Жилищный вопрос по наследству на треть доли квартиры

Максим Иванов Автор статьи Практикующий Юрист с 1990 года

На сегодняшний день законодательство предлагает два вида наследования: по завещанию и по закону. Все наследственные вопросы регулируются ГК РФ, в котором имеется отдельный раздел, посвященный данной тематике. Как правильно вступить в Наследство и оформить полученную Недвижимость в собственность, расскажем в нашей статье.

Порядок наследования квартиры

Исходя из того, в каком статусе находится Жилое помещение, будет зависеть и порядок наследования. Рассмотрим подробнее, как наследуется квартира приватизированная, неприватизированная, находящаяся в залоге у банка по договору ипотечного кредитования или с неузаконенной перепланировкой.

Главная неожиданность при наследовании приватизированной квартиры — наличие нескольких сособственников, принимавших участие в ее приватизации. Следовательно, умершему принадлежала лишь часть помещения и Наследники вправе претендовать только на нее.

Если жилое помещение находится в долевой собственности, то смерть одного из владельцев не является основанием для возникновения права наследования у других сособственников. Они могут претендовать на долю умершего только по завещанию или закону.

При оформлении документов на наследство не имеет значения, находилась ли квартира в долевой собственности или совместной. Это важно только для наследников и владельцев, которым придется договариваться относительно ее раздела и распоряжения.

Обратите внимание!

Порядок оформления приватизированной квартиры происходит по общим правилам, прописанным в ГК РФ.

Неприватизированной

Объектом наследования не может являться квартира, которая не была приватизирована. Это обусловлено тем, что покойный не владел ею на правах собственности, а являлся лишь арендатором.

Но существует несколько условий, при наличии которых наследники могут претендовать на нее:

• умерший собирался приватизировать помещение;
• были собраны и предоставлены документы, требующиеся для приватизации;
• заявление на приватизацию не отзывалось.

Эти обстоятельства позволяют наследникам обратиться в суд с заявлением о включении данной недвижимости в наследственную массу.

Заявить права на неприватизированное жилое помещение могут лица, проживавшие в нем совместно с умершим.

Они могут перезаключить Договор найма на свое имя, а затем приватизировать помещение и получить правоустанавливающие документы.

В ипотеке

Граждане, которые получили в наследство ипотечное жилье, одновременно с ней наследуют и непогашенный долг (ст. 1175 ГК РФ). В такой ситуации законодательством РФ не предусматривается льгот для наследников. Даже ветеранам, пенсионерам и инвалидам придется погашать ипотечный долг в полном объеме. Банк просто может предоставить более выгодные условия ипотеки.

Граждане имеют право отказаться от вступления в наследство, написав заявление и заверив его у нотариуса. В этом случае квартира становится собственностью государства.

С неузаконенной перепланировкой

Одним из главных документов при наследовании квартиры является план БТИ, его требуется предъявлять на всех этапах оформления. В случае незаконной перепланировки, отметки о ее проведении не содержатся в этом документе. Это может повлечь отказ в регистрации права собственности со стороны Росреестра, но никак не повлияет на вступление в наследство.

Если госорган откажется регистрировать свидетельство, выданное нотариусом, то существует два выхода из ситуации:

• вернуть помещению первоначальный вид и вызвать из БТИ техника, который зафиксирует этот факт;
• обратиться в суд для признания права собственности.

Оформление наследства на квартиру

Первым шагом оформления наследства является его принятие. Сделать это можно несколькими способами.

1. Подать заявление нотариусу.

Законодательство не предъявляет никаких требований к содержанию подобного заявления, поэтому составляется оно в произвольной форме. В нем необходимо указать:

• личные данные наследника и умершего;
• дату смерти;
• обстоятельства, явившиеся причиной обращения;
• дату подачи и подпись.

1. Фактически завладеть квартирой.

Это возможно в случаях, когда недвижимость не нуждается в дальнейшей регистрации. Для вступления во владение недвижимостью не требуется обращение в Нотариат, необходимо просто погасить все имеющиеся у наследодателя долги и взять на себя расходы по содержанию недвижимого имущества.

После этого порядок действий будет следующим:

• собрать документы, требующиеся для открытия наследственного дела;
• через 6 месяцев оформить свидетельство о наследовании. На основании этого документа приобретаются права на недвижимость;
• зарегистрировать в Росреестре возникшее Право собственности. С этого момента наследник становится владельцем квартиры.

Завещание — это документ, содержащий последнее волеизъявление умершего относительно порядка наследования его имущества. Составляется оно у нотариуса в письменной форме и обретает силу на следующий день после смерти наследодателя.

Если завещание хранилось у нотариуса, то всем указанным наследникам отправляется извещение, содержащие исчерпывающую информацию относительно причин вызова в нотариат.

Если завещание находилось у наследников, его проверят на предмет подлинности.

После предоставления всех необходимых документов, Нотариус выдает наследникам свидетельство, после чего необходимо зарегистрировать возникшее право собственности в Росреестре.

Без завещания

Основные положения, регулирующие наследование по закону, содержатся в ст. 1111 ГК РФ. При отсутствии завещания имущество, оставленное умершим, наследуется в порядке очередности.

