении прав на землю были внесены изменения. Предусматривалась возможность предоставления земельных участков в собственность, но только для производства сельскохозяйственной продукции. Продажа или иное отчуждение участков, кроме передачи по наследству, допускалась исключительно государству в лице Советов народных депутатов.

Несмотря на то, что на законодательном уровне вводилась частная собственность пока только для граждан и только на земли, предназначенные для сельскохозяйственного производства, приватизация государственных предприятий и земельных участков, на которых они располагаются, являлась одним из наиболее актуальных направлений рыночных преобразований.

В апреле 1991 года был принят Земельный кодекс РСФСР, подтвердивший существование частной собственности на землю, субъектами которой были граждане, колхозы, коллективы других кооперативных сельскохозяйственных предприятий и акционерных обществ.

Земельный кодекс РСФСР стал первым кодифицированным актом земельного законодательства в реформируемом государстве.

В условиях экономических преобразований его принятие послужило знаком стабилизации регулирования земельных отношений.

Но  Земельный кодекс РСФСР не вполне удовлетворял заявленным потребностям скорейшего перехода к рыночной форме хозяйствования, повсеместно провозглашаемой политиками.

Идеи о необходимости ускорения приватизации во всех сферах экономики привели к изданию в декабре 1991 года двух Указов Президента РФ: от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в России» и от 29 декабря 1991 г. № 341 «Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий».

Согласно первому из них, с 1 января 1992 года гражданам – собственникам земли разрешалась ее продажа другим гражданам в некоторых случаях, например, при вложении вырученных средств от продажи земли в перерабатывающие, торговые, строительные и обслуживающие предприятия на селе.

Бывшие колхозы и совхозы, реорганизованные в частные хозяйства, получили право бесплатно приобрести в собственность земли, которые ранее им были предоставлены для сельскохозяйственного производства.

Таким образом, действия моратория на оборот земельных участков, установленного Конституцией РСФСР, постепенно стало сужаться.

Вторым из упомянутых Указов были подтверждены Основные положения программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год, которые явились фактически первым документом, на практике регулирующим приватизационный процесс и давшим старт программной (то есть не спонтанной) приватизации в России.

Право собственников приватизированных предприятий на выкуп земельных участков было провозглашено 25 марта 1992 года. Хотя данный документ содержал только общие положения и не давал конкретных указаний относительно порядка оформления приватизации земельных участков, он стал юридической основой для ряда последующих актов.

14 июня 1992 года был принят Указ Президента Российской Федерации, утвердивший порядок продажи земельных участков при приватизации предприятий, их расширении и дополнительном строительстве, а также участков, предоставленных для предпринимательской деятельности.

Покупателями земельных участков могли стать юридические и физические лица, признаваемые покупателями в соответствии с Законом РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР». Таким образом, впервые было предусмотрено право организаций, не занимающихся сельскохозяйственным производством, стать собственниками земельных участков.

Важно, что размеры и границы продаваемых при приватизации предприятия участков устанавливались на основании документов, выдававшихся соответствующим предприятиям и подтверждавших право бессрочного использования, а в случае их отсутствия – по фактическому пользованию.

Особо значимым в проведении земельной реформы стал Указ Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года. В нем провозглашался принцип свободы распоряжения земельными участками, находящимися в собственности, гарантировалась неприкосновенность и защита частной собственности на землю.

Был обозначен новый способ приватизации земельных участков: покупка на конкурсах или аукционах.

Подтверждалось ранее введенное право граждан на выкуп части земельного участка, предоставленного им ранее сверх предельных норм, а также право собственников приватизированных предприятий приватизировать земли в установленном порядке.

С принятием 12 декабря 1993 года Конституции Российской Федерации на самом высоком нормативном уровне  закреплялось право частной собственности на землю и право свободно ею распоряжаться.

Статьей 36 Конституции Российской Федерации провозглашалось, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю: «Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц».

Правовое регулирование вопросов приватизации земли не было отнесено Конституцией исключительно к ведению Российской Федерации или ее субъектов.

Владение и распоряжение федеральной собственностью находилось в ведении Российской Федерации, вопросы владения, пользования и распоряжения землей, а также разграничения государственной собственности – в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов.

Однако до вступления Конституции Российской Федерации в силу Указом Президента РФ были признаны  недействующими более трети статей Земельного кодекса.

Последствия таких изменений были негативными, поскольку в законодательном регулировании земельных отношений возникли существенные пробелы, восполнению которых в дальнейшем были посвящены многочисленные указы главы государства.

