Достаточно часто собственники квартир сдают жилье в аренду без оформления договора. Пренебрегая требованиями закона, предписывающими заключать с арендаторами соглашение о найме, арендодатели сознательно идут на риск.
Это чревато тем, что квартиросъемщики могут безнаказанно пренебрегать своими обязанностями, не платить за жилье, халатно относиться к чужому имуществу. В такой ситуации собственник вынужден организовать выселение квартирантов.
В статье рассмотрим, можно ли выселить квартирантов без договора и как это сделать правильно.
Можно ли выселить квартиранта, если с ним не заключен Договор найма?
Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85
В тех случаях, когда собственник решает пустить в свою квартиру квартирантов без оформления договора, нормы ГК РФ и ЖК РФ его не защищают. Он не вправе ссылаться на статью 687 ГК РФ, предусматривающую основания расторжения соглашения и выселения жильцов.
Вместе с тем, он вправе потребовать, чтобы арендаторы съехали, поскольку у них нет законных оснований для проживания в квартире.
Собственник прибегает к выселению в следующих случаях:
- регулярные жалобы от соседей;
- использование жилья не по назначению (офис, мастерская, склад, магазин);
- халатное отношение к чужому имуществу;
- регулярные вечеринки, злоупотребление алкоголем, крики, драки;
- уклонение от оплаты аренды, коммунальных услуг;
- угроза жизни и здоровья собственника, других лиц;
- сдача помещения в поднайм третьим лицам.
Наиболее частая причина – невнесение платы за жилье.
Как выселить арендатора, если с ним не заключен договор?
При выселении жильцов без договора решать вопрос через суд бесполезно. Собственник не сможет представить доказательства факта проживания арендаторов. Остается только два варианта: решить вопрос мирно или написать заявление в правоохранительные органы.
Несмотря на то, что договор найма отсутствует, нужно руководствоваться требованиями закона. В противном случае поведение собственника будет расценено как самоуправство.
Как решить вопрос мирным путем?
По факту нахождение граждан в чужой квартире без договора аренды расценивается как самовольное проникновение без права на проживания.
Чтобы освободить помещение, хозяину нужно договориться с жильцами о встрече и организовать переговоры. С собой следует принести паспорт и свидетельство о праве собственности на жилье. Квартиросъемщики обязаны покинуть квартиру по первому требованию.
Не рекомендуется вторгаться в помещение, если арендаторов нет на месте. Они могут воспользоваться ситуацией и обвинить арендодателя в краже вещей. Необходимо встретиться с жильцами лично и предложить им съехать добровольно. Если они возражают, можно озвучить намерение обратиться к участковому.
Самостоятельно применять силу нельзя. Квартиранты обратятся в правоохранительные органы.
Нужно помнить! Наниматели могут пожаловаться в налоговую инспекцию, что владелец незаконно сдает жилье и получает за это доход. Если хозяину передавали деньги по распискам, то они будут служить доказательством уклонения от налогов.
Как обратиться за помощью в полицию?
Если мирным путем решить вопрос не получилось, необходимо привлечь сотрудников полиции.
Алгоритм действий собственника следующий:
- владелец набирает номер участкового и заявляет, что в квартире находятся посторонние лица;
- после приезда сотрудник полиции в присутствии квартирантов зафиксирует в протоколе факт незаконного нахождения чужих людей в жилом помещении;
- если жильцы будут возражать, могут попасть под уголовную ответственность по статье 139 УК РФ.
Участковый не уполномочен принудительно выдворять нанимателей из квартиры. Он будет присутствовать на переговорах сторон и следить за законностью их действий.
Вызов участкового (шаг 1)
Желательно заблаговременно подготовить письменное обращение в правоохранительные органы.
В заявлении нужно указать следующие данные:
- наименование правоохранительного органа;
- ФИО собственника;
- суть конфликта с квартирантом;
- требование разобраться в сложившейся ситуации;
- дату и подпись.
Документ подается в канцелярию правоохранительного органа. Можно набрать номер телефона участкового и пригласить к себе. В таком случае заявление вручается на месте при составлении протокола.
https://www.youtube.com/watch?v=0WqiqN1kwag
Скачать заявление участковому о выселении квартирантов
Фиксация факта незаконного проживания (шаг 2)
После приезда сотрудника полиции нужно предъявить паспорт и свидетельство о праве собственности на жилье. Можно подстраховаться и пригласить соседей.
Если квартирант сменил замки, собственник вправе пригласить сотрудников МЧС. Они вскроют квартиру и обеспечат доступ в помещение. На месте происшествия составляется протокол.
Возбуждение уголовного дела (шаг 3)
При наличии состава преступления, предусмотренного статьей 139 УК РФ, возбуждается уголовное дело. Начать уголовное преследование можно только по заявлению собственника жилья.
Нарушителям грозит наказание в виде:
- штрафа в сумме до 40 000 руб.;
- обязательных работ до 360 часов;
- исправительных работ до 1 года;
- ареста на период до 3 месяцев.