Всего насчитывается 7 очередей — если наследодатель не имел близких родственников (супруга, детей и пр.), относящихся к первой очереди, то право претендовать на наследство переходит ко второй очереди (братья, сестры и пр.) и т.д.

Обратите внимание!

Если в очереди насчитывается несколько лиц, желающих заявить права на наследство, то оно распределяется между претендентами в равных долях.

Особые права имеют лица, которые находились на содержании у умершего и совместно проживали с ним в течение года. В соответствии со ст. 1148 ГК РФ они вправе претендовать на часть наследуемого имущества в любом случае, даже при наличии у покойного близких родственников.

Документы для наследования квартиры

При оформлении прав на наследуемую недвижимость необходимо предоставить следующий пакет документов:

• заявление (в свободной форме);
• паспортные данные правопреемника и наследодателя;
• свидетельство о смерти, выданное в ЗАГСе;
• документы, подтверждающие наличие родственных связей с умершим;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• справка из БТИ, подтверждающая кадастровую стоимость;
• кадастровый паспорт;
• копия лицевого счета;
• справки, подтверждающие отсутствие задолженностей по квартплате.

Нотариусу необходимо подавать только оригиналы документов.

Обратите внимание!

Законодательство РФ отводит для вступления в наследство шестимесячный срок.

Госпошлина

Лицам, которые наследуют имущество умершего, придется заплатить госпошлину. Ее размер не фиксирован и зависит от стоимости жилища и степени родства претендентов.

При вступлении в наследство близким родственникам придется заплатить 0,3% от общей стоимости наследуемой массы, другим претендентам — 0,6%.

При наличии завещания госпошлина рассчитывается исходя из стоимости имущества, степень родства также учитывается.

Заявление о вступлении в наследство подается нотариусу только после оценки стоимости объекта недвижимости. Это необходимо делать для правильного расчета размера госпошлины. В 2017 году Закон позволяет производить расчет, основываясь на кадастровой стоимости помещения.

Если вам необходима помощь при наследовании квартиры, обратитесь к нашим юристам. Они ответят на любые вопросы, проконсультируют о сроках и помогут составить необходимые документы для быстрого оформления наследства.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Наследование приватизированной квартиры

Унаследовать имущество умершего лица можно по завещанию и (или) по закону. Оно должно принадлежать наследодателю на праве собственности, приобретенном в результате купли, получения его в наследство, других сделок. В том числе, по общим правилам происходит наследование приватизированной квартиры, однако здесь имеются особенности, о которых должны знать наследники.

Получить в наследство неприватизированную квартиру нельзя. Она является собственностью муниципального или государственного образования.

В данном случае наследодатель проживает в ней на основании договора социального найма.

Каждый Гражданин может один раз в жизни использовать право на приватизацию такого жилья, подав заявление в администрацию района (города), в ведении которого находится жилищный фонд.

Договор приватизации является основанием для регистрации права собственности на квартиру в ЕГРН.

После этого гражданин становится титульным собственником жилого помещения и вправе распорядиться по собственному усмотрению, в том числе завещать любым лицам.

Если завещание отсутствует, приватизированная квартира, как и другая собственность, включается в состав наследства и переходит родственникам, призываемым к наследованию в порядке 1-й, 2-ой и других очередей (всего их восемь).

Что ограничивает права наследников на приватизированную квартиру

Особенность жилого помещения, приобретенного на основании договора приватизации в том, что наследник может получить квартиру с «обременением». Точнее, вместе с прописанными в ней жильцами, которых он не сможет выселить, даже если станет ее собственником. Основанием для этого могут послужить следующие обстоятельства.

Отказ от участия в приватизации

Договор безвозмездной передачи квартиры в собственность может быть заключен непосредственно с нанимателем (с согласия всех остальных жильцов) или со всеми членами его семьи, прописанными в жилом помещении на момент его заключения. Все они, включая несовершеннолетних детей, имеют право на часть приватизируемой недвижимости. Если доли собственников в договоре не прописаны, они считаются равными (ст. 3.1 закона №1541-1 в ред. от 20.12.2017).

Даже когда в ЕГРН единственным собственником помещения числится наследодатель, но в нем проживают лица, которые имели право на приватизацию, их выселить нельзя. Лица, отказавшиеся участвовать в приватизации, могут бессрочно пользоваться жилым помещением, принадлежащим собственнику.

• Таким образом, при наследовании приватизированной квартиры, ее вполне можно получить с обременением в виде зарегистрированных в нем родственников. Решить вопрос с ними можно:
• 1)      путем мирной договоренности, например, выплатив им часть стоимости их доли;
• 2)      если жильцы добровольно выпишутся из квартиры и не будут претендовать на последующее вселение;
• 3)    когда фактически они в помещении не жили (были только прописаны на момент приватизации) и не живут, не оплачивают его, имеют другую жилплощадь, можно обратиться в суд с требованием о прекращении права пользования жилым помещением.

В правоприменительной практике встречаются все описанные случаи освобождения приватизированной квартиры от «мертвых душ». Кстати, по выписке ЕГРН обременение такого рода усмотреть нельзя, подобная информация в реестре отсутствует. Прописанные в квартире на момент приватизации лица, могут потребовать зарегистрировать их долю в течение 3-х лет со дня, когда они узнали о нарушении своих прав.