Вступление Конституции Российской Федерации в силу обозначило новый этап правого регулирования приватизации, в том числе и земель, в России. Объективные проблемы потребовали изменения многих подходов, прежде всего отказа от ускоренной и повсеместной приватизации.

Новые правила приватизации предприятий сопровождались новыми подходами к приватизации земельных участков.

За собственниками приватизированных предприятий и объектов недвижимости закреплялось исключительное право по своему выбору приобрести в собственность либо взять в долгосрочную аренду земельные участки или их части, занимаемые объектами.

Читайте также:  Служба в Армии Иностранца с Российским гражданством

Полномочные органы не могли отказывать в выкупе такого участка, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом. Отсутствие надлежаще оформленных документов о границах не рассматривалось как основание к отказу в приватизации.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), вступивший в силу 1 января 1995 года, в статье 217 установил, что имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Таким образом, правовое регулирование приватизации земли, находящейся в государственной и муниципальной собственности тоже должно осуществляться на основе федерального закона.

Законы о приватизации в России принимались трижды за 10 лет. Но они выводили за пределы своего регулирования вопросы приватизации земельных участков, оставляя, таким образом, регулирование приватизации земли в ведении Президента Российской Федерации, поскольку восполнение пробелов законодательства отнесено и к его полномочиям.

В последующий период темпы приватизации возросли. В качестве одной из причин часто указывают на то, что это были годы президентских и губернаторских выборов, и приватизация превратилась в средство политической агитации.

Процесс приватизации земли предприятиями активизировался с осени 1995 года также в связи со снижением выкупной цены.

Но вскоре почти прекратился, так как назначение цены было передано на усмотрение местных администраций, и она резко возросла.

В постановлении Правительства РФ от 26 июня 1999 года № 694 «О Федеральной целевой программе «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2001 годы»» признавалось, что приватизация земли в городах идет крайне медленно, а это не позволяет привлекать достаточные объемы инвестиций и тормозит перераспределение городских земель на основе требований рынка и развития городов. Констатировалось, что земли приватизировались в основном для индивидуального жилищного строительства и для реализации инвестиционных проектов и, как правило, на конкурсной или аукционной основе.

  • Дальнейшее развитие правового регулирования земельных отношений было направлено на исправление допущенных ошибок и повышение эффективности распоряжения государственной собственностью.
  • Среди приоритетных задач были названы следующие: обеспечение передачи участков под зданиями, сооружениями в собственность тех лиц, которым эти объекты принадлежат на праве собственности; передача земельных участков, используемых для нужд городов и поселений, в собственность муниципальных образований; разграничение земель между  Российской Федерацией и ее субъектами.
  • Выполнению обозначенных задач и достижению поставленных целей  посвящен настоящий период развития законодательства о приватизации земли.

О выделе земельных участков под домом в соответствии с долями в праве собственности на дом

В редакции по состоянию на 5 октября 2017 г.

Площади земельных участков, приватизированных при жилых домах в 1990-е годы, по документам часто не соответствуют долям в праве собственности на дома. На какую площадь можно претендовать при выделе земельного участка из общего участка?

1. Во время земельной реформы собственникам одного жилого дома свидетельства о праве собственности на землю при доме выдавались с указанием площадей участков в квадратный метрах или долях гектара. Но это вовсе не означало, что тем самым местная администрация или собственники жилого дома производили реальный раздел общего земельного участка.

Предоставление всем собственникам жилого дома в собственность земельных участков и последующая выдача свидетельств о праве собственности на земельные участки являлась приватизацией общего земельного участка собственниками жилого дома, а выданные свидетельства – документами, подтверждающими право каждого сособственника жилого дома на долю в едином приусадебном земельном участке, только выраженную в единицах площади.

Верховный Суд РФ в определении от 13 января 2015 г.

№ 73-КГ14-5 по делу о выделе в натуре доли земельного участка разъяснил, что «…выдел в натуре земельного участка с оставлением находящихся на нем жилого дома и надворных построек в общей долевой собственности участников противоречит требованиям действующего законодательства, поскольку в этом случае не происходит выделения каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц».

Поэтому, несмотря на выдачу каждому собственнику свидетельства на земельный участок с указанием его площади и последующий кадастровый учет таких участков как самостоятельных земельных участков, они все равно считаются частями единого и неразделенного земельного участка при жилом доме.

2. В 1990-е годы действовал ЗК РСФСР от 25 апреля 1991 г., согласно ст. 37 которого (в редакции от 24 декабря 1993 г.

) при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.

В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение.