Если квартиранты решат избежать наказания и съедут с квартиры, собственник вправе подать заявление о прекращении уголовного дела. В таком случае дело будет закрыто.
Можно ли выселить жильцов с детьми?
Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85
Если квартирант проживает в квартире с детьми, это усложняет решение вопроса. Желательно предоставить им время на поиск нового жилья. Рекомендуется воздержаться от выдворения нанимателей в зимнее время.
Вместе с тем, Закон не содержит запрета на выселения жильцов в холодный период года. Однако, сама Процедура может занять несколько месяцев.
Наличие у квартиросъемщика малолетних детей не является смягчающим фактором. Если у них нет временной регистрации, они должны покинуть чужую собственность по первому требованию.
Как выселить жильцов с временной пропиской?
Бывает, что собственник дает согласие на временную регистрацию жильцов в своей квартире. В такой ситуации выселить квартирантов можно после ее окончания.
Возможны два варианта окончания временной прописки:
- завершение срока регистрации;
- решение суда о досрочном прекращении.
После завершения срока регистрации жилец теряет право на пользование коммунальной квартирой. По просьбе собственника он должен сменить место пребывания. В противном случае вопрос будет решаться в суде.
Если квартиросъемщик несвоевременно вносит коммунальные платежи, конфликтует с соседями, ведет аморальный образ жизни, собственник вправе обратиться за досрочным прекращением прописки. Этот вопрос также решается через суд.
Следует знать! Если вместе с нанимателем прописаны дети, они могут быть выписаны только после того, как родители получат новую прописку. Иначе выселить жильцов не получится.
Минусы выселения из квартиры без договора
Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85
В случае, когда стороны не заключили договор найма на жилье, конфликт может принести негативные последствия обоим участникам.
Чем рискует собственник?
Наиболее неблагоприятные последствия наступают для арендодателя. Рассмотрим их более подробно.
Жалоба в налоговый орган
Большинство собственников не платят налоги от сдачи квартиры в аренды. Если деньги передаются по расписке, то квартиросъемщик может пожаловаться в налоговую инспекцию. Действия владельца помещения будут расценены как нелегальное предпринимательство.
Арендодатель нарушает две статьи НК РФ – 75 и 119. Он должен оплачивать Налог с полученных средств и подавать налоговую декларацию. Налоговая инспекция выставит требования перечислить обязательные платежи в бюджет, заплатить пени и Штраф.
Административный штраф
Как правило, жильцы пребывают в съемном помещении без временной регистрации. Если собственник допустил такое проживание в период свыше 90 дней, ему грозит административная ответственность по статье 19.15.
1 КоАП РФ. Придется заплатить штраф в размере от 2 000 до 5 000 руб. В случае, когда Недвижимость находится в Москве или Санкт-Петербурге – штраф возрастет до 5 000-7 000 руб.
Уголовная ответственность
За неуплату налогов собственника могут привлечь к уголовной ответственности по статье 198 УК РФ. Если он длительное время сдает жилье в аренду без оформления договора, налоговая задолженность может быть большой. В таком случае наказание ужесточается. Владелец должен будет:
- заплатить штраф от 100 000 до 300 000 руб. или в размере заработка за 12-24 месяцев;
- просидеть под арестом полгода;
- отбыть наказание в тюрьме в течение года;
- выполнять принудительные работы 12 месяцев.
В качестве доказательств преступления выступают материалы налоговой проверки.
Невозможность истребовать оплату за аренду
При незаконном найме собственник лишается права истребовать задолженность по арендным платежам. В суде владелец не сможет доказать основание возникновения у арендатора обязанности перечислять деньги за пользование квартирой, если он не платит. Более того, судья может заинтересоваться этим делом и сообщить в налоговую о факте нелегального предпринимательства.
Порча имущества
Как правило, в договоре найма прописывают обязанность арендатора содержать помещение в надлежащем состоянии и бережно относиться к чужому имуществу. Также указываются санкции за порчу собственности. Если соглашение не подписано, доказать имущественный вред будет затруднительно. Расходы по восстановлению имущества лягут на арендодателя.
Чем рискует квартирант?
Квартирант также не защищен со стороны государства. Он всегда должен быть готов к выселению. Рассмотрим неблагоприятные последствия для нанимателя.
Административная ответственность
Чаще всего нелегальный арендатор проживает в помещении без временной регистрации. За это он может быть привлечен к административной ответственности. Она наступает по истечении 90 дней после заселения.
В соответствии со статьей 19.15.1 КоАП РФ нужно заплатить штраф в размере от 2 000 до 3 000 руб.
В случае отсутствия прописки на территории Москвы или Санкт-Петербурга – штраф возрастет до 3 000-5 000 руб.
Самовольное изменение собственником условий устной договоренности
Если письменного договора нет, владелец жилья может изменить срок договора найма. Квартиросъемщику придется покинуть помещение раньше запланированного. При этом ему могут не вернуть предоплату, если стороны договорились, что арендные платежи должны вноситься заранее за месяц или больший период.
Поднаем
При нелегальной сдаче помещения в аренду собственник может подселить к нанимателю других жильцов. Поскольку договора нет, он не сможет принудить арендодателя к выселению третьих лиц. Как правило, условие о запрете поднайма закрепляется в письменном соглашении.