Завещательный отказ

Если наследодатель оставил квартиру наследникам по завещанию, он вправе совершить завещательный отказ. Например, предоставить право проживать в ней указанному лицу определенный срок (иногда пожизненно). Согласно 33 ЖК РФ лицо, которое в силу завещательного отказа получило право проживания в помещении (отказополучатель), пользуется им наравне с собственником жилья.

Использовать свое право отказополучатель должен в течение трех лет со дня открытия наследства и не может передать его другим лицам (п.4 ст. 1137 ГК РФ). Установленный срок для требования о предоставлении возможности проживания в квартире является пресекательным, и не может быть восстановлен.

Обязательная доля

Независимо от того, по какому основанию происходит наследование приватизированного жилого помещения, требования на него могут предъявить наследники, имеющие право на обязательную долю наследства. Это следующие лица:

• дети наследодателя младше 18 лет, а также взрослые, имеющие инвалидность;
• жена (муж), родители завещателя, достигшие пенсионного возраста;
• Иждивенцы умершего, которых он содержал за свой счет не менее года перед смертью.

Обязательная доля выделяется таким наследникам из не завещанного наследственного имущества, а если такого нет — из того, что было завещано другим лицам. В том числе, это может быть и приватизированная квартира наследодателя. 

• При наследовании по закону — нетрудоспособные лица включаются в состав призываемой очереди наследников и получают имущество на равных с ними основаниях.
• При наличии завещания — они вправе получить из наследства не менее половины той доли, которая причиталась бы им, если бы наследование происходило по закону.

Порядок наследования приватизированной квартиры

По общему правилу наследник может вступить в свои права двумя способами: через нотариуса и фактически. При этом не имеет значения, как он получает наследство: по закону или по завещанию.

• Фактический способ вступления в наследство. Наследник, не оформляя документов, начинает пользоваться имуществом как своим собственным. Оплачивает содержание жилья, коммунальные Услуги, принимает меры по охране квартиры, сдает ее в аренду. При этом он не числится в качестве собственника жилого помещения в ЕГРН, а значит, не может его продать, завещать, подарить.
• Оформление наследства у нотариуса. В этом случае наследник обращается в нотариальную контору в городе, где жил умерший, в течение полугода после его смерти, подает заявление о принятии наследства и получает официальное свидетельство о праве на имущество наследодателя. Этот документ нужно представить в Росреестр для регистрации собственности в ЕГРН.

Наследник, фактически принявший имущество, вправе обратиться к нотариусу с заявлением о выдаче ему свидетельства на наследство. Если он сделает это в течение 6 месяцев после смерти наследодателя, он получит официальный документ. После истечения установленного срока, ему придется обращаться в суд.

Какие документы потребуются нотариусу

Для оформления свидетельства о праве на наследство в нотариальную контору нужно представить следующие документы.

• Официальное свидетельство о смерти наследодателя, выданное ЗАГС.
• Завещание или подтверждение родственных отношений с умершим лицом (при наследовании в силу закона).
• Справку МВД, ЖЭК, УК о последнем месте регистрации лица, оставившего наследство.
• Документы наследодателя о праве на приватизированную квартиру (выписка из ЕГРН, договор приватизации).
• Другие документы по требованию нотариуса, необходимые для вступления в наследство.

Расходы наследника при оформлении наследства

За выдачу нотариального свидетельства о праве предусмотрена уплата государственной пошлины (нотариального тарифа). Ее размеры установлены Налоговым кодексом и одинаковы на всей территории Российской Федерации и составляют:

• при наследовании близкими родственниками (супруг, родители, дети) — 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры;
• при получении имущества посторонними лицами и более дальними родственниками — 0, 6 %.   

Помимо госпошлины необходимо оплатить правовые и технические услуги нотариуса (УПТХ). Расценки устанавливаются ежегодно и действуют на территории нотариального округа (тарифы за нотариальные действия).

Как перерегистрировать унаследованную квартиру

Регистрация права собственности на недвижимость производится в органах Росреестра. Туда представляется заявление и нотариальное свидетельство. В государственный реестр (ЕГРН) вносятся соответствующие изменения, которые отражаются в выписке из государственного реестра.

В настоящее время нотариус, оформляющий наследство, обязан подать подать заявление в Росреестр от имени наследников в электронном виде.

Регистрация перехода права собственности на недвижимый объект будет совершена в течение одного дня после оплаты госпошлины (2 000 рублей). Ее перечисляет лицо, получающее наследство.

Выписку ЕГРН можно получить у нотариуса, при желании — с нотариальным удостоверением документа.

Приватизация квартиры после смерти наследодателя

Как отмечалось выше, получить в наследство можно только приватизированную квартиру, либо приобретенную в собственность на других основаниях. На практике часто возникает ситуация, когда наниматель жилья в муниципальном фонде подал заявление в администрацию, но умер, не дождавшись заключения договора, или не успел зарегистрировать свои права собственности в ЕГРН.  

В этом случае наследники могут завершить процедуру приватизации и включить квартиру в состав наследства.

Считается, что наследодатель выразил свою волю и оформил ее документально, но был лишен возможности завершить процесс по не зависящим от него причинам. Такие дела решаются в судебном порядке.

Получив решение суда о праве на наследуемую квартиру, можно на основании этого документа зарегистрировать собственность в Росреестре.

Как делится приватизированная квартира

Как правило, если участников бесплатной приватизации было несколько, они определяли доли по соглашению и пропорционально регистрировали право собственности в ЕГРН. В таком случае в состав наследства входит только доля приватизированного помещения, которая принадлежит умершему лицу.

Однако до настоящего времени сохраняется множество договоров, где такие доли не определены.

Возникает вопрос: нужно ли выделять долю умершего лица, чтобы внести ее в наследственную массу, и как это сделать? Ответ на этот вопрос содержится в статье 3.

1 закона № 1541-1, которая устанавливает, что в этом случае доли участников признаются равными. Чтобы рассчитать долю наследодателя нотариусу потребуется договор приватизации, где указаны все участники.

На практике встречаются ситуации, когда несовершеннолетние на момент приватизации лица, которые не были включены в договор родителями, позднее подают Иск о признании его недействительной.

Однако суды, как правило, считают срок исковой давности пропущенным, так как он не может превышать 10 лет (ст. 181, 196 ГК РФ) и отказывают в удовлетворении требований.

Особенно в случаях, когда Истец проживал в спорной квартире длительное время после ее приватизации, и не мог не знать о том, что он не входит в число собственников.

Выводы. Наследование приватизированной квартиры производится в обычном порядке, если право собственности наследодателя на нее или долю в ней зарегистрировано в ЕГРН.

Если в ней проживают лица, отказавшиеся от приватизации, наследник не имеет права выселить их (они могут это сделать добровольно).

Основанием для регистрации жилого помещения на имя наследника служит свидетельство о праве, выданное нотариусом.

Обращайтесь в нотариальную контору (Страстной бульвар, 7), чтобы получить разъяснения по вопросу получения в наследство приватизированной квартиры и правилам ее оформления. График работы ежедневный, включая выходные и праздничные дни.

Вам может быть интересно:

Раздел квартиры по наследству, раздел квартиры между наследниками

Раздел имущества Раздел квартиры по наследству

16 749 просмотров

При получении квартиры в качестве наследства несколькими людьми, раздел производится по закону или по завещанию. Однако сам факт того, что наследники получают в свою собственность часть квартиры еще не значит, то они одновременно с этим получат возможность распоряжаться таким имуществом.

Квартира — делимая или Неделимая вещь

Статья 133 ГК РФ дает определение того, что является неделимой вещью. В случае с квартирой, она может быть как делимой, так и неделимой, в зависимости от размера и имеющихся помещений.

Пример: Если квартиру невозможно разделить так, чтобы каждый собственник получил свою жилую комнату, кухню, санузел и отдельный выход в подъезд – эта недвижимость считается неделимой. Если же это возможно – то тогда квартира считается делимой. На практике, большая часть всех стандартных квартир относятся к неделимым.

Таким образом, квартиру чаще всего нельзя просто разделить на несколько изолированных помещений и передать разным собственникам. То есть, они получают доли, но как-то реализовать свои права на них, если нет согласия между всеми владельцами квартиры, смогут только через суд.

Способы раздел квартиры между наследниками

Существуют два варианта раздела недвижимости между наследниками: по закону и по завещанию.

По завещанию

Самый простой вариант. Наследодатель заранее определяет, кто из наследников какую долю получит. В некоторых случаях даже указывается, при каких условиях. Такой подход заранее исключает возможные споры о порядке наследования и выделении долей. Однако завещатель может передать квартиру сразу нескольким наследникам, из-за чего также возникнут проблемы с дележом недвижимости.

Пример: Завещатель определяет, что квартиру получает его дочь, машину – сын, а родителям отходит дача с земельным участком. В обычном порядке, при наследовании по закону, каждый из наследников получил бы долю как в квартире, так и в машине, земельном участке и даче.

Если наследники не согласны с завещанием и могут доказать, что документ составлялся под давлением, его подделали и так далее, они имеют право подать иск в суд для признания завещания недействительным.

По закону

Наследниками имущества становятся представители одной из семи очередей наследования, строго в определенном законом порядке. Чаще всего получают недвижимость и другие объекты наследники 1-3 очереди. К таковым относятся:

1. Супруг, дети, родители.
2. Братья и сестры, дедушки и бабушки.
3. Дяди и тети.

Представители следующей очереди имеют право на имущество только в том случае, если представители предыдущей очереди отсутствуют в полном составе или отказались от наследства. Таким образом, все имущество разделяется между наследниками одной очереди в равном объеме.

Пример: В наследство переходит квартиры. Наследниками первой очереди являются сын, дочь и двое родителей наследодателя. Каждый из них получает по 25% от недвижимости.

Методы раздела квартиры между наследниками

Существует четыре основных метода фактического раздела имущества между наследниками, если они не могут просто жить в квартире вместе, совместно пользуясь недвижимостью. В оптимальной ситуации, наследники договариваются между собой о том, что они все будут делать с положенными им долями, однако любой из методов может быть также навязан судом, если наследники не в силах договориться.

Обмен

Один наследник предлагает другому иное имущество в обмен на его долю в квартире. Это вариант выкупа долей, но вместо денег используется натуральный обмен на иную недвижимость, транспорт или оборудование.

Пример: Квартира перешла по наследству трем собственникам. Они не могут проживать в одной квартире вместе. Один из них предлагает остальным в обмен на их доли дачу и машину. Если согласие будет достигнут, один человек получает дачу, другой – машину, а у третьего остается квартира.

Альтернативный вариант – обмен части положенного по наследству имущества. Например, если помимо квартиры в собственности еще и дача (доля в которой также положена каждому), наследники договариваются между собой и один из них получает квартиру, а второй целиком забирает дачу.

Компенсация

Это вариант прямого выкупа доли в квартире.

Пример: Квартира перешла по наследству трем собственникам. Один из них предлагает двум остальным купить их доли по рыночной стоимости. Если они соглашаются, то получают деньги, а покупатель – квартиру в единоличную собственность.

Выделение в натуре

Данная система используется редко и о ней уже сказано выше. Квартира физически разделяется на разные помещения, у которых появляются свои собственные выходы, кухня, жилое помещение и санузел. Используется крайне редко и только тогда, когда такой раздел можно физически выполнить.

Пример: Наследодатель при жизни приобрел две смежные квартиры и объединил их. Наследники могут без проблем разделить такую недвижимость, на два разных жилых помещения, так как именно в таком виде они существовали изначально.

Продажа

Самый простой выход из ситуации, особенно актуальный в том случае, когда ни одному из наследников недвижимость фактически не нужна. Квартира реализуется, полученная выручка разделяет в соответствии с полученными долями в недвижимости.

Как разделить квартиру между наследниками

Фактический раздел недвижимости между наследниками может происходить добровольно или через суд.

Добровольный раздел

Наследники договариваются между собой и разделяют имущество так, как это им удобно. Актуально в ситуациях, когда особых имущественных споров между ними нет и все потенциальные владельцы готовы идти на уступки, обменивать свои доли или продавать их.

Договоренности могут быть заключены в устной форме, если есть доверие. В такой ситуации они просто переоформляют право собственности на других людей, взамен получая другое имущество или денежную компенсацию. Если доверия нет, можно составить договор и заверить его у нотариуса.

Такая система исключает недопонимание или злоупотребление доверием других наследников.

Документы и соглашение

Помимо текста соглашения между наследниками, нотариусу понадобятся только паспорта или иные документы, удостоверяющие личность, а также отчет об оценке квартиры.

Доказывать право собственности или факт вступления в наследство не требуется, так как соглашение добровольное и предполагается, что стороны прекрасно осведомлены, кому, что и на каких основаниях принадлежит.

Отчет об оценке нужен для того, чтобы стороны лучше понимали стоимость разделяемой недвижимости, а также для того, чтобы определить сумму государственной пошлины.

Скачать образец соглашения о разделе квартиры между наследниками

Расходы

Отчет об оценке обойдется в пределах 5-6 тысяч рублей. В некоторых случаях может и дешевле, тут многое зависит от особенностей квартиры, ее местоположения и других факторов, способных затруднить работу оценщика. Например, если для проведения оценки требуется ехать в другой регион, цена вырастет очень значительно.

Кроме этого, придется заплатить государственную пошлину в сумме 0,5% от стоимости недвижимости, но не меньше 400 рублей и не больше 20 тысяч рублей. И последние траты – за переоформление права собственности. Эта Процедура стоит в Росреестре 2000 рублей.

Пример: Трехкомнатная квартира оценивается в 4 миллиона рублей. За оценку владельцы заплатили 5 тысяч рублей. Госпошлина за соглашение составит 20 тысяч рублей и еще 2 тысячи на переоформление права собственности.

Совокупный расход: 5+20+2=27 тысяч рублей. Обычно эта сумма разбивается между всеми заинтересованными лицами, но в соглашении может быть сказано и иное.

Например, один из собственников готов нести все подобные расходы, за счет небольшого увеличения своей доли в квартире.

Раздел через суд

Более сложный, долгий и затратный вариант раздела недвижимости между наследниками, однако он остается единственным вариантом, если «по-хорошему» договориться не получается. В данном случае суть исковых претензий может варьироваться в широких пределах в зависимости от требований истца и возможностей ответчика.

Пример №1: Квартира в собственности у двух наследников. Один из них постоянно проживает в квартире и не дает к ней доступа второму владельцу. В этом случае он может подать иск в суд с требованием получения денежной компенсации от первого собственника.

Пример №2: Квартира в собственности у трех наследников, но проживает там только один. Двое оставшихся не живут в помещении, однако решают сдать свои части недвижимости третьим лицам.

Основной жилец, без согласия которого в квартиру планируют подселить других людей, имеет право подать иск в суд с требованиями признать договора аренды недействительными и предложением самостоятельно взять в аренду указанные площади, выкупить их или обменять на другое свое имущество.

Порядок действий

1. Производится оценка недвижимости. Как и в случае с соглашением, это требуется для более точного понимания стоимости имущества, а также для определения размера государственной пошлины.

2. Составляется Исковое заявление и подается в суд по месту проживания или месту расположения спорной квартиры.
3. Ожидаем решения суда.
4. Действуем в соответствии с решением.

   Если ответчик отказывается признавать решение, можно обратиться в исполнительную службу.

Документы и исковое заявление

В суд необходимо предоставить:

1. Отчет об оценке недвижимости.
2. Квитанцию об оплате государственной пошлины.
3. Документ, удостоверяющий личность.
4. Свидетельство о праве наследования.
5. Свидетельство о смерти наследодателя.