Из приведенных норм следует, что права на земельный участок при жилом доме переходили к собственникам дома в размере пропорционально долям в праве собственности на дом. Поэтому в свидетельствах на земельные участки местная администрация должна была указывать площади таких участков в размере, соответствующем долям в праве собственности на дом.

Следовательно, каждый из собственников жилого дома вправе рассчитывать на выдел ему земельного участка, площадь которого соответствует доле в праве собственности на дом.

Например, в определении Верховного Суда РФ от 17 декабря 2013 г. № 4-КГ13-34 по делу об установлении границ земельного участка указано следующее: «Судом установлено, что правопредшественники сторон по настоящему делу — Шмакова В.Т. и Никитина Л.Е.

— являлись сособственниками домовладения < …>, находившегося по адресу: местечко < …> района < …> области, в котором им принадлежало 3/4 доли и 1/4 доли соответственно. Впоследствии адрес домовладения был изменен на д. < …> в < …> района < …> области.

Постановлением главы администрации Васильевского сельского совета Серпуховского района Московской области от < …> земельные участки при указанном домовладении были предоставлены в собственность Шмаковой В.Т. (площадью 0,127 га) и Никитиной Л.Е. (площадью 0,12 га).
…Разрешая спор и удовлетворяя требования Шмакова П.В.

об установлении границ земельного участка в соответствии с принадлежащей ему долей домовладения, Суд первой инстанции исходил из того, что право собственности на земельные участки у прежних собственников домовладения возникло при наличии долевой собственности на домовладение, в связи с чем полагал, что, несмотря на предоставление прежним собственникам земельных участков в конкретных размерах, общий земельный участок при домовладении также является объектом долевой собственности. При этом суд исходя из заключения землеустроительной экспертизы избрал предложенный экспертом вариант N 2 установления границ земельных участков в соответствии с ранее принадлежащими сторонам долями в праве собственности на домовладение.
Суд выделил каждой из сторон земельные участки, соответствующие их долям в праве собственности на дом: Шмакову П.В. (3/4 доли домовладения) — 1793 кв. метра, Никитиной Н.Е. (1/4 доли домовладения) — 598 кв. метров.
Отменяя решение суда первой инстанции в части установления границ земельных участков сторон в соответствии с вариантом N 2 заключения землеустроительной экспертизы и вынося по делу в этой части новое решение, которым границы земельных участков сторон установлены в соответствии с вариантом N 5 заключения экспертизы (площадь земельного участка, принадлежащего Шмакову П.В., составила 1270 кв. метров, Никитиной Н.Е. — 1121 кв. метр), суд апелляционной инстанции исходил из того, что долевое соотношение в праве сторон на земельные участки при домовладении должно быть пропорционально размеру земельных участков, выделенных правопредшественникам сторон постановлением органа местного самоуправления от 20 февраля 1995 г., поскольку данное постановление о предоставлении земельных участков в размере, не соответствующем долям в праве собственности на домовладение, ими не оспаривалось, стороны же по настоящему делу приобрели право собственности на земельные участки определенного размера в результате сделки и в порядке наследования по закону.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что с выводами суда второй инстанции согласиться нельзя, так как они основаны на неправильном применении норм материального права к отношениям сторон, а также сделаны с существенным нарушением норм процессуального права.
Согласно ст. 37 Земельного кодекса РСФСР от 25 апреля 1991 г. N 1103-I, действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений, а именно на момент предоставления земельных участков при домовладении в собственность правопредшественников сторон в 1995 году, в случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам права на землю переходят, как правило, в размере, пропорциональном долям собственности на строение, сооружение.
В силу абз. 2 п. 1 ст. 35 ЗК РФ, принятого 25 октября 2001 г., действующего на момент рассмотрения дела в суде, в случаях перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Порядок пользования земельными участками при домовладении, как установлено судом, не сложился как при прежних собственниках, так и между их правопреемниками.
Также судом установлено и никем из лиц, участвующих в деле, не оспаривалось, что до 2010 года (вынесение Серпуховским городским судом Московской области решения от 20 января 2010 г.) домовладение, расположенное по адресу: < …> область, < …> район, < …>, являлось объектом долевой собственности Шмаковой В.Т. (правопредшественника Шмакова П.В.) — 3/4 доли — и Никитиной Н.Е. — 1/4 доли.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно было произведено установление границ земельных участков сторон спора с учетом положений ст. 37 ЗК РСФСР от 25 апреля 1991 г. N 1103-I и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, то есть с учетом долей в праве собственности на домовладение».

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector