В договоре указана заниженная цена сделки при покупке квартиры

Заключение договора купли-продажи недвижимости в жизни большинства людей становится самой крупной по сумме сделкой, которую они проводят. При этом возникает необходимость выплатить Налог, а тот выражается в процентном соотношении от общей суммы. Не стоит забывать о вознаграждении нотариусу.

В договоре указана заниженная цена сделки при покупке квартиры

Экономить при оформлении договора купли-продажи квартиры пытаются многие

Одним словом, возникает довольно много сопутствующих трат. Неудивительно, что большинство желает сэкономить. И одна из сторон может предложить другой искусственно занизить сумму в договоре. Это довольно популярный способ уменьшения налогов. К тому же если вознаграждение нотариусу тоже привязано к сумме, то этот специалист получит меньше средств.

Также некоторые лица не хотят показывать весь объём появившихся у них денег. Одни пытаются спасти средства от кредиторов, другие руководствуются иными соображениями. В любом случае это довольно распространённая схема. И она опасна тем, что оборачивается против участников.

В договоре указана заниженная цена сделки при покупке квартиры

Все риски можно разделить на 3 условные группы:

  • риски, угрожающие в первую очередь продавцу;
  • проблемы, с которыми может столкнуться при использовании такой схемы покупатель;
  • универсальные проблемы, угрожающие любой из сторон.

Чем искусственное занижение цены опасно для продавца?

При такой договорённости довольно много проблем возникает с передачей средств, поскольку это не подкрепляется договором. Поэтому многие покупатели предлагают сначала передать ту сумму, которая обозначена в соглашении, заключить сделку, а потом уже отдать оставшуюся часть.

Как нетрудно догадаться, если владелец согласится на такую схему, то он рискует не увидеть всех средств. То есть получит исключительно ту сумму, которая и была обозначена в договоре.

При этом если соглашение составлено грамотно, то опротестовать его не удастся.

И поскольку занижение цены с целью ухода от уплаты налогов является правонарушением, то сослаться на такую устную договорённость не выйдет.

Даже если будет подписан на момент выявления проблем исключительно предварительный Договор, например, о намерении заключить основной позднее, вторая сторона тоже способна доставить серьёзные проблемы.

Она может настаивать на соблюдении договорённостей и на реальном заключении такого договора по заниженным ценам. При этом отказывающейся стороной выступит Продавец.

Следовательно, ему потребуется возвращать аванс и выплачивать компенсацию.

В договоре указана заниженная цена сделки при покупке квартиры

А доказать ущемление своих интересов покупатель в такой ситуации сможет без особого труда. Например, на основании того, что он уже выстроил планы с учётом покупки подобной квартиры по такой цене, а сейчас сделка срывается. И у него на данный момент нет возможности приобрести подобное имущество в рамках соответствующего бюджета (что легко доказывается даже поверхностным анализом рынка).

Безусловно, отстоять свои права можно. Однако для продавца это может оказаться откровенно хлопотно.

К тому же в процессе вскроется попытка уплаты меньшего по объёму вознаграждения нотариусу и другим специалистам.

И поскольку сделка при начале конфликта срывается, то собственнику снова нужно будет искать покупателей. Однако теперь специалисты могут отказаться с ним сотрудничать и даже максимально затруднить продажу.

Проблемы для покупателя

Заключение сделки купли-продажи недвижимости с заниженной ценой для покупателя тоже чревато большими проблемами, хотя вначале может показаться, что он ничем не рискует. Однако это далеко не так.

В договоре указана заниженная цена сделки при покупке квартиры

Занижение цены в договоре купли-продажи чревато серьёзными проблемами

Покупатель может стать жертвой мошеннической схемы, которая выражается в следующем:

  • Сначала с ним договариваются о заключении договора купли-продажи.
  • Он передаёт средства, соглашение заключается.
  • Дальше продавец его опротестовывает. Для этого может использоваться любое основание, в том числе и то, о котором даже внимательный покупатель мог и не знать. Например, представитель продавца заявляет о его недееспособности, которая была установлена не так давно. Или же выясняется, что при покупке квартиры изначально применялся материнский капитал, бывший владелец не планирует выделять доли детям. В таком случае опротестовать сделку могут уже несовершеннолетние (или от их имени).
  • Следующий этап — это отмена договора, возврат денег. Однако вернут вам в таком случае именно ту сумму, которая и указана в соглашении. Причём и её будут отдавать с зарплаты, то есть на протяжении значительного периода, когда эти средства по сути частично обесценятся. При этом у вас не будет ни денег, ни недвижимости.

Занижение цены при проведении сделки может быть также способом привлечь внимание покупателя, заставить его согласиться на сомнительную сделку. Из-за желания сэкономить многие забывают об осторожности и начинают игнорировать даже очевидные признаки обмана.

Одним словом, для покупателя такой вариант тоже будет рискованным. Однако довольно большое количество проблем может возникнуть у всех участников подобной сделки.

В договоре указана заниженная цена сделки при покупке квартиры

Что угрожает при занижении цены как покупателю, так и продавцу?

Необходимо отметить, что в современной России (и не только) занижение суммы сделки при покупке-продаже квартиры чревато целым рядом проблем, о которых стороны могут даже не подозревать. Но их нужно принимать во внимание.