Подведем итоги
Таким образом, собственник вправе требовать от нанимателя освободить помещение, если тот проживает в нем без договора. Желательно решить этот вопрос мирным путем. Если возник конфликт придется обратиться в правоохранительные органы. При этом обе стороны несут риск ответственности перед государством.
Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: [email protected], профиль на ЯндексУслугах.
Что делать, если арендатор не платит арендную плату и не освобождает квартиру?
Для начала обсудим случаи, когда арендаторы не платят за аренду, но у вас как у собственника есть на руках действующий подписанный договор.
Если все сроки, предусмотренные договором, уже прошли, первым делом стоит попробовать договориться с нанимателем по-хорошему. Выясните причину задержки денег, если ещё этого не сделали.
Ситуации бывают разные, и если дело дойдёт до суда, то тяжёлые жизненные обстоятельства нанимателя могут «спасти» его и дать дополнительное время на погашение долга, и тогда вы только зря потратите нервы и время на судебные разбирательства.
На этом этапе ваша задача – всеми возможными (и законными!) способами постараться решить вопрос мирно, потому что, как мы уже писали выше, быстрых, простых и законных способов выселить недобросовестного жильца в России не существует.
Следующим этапом можно обрисовать арендатору, который не платит вовремя, ваше общее будущее, включающее судебные разбирательства, приличную неустойку и, в конце концов, обязательное погашение долга с его стороны. Помните, что это не пустые угрозы, — к сожалению, это реалии, через которые придётся пройти и собственнику, и нанимателю, если не получится решить вопрос мирно.
Переговоры не дают результатов? Тогда составляйте письменную претензию с перечислением конкретных нарушений жильцом условий договора. В претензии укажите дату, с которой вы как собственник квартиры инициируете процесс расторжения договора.
По закону, жилец имеет право пользоваться квартирой, пока договор действует. В претензии вы отмечаете факт инициирования расторжения и указываете сумму долга, который должен покрыть жилец, а также дату, до которой наниматель должен погасить задолженность и освободить помещение.
Отправьте претензию заказным письмом и убедитесь, что наниматель его получил.
В большинстве случаев, когда квартиросъёмщик, который не платит в срок, понимает, какие его ждут последствия, проблема решается. Никому не хочется тратить кучу времени, сил и нервов на общение с судом.
До этого этапа дело доходит редко. Чаще всего после разговоров про судебные разборки жильцы (возможно, с очень недовольным видом, но всё же) собирают вещи, выплачивают долг и исчезают из вашей жизни.
Если же арендатор не платит, не съезжает, да ещё и не боится судебных разбирательств, к сожалению, простого ответа или каких-то лайфхаков у нас нет. Единственный вариант развития событий — это огромная гора заявлений, адвокаты, множество потраченных нервов и сил. Обращения к участковому или в полицию не помогут: у них нет полномочий на выселение недобросовестных жильцов.
А если он не съезжает?
Что делать, если арендатор не платит арендную плату и все попытки договориться по-хорошему не увенчались успехом? Выход только один – разбираться в судебном порядке.
В суде вам нужно будет доказать, что арендатор, проживающий в вашей квартире, нарушил условия договора и не платит арендную плату. Для этого понадобятся оригинал подписанного договора и акт о передаче недвижимости в пользование. Если второго документа у вас нет, нужно будет подтвердить факт проживания в квартире нанимателя другим способом – например, с помощью показаний соседей.
Обычно процедура вынесения решений в ситуациях, когда квартиросъёмщик не платит и нарушает условия договора, проста и не занимает много времени – в сравнении с другими судебными процессами.
Судя по количеству поисковых запросов и обращений к адвокатам с вопросами в духе «что делать, если арендатор не платит аренду», подобных дел в суды поступает очень много, поэтому вынесение решений по ним поставлено на поток.
Но это всё ещё бюрократический процесс с кучей задействованных элементов, поэтому мы не хотим вас обнадёживать и обещать, что ситуация разрешится за пару бумажек и один визит в районный суд.
Повлиять на решение может отягчающее обстоятельство со стороны нанимателя. Если он докажет, что тяжело болен, суд вправе вынести компромиссное решение. В таком случае арендатор, который не платит, получит отсрочку на срок до года, чтобы покрыть долг. Отсрочка не освобождает от выплаты и не влияет на сумму в меньшую сторону.
По сути, таким решением суд обязывает нанимателя оплатить всю накопленную задолженность, но сделать это он может позже, когда финансовая ситуация станет проще. Это не значит, что суд одобряет неуплату нанимателем арендной платы, предусмотренной в договоре аренды.
Долг по оплате в этот период продолжит копиться, и жилец обязан погасить его в срок, который установит суд своим решением.
В остальных случаях, когда арендатор не платит вовремя и отказывается освобождать квартиру, суд выносит вердикт в пользу собственника.
Если арендатор систематически задерживал оплату за квартиру и суд принял решение в вашу пользу, все издержки за бюрократические процессы, адвокатов, заявления и госпошлины должен будет оплатить ответчик – то есть квартиросъёмщик, который не платит и не соблюдает условия договора.
Имея на руках вынесенное в вашу пользу решение суда, нужно обратиться к судебным приставам, которые уже должны обеспечить погашение нанимателем всех долгов и выплату неустоек.
Так выглядит схема действий в ситуации, когда арендатор не платит арендную плату за квартиру, собственником которой вы являетесь, и у вас на руках есть подписанный договор найма. Если же договора нет, процесс усложняется.
Нужно понять, что вы как собственник квартиры какое-то время получали от нанимателя плату за сдачу ему квартиры. Если не существует договора, значит, этот доход нигде не фиксировался – и получается, вы не платили с него налог.
Если же вы обращаетесь с иском о неуплате арендной платы, суд вправе передать ваше заявление в налоговую службу – и в таком случае у вас с высокой вероятностью будут дополнительные проблемы из-за дохода, который никак не фиксировался и не облагался налогом.
Как получить долг с арендаторов, если договора нет?
HASLOO/Depositphotos
Если арендаторы добровольно не выселяются, то выселить их помогут сотрудники полиции. Но если, что крайне редко, но бывает, арендаторы зарегистрированы в съемной квартире и не желают добровольно сняться с регистрационного учета, необходимо обратиться в суд с соответствующими требованиями. Делать какие-либо прогнозы касаемо взыскания оплаты за аренду жилья затруднительно. С одной стороны, между арендодателем и арендатором не заключен договор, содержащий условия о размере ежемесячного платежа, порядке, сроке и обязанности его оплаты. С другой стороны, если арендодатель докажет наличие обязанности арендатора по оплате аренды, ее размер и порядок оплаты, то можно надеяться на положительное решение суда. Попробовать доказать это можно на основании других платежей, поступивших от арендатора за время его проживания в Вашей квартире. При этом стоит обратить внимание на размер таких платежей и их периодичность.
Арендатор не платит за съем и коммуналку – что делать?
Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?
Однако перед обращением в суд советую в спокойной обстановке поговорить с арендатором и предложить ему заключить договор аренды задним числом, то есть с даты фактического заселения, с одновременным составлением расписок о получении денежных средств за каждый оплаченный месяц. Отсутствие расписки за какой-либо месяц будет являться доказательством отсутствия оплаты. Если арендатор действует добросовестно, то не будет уклоняться от заключения такого договора.
Отвечает ведущий Юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Кирилл Кокорин:
В соответствии с действующим законодательством возмездное владение и пользование жилым помещением физическими лицами может осуществляться только в рамках договора найма жилого помещения.
Договор найма жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме. В нем должны быть указаны плата за наем, адрес объекта и сведения о нанимателе.
Несоблюдение письменной формы лишает Вас возможности требовать от проживающих в Вашей квартире физических лиц какие-либо денежные средства, в том числе в судебном порядке.
https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I
Доказать факт возмездных отношений в отсутствии договора найма практически невозможно. При этом свидетельские показания не являются надлежащим доказательством факта найма. В связи с этим Вам необходимо либо заключить с нанимателями договор найма, либо потребовать освободить Вашу квартиру, а в случае отказа Вы можете потребовать выселения жильцов в судебном порядке.
Может ли арендодатель требовать оплаты ЖКХ без договора аренды?
Может ли хозяйка повысить плату до окончания договора найма?
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
С юридической точки зрения, их нахождение в квартире незаконно. С другой стороны, при отсутствии письменно подписанного договора Вы не сможете требовать с них уплаты каких-либо денежных средств за аренду. Поэтому оптимальный вариант — выселить арендаторов из квартиры, если они в течение двух дней не погасят Вам всю задолженность.
Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:
В данном случае проживающие в Вашей квартире члены семьи нарушают жилищное законодательство, а именно — обязанность своевременно и в полном объеме оплачивать коммунальные Услуги. Поэтому Вы имеете право взыскать образовавшийся долг через суд.
Вам необходимо составить соответствующий Иск и приложить к нему доказательства проживания семьи в квартире (можно также вызвать в суд свидетелей), а также наличия задолженности по оплате коммунальных услуг.
При этом выселение данных граждан проблемой не является: в этом же иске Вы можете заявить требование об их выселении. Тогда одним решением суд взыщет сумму долга и объявит о выселении недобросовестных жильцов.
Что касается формы заключенного с семьей договора, то отсутствие письменной формы — не препятствие для обращения в суд. Факт устной договоренности можно доказать другими доказательствами (например, если передача денег оформлялась распиской, то она будет подтверждать сделку).
Как расторгнуть договор найма, если квартиру снимает семья с ребенком?
Арендатор не заплатил и скрылся с ключами – что делать?
Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:
Каждый жилец квартиры обязан осуществлять уплату коммунальных услуг даже при отсутствии письменно оформленного договора. Эту обязанность предусматривает жилищное законодательство РФ.
В данном случае договор имеет устную форму. Подтвердить факт устной сделки можно любыми письменными доказательствами (к примеру, переписка, выписка из домовой книги и др.
), а также свидетельскими показаниями.
Соответственно, Вы имеете право взыскать накопленную жильцами задолженность в судебном порядке. Для этого нужно подать Исковое заявление в суд по месту их жительства (то есть по месту нахождения квартиры). Если долг, который Вы потребуете погасить, не превысит 50 тысяч рублей, то иск необходимо подать мировому судье, а если превысит, то в районный суд.
Кроме того, в иске одновременно можно заявить требование о выселении жильцов в связи с неисполнением обязанности по уплате коммунальных услуг. В этом случае суд взыщет с ответчиков задолженность и вынесет решение об их выселении. Но если такое дополнительное требование будет заявлено, то иск обязательно подается в районный суд.
Следует добавить, что подача иска в суд может мотивировать жильцов погасить долг еще до заседания. Подобные действия ответчиков очень распространены на практике.
Отвечает директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
К сожалению, написали Вы действительно правильно — нет соответствующего договора, значит, нет обязательств. Однако при такой незначительной сумме правоотношения, в которые Вы вступили, не обязательно должны быть оформлены в письменной форме. Вы можете попробовать истребовать деньги с помощью привлечения свидетельских показаний, но такая практика встречается очень редко.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
- Можно ли сдавать неприватизированную квартиру?
- Арендаторы квартиры завели котят – какие права у собственника?
- Инструкция: как зарегистрировать договор найма
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Жилец не платит за квартиру. Как взыскать с него деньги?
Я сдал квартиру в июле 2018 года по договору найма жилого помещения. До апреля 2019 года жилец платил нормально, хотя бывали задержки на 1—3 дня. Но в очередной день оплаты в апреле наниматель перестал выходить на связь.
Через неделю он прислал сообщение: «Я разошелся с женой, уехал в город N. 8 мая мне переведут зарплату, я перечислю тебе за коммуналку».
После этого я узнал, что он три месяца вообще не платил за ЖКУ. Там накопился долг 15 тысяч рублей. Получается, не оплачен месяц проживания — 11 тысяч рублей и еще 3 месяца пользования ЖКУ. Я виноват сам, что не следил, но, видимо, потерял бдительность, плюс живу в другом регионе.
Договор у нас был составлен самый простой на полутора листах, в нем есть условие одностороннего расторжения за 14 дней. Депозита нет. У меня есть копия паспорта нанимателя, выписка с расчетного счета с его регулярными платежами и то самое смс.
Вопросы:
- Есть ли шансы взыскать в суде задолженность? Подавать заявление о выдаче судебного приказа или исковое заявление? Какие доказательства собрать?
- Каким способом можно проучить недобросовестного жильца?
- Как защитить себя в будущем от подобной ситуации?
Вячеслав
Объем договора на возможность защиты ваших интересов вряд ли влияет. Шансы взыскать долг в суде напрямую зависят от его содержания. 26 тысяч рублей вы можете взыскать в приказном порядке на основании договора.
Проучить недобросовестного человека вы сможете только через взыскание небольшой неустойки за несвоевременную оплату. Наниматель нарушил только нормы гражданского права, состава административного или уголовного правонарушения в его действиях нет.
Защитить себя как наймодателя вы сможете, если в будущем заключите грамотный договор с жильцом, будете брать предоплату за месяц проживания и за месяц выселения, подключите себе уведомления на телефон о размере долга за ЖКУ.
Доказательство для взыскания долга у вас уже есть. Это договор, подтверждающий намерение другого человека жить в вашей квартире за деньги, и выписка со счета с поступлениями — она подтверждает исполнение договора.
Проверьте, все ли в порядке с договором: совпадают ли реальные и указанные в договоре паспортные данные нанимателя, адрес квартиры, даты начала и окончания срока найма. Договор должен быть подписан нанимателем. Если это все есть, то договор работает и препятствий для обращения в суд нет.
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
При обращении за судебным приказом соблюдать досудебный претензионный порядок не нужно. Подробнее про судебные приказы мы уже писали.
Подробнее про выбор суда для защиты мы тоже писали в отдельной статье.
В х к статьям Т—Ж о найме жилья встречается мнение, что договор найма жилья сроком на год и дольше обязательно регистрировать, иначе он не действует и получить по нему деньги невозможно. В целом это не так.
В части 2 статьи 674 ГК РФ указано, что нужно регистрировать обременение права собственности при заключении договора найма на год и дольше. Про регистрацию самого договора найма ничего не написано.
Судебная практика последних лет однозначная: плату за наем взыскивают всегда, но иногда договор найма действительно признают незаключенным без регистрации и, например, отказывают во взыскании штрафных процентов по договору, а взыскивают только проценты по статье 395 ГК РФ. Или отказывают в сохранении договора найма при смене собственника жилого помещения.
Пример. Суд Нижнего Новгорода взыскал плату за Жилое помещение по договору найма с неопределенным сроком действия. Ситуация была похожа на вашу: 14 дней на предупреждение о выезде, внезапный отъезд, долг по договору и долг за ЖКУ. Суд взыскал долги и дополнительно проценты за использование чужих денежных средств в размере долга.