Можно прикладывать и другие документы, если они смогут повлиять на решение суда. Следует учитывать, что у ответчика есть такое же право.

Скачать образец искового заявления о разделе квартиры между наследниками

Расходы

Стоимость отчета об оценке составит порядка 5-6 тысяч. Может изменяться в зависимости от региона проживания и особенностей квартиры. Размер государственной пошлины определяется ст.333.19 НК РФ (пп.1 п.1).

В случае с недвижимостью, актуальными вариантами расчета могут быть расценки от 200 тысяч и до 1 миллиона, а также от 1 миллиона и выше. В первом случае в расчет берется любая сумма больше 200 тысяч рублей (от нее высчитывается 1%), к ней добавляется фиксированный платеж 5,2 тысячи рублей.

Во втором случае учитывается все, что больше 1 миллиона (0,5% от суммы) и добавляется фиксированный платеж в размере 13,2 тысячи рублей.

Пример №1: Квартира стоит 900 тысяч рублей. В расчет берется 700 тысяч. Из них высчитывается 1%, что составит 7000 рублей. К полученной сумме добавляет 5200 фиксированного платежа. Общий объем государственной пошлины составит: 7+5,2=12,2 тысяч рублей.

Пример №2: Квартира стоит 3 миллиона рублей. В расчет берется 2 миллиона, из которых высчитывается 0,5%. Это 15 тысяч рублей. К ним добавляется 13,2 тысячи. Общий размер госпошлины: 15+13,2=28,2 тысячи рублей.

Налог при разделе квартиры

Разделять квартиру рекомендуется еще на стадии оформления наследства. В противном случае, уже после раздела собственности, придется заплатить налог в размере 13% от стоимости недвижимости.

Не платится он только при одном условии: когда квартира находилась во владении более 5 лет. Учитывая тот факт, что тут мы рассматриваем вариант раздела наследуемого имущества, пятилетний срок вряд ли будет актуальным.

В любом случае, даже если планируется подарить свою долю, из нее все равно придется оплатить налог.

Раздел квартиры между наследниками относится к неоднозначным процедурам, включающим в себя огромный набор переменных, способных повлиять на право собственности или решение суда. Мы рекомендуем сначала обсудить все особенности на нашей бесплатной консультации и в дальнейшем готовы представлять ваши интересы при решении проблем с другими наследниками, нотариусом или судом.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Она не хотела забирать треть квартиры, ЗАТО хотела денег

Женщина жила в другом городе. Она не собиралась пользоваться третьей частью квартиры, дачи и участка. Продать эти доли тоже не получалось: мать и дочь ее умершего мужа не давали покупателям осмотреть имущество и мешали сделке.

Вдова подсчитала, сколько стоит ее часть наследства. Получилось 2,2 млн рублей. Она потребовала отдать ей деньги. То есть не договорилась, а решила заставить других наследниц заплатить ей. Юридическое обоснование — незначительность доли.

У них не было такой суммы. Матери мужчины было 84 года, она болела. Дочь тоже не собиралась отдавать 2 млн рублей посторонней женщине. О выкупе они не договорились, а отдавать треть квартиры посторонним людям по договору купли-продажи не соглашались.

Две инстанции ????

№ 33-3541/18

У жены нет существенного интереса в использовании доли, так как она живет и прописана в другом городе. Треть — это незначительная доля. Значит, можно заставить остальных собственников выплатить компенсацию и забрать эту долю, даже если они против.

Верховный суд ????

№ 74-КГ19-9

Собственники могут как угодно распоряжаться своим имуществом. Если имущество общее, нужно договариваться.

Когда кто-то из совладельцев не может пользоваться своей долей и ее нельзя выделить, он может требовать компенсацию от других собственников. Но эта норма не означает, что можно вмешиваться в частные дела и заставлять одних собственников выкупать доли других. Нужно соблюдать баланс интересов: спросить, а хотят ли совладельцы квартиры и дачи принять чужую долю и заплатить за нее деньги.

Суды не учли, что мать и дочь мужчины не хотели принимать имущество его жены. Матери вообще 84 года, у нее инвалидность, и таких денег у нее просто нет. Нельзя заставить женщин забирать долю против их воли и платить за нее непосильную сумму.

Непонятно, с чего суды взяли, что ⅓ — это незначительная доля, если у всех трех женщин были равные части в наследстве.

Еще одна ошибка — взыскивать компенсацию солидарно. Это значит, что жена могла требовать всю сумму хоть с матери, хоть с дочери. Или с обеих в любых пропорциях. Но применять статью о солидарных обязательствах в этом случае нельзя: нет вообще никаких оснований.

Итог. Решения двух инстанций отменили, дело направили на пересмотр. Теперь суд будет выносить новое решение и должен исправить ошибки, на которые указал Верховный суд. Женщина не получит деньги за свою часть наследства таким простым способом.

Иногда можно обойтись и без судаМы пишем в том числе и об этом. Подпишитесь на рассылку, чтобы узнать, как защищать свои права без судов

Пока в этой истории разбирался Верховный суд, за дело взялись приставы. Они начали исполнять решение, которое потом оказалось незаконным: забирали у 84-летней бабушки половину пенсии — по 17 тысяч рублей каждый месяц.

Чтобы не ждать, пока бабушка выплатит свою часть долга, женщина потребовала выставить ее дачу с участком на торги. Хотя у пожилой пенсионерки это было единственное жилье.

Но с этим, правда, ничего не вышло: тут суд оказался грамотнее.

Мать и дочь умершего мужчины тоже претендовали на имущество жены — они пытались отсудить половину ее квартир и вкладов, совместно нажитых с супругом.

Если есть доля в квартире и хочется от нее избавиться, есть несколько вариантов, как это сделать.

Поменяться. Если в состав наследства входит много имущества — квартира, вклады, машина, участок земли и дача, — можно поделить их не поровну на всех, а пообъектно.

Например, заключить договор мены: долю в квартире в обмен на машину, часть участка в обмен на долю в квартире. Тогда кто-то получит всю квартиру, кто-то — машину, а кто-то — участок.

И не придется думать, что делать с общей квартирой, у которой три владельца.

Продать совладельцам. Свои доли можно продать или подарить. Для продажи придется соблюдать право преимущественного выкупа — то есть сначала предложить их собственникам. Для дарения преимущественного права нет.

Продать посторонним людям. Если совладельцы не хотят выкупать долю, ее можно продать кому угодно, но только через нотариуса. Скорее всего, придется потерять в деньгах. Особенно если другие собственники мешают сделке и не пускают покупателей для осмотра.

Как разделить наследственную квартиру?

Андрей Трубицын/Fotolia

Отвечает Юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Судя по заданному вопросу, свидетельство о праве наследства выдано двум собственникам. Вопрос заключается в реальном разделе данной квартиры.

Собственнику, которого не пускают в квартиру, нужно обратиться в суд с иском об определении порядка пользования данным жилым помещением, так как он является собственником ½ доли квартиры. Судом будет установлен порядок пользования.

Так, если в квартире комнаты не смежные, а изолированные, то, скорее всего, Вам будет выделена одна комната, которой Вы сможете распоряжаться. Безусловно, вы имеете право поменять замок либо подать негаторный иск о нечинении препятствий в пользовании имуществом.

• Как получить долю в квартире после смерти родителей?
• Квартира в наследство и завещание
• Если имущество в квартире не представляет собой историческую ценность и не было заявлено в качестве вещей, которые наследовались (например, драгоценная ваза и брошь), то вопрос о пользовании данными вещами решается по договоренности между наследниками.

Отвечает генеральный директор юридического центра «Импульс» Олег Шериев:

В подобном случае есть два выхода. Первый это обратиться в полицию либо к участковому. В этом случае с вас обоих возьмут объяснение, и это окажет психологический эффект для решения данного вопроса.

Но если у сестры окажутся крепкие нервы, то Вы можете обратиться в суд с исковым заявлением об устранении препятствий в пользовании квартирой. Это второй вариант. После этого Вам будет нужно получить судебное решение, а затем Исполнительный лист и с ним обратиться к судебным приставам.

Судебные приставы могут не спешить помочь Вам, тогда Вы можете жаловаться на бездействие государственных органов, в прокуратуру, вышестоящим органам и в суд.

Все это может казаться сложно, но это лучше, чем самовольно взламывать замок, так как умышленная порча и повреждение имущества наказываются статьями, предусмотренными УК РФ. В этом случае вне правового поля уже можете оказаться Вы.

Отвечает адвокат Валерий Вечканов:

При принятии наследства, если Вы приняли наследство вдвоем с сестрой, в вашу собственность может быть оформлено по ½ доле в этой квартире. Для сохранения всего находящегося в ней имущества было бы правильнее описать это имущество.

Если квартирой никто не пользуется, то ни сестра, ни Вы не можете закрывать эту квартиру и чинить препятствия к пользованию наследуемым имуществом.

Соответственно, имея в собственности только ½ долю квартиры, никто из вас не сможет продать эту квартиру целиком, это можно осуществить только по взаимному согласию либо продавать свою ½ долю.

Если все-таки такое самоуправство происходит, то необходимо обратиться в суд с заявлением об определении порядка пользования наследуемым имуществом или же договориться и определить это имущество между собой, как это чаще и бывает на практике. Например, квартиру оставляют одному из наследников, а второму выплачивается разумная стоимость принадлежащей ему доли в денежном выражении.

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Продаю наследственную квартиру. Какой налог я плачу?

Отвечает адвокат Самарской палаты адвокатов Ольга Белова:

Прежде всего необходимо понимать, что наследники, получившие некое имущество в установленном законом порядке в равных долях, обладают равными правами. Цель наследника, желающего сохранить свою часть имущества выделение доли в натуре, то есть конкретной комнаты в квартире, конкретных предметов, входящих в наследственную массу.

При этом нужно сразу готовиться к проведению оценки предметов, подлежащих разделу. Кроме того, нужно иметь в виду, что собственник второй половины недвижимого имущества может захотеть продать выделенную ему долю. В таком случае стоит готовиться или к выкупу этой доли, или к новым соседям.

Но в делах наследства все неоднозначно, существует множество подводных камней и нюансов, каждый из которых может склонить чашу весов в любую сторону. По моему мнению, всегда есть возможность мирного досудебного урегулирования спора, помогающая родственникам сократить расходы и сэкономить время.

Если же договориться невозможно, опытный юрист без труда найдет лучший путь, чтобы грамотно и в полной мере защитить Ваши права и законные интересы.

Отвечает управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая:

В данном случае оба наследника обладают совершенно равными правами на квартиру и имущество. В ситуациях, когда совместные собственники не могут договориться о разделе имущества самостоятельно, конфликт приходится решать через суд.

Во-первых, можно добиться решения властей о порядке пользования квартирой. Тогда никто не сможет воспрепятствовать Вам, чтобы Вы могли туда попасть, жить или использовать жилплощадь по вашему усмотрению.

Во-вторых, если другой собственник (Ваша сестра) хочет продать свою часть квартиры, то общая жилплощадь будет разделена судом на доли. Так как родные брат и сестра имеют равные права, а других наследников нет, то недвижимость матери поделят в соотношении 50 на 50.

Если Вы не хотите продавать свою долю, то это вполне законно. Однако никакой возможности помешать это сделать Вашей сестре нет, поэтому Вы рискуете оказаться собственником комнаты в «коммуналке» с незнакомыми соседями.

Наиболее выгодным решением для обоих сторон представляется справедливый договор. Дело в том, что рыночная цена квартиры целиком всегда выше, чем стоимость ее отдельных частей. Разница может достигать 25%.

Поэтому в случае продажи выиграют оба собственника.

Если Вы все же оставите за собой долю в квартире, то по закону Вы обладаете преимущественным правом выкупа второй половины по той цене, по которой она продается третьему лицу.

Что лучше – дарственная или завещание на квартиру?

Как учесть интересы супруга и детей в завещании?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В Вашей ситуации Вам необходимо обратиться к нотариусу и подать заявление на вступление в наследство. С этого момента Вы будете считаться принявшим наследство. Далее в подтверждении факта принятия наследства попросите нотариуса выдать Вам справку.

С ней Вы можете на законном основании войти в квартиру, в том числе вскрыть те замки, которые установлены без Вашего ведома.

Делать это следует в присутствии нотариуса, или участкового, или иных уполномоченных лиц, которые составят опись имущества, находящегося в квартире и удостоверят составленный акт.

В полномочия нотариуса входит право назначить лицо, которое отвечает за сохранность имущества до момента выдачи свидетельств о праве собственности на наследство (шесть месяцев со дня смерти наследодателя, если нет судебного спора).

В этом случае составленный акт важное доказательство наличия данного имущества в наследственной массе.

В случае, если в отношении Вас совершены действия противоправные и имущество было похищено, Вам следует обратиться в правоохранительные органы.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Вы упускаете время.

Для противодействия Вашей сестре Вам необходимо подать на нее в суд иск о неправомерных действиях и чинении препятствий в доступе к имуществу, потребовать у суда опечатать квартиру и произвести опись содержимого, независимую оценку и разделение между собственниками. Вам надо было сделать это еще при оформлении наследства. Хотя, скорее всего, выяснится, что в квартире уже ничего нет и делить, соответственно, нечего.

Продать самостоятельно квартиру она не сможет, необходимо Ваше участие. Она может продать половину собственности рейдерам за полцены, и Вам придется иметь дело с ними. Для начала Вам на адрес прописки или самой этой квартиры вышлют уведомление о продаже, и если Вы в течение двух месяцев не явитесь к тому нотариусу, который его выслал, то Ваша сестра сможет продать долю.

Непонятно Ваше нежелание продавать свою часть квартиры.

Вы хотите очутиться в коммуналке с непонятными людьми, а возможно, и с откровенными бандитами в сособственниках? Лучше обратитесь в серьезное и большое агентство недвижимости или к адвокату, который будет представлять Ваши интересы и проведет независимые переговоры с Вашей сестрой. Продайте совместно с ней квартиру с помощью посредников, которые сведут к минимуму ваши с сестрой контакты, и купите себе что-нибудь, что не будете потом продавать.

Отвечает и. о. руководителя отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Если к соглашению о разделе имущества не удается прийти, то в таком случае необходимо обратиться в суд с соответствующим заявлением.

Перед этим рекомендуем попасть в квартиру при двух свидетелях (понятых), в качестве которых нередко выступают соседи, сделать опись и фотосъемку всего имущества в квартире. Попасть в квартиру и вскрыть замок Вы сможете, если на Вас оформлено наследство (зарегистрировано в Росреестре).

С этой целью Вы можете вызвать службу по вскрытию замков или сотрудника ЖЭК, объяснив, что Вы собственник, а ключей от квартиры умершей матери у Вас нет.

Далее заказываете независимую оценку имущества (иногда суд сам назначает оценочную компанию). После раздела каждый из вас вправе распорядиться имуществом по своему усмотрению.

Что же касается квартиры, то сестра может продать без Вашего согласия только свою долю в квартире, при этом по закону она обязана Вам предложить выкупить ее долю за определенную денежную сумму.

После уведомления о продаже доли и в случае отсутствия Вашего согласия сестра может продать долю за сумму не меньше той, что была указана в уведомлении о преимущественном праве покупки.

1. Текст подготовила Мария Гуреева
2. Не пропустите:
3. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
4. Как проходит наследование и продажа квартиры нерезидентом РФ?
5. Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?
6. 25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.