В договоре указана заниженная цена сделки при покупке квартиры

Лучше всё, включая реальную сумму, фиксировать в договоре

В договоре указана заниженная цена сделки при покупке квартиры

Претензии со стороны налоговой

Для начала необходимо отметить, что уход от налогов — это проблемы с ФНС РФ, если о занижении суммы станет известно.

А такая информация может поступить от любого участника сделки, от риэлтора, если он узнает или заподозрит, от нотариуса.

Кроме того, налоговая инспекция способна самостоятельно заподозрить уход от налогов, если сумма будет низкой. Особенно тщательно проверяются все сделки, в которых участвуют юридические лица или ИП.

Вероятные последствия:

  • опротестование сделки в судебном порядке;
  • неопределённый на какое-то время статус квартиры;
  • серьёзный Штраф;
  • доначисление налогов;
  • проведение глубокой проверки по ИП или же компании;
  • тщательный контроль деятельности всех участников и связанных с ними лиц;
  • конфликт с риэлтором и нотариусом;
  • репутационные потери (например, сразу после окончания всех разбирательств будет трудно продать квартиру, потому что такая Недвижимость может уже начать отпугивать потенциальных владельцев).

Также учтите, что последствия напрямую зависят от того, какую сумму вы в итоге окажетесь должны налоговой. Если она будет очень большой, возникает опасность возбуждения уголовного дела. К тому же при серьёзных нарушениях ФНС РФ может заблокировать счета.

Риск опротестования сделки кредиторами

Нередко продажа квартиры происходит с целью закрыть все долги. Однако необходимо учитывать, что кредиторы очень внимательно следят за проведением таких сделок. И если сумма окажется ниже рыночной, неизбежно возникнут вопросы. Появляется довольно высокий риск того, что сделка будет оспорена, а новый владелец лишится своей собственности.

В этом случае при заниженной официально сумме совершения сделки покупатель получает возможность вернуть только те средства, которые зафиксированы в договоре. Доказать, что было отдано в действительно гораздо больше, получается редко. При этом покупатель пополняет список кредиторов. И вероятность того, что он увидит хотя бы какие-то средства, откровенно мала.

В договоре указана заниженная цена сделки при покупке квартиры

Безопасность при оформлении договора купли-продажи недвижимости должна быть на первом месте

Что же касается продавца, то к нему возникает ещё больше вопросов, что может осложнить процедуру проведения банкротства. Для списания должник должен демонстрировать добросовестное поведение.

Если же он пытается реализовать имущество по явно заниженной цене, то арбитраж может это растрактовать как попытку уйти от ответственности и избежать уплаты долгов.

Следовательно, начнутся проблемы со списанием имеющихся долгов.

И в любом случае у всех участников будет масса организационных сложностей. Просто сделки купли-продажи не получится: придётся отстаивать свои права, обращаться в разные инстанции, доказывать законность собственных действий. Участнику сделки лучше самостостоятельно доказывать, что он выполнил все требования к проведению такой сделки, учитывал в деталях все нюансы.

Проблемы с обоснованием средств и подозрения в отмывании денег

Есть ещё один немаловажный аспект, о котором стороны такой сделки редко задумываются. Во-первых, у продавца появится на руках большая сумма денег, чем должна быть. Это может вызвать вопросы по поводу источника финансирования.

В современном мире нельзя взять и просто положить деньги на банковский счёт. А если точнее, то непосредственно положить можно. Проблемы впоследствии возникнут с тем, чтобы их оттуда достать.

У продавца могут запросить подтверждение законности происхождения денег.

В договоре указана заниженная цена сделки при покупке квартиры

Попытка уйти от налогов при заключении договора купли-продажи квартиры чревата

Однако поскольку у него на руках — только договор с указанной там меньшей суммой, обоснования банку собственник предоставить не сможет. В итоге есть риск, что с возможностью распоряжаться деньгами возникнут проблемы.

Особенно актуально последнее для тех, кто планирует открыть счёт в другой стране. В Европе вопрос отмывания денег и контроля за движением средств — очень болезненный. И там к таким моментам относятся предельно внимательно.

Во-вторых, проблемы могут появиться и у покупателя. Чтобы рассчитаться с продавцом так, чтобы этого никто не заметил, придётся использовать наличность. А для этого нужно будет снимать довольно крупную сумму.

Однако в настоящем к обналичиванию большинство банков в России относятся подозрительно. Особенно много проблем может возникнуть у покупателя, если он занимает руководящую должность в компании, является ИП или же учредителем фирмы.

Риск блокировки счетов до прояснения экономического смысла такой операции тоже есть.

Репутационные риски

Необходимо отметить, что если занижение цены сделки приведёт к проблемам с налоговой или же к аресту счетов из-за претензий со стороны банков, это также способно негативно повлиять на бизнес. Может пострадать репутация предпринимателя.

Заниженная цена большинству довольно очевидна, поскольку всегда можно изучить выборку объявлений по конкретным характеристикам и посмотреть на реальное положение дел на рынке.

Соответственно, многие могут сделать выводы о том, что сделка — сомнительная, вызывающая большое количество вопросов.

Стоит отметить, что любые подозрения в уклонении от уплаты налогов — это проблемы не только для самого предпринимателя, но и для связанных с ним контрагентов.

Если налоговая решит, что сделка вызывает вопросы, то она может начать проверять всех, кто в последний отчётный период осуществлял какие-то операции с конкретным ИП или же с определённой компанией, в которой, например, может работать на руководящей должности продавец.

А лучший способ отпугнуть контрагентов и подвести к мысли о том, что сотрудничество с вами невыгодно — это впутать посторонние организации или ИП в проблемы с налоговой. О таких возможных последствиях занижения цены мало кто думает, однако не стоит забывать, что они вполне реальны.

В договоре указана заниженная цена сделки при покупке квартиры

Вероятность опротестования сделки со стороны органов опеки и попечительства

Если в реализуемой квартире прописаны несовершеннолетние, возникает риск, что в сделку с заниженной ценой вмешаются Органы опеки и попечительства.

Читайте также:  Добрый вечер): чуть больше месяца назад купила зарядное устройство для ноутбука

Они могут решить, что на указанную сумму нельзя приобрести квартиру, позволяющую совершенно спокойно прописать на новой жилплощади детей.

При этом не стоит забывать, что новая недвижимость не должна серьёзно ухудшать качество жизни несовершеннолетних. То есть продать квартиру в элитном районе и купить в промзоне не получится.

На основании всего перечисленного довольно легко сделать вывод о том, что при занижении суммы органы опеки и попечительства придут к выводу, что сделка ущемляет интересы несовершеннолетних. Поэтому они способны запретить продажу такой квартиры.

Естественно, если указать реальную сумму, то вероятность добиться разрешения на проведение сделки намного выше. Однако если уже один раз был дан запрет на сделку, то после этого разобраться с органами опеки и попечительства будет на порядок сложнее.

Занижение цены квартиры при заключении договора купли-продажи многим ошибочно кажется отличной идеей. Никому не хочется переплачивать налоги, а также отдавать серьёзную сумму нотариусу и риэлтору. Однако стоит учесть, что подобное соглашение чревато серьёзными проблемами. Причём последствия могут наступить и через какое-то время, когда все стороны уже успеют забыть о своей экономии.

Поэтому занижать сумму, обозначенную в договоре, не стоит. Такое решение способно обернуться потерями, которые нельзя сопоставить с сэкономленными средствами.

Занижение стоимости в Договоре купли-продажи квартиры

Последнее обновление: 14.07.2021

В договоре указана заниженная цена сделки при покупке квартирыНекоторые владельцы квартир, продавая свою недвижимость, предлагают Покупателю занизить стоимость квартиры в Договоре купли-продажи (ДКП). Зачем им это нужно, и как на это реагировать Покупателю? Есть ли для него риск, связанный с заниженной ценой в договоре? И как это обычно решается на практике?

Тут ситуация из разряда «бабушка надвое сказала». Теоретически, для Покупателя некоторый риск есть.

А практически – на рынке недвижимости проходит много сделок с заниженной ценой квартир, и обычно, это не приводит ни к каким негативным последствиям для Покупателей.

Тем более, что есть способ, как можно купить квартиру с заниженной на бумаге стоимостью и при этом избежать риска.

А теперь подробнее и с примерами.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Зачем занижают стоимость квартиры в договоре?

Для чего вообще Продавец занижает в договоре стоимость квартиры?

Тут дело вот в чем. Налоговый Кодекс позволяет собственникам продавать свое жилье, не уплачивая налог с полученного дохода, только если человек владел им 3 года и более (а в некоторых случаях – 5 лет, подробнее по ссылке).

Но некоторые нетерпеливые граждане продают свои квартиры, не дожидаясь, пока эти годы пройдут (например, получил Наследство и сразу его продает, или вложился в новостройку на котловане и продает на завершающем этапе).

Тогда Закон требует уплаты налога с продажи, а это немалые суммы, учитывая стоимость недвижимости (особенно, в Москве).

Вот народ и выкручивается как может, пытаясь избежать этого налога всякими законными и «почти законными» способами.

Из законных способов применяют налоговые вычеты при продаже квартир. Тут можно применить либо фиксированный вычет, либо вычет в размере понесенных расходов (подробнее – в Глоссарии по ссылке).

А «почти законный» способ – это и есть занижение (уменьшение) реальной стоимости квартиры на бумаге. То есть цена в Договоре купли-продажи (ДКП) указывается меньше, чем уплачивается по сделке на самом деле. А насколько меньше?

Вот тут уже надо знать, что является налогооблагаемой базой при продаже недвижимости.

!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Сделка купли-продажи квартиры. Перечень документов для регистрации в Росреестре – смотри в Глоссарии по ссылке.

За базу берется та сумма, которая оказалась больше – либо стоимость квартиры, указанная в договоре, либо 70% от кадастровой стоимости квартиры. Запоминаем этот факт!

Из этого следует, что занижать цену в Договоре купли-продажи для Продавца имеет смысл только до уровня = 0,7 Х кадастровая стоимость квартиры.

Так и происходит на практике! А в каких случаях Продавцу это может понадобиться?

Такое бывает, когда применение законных налоговых вычетов не приводит к обнулению налога с продажи квартиры, например:

  • Когда фиксированный вычет (см. ссылку выше) слишком мал, чтобы налог стал равен нулю;
  • Когда вычет в размере понесенных расходов не позволяет свести налог с продажи к нулю. Такое бывает когда затрат на покупку квартиры вообще не было (например, получил в наследство), или когда цена покупки значительно ниже цены продажи, а налог с этой разницы платить не хочется.

Вот тогда Продавца квартиры и посещает гениальная мысль – а почему бы не указать в договоре заниженную стоимость! Уменьшить ее до уровня 0,7 Х кадастровую стоимость, а потом еще и вычет применить. Тогда налог придется платить минимальный, или он вовсе будет равен нулю.

Все бы хорошо, но тут возникает мандраж у Покупателя: «А чем мне это грозит? Чем я рискую, если соглашусь?»

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Объективный ответ – смотри по ссылке.

В чем риск занижения стоимости квартиры в Договоре купли-продажи?

В договоре указана заниженная цена сделки при покупке квартирыМногие риэлторы, не углубляясь в юридические тонкости, утверждают, что для Покупателя риск заниженной стоимости квартиры в Договоре купли-продажи сводится к следующим моментам:

Рассмотрим эти риски по порядку.

По первому пункту дело обстоит не совсем так. Если суд признает сделку недействительной, то применяется двусторонняя реституция – то есть каждой стороне возвращается все, что было получено по сделке. Поэтому в практике для защиты Покупателя от риска невозврата всей суммы, используется обычная расписка, которая также учитывается судом, как и Договор купли-продажи квартиры.

Можно потребовать от Продавца написать одну расписку о получении полной (реальной) суммы за проданную квартиру.

Или можно составить две расписки – одну на сумму, указанную в договоре (заниженную цену квартиры), другую – на остаток суммы (на разницу между реальной и заниженной стоимостью).

Этот остаток представляется как материальное обеспечение (гарантия) Продавца на случай расторжения Договора купли-продажи или признания его недействительным.

И такие расписки дают реальную защиту от риска Покупателя в случае, когда в договоре указывается заниженная стоимость квартиры. Судебная практика это подтверждает, вот конкретный пример:

Выдержки из определения суда апелляционной инстанции по гр. делу № 33-43371/17 от 20.10.2017 (Москва):

«…Кроме этого пояснил, что истцы приобрели квартиру у ответчика за 5 700 000 руб., вторая расписка на сумму 2 200 000 руб., выданная (- кем: ФИО ответчика -), является обеспечением договора на случай его расторжения или признания недействительным

Опасная экономия. Чем грозит занижение цены в договоре купли-продажи участникам сделок с недвижимостью?

Продавая квартиру, которая была в собственности менее пяти лет, необходимо заплатить Подоходный налог. Чтобы не тратить деньги, многие собственники квадратных метров идут на уловку, указывая в договорах купли-продажи цену ниже реальной.

Однако у любого решения могут быть свои последствия – и потеря денег, и штраф, и даже тюремный срок.

Чем рискуют, занижая стоимость жилья в документах, обе стороны сделки, рассказал Руслан Сухий, девелопер, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед».

В договоре указана заниженная цена сделки при покупке квартирыНе нужно обходить закон – может пострадать и карман, и репутация. yur-gazeta.ru

Как работает и кому выгодна такая схема?

На российском рынке недвижимости сделки купли-продажи квартир с указанием заниженной стоимости объекта в договоре являются очень распространенным явлением. Можно сказать, что это скорее правило, чем исключение.

Причина такого явления – на поверхности.

С продажи квартиры, срок владения которой составляет менее пяти лет (менее трех для отдельных категорий) придется заплатить 13% (может быть 15% при годовом доходе выше 5 млн рублей) от разницы между суммой продажи и стоимостью, за которую жилье было приобретено. С учетом колоссального за последний год роста цен на рынке жилой недвижимости сумма может стать внушительной.

Например, если сегодня за 5 миллионов продать студию, которая приобреталась в 2017 году за 3,5 млн, придется заплатить минимум 195 тысяч рублей налогов. То есть почти 4% от полной стоимости квартиры.

Сразу становится понятно, что в основной массе случаев инициатива указать меньшую цену исходит от продавца недвижимости.

К такой хитрости нередко прибегают инвесторы, которые приобретают квартиры сразу с прицелом на перепродажу, а «лишний» налог снижает их прибыль, поэтому является крайне нежелательным.

Также занижать цену продажи могут продавцы – юридические лица, стремящиеся снизить налог компании на прибыль.

Редко, но все же случается, что инициатором занижения цен на недвижимость выступают покупатели, которые преследует цель снизить или скрыть реальный уровень своих доходов.

Механизм работы сделки с занижением довольно прост – в договоре прописывается заниженная стоимость объекта недвижимости, а остальная часть средств продавцу передается без регистрации, наличными при встрече или через ячейку в банке. Доплату можно задокументировать с помощью расписки либо указать в приложении к основному договору, которое в органы Росреестра подаваться не будет.

Как правило, чтобы не платить налог совсем, указывается номинал, за который квартира ранее приобреталась.

Математика не в пользу покупателя

При заключении сделок купли-продажи квартиры с занижением рискуют обе стороны, однако более незащищенным является покупатель. Он рискует реальными деньгами, хотя даже не всегда знает об этом.

Если по каким-то причинам в будущем сделка будет оспорена в суде и расторгнута, то по закону у несостоявшегося собственника получиться вернуть лишь сумму, указанную в основном зарегистрированном договоре. «Доказать в суде факт внесения дополнительных средств, даже имея на руках незарегистрированное приложение к договору, на практике непросто», ‒ подчеркивает Руслан Сухий.

Причин, по которым сделка может быть оспорена, достаточно. Например, если продавца признают банкротом или правомерность договора оспорят родственники. В реальности, конечно, процент сделок, которые расторгаются, весьма небольшой.

Однако покупателя ожидают более реальные финансовые потери. «Практически никто не смотрит в будущее, а зря.

Ведь если новый собственник сам задумает продать квартиру, которая досталась по договору с заниженной стоимостью, до истечения пяти лет владения, то ему придется платить налог с разницы между реальной ценой продажи и заниженной ценой покупки.

И за счет манипуляций в прошлом можно попасть на серьезную сумму, не получив никаких выгод взамен», ‒ обращает внимание руководитель фонда «Рентавед».

В договоре указана заниженная цена сделки при покупке квартирыЗанижение суммы договора опасно для обеих сторон, но для покупателя больше. transfert-vrn.ru

Читайте также:  Будет ли возмещена стоимость проезда из командировки

Кроме того, при покупке квартиры каждый, кто работает официально и платит налоги, имеет право на налоговый вычет, величина которого зависит от стоимости квартиры.

Сейчас можно вернуть до 260 тысяч рублей, однако данный лимит планируют увеличить. Если же квартира приобретается в ипотеку, то можно получить налоговый вычет еще на уплаченные проценты.

Поэтому при указании меньшей суммы покупки человек теряет в деньгах автоматически.

Продавцу не стоит расслабляться

Несмотря на то, что основным выгодоприобретателем сделок с занижением цены является продавец, он также рискует. Если налоговая служба узнает, что цена жилья была занижена, то придется выплатить не только налог на скрытую сумму, но и штраф до 40% от величины суммы уклонения.

Надеяться, что ведомству нет до вас никакого дела, не стоит. Информация о проведении сделки с уклонением от уплаты налогов может попасть в налоговую от риэлтора, нотариуса и даже покупателя.

Не стоит забывать про возможность столкнуться с недобросовестным покупателем. В таком случае часть денег за квартиру, которая передаются неофициально, можно при сделке не получить вовсе. От обмана никто не застрахован. В таком случае придется обращаться в суд, а это сразу и риск привлечь внимание налоговой, и время, и дополнительные средства.

«Существуют и репутационные риски, которые могут привести к вполне реальным финансовым потерям. Если дело дойдет до суда, то продавца могут признать недобросовестным.

Инвесторам, которые зарабатывают на перепродаже недвижимости, такой статус очень серьезно испортит репутацию и будет мешать осуществлять свою деятельность.

Более того, если квартира станет фигурантом судебного процесса, то автоматически станет проблемным активом, который сложно будет продать по рыночной цене», ‒ отмечает Руслан Сухий.

Кроме того…

Схему с занижением стоимости жилья могут расценить как мошенничество. Тогда оба участника сделки будут нести ответственность по закону.

Да и сама по себе неуплата налогов является преступлением, которое при крупных суммах уклонения наказуемо вплоть до уголовной ответственности.

Из-за безобидной на первый взгляд уловки по продаже квартиры с указанием заниженной цены можно получить штраф до 300 тысяч рублей, арест до полугода и даже лишение свободы до года.

Налог с продажи квартиры: кто может не платить НДФЛ при продаже недвижимости

Продажа квартиры, купленной с маткапиталом: регистрация сделки и налоги

«Мне только бумаги подготовить». Нужно ли заказывать сопровождение сделки риэлтором?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Покупка жилья по заниженной стоимости в договоре: чем это грозит сторонам сделки

nokia_alexnet/Depositphotos

Теоретически в договоре можно указать любую цену, договоренность о которой есть между продавцом и покупателем. Это принцип свободы договора, предусмотренный статьей 421 ГК РФ. Вопрос лишь в том, насколько это оправдано.

«Занижение стоимости», как правило, связано со стремлением продавца уйти от налогов.

«Согласно текущему законодательству, собственник квартиры, владеющий недвижимостью менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты покупки и условий, при которых квартира перешла в собственность), при ее продаже обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13%.

Если ранее квартира была приобретена по договору купли-продажи, налогооблагаемая база — разница между ценами, указанными в предыдущем договоре купли-продажи и в новом», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку?

Хочу продать квартиру бывшей жене – как минимизировать налоги?

Для наглядности приведем пример. Допустим, квартира куплена за 10 млн рублей, а продана спустя 2 года, но уже за 13 млн. Значит, налог уплачивается с 3 млн рублей. Вместе с тем, если собственник продает жилье по той же цене, что и купил, налоговая база равна нулю. Но подавать налоговую декларацию нужно в любом случае, рекомендует Надежда Коркка.

Чья инициатива?

Как рассказывает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин, инициатором занижения стоимости могут выступать и продавцы, и покупатели: «При этом первые могут быть как физическими, так и юридическими лицами. Мотивация у юрлиц — снизить налог на прибыль. Что касается покупателей, здесь ими чаще всего движет желание скрыть свои доходы и не афишировать наличие у них крупных денежных средств».

Механизм продажи

Схема такого рода сделок выглядит следующим образом. Заниженная стоимость объекта указывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. «Реальную же сумму могут прописать в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтвердить расписками.

Однако дополнительные документы, кроме зарегистрированного договора, не несут никакой юридической силы», — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

 Получается, что если будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.

Чем рискует покупатель?

Эксперты считают, что при заключении договора с заниженной ценой на недвижимость покупатель рискует больше продавца. Во-первых, в случае какого-либо судебного разбирательства такой человек, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем.

Он ведь сознательно вступил в сговор и нарушил закон.

А сегодняшнее законодательство отводит важное место именно добросовестности приобретателя в случае спора по квартире, отмечает Юрисконсульт офиса «Академическое» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Киселева.

Во-вторых, речь идет о потере денег. В случае судебных разбирательств суд может признать эту сделку недействительной.

В итоге покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — только ту сумму, которая указана в договоре, комментирует Андрей Колочинский.

Доказать, что «за рамками» были выплачены дополнительные средства, практически невозможно. В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости.

С чего начать покупку вторичного жилья?

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Судебные разбирательства могут быть инициированы по различным поводам. Например, если выяснится, что в ходе сделки не были учтены права несовершеннолетних при отсутствии согласия супруга на распоряжение общим имуществом, если внезапно появились Наследники и т. д.

Отдельно стоит выделить ситуации, когда в отношении продавца начата Процедура банкротства. Интересно, что инициатором банкротства может выступать и сам должник, и его кредиторы.

«Кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд о признании гражданина банкротом при наличии обязательств на сумму более 500 000 рублей и просрочке в их исполнении более 3-х месяцев (п. 2 ст. 213.

3 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)»), а Гражданин может подать на свое банкротство даже без выполнения данных условий, предвидя свое банкротство», — рассказывает Иван Иутин.

Еще один малоприятный аспект для покупателя заключается в невозможности получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости. Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре.

«А если возникнет необходимость продать квартиру до завершения налогооблагаемого периода (3 года), разница между будущей реальной стоимостью и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи, будет весьма существенной, что означает большую сумму налога с продажи», — предупреждает Андрей Колочинский.

Чем рискует продавец?

Как и покупатель, продавец может потерять в деньгах.

Как правило, перед тем, как подписать договор купли-продажи квартиры, в котором указана заниженная стоимость, осмотрительный продавец заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры.

Продавец полагает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя. Но может случиться так, что срок аренды ячейки истечет, а регистрация перехода права собственности так и не наступит.

«В этой ситуации покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость. Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать Право собственности на свое имя (п. 3 ст. 551 ГК РФ), оплатив при этом только цену по договору», — рассказывает Иван Иутин.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Инструкция: как подать налоговую декларацию 3-НДФЛ

Безусловно, продавец может быть не согласен с таким положением дел. Но покупатель может пригрозить ему оглаской сделки с заниженной стоимостью жилья. При таких обстоятельствах продавец в лучшем случае заплатит штраф и недоплаченный налог, а в худшем будет возбуждено дело о мошенничестве. Для покупателя же, если ситуация дойдет до суда, это грозит потерей квартиры и части денег.

«Покупателю необязательно обращаться в суд. Можно обратиться в налоговую инспекцию. Согласно определению Верховного Суда РФ, налоговый орган может доначислить продавцу налог на прибыль. Также он вправе подать на этого человека в суд.

Если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что необоснованная налоговая выгода получена вследствие занижения выручки от реализации объекта недвижимости по цене ниже рыночной, могут быть начислены пени/штрафы в размере от 100 до 300 тыс. руб. (ст.

198 УК РФ)», — комментирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Кроме того, даже без чьего-либо указания заниженная стоимость квартиры может вызвать подозрения со стороны налоговых органов (или банка, который увидит это в оценочных документах и сообщит в налоговую).

Поэтому не рекомендуется указывать цену ниже 70% от кадастровой стоимости. По сути, данная опция специально предусмотрена действующим законодательством, чтобы не допустить занижений.

И если цена, указанная в договоре, все же ниже кадастровой стоимости, после проверки налог может быть доначислен, отмечает Надежда Коркка.

Юристы отмечают, что отклонение в цене жилья не является существенным в пределах 20% от рыночной стоимости объекта. Стоит ли здесь идти на увеличение процентов — решать вам. Но помните о рисках и последствиях своего выбора.

  • Не пропустите:
  • Когда платить налог на квартиру?
  • Переуступка прав: особенности сделок
  • Как купить квартиру по договору переуступки?
  • Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Заниженная стоимость в договоре купли-продажи квартиры

«Добрый день, Татьяна Васильевна. Меня зовут Денис. Мне необходима юридическая консультация. Дело вот в чём: я присмотрел себе однокомнатную квартиру на вторичном рынке, в которой абсолютно всё меня устраивает. Предложение действительно интересное во всех отношениях: и по цене, и по планировке, и по удачному расположению объекта рядом с метро. Но продавец выдвигает дополнительное принципиальное условие – продажа квартиры будет происходить по схеме с неполной стоимостью в договоре.

Читайте также:  Наказание, срок за распространение наркотиков

Хозяин обосновывает свою позицию тем, что жильё он получил в результате безвозмездной сделки по наследству совсем недавно, и в собственности недвижимое имущество у него менее 3-х лет, а платить полностью налоги 13% с суммы в 8.5 млн рублей он не собирается. Кадастровая стоимость объекта примерно 7.3 млн рублей.

Минимально возможная 70% налогооблагаемая ставка при этом по предварительным подсчётам в рублёвом эквиваленте составляет примерно 5.1 млн. Однако собственнику эта цифра кажется, видимо, слишком большой, даже налоговый вычет в 1 млн рублей его не спасает, и он предлагает занизить стоимость квартиры в договоре до 3.5 млн.

рублей.

Уверен, что не только мне эта сумма за ликвидную квартиру в Москве кажется ничтожно малой и неправдоподобной.

Я, если честно, не совсем понимаю степень риска для себя в данном положении, да и как быть со второй частью платежа – как правильно оформить разницу, которая вне контракта? Что вы посоветуете как профессиональный участник рынка недвижимости в данной ситуации? Стоит ли соглашаться на такие сомнительные условия и чем  грозит занижение цены в ДКП сторонам сделки? Заранее благодарю за ответ».

Хороший вопрос! Что могу сказать по этому поводу? Описанная выше ситуация, к сожалению, характерна для современного рынка вторичной недвижимости.

С одной стороны незадачливый хозяин жилья со свежей собственностью на недвижимое имущество, который не внемлет ничьим здравым советам, с другой – озадаченные потенциальные покупатели, которые не знают, с какого лучше боку подступиться к объекту. Как говорится — и хочется, и колется…

В данном конкретном случае существует большая доля вероятности, что сомнительная операция попадёт на карандаш Росфинмониторингу или Федеральной службе налоговой полиции.

В результате проверки и по представлению которых сделка может быть либо приостановлена, либо в судебном порядке признана притворной, а деньги на счетах заморозятся на неопределённый срок до выяснения всех истинных обстоятельств.

Именно поэтому для всех участников процесса важно осознавать, что все сделки купли-продажи недвижимости рассматриваются налоговым ведомством через призму 70% порога от кадастровой стоимости.

Указывать цену в договоре ниже этой планки нет никакого смысла.

Даже если рыночная стоимость объекта значительно ниже государственной, налог всё равно будет начисляться исходя из минимальной базовой ставки налогообложения в размере 70% от кадастровой стоимости недвижимости.

Зачем продавцы недвижимости занижают цену в ДКП?

На рынке вторичной городской недвижимости существует стереотип, что абсолютно все продавцы, которые  занижают стоимость в договоре, делают это с одной лишь с целью — не платить налоги с продажи квартиры. Это не совсем верно. На самом деле истинные мотивы скрывать белую выручку несколько иные и их намного больше.

Например, при разделе имущества близких родственников и бывших супругов есть смысл указать цену существенно ниже рыночной, чтобы не делиться вовсе или делиться с заинтересованными лицами, но уже значительно меньшей долей денежных средств.

Кроме того, собственники недвижимого имущества освобождаются от уплаты налогов при продаже лишь при соблюдении строго определённых законом условий:

  • по истечению 3-х лет с момента возникновения права в результате безвозмездной сделки (наследство, дарение, приватизация);
  • по истечению 3-х лет с момента перехода права собственности в результате сделки купли-продажи (с поправками на 2020 год, если это единственная собственность гражданина);
  • по истечению 5-ти лет с момента регистрации права собственности на объект в результате возмездной операции по ДДУ, ДКП и т.д (при наличии в собственности других объектов).

В случае, если продавцы не попадают под эти категории, то при реализации недвижимости (квартир, комнат, долей, земельных участков, домов и дач) они задумываются о том, как существенно уменьшить налоговое бремя и стремятся это сделать, как им кажется, одним единственно возможным способом – указав неполную стоимость в соглашении об отчуждении, напрочь забывая при этом и о других допустимых инструментах. Например, таких, как снижение кадастровой стоимости объекта. Но это уже совсем другая история…

Схема сделки купли-продажи жилья с неполной стоимостью в соглашении

Алгоритм реализации подобного рода сделки выглядит следующим образом: при подписании договора купли-продажи квартиры непосредственными участниками процесса получение продавцом денежных средств от покупателя подтверждается расписками, которые оформляются при личном присутствии приобретателя и по строго установленному образцу:

  • Первая расписка пишется на сумму, указанную в официальном договоре.
  • Вторая расписка пишется на разницу от фактической стоимости и цены, указанной в основном соглашении.

После этого все деньги (и первая, и вторая часть) закладываются в заранее арендованную банковскую депозитарную ячейку, условием доступа к которой будет являться договор с отметками Россреестра о регистрации перехода права собственности на объект. Ключ от хранилища при этом остаётся у покупателя.

После успешного завершения процедуры регистрации возникновения права собственности на квартиру участники сделки встречаются в банке и обмениваются ключом от сейфа и расписками.

На заключительном этапе купли-продажи жильё передаётся новому собственнику с подписанием соответствующего акта, в котором также фиксируется отсутствие каких-либо взаимных материальных претензий.