Если первоначально договор найма заключили на срок менее года и без регистрации, то, хотя его нельзя пролонгировать без регистрации обременения, плату за жилое помещение взыскать можно. Так решил суд Сочи и взыскал плату за период фактического пользования квартирой, хотя договор к тому времени истек.
Договор найма жилого помещения может быть назван договором аренды недвижимого имущества, и хотя такой договор действует с момента государственной регистрации, но для него есть разъяснения Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73: фактической передачи имущества и внесения платы за него достаточно для появления обязательств. Суд Ростовской области это учел и взыскал деньги с досрочно съехавших жильцов.
Но сложившейся судебной практике противоречит апелляционное определение Мосгорсуда, которое он вынес летом 2019 года. Дело прошло две инстанции, и обе инстанции отказались взыскивать плату за второй год найма жилья, хотя наниматели продолжали жить в квартире.
Суды решили, что договор можно было пролонгировать на второй год только после государственной регистрации, которой не было.
Но это единственный случай, который я смогла найти, где истцам отказали во взыскании платы за наем из-за того, что договор найма не зарегистрирован.
Советую с вашими будущими договорами найма не рисковать и регистрировать их. Придется платить налоги, но будет защита от отказа во взыскании платы за наем.
Если вопрос с оплатой жилищно-коммунальных услуг в договоре найма не упомянули, по умолчанию квартплату должен вносить наниматель. Но в договоре найма можно указать, что за ЖКУ платит наймодатель, если стороны об этом договорятся.
В вашем случае основной долг по договору — это 11 тысяч рублей за наем и 15 тысяч рублей за коммунальные услуги, итого 26 тысяч рублей.
Хотя вы пишете, что у вас короткий договор, в нем все равно может быть условие о дополнительных штрафных санкциях. Они могут действовать вместо низких процентов по закону или одновременно с ними. Неустойку надо рассчитывать аналогично.
Посмотрите нашу подборку для арендодателей о том, как сдавать квартиру.
Почитайте нашу статью о договоре найма квартиры и скачайте шаблон договора. Содержательный договор и депозит защитят вас от аналогичных неприятных ситуаций.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Что делать, если жильцы не платят за квартиру
Когда сдаешь квартиру в наем, наверняка не знаешь, что будет дальше. Квартиранты могут без проблем прожить десяток лет, сделать ремонт и даже стать друзьями семьи, а могут отказаться платить. Разбираемся, что делать в последнем случае.
Как заставить жильцов заплатить
Если жильцы не платят за аренду квартиры, их заставляют оплатить долг или съехать. Проблему решают, исходя из наличия или отсутствия договора — способы для этих случаев разные.
Если наймодатель и жилец заключили договор, проблему решают на его основании.
Для начала наймодатель перечитывает договор. Там должен быть указан срок, до которого жилец обязан внести плату за аренду квартиры. Если точной даты нет, считается, что квартиранты оплачивают месяц проживания до 10 числа следующего месяца.
Затем владелец квартиры пересчитывает, сколько денег ему должен жилец. Наниматель обязан оплачивать аренду и ЖКУ, если другое не предусмотрено договором (ст. 678 ГК РФ). Наймодатель узнает, нет ли задолженности перед коммунальщиками. Если есть, прибавляет ее к просроченным платежам за наем квартиры.
Владелец квартиры может предложить жильцу решить вопрос мирно. Предупредить, что он обратится в суд, если не получится договориться. Часто на этом этапе история заканчивается: жилец оплачивает долг и съезжает.
Если договориться с жильцом не получилось, владелец квартиры обращается в мировой суд за судебным приказом.
Он обязывает нанимателя квартиры оплатить долг за аренду, ЖКУ и проценты за пользование деньгами за время просрочки.
Проценты нельзя запросить какие угодно — их рассчитывают, исходя из ключевой ставки Банка России (ст. 395 ГК РФ). Деньги по судебному приказу списывают со счетов нанимателя квартиры.
Выселить жильца из квартиры без дополнительных разбирательств можно, только если закончился срок действия договора. Если договор еще действует, а наниматель не хочет съезжать добровольно, придется подавать иск в суд.
В этом случае деньги вряд ли получится вернуть. А вот выселить жильца — вполне.
Владельцу квартиры в этой ситуации понадобится паспорт, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. Документы доказывают, что он — собственник жилья.
Сначала хозяин квартиры просит жильцов съехать. Отказываются — пишет заявление в полицию. Участковый проверяет документы на квартиру. При нем и двух свидетелях наймодатель говорит жильцам, за что их выселяет, и выносит вещи из квартиры. Когда квартирантов выселили, владелец меняет замки.
Если не хочется обращаться в полицию, есть еще один вариант: написать заявление в управляющую компанию на отключение квартиры от коммуникаций. Долго жить в таких условиях вряд ли кто-то захочет. Правда, потом придется снова подключать квартиру к общедомовым сетям.
Как действовать нельзя
Бывает, что наймодатели сами нарушают закон. А именно:
По договору наниматель имеет право жить в квартире. Пока срок договора не вышел, выселить его без суда не получится. Если владелец квартиры в отсутствие жильца меняет замки, он нарушает закон.
Вскрывают двери без полицейских и свидетелей и выбрасывают вещи
Когда владелец в отсутствие жильцов вскрывает дверь и заходит в квартиру, его вполне могут обвинить в краже. Если квартирант подаст заявление в полицию, собственнику квартиры придется доказывать, что он ничего не взял.
Не получится обезопасить себя от обвинений, даже если выставить вещи за дверь. Поэтому замки вскрывают сотрудники МЧС в присутствии участкового и свидетелей.
Угрожают расправой и переходят к насилию
Угрозы жизни и побои — уголовные преступления. За них приговаривают к обязательным работам или тюремному сроку.
Как защитить себя, когда сдаешь квартиру в аренду
Следите, чтобы в нем были верно указаны паспортные данные, информация о квартире, сроки и условия найма. Заключаете договор на срок от года — регистрируйте обременение права собственности (ст. 674 ГК РФ).
Платите налоги с дохода от сдачи квартиры в аренду
Так выселение жильцов не ударит по вам: нет нарушений — нет штрафов.
Его возвращают, когда жильцы заплатили последние взносы за наем и ЖКУ. Если они испортят что-то в квартире, вы сможете вычесть стоимость ущерба из залога.
Сейчас читают
Аренда: как проверить квартиросъемщика
Как сдать квартиру в аренду и не пожалеть об этом
Сдаем квартиру: как выбрать арендатора
Что делать, если квартирант не платит за аренду
Просрочки платежей за аренду квартиры не такая уж редкость. В этой статье мы расскажем, что нужно делать собственнику жилья, чтобы защитить свои интересы. Рассмотрим две ситуации: когда есть договор аренды и когда его нет.
Ситуация первая: есть арендный договор
При наличии договора нужно действовать юридическими методами. Конкретные меры зависят от того, как ведут себя квартиранты:
- отказываются съезжать и не платят;
- съезжают с квартиры, забирают все свое имущество и отказываются возвращать просроченную плату за аренду;
- съезжают с квартиры, не оплачивают долг и оставляют свое имущество.
Если арендатор не платит и не съезжает
Для начала следует поинтересоваться о причинах задержки. Если это первый случай за два года отношений, и арендатор обещает погасить задолженность в ближайшее время, можно дать ему такую возможность.
Но рекомендуем не договариваться на словах, а действовать в юридическом поле. Направьте письменное предупреждение об оплате долга в установленный срок. Этот срок должен быть четко прописан в предупреждении. Обычно на погашение просрочки дают не меньше 7 дней.
Если квартирант вовремя выплачивает всю сумму, конфликт исчерпан.
В случае если арендатор продолжает откладывать оплату задолженности, придется расторгать договор аренды одним из трех способов:
- в одностороннем порядке;
- по соглашению сторон;
- в судебном порядке.
Расторжение в одностороннем порядке возможно только в том случае, если этот пункт прописан в договоре. В нем также должен быть приведен список нарушений, при которых арендодатель имеет право расторгнуть договор. Обычно к таким нарушениям относятся не только задержка оплаты, но и несоблюдение правил проживания.
Если пункта об одностороннем расторжении нет в договоре аренды, нужно сначала попробовать расторгнуть его по соглашению сторон. Сразу в суд обращаться нельзя — на этом этапе он, вероятнее всего, откажет вам.
Следует направить квартиранту письменное предложение расторгнуть договор в установленный срок. Если срок не прописан, по закону на ответные действия дается 30 дней. Арендатор может согласиться, отказаться или проигнорировать предложение.
В первом случае проблем с выселением не возникнет, в остальных придется обратиться в суд.
Откладывание оплаты задолженности — достаточное основание для расторжения договора. Суд одобряет иски в том случае, если квартирант задержал оплату более двух раз подряд, а также были соблюдены все условия досудебного урегулирования спора, описанные выше.
Даже после решения суда квартирант может не освободить помещение, а также не возместить просроченные платежи за аренду. В том и другом случае нужно повторно обратиться в суд с новым иском.
Если арендатор съехал и забрал свое имущество
В такой ситуации у вас на одну проблему меньше, ведь не придется никого выселять. Но все же нужно вернуть арендную плату, и для начала следует попытаться уладить конфликт в досудебном порядке.
Порядок действий такой же, как в пункте выше. Сначала направьте письменное предложение вернуть долг и расторгнуть договор (сам факт освобождения квартиры не означает расторжения договора). Если арендатор отклонит или проигнорирует предложение, через 30 дней можно обращаться в суд.
Если арендатор съехал и оставил имущество
По условиям договора аренды квартирант обязан вернуть помещение в исходное состояние, то есть вывезти все свое имущество. Если такой пункт действительно прописан в договоре, а арендатор не вывез вещи, это может помочь собственнику защитить свои интересы. Но есть ряд нюансов, которые очень важно знать, чтобы действовать в правовом поле:
- Удерживать имущество и не допускать квартиранта в помещение, пока срок аренды не истек, незаконно.
- Возможно законное удержание имущества, только если этот пункт прописан в договоре.
- Удержание вещей может производиться по правилам о залоге, если имеется просрочка арендной платы.
Если собственник удерживает имущество в качестве залога, он обязан сообщить об этом владельцу. Для этого направляется уведомление по адресу прописки арендатора. В уведомлении требуется указать, когда и где будет проводиться опись имущества.
Если арендатор не приходит в установленное время, опись составляется без него. Арендодатель должен оценить имущество и обеспечить его сохранность.
При этом стоимость должна быть сопоставима с размером задолженности, иначе арендатор сможет направить ответный иск, который суд, скорее всего, удовлетворит.
Бывают ситуации, когда квартирант отказывается возвращать задолженность и не заинтересован в том, чтобы вернуть свое имущество. В этом случае у собственника два варианта:
- Если в договоре есть пункт о том, что задолженность может быть погашена за счет имущества арендатора, можно смело продавать вещи.
- Если такого пункта нет, нужно обязательно обратиться в суд.
Ситуация вторая: нет арендного договора
Отсутствие договора вредит обеим сторонам: квартирант не может оставаться в помещении на законных основаниях, а собственник не может возместить просроченную плату. Если арендатор не платит, а договора нет, рекомендуем действовать по следующей схеме:
- Сначала предложить заключить договор аренды и прописать в нем обязательный возврат текущего долга.
- Если квартирант соглашается, действуйте так, как описано выше.
- Если отказывается, требуется начать процедуру выселения.
При заключении договора обязательно пропишите свое имущество, размер арендной платы, срок действия документа. Лучше всего указать причины расторжения в одностороннем порядке, а также возможность возмещения долга за счет имущества квартирантов.
Жильцы, которые уклоняются от заключения договора, не заслуживают доверия. Не стоит договариваться на словах — лучше сразу принимать конкретные меры. Вы не сможете вернуть задолженность на законных основаниях, и лучше потерять арендную плату за два месяца, чем за четыре.
Что делать, чтобы выселить жильцов
Есть два способа воздействовать на арендаторов, которые отказываются платить. Первый — радикальный: нужно вызвать полицию, показать сотрудникам свидетельство о праве собственности и заставить посторонних людей покинуть вашу квартиру.
Второй способ — обратиться в управляющую компанию, которая обслуживает дом, попросить отключить свет и воду. Вряд ли жильцы смогут должно продержаться без этих благ цивилизации.
Но перед отъездом разозлившиеся арендаторы могут нанести умышленный вред помещению, вывезти вашу мебель и бытовую технику. Поэтому на выходе их лучше встречать с сотрудниками полиции.
Попросите соседей, чтобы они оповестили вас, когда начнется переезд.
Советы собственникам
Всегда заключайте договор
Договор аренды позволит вам не только вернуть просроченную плату, но и защитить себя от других рисков, в том числе порчи и кражи имущества. Только действуя в правовом поле, вы можете рассчитывать на поддержку государства.
Берите страховые взносы
Страховой взнос — это дополнительный платеж, который вносят жильцы при заселении. Он служит гарантией для собственника. Обычно страховой взнос равен арендной плате за месяц. Он прописывается в договоре, как и способы его реализации.
Взносы бывают трех видов, и они могут применяться в разных комбинациях:
- Взнос используется в качестве залога и возвращается жильцам по истечении срока аренды.
- Принимается как последний платеж по договору аренды, то есть арендатору не нужно платить за последний месяц.
- Служит для возмещения убытков владельца: если жильцы портят имущество, средства на восстановление берутся из страховой суммы.
Когда квартиранты не платят за аренду, собственник может возместить просрочку из страхового взноса, а затем выселить жильцов на законных основаниях.
Как избежать проблем с жильцами
Аренда квартиры — трудоемкий процесс, даже если не возникает конфликтов между сторонами. Прежде чем найти жильцов, нужно показать помещение нескольким кандидатам. За состоянием квартиры необходимо следить, а квартиранты постоянно меняются. Передайте аренду в управление профессионалам ПИК-Аренды.
Наш сервис создан в первую очередь для собственников жилья. Мы обеспечиваем подготовку квартиры перед сдачей и круглосуточный показ без вашего участия. В пакет услуг также входят:
- размещение рекламы для поиска арендаторов;
- полная юридическая проверка потенциального жильца перед заселением;
- сопровождение договора;
- контроль стабильной оплаты за аренду.
Отдельная услуга — контроль сохранности мебели, техники и другого имущества.
С «ПИК-Арендой» вы можете сдать квартиру в 2 раза быстрее, чем с агентством недвижимости, ведь мы используем лучшие площадки для рекламы, предоставляем максимально подробную информацию об объектах и не теряем просмотры благодаря максимально гибкому графику. Если вы не можете присутствовать при подписании договора, сделку можно заключить онлайн.
Чтобы воспользоваться услугами «ПИК-Аренды», оставьте заявку на сайте или напишите нам на электронную почту [email protected].