Неполная стоимость при ипотеке

Если ещё несколько лет назад трудно было даже чисто гипотетически себе представить проведение ипотечной сделки с неполной стоимостью в договоре, то в наше время такая процедура становится делом вполне обыденным. Законы рынка и ничего более – есть спрос, значит, будет и предложение. Банки чутко реагируют на тенденции рынка и быстро подстраиваются под чаяния клиентов.

В кредитно-финансовой среде механизм одобрения заёмщиков и объектов на таких условиях отлажен как часы, и подобного рода сделки (с занижением) десятками и сотнями ежедневно успешно проводятся по всей стране. Вторая часть, которая идёт мимо основного официального договора купли-продажи, проводится по документам как выдача кредита «на неотделимые улучшения и ремонт в квартире».

Новостройки по заниженной в договоре цене  – обычное дело

Большинство объектов в новостройках после получения ключей и сдачи дома в эксплуатацию реализуется физлицами по схеме с заниженной стоимостью в договоре. Оценки аналитиков и экспертов отрасли по объему таких сделок в процентном отношении разняться – одни говорят о 90%, другие о 70%.

Мой опыт подсказывает, что в принципе цифры действительно очень близки к истине. При подборе новостройки, куда ни позвони, представители или собственники везде говорят одну и ту же стандартную фразу: «У нас будет неполная стоимость в ДКП! Обсудите этот скользкий момент со своим клиентом, готов ли он пойти на такие условия?».

Как показывает практика, суммы в соглашениях при этом зачастую фигурируют ровно те, за которые продавцы в своё время (несколькими годами ранее) покупали квартиры у застройщика по ДДУ на стадии котлована, потому что налог в этом в случае начисляется с прибыли – с разницы продажи и покупки.

Если эти цифры равны, то и отчислять фискалам ничего не придётся.

Реализовать без лишних вопросов сделку по схеме с заниженной ценой в ДКП в новостройках действительно намного проще, потому как для этого созданы практически идеальные условия.

В момент постановки многоквартирного жилого дома на кадастровый учёт за основу государственной оценки и стоимости берутся данные, которые указаны в договорах застройщика. Но с каждым годом кадастровая стоимость новостройки будет только расти и стремительно приближаться к рыночной.

Поэтому текущий отчётный период (сразу же после сдачи дома и оформления собственности) — наиболее выгодный момент для продажи продукта инвестирования на первичном рынке.

Факторы риска при покупке квартиры за неполную стоимость в договоре

В случае расторжения сделки в судебном порядке по инициативе одной из сторон (или по требованию контролирующих и надзорных государственных органов) покупателю будет возвращена ровно та сумма денежных средств, которая указана в официальном договоре купли-продажи квартиры.

Расписки на второй финансовый транш, по факту имеющие полную юридическую силу, на практике судебными инстанциями принимаются во внимание при рассмотрении дела лишь в том случае, когда составлены по всем нормам и правилам оформления гражданско-правовых соглашений в простой письменной форме.

Иными словами, покупатель сильно рискует остаться без значительной части своих кровных денег в результате одной лишь неточности, оплошности (опечатки), халатности консультанта или же своей собственной безграмотности и самонадеянности.

Именно по этой причине на сделке продавцы иногда переписывают расписки по 10-12 раз, пока не добьются эталонного образца.

Кроме того, в момент, когда покупатель идёт на сделку с неполной стоимостью в ДКП, это означает, что он вступил в преступный сговор с продавцом.

В результате нарушения норм права наступает обоюдоострая юридическая ответственность, предусмотренная соответствующими статьями законодательства, которая, в зависимости от степени вины/ущерба, причинённому бюджету и казне, может быть как административной, так и уголовной.

В чём заключаются риски продавца?

Деяние продавца при проведении сделки с заниженной ценой в ДКП согласно закону квалифицируется как налоговое преступление. Ответственность за уклонение от уплаты налогов и сборов регламентируется нормами права 198 и 199 УК РФ. Санкция по статьям предусматривает следующие виды наказаний:

  • Штраф в размере от 100 до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы/иного дохода осужденного за период от 1 до 2-х лет.
  • Арест на срок до 6-ти месяцев или лишение свободы на срок до 2-х лет с лишением права занимать определённые должности или заниматься определённой деятельностью на срок до 3-х лет или без такового.
  • При уклонении от уплаты налогов, совершённое группой лиц по предварительному сговору в особо/крупных размерах (от 15/45 млн и выше), суд может наложить штраф от 200 до 500 тысяч рублей, наказать принудительными работами на срок до 5-ти лет, либо лишить свободы на срок до 6-ти лет.

Юридическая помощь и Услуги риэлтора

Как опытный высококвалифицированный специалист в сфере оборота вторичной городской и загородной недвижимости, готова сопроводить сделку любой степени сложности, в том числе и с неполной стоимостью в договоре купли-продажи.

Дерзайте, но помните — инструмент занижения требует от исполнителя ювелирных настроек, в умелых руках это уникальная возможность для существенной экономии семейного бюджета, а при кустарной реализации — ничто иное, как бомба с часовым механизмом.

Обращайтесь в случае возникновения любых вопросов – буду рада помочь консультацией, разъяснениями или реализацией сделки.

Всегда ваша – Татьяна Мамонтова частный риэлтор-Юрист, работаю по Москве и Московской области

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector