Субаренда площади: распоряжением Комитета по управлению имуществом КУИ города на праве хозяйственного

Целями и предметом деятельности ГУП города Москвы «Центр управления городским имуществом» является выполнение задач по эффективному управлению движимым и недвижимым имуществом.

В настоящее время ГУП «ЦУГИ» является надежным партнером порядка 160 арендаторов и приобретателей объектов нежилого фонда по договорам купли-продажи с рассрочкой в городе Москве.

Для арендаторов объектов нежилого фонда г. Москвы, закреплённых за ГУП «ЦУГИ» и в отношении которых действуют договоры аренды с Департаментом городского имущества города Москвы.

По смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при переходе права собственности (в том числе владения и распоряжения в порядке хозяйственного ведения) на сданное в аренду имущество к другому лицу, Договор аренды сохраняет своё действие, а новый собственник (владелец) имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 ГК РФ, предусматривающих перемену лиц в обязательстве в силу закона.

При этом, независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник (Арендодатель) утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Такая правовая позиция закреплена в пункте 23 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, приведенного в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.

На основании статьи 246 Налогового Кодекса Российской Федерации ГУП «ЦУГИ», осуществляя коммерческую деятельность, является налогоплательщиком по налогу на прибыль.

По смыслу пункта 3 статьи 161 НК РФ арендатор (юридическое лицо) признается налоговым агентом, только в том случае, если имущество арендуется напрямую у государственного органа или муниципалитета.

Если же арендодателем является унитарное предприятие (балансодержатель), то арендатор при перечислении арендной платы не удерживает НДС самостоятельно, а оплачивает сумму налога на добавленную стоимость государственному унитарному предприятию.

Таким образом, в связи с изменением стороны Договора в силу закона, арендные платежи, включая НДС подлежат, внесению в размере, сроках и порядке, определённых Договором на расчётный счёт ГУП «ЦУГИ» с момента регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) права хозяйственного ведения согласно статье 131 ГК РФ по следующим реквизитам:
Государственное унитарное предприятие города Москвы «Центр управления городским имуществом» (ГУП «ЦУГИ») ИНН/КПП 7705059380/772201001 Р/С 40602810316800000003 К/С 30101810145250000411 Филиал «Центральный» Банка ВТБ (ПАО) г. Москва
БИК 044525411

Обращаем внимание, что сведения, содержащиеся в ЕГРН, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются органом регистрации прав по запросам любых лиц, в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая единый портал, единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, иных технических средств связи, а также посредством обеспечения доступа к федеральной государственной информационной системе ведения ЕГРН или иным способом, установленным органом нормативно-правового регулирования.

В отношении договоров купли-продажи, заключенных в порядке реализации преимущественного права покупки арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства (Федеральный Закон № 159) II

Субъектам МСП предоставляется беспроцентная отсрочка по оплате платежей за II квартал 2020 г. сроком до 31 декабря 2020 г. (включительно).

При этом заключение дополнительного соглашения к Договору купли-продажи не требуется.III

Отсрочка по оплате за II квартал 2020 года по всем 57 заключенным в порядке 159-ФЗ договорам купли-купли продажи, составила: 38.4 млн рублей

Приобретателям имущества направлены соответствующие уведомления.

В отношении договоров аренды.
а) Организации и ИП, работающие в сфере культуры, физической культуры и спорта, выставочной, развлекательной, просветительской, образовательной деятельности, организации досуга и социально-воспитательной работы с населением, приостановившие деятельность, освобождаются от уплаты арендных платежей по договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в собственности Москвы.
Период освобождения от уплаты: с 1 числа месяца приостановления их деятельности до последнего календарного дня месяца, в котором завершилось приостановление деятельности, но не ранее 1 июля 2020 года.
б) Организации и ИП, осуществляющие деятельность в сфере общественного питания, торговли и предоставления бытовых услуг населению, туризма, предоставления гостиничных услуг, освобождаются от уплаты арендных платежей по договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в собственности Москвы.
Период освобождения от уплаты: с 1 марта 2020 года до прекращения режима повышенной готовности, но не ранее 1 июля 2020 года.

Важно:
От уплаты арендных платежей освобождаются организации и ИП, чей вид деятельности соответствует указанной в договоре аренды цели предоставления объекта недвижимости.
Пакет документов, который необходимо направить:

заявление об освобождении от уплаты арендных платежей с указанием вида деятельности арендатора;
материалы фотофиксации, подтверждающие осуществление арендатором вида деятельности, предусмотренного договором, в сфере подлежащей освобождению от арендной платы;
приказ о приостановлении деятельности, если она должна быть приостановлена в соответствии с действующими законами.

Центр управления городским имуществом направил уведомления о порядке применения мер экономической поддержки арендаторов в виде освобождения от платежей по всем 75 действующим договорам аренды.

После получения и проверки представленного пакета документов, ГУП «ЦУГИ» направит уведомление о предоставлении мер поддержки в адрес арендатора.

№ п/п Вид деятельности Коды ОКВЭД

1	Торговля	45 «Торговля оптовая и розничная автотранспортными средствами и мотоциклами и их ремонт» 46 «Торговля оптовая, кроме оптовой торговли автотранспортными средствами и мотоциклами» 47 «Торговля розничная, кроме торговли автотранспортными средствами и мотоциклами»
2	Общественное питание	56 «Деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков»
3	Туризм	79 «Деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих Услуги в сфере туризма»
4	Культура, физическая культура и спорт, организация досуга и развлечений	90 «Деятельность творческая, деятельность в области искусства и организации развлечений» 91 «Деятельность библиотек, архивов, музеев и прочих объектов культуры» 93 «Деятельность в области спорта, отдыха и развлечений»
5	Предоставление гостиничных услуг	55 «Деятельность по предоставлению мест для временного проживания»
6	Предоставление бытовых услуг населению	95 «Ремонт компьютеров, предметов личного потребления и хозяйственно-бытового назначения» 96.01 «Стирка и химическая чистка текстильных и меховых изделий» 96.02 «Предоставление услуг парикмахерскими и салонами красоты» 96.04 «Деятельность физкультурно-оздоровительная» 88.91 «Предоставление услуг по дневному уходу за детьми»
7	Санаторно-курортное лечение	86.90.4 «Деятельность санаторно-курортных организаций»
8	Дополнительное образование	85.41 «Образование дополнительное детей и взрослых»
9	Организация конференций и выставок	82.3 «Деятельность по организации конференций и выставок»
10	Демонстрация кинофильмов	59.14 «Деятельность в области демонстрации кинофильмов»

Субаренда муниципального имущества

Ключевой задачей государства является обеспечение условий для развития малого и среднего предпринимательства, что создаст основу для формирования устойчивой российской экономики.

Совокупность государственных мер связана как с принятием законодательных актов, направленных на регулирование арендных правоотношений, так и с реализацией определенных решений для защиты прав и законных интересов предпринимателей, решивших открыть свой бизнес, обеспечения их доступа к найму нежилых помещений и других объектов недвижимости.

Также к числу таких мер можно отнести софинансирование кредитных ставок за счет бюджетных средств, создание возможности участия в муниципальных торгах по аренде муниципального имущества.
Основной действенной мерой в данной сфере, это формирование необходимой законодательной базы и площадок, с помощью которых коммерческие предприятия смогут арендовать Недвижимость непосредственно у муниципальных органов.
Обычно, муниципальное имущество предоставляется 2-мя способами:

Первый способ — участие юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в аукционах, на которых реализуется недвижимое имущество (здания, нежилые помещения, земельные участки и т.д.), а также права на пользование ими.
Второй способ — предоставление муниципальной недвижимости по договорам аренды либо субаренды без проведения торгов, путем непосредственного оформления договора или сдача муниципальных объектов в субаренду без торгов.

В 1-м варианте (заключение договоров субаренды муниципального имущества через торги) в какой-то степени понятен порядок предоставления. Торговые площадки, проводящие конкурные торги по получению во временное пользование муниципальных объектов недвижимого имущества.

Относительно предоставления права субаренды без проведения конкурса существуют пробелы в регулировании данной процедуры. В законодательстве не закреплены конкретные правила осуществление такого процесса.

В данной статье рассматриваются вопросы, каков порядок предоставления муниципального имущества на основании субаренды без проведения торгов, какие Законодательные акты являются основой данной процедуры, а также какие действия нужно предпринять для получения недвижимости в найм у муниципалитета для занятия коммерческой деятельностью.

Законодательные основы субаренды муниципальных объектов недвижимости

Для верного и точного понимания, каким образом получить права субаренды на муниципальное имущество, необходимо прежде всего определиться с нормативными основами регулирования данных правоотношений между муниципальными органами и будущими арендаторами, независимо от того, являются ли они организациями или индивидуальными лицами.

Основным законодательным актом, определяющим правила данных правовых отношений между арендаторами и органами местного самоуправления, выступает Федеральный закон от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции».

В соответствии с ч. 1 ст. 17.1 данного закона, заключение договоров аренды, которые предусматривают переход прав временного пользования и владения в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может осуществляться лишь по итогам проведения конкурсных торгов либо аукционов на право заключения таких сделок.

Арендатор муниципального имущества может передать соответствующие права в отношении объекта недвижимости (здания, помещения, земельного участка) другим лицам – субарендаторам при наличии согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов.

Но, арендаторами не могут являться следующие коммерческие организации:

имеющие статус кредитных учреждений, страховых компаний (кроме потребительских обществ и кооперативов), негосударственных пенсионных фондов, инвестиционных фондов, участников рынка ценных бумаг, а также ломбардов;
которые участвуют в соглашениях о разделе продукции, а именно осуществляют коммерческую деятельность в сфере импорта и экспорта.
занимающиеся предпринимательством в области игорного бизнеса. Здесь следует напомнить, что игорный бизнес в России запрещен, кроме игорных зон, которые создаются на территориях некоторых субъектов РФ (Республика Крым. Алтайский край, Краснодарский край, Приморский край, Калининградская область).
которые являются в порядке, определенном в правовых актах РФ о валютном контроле и регулировании, нерезидентами РФ, кроме случаев, установленных международными договорами России;
выполняющие добычу полезных ископаемых и их переработку (за исключением таких распространенных полезных ископаемых, как песок и щебень).

Очевидно, что действуют достаточно существенные ограничения в отношении отдельных видов предпринимательской деятельности, которым не может быть предоставлено право на оформление субаренды муниципального имущества.

Помимо данного специального федерального закона, напрямую регулирующего отношения аренды (субаренды) имущества муниципальных образований, действуют и отдельные статьи в кодифицированных нормативно-правовых актах, также имеющих отношение к вопросам арендных правоотношений.

В частности, толкование договора субаренды, как разновидности арендного соглашения, и соответственно к нему подлежат применению нормативы гл. 34 Гражданского кодекса РФ. Согласно ст. 615 ГК, арендатор вправе сдать нанимаемое им помещение в субаренду (поднаем), но для чего обязательно требуется согласие его собственника в письменной форме.

Разрешение арендодателя выражается либо в форме отдельного документа, к примеру, дополнительного соглашения, либо в качестве отдельного условия в основном договоре аренды.

Кроме того, некоторые вопросы отношений аренды муниципальной недвижимости регулируют следующие законодательные акты:

Федеральный закон от 13 июля 2005 г. под № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно указаниям которого осуществляется Процедура регистрации договора аренды.

Федеральный закон от 26 июля 2006 г. под № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Закон регламентирует правовые отношения, связанные с защитой конкуренции, а также вопросы предотвращения и пресечения недобросовестной конкуренции и монополистической деятельности.

Условия субаренды имущества у муниципальных органов

В соответствии с действующим законодательством, нет ограничивающего списка имущества, которое может быть сдано по договору аренды муниципальными органами.

С практической точки зрения в России, зачастую сдается такое муниципальное имущество:

объекты недвижимого имущества, которые принадлежат муниципалитету, включая нежилые помещения, сооружения и участки земли. Кроме того, могут быть арендованы части водоохранной береговой линии водоемов либо земельных участков, обладающих особенным статусом. В отдельных ситуациях, в отношении некоторых видов имущества муниципальных образований обязательным условием их предоставления являются конкурсные торги;
разнообразное имущество, которое принадлежит муниципальным учреждениям на правах оперативного управления или хозяйственного ведения, например, автотранспортные средства или производственное оборудование.

Главным образом, сдаются в субаренду имущество, предназначенное для ведения коммерческой деятельности малыми или средними организациями недвижимого имущества, принадлежащие муниципальным образованиям. К примеру, складские помещения, торговые площади в ТРЦ либо земли, выделяемые для ведения фермерского хозяйства.

Формы аренды муниципального недвижимого имущества

Имущество муниципальных органов может быть предоставлено в субаренды без проведения аукциона с помощью 3-х видов соглашений. В отдельных случаях сделка субаренды некоторых видов имущества муниципалитетов предоставляется только на торгах.

В особенности в случае реализации недвижимости муниципальных предприятий, признанных банкротами. В этом случае договор аренды (субаренды) в обязательном порядке требует проведения конкурса.

Образец договора субаренды нежилого помещения ищите в статье: договор субаренды нежилого помещения.

Формы арендных отношений в отношении имущества муниципальных образований:

Договор лизинга — предоставление муниципального имущества на основании субаренды с дальнейшим выкупом имущества в частную собственность арендатора. Как правило, данное имущество является автотранспортными средствами или производственное оборудование. Например, в Лизинг могут быть сданы предприятия, осуществляющие обслуживание и ремонт коммунального хозяйства.
Договор найма. Данная форма договорных отношений представляет собой разновидность сделки, на основании которой арендатор пользуется муниципальным имуществом (недвижимостью или оборудованием) на протяжении короткого срока. К примеру, в найм берется муниципальная техника или автотранспортные средства для осуществления перевозок людей или найм помещения дома культуры для проведения какого-то общественного мероприятия.
Договор проката — является довольно редким договором, по которому предоставляется имущество в аренду. Как правило, такая договорная форма связана с сезонной коммерческой деятельностью, например, в случае аренды городских парков для размещения там аттракционов на летний период предпринимателями.

Возникновение арендных правоотношений сопровождается заключением договора аренды. Договору субаренды всегда предшествует оформление основного соглашения аренды.

Поэтому существует норма Гражданского кодекса РФ, запрещающая заключение договора субаренды на срок, превышающий срок действия первоначальной аренды.

В случае заключения субаренды на срок, превышающий один год, договор должен пройти обязательную процедуру госрегистрации в ФКП Росреестра. Однако, для того, чтобы иметь дополнительную правовую защиту в случае возникновения спорных ситуаций, субарендатор может настоять на государственной регистрации договора, даже если его срок действия менее одного года.

Сдача в субаренду имущества муниципального образования возможна при соблюдении определенных требований:

собственник имущества выразил арендатору согласие на оформление сделки;
площадь арендуемого помещения более 20-ти квадратных метров;

Необходимые документы для заключения договора аренды

В гражданском праве России действуют всевозможные правила и нормы, которые должен соблюдаться при заключении хозяйственных договоров между организациями и физическими лицами.

Эти нормативы применяются и при оформлении договора субаренды муниципального имущества. Далее будет рассмотрен общий порядок заключения такой сделки с органом местного самоуправления (либо муниципальным предприятием).

Чтобы оформить договор аренды субарендатору необходимо предъявить арендатору имущества определенные документы (для организаций и индивидуальных предпринимателей):

Выписку из ЕГРЮЛ: указанный документ удостоверяет правоспособность субарендатора на момент заключения договора, а также факт того, что в отношении него не ведется процедура признания банкротом, юр. лицо не ликвидировано и т.д. Как правило, муниципалитет требует предоставление выписке, полученной не более 30-ти дней назад;
Реквизиты банковского счета: справка подписывается руководителем организации и ее главным бухгалтером;
Документ, подтверждающий полномочия представителя на подписание договора от имени юридического лица (надлежащим образом оформленная Доверенность) или приказ директора организации;
Информация о регистрации сделки в службе Росреестра. Договор, на основании которого сдается в аренду муниципальное имущество, необходимо зарегистрировать, если его срок действия более одного года;

В отношении договора субаренды имущества, принадлежащего муниципалитету, действуют общие сроки регистрации сделок, установленные для иных сделок, на основании которых передаются права владения или пользования на объекты недвижимости. Регистрация в ФКП Росреестра осуществляется в 10-дневный срок с даты подачи заявления и прилагаемых документов.

После завершения регистрации субарендатору выдается выписка из ЕГРН, свидетельствующая о том, что он имеет право владения муниципальным имуществом в надлежащем порядке. Выписка действует 1 месяц со дня выдачи.

Крое того, важно помнить, что в случае заверения копий документов в нотариальном порядке, срок осуществления регистрационной услуги Росреестром укорачивается до трёх дней, поскольку их проверка на достоверность не требуется.
В случае возникновения каких-либо вопросов к документам вследствие расхождения в их содержании, процедура может быть приостановлена до момента решения этих вопросов или предоставления дополнительных бумаг.
Следует учитывать, что при расторжении договора субаренды недвижимости до завершения его срока действия, арендатор имеет обязанность по уведомлению об этом другую сторону договора более чем за один месяц.

В завершении необходимо отметить, что использование имущества муниципальных органов на основании отношений аренды все чаще применяется коммерческими предприятиями России. Благодаря чему местные власти тем самым могут пополнить бюджет муниципального образования, а также реализовать непрофильные активы.

Также предприятия получают возможность получения недвижимого и другого муниципального имущества по льготным условиям, что соответствует задачам государства в содействии малому бизнесу.
Видео: Как арендовать помещение у города. Плюсы аренды муниципальной собственности

Согласование субаренды нежилых помещений с ДГИ г. Москвы

Для определения возможности согласования с ДГИ права передачи арендуемого имущества в субаренду необходимо провести ряд процедур:

Анализ условий договора аренды, регламентирующие право передачи имущества в субаренду полностью или частично. Часто бывает что отдельные пункты договора противоречат друг другу и возникает возможность в судебном порядке отстоять право передавать арендуемое имущество в субаренду без согласования с ДГИ. Этот вариант предпочтительнее, поскольку дает арендатору больше возможностей в использовании арендуемого помещения.
Анализ условий аукциона, по итогам которого был заключен договор аренды. Иногда бывает, что условия проведения аукциона противоречат условиям договора, позднее заключенного по итогам и, также, возникает возможность в судебном порядке отстоять право передавать арендуемое имущество в субаренду без согласования с ДГИ.
Анализ документов и помещения на предмет отсутствия нарушений договора аренды (задолженности по арендной плате, несогласованные перепланировки, неуплаченные штрафы, претензии, судебные споры и пр.). Любое нарушение условий договора может быть не только причиной отказа в согласии на субаренду, но и причиной расторжения договора аренды с выставлением значительного штрафа. Такие нарушение должны быть выявлены и устранены до подачи запроса о согласии на субаренду.

Необходимо учесть, что согласование субаренды с ДГИ проводится в отношении конкретного субарендатора и конкретной площади. В связи с этим, стоит получить согласие потенциального субарендатора проходить официальную процедуру оформления субаренды, занимающей 2-4 месяца.

Также, на возможность согласования субаренды влияют внутренние установки ДГИ, относительно конкретного объекта недвижимости, либо района расположения объекта, планов развития территории, мер поддержки предприятий МСП и прочие внутренние причины.

Этот фактор делает процесс согласования субаренды непрозрачным и часто становится причиной отказа арендаторам, самостоятельно пытающимся получить согласие ДГИ на субаренду, несмотря на отсутствие нарушений условий договора аренды и задолженности.

На такие обращения арендаторы получают отказ в согласии на субаренду и обязание следовать условиям договора.

Указанные ситуации, безусловно, связаны со злоупотреблением права со стороны Департамента городского имущества города Москвы, поэтому мы рекомендуем обращаться за помощью в согласовании субаренды к специалистам, имеющим большой опыт во взаимодействии с ДГИ г. Москвы.

Аренда муниципального имущества. Порядок, сроки, договор, учет

Аренда муниципального имущества – один из способов сэкономить на аренде помещения. Такие договоры отличаются повышенной стабильностью, что также выгодно компании. Понятие муниципального имущества раскрыто в статье 214 ГК РФ. Это объекты, принадлежащие государству. К примеру, это помещение, права собственности на которое есть у автономного округа, края, автономной области.

Вопрос: Как отражаются в учете арендатора расходы по аренде здания, находящегося в муниципальной собственности? Арендодателем является орган власти (Комитет по управлению муниципальным имуществом).
Плата за аренду здания, используемого для производственных нужд организации, за март составляет 144 000 руб.

(в том числе НДС 24 000 руб.). Организация перечисляет арендную плату не позднее 5-го числа месяца, следующего за месяцем пользования арендованным зданием, на основании счета, ежемесячно выставляемого арендодателем на последнее число каждого месяца аренды.

Для целей налогообложения прибыли доходы и расходы определяются методом начисления.

Посмотреть ответ

Основные особенности заключения соглашения

Нюансы заключения договора устанавливаются статьей 17.1 ФЗ №135 «О защите конкуренции» от 26.07.2006 года. Оформлено такое соглашение может быть данными путями:

По итогам проведенных торгов.
Без торгов.

6 декабря 2011 года был принят ФЗ №401 «О внесении корректировок в ФЗ «О конкуренции» и другие нормативные акты». В нем прописаны новые основания, по которым можно получить в аренду объект.

Чем аренда государственного и муниципального имущества отличается от аренды частной собственности?

Торги на право оформления договора

Торги могут осуществляться в различных формах: аукцион, конкурс и прочее (на основании пункта 4 статьи 447 ГК РФ). Они могут быть проведены в электронной форме. Все эти виды отличаются.

К примеру, аукцион предполагает состязание между сторонами касательно стоимости аренды. Выиграет то лицо, которое предложит наибольшую цену за съем помещения. На конкурсе рассматривается совокупность условий (к примеру, стоимость, сроки и прочее).

Выигрывает тот, кто предлагает наилучшие условия.

Как сдать в аренду имущество (в том числе недвижимое), находящееся в государственной или муниципальной собственности и оперативном управлении?

Порядок организации мероприятия регулируется Правилами проведения конкурсов и аукционов, утвержденными приказом ФАС №67 от 10.02.2010 года. Рассмотрим основные этапы торгов:

Направление извещения об организации торгов.
Заполнение конкурсной документации и документов о торгах.
Прием и рассмотрение заявок.
Проведение мероприятия.
Заключение соглашения с лицом, выигравшим торги.

Вопрос: Можно ли взыскать с налогового агента — арендатора (покупателя, получателя) государственного или муниципального имущества неудержанную сумму НДС, Штраф и пени (п. 3 ст. 161, пп. 5 п. 3 ст. 45, п. 1 ст. 75 НК РФ)?
Посмотреть ответ

В договор об аренде вписываются те условия, которые прописаны в извещении о проведении мероприятия. Условия эти устанавливаются организатором торгов. Соответствующее правило содержится в пункте 3 статьи 448 ГК РФ. В извещении прописывается эта информация:

Дата и место проведения мероприятия.
Предмет торгов (муниципальное помещение).
Наличие обременений.
Порядок проведения аукциона или конкурса.
Начальная стоимость.

Вопрос: Является ли налоговым агентом арендатор земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, если предоставление этих участков в аренду освобождено от НДС (п. 3 ст. 161, пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ)?
Посмотреть ответ

Необходимое содержание извещения регулируется пунктом 2 статьи 448 ГК РФ. В торгах принимают участие любые ЮЛ вне зависимости от их статуса, адреса, величины капитала. Участвовать в мероприятии также могут ИП. Лица, подающие заявки, не допускаются к торгам в следующих случаях:

На дату рассмотрения заявления деятельность ЮЛ приостановлена.
Не отправлен нужный перечень документов.
В предоставленных бумагах имеются неточности.
Потенциальный участник не внес Задаток, если он требуется.

ВАЖНО! Организатор торгов не может устанавливать прочие требования, которые не прописаны в законе. Он не может запрашивать дополнительные документы и информацию.

Заключение договора без проведения торгов

Основания для заключения соглашения об аренде без проведения торгов содержатся в части 1 статьи 17.1 ФЗ «О защите конкуренции. В частности, в торгах могут не участвовать эти лица:

Товарищества собственников недвижимости.
Лицо, являющееся единственным участником торгов.
Образовательный субъект.
Частное медицинское учреждение.

Как налоговому агенту исчислить и уплатить НДС при аренде государственного и муниципального имущества?

Муниципальные объекты могут арендоваться без торгов любыми лицами при наличии этих условий:

Помещения сдаются в аренду на срок, не превышающий месяц.
Являются частью здания, площадь помещения составляет не больше 10% от общего метража. Максимальная площадь такого помещения равна 20 кв. метров.

Порядок передачи помещений в аренду без торгов не действует в отношении объектов, распоряжение которыми осуществляется на основании земельного, водного и прочих кодексов. Соответствующие ограничения приведены в части 2 статьи 17.1 ФЗ «О конкуренции».

Заключение договора аренды

По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов.

Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении.

Договор заключается на следующих условиях:

Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.

В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом.

Можно ли расторгнуть договор?

Расторгнуть соглашение можно при следующих условиях:

По соглашению сторон.
В том случае, если одна из сторон не выполнила условия соглашения, а вторая сторона понесла вследствие этого убыток.
Истек срок аренды.
Одна из сторон потребовала досрочного прекращения договоренностей.

Для расторжения нужно оформить договор об окончании аренды. Составляется он по форме, аналогичной соглашению об аренде (основание – статья 452 ГК РФ).

Если аренда регистрировалась, прекращение отношений также должно быть зарегистрировано. Для этого обе стороны подают в Комитет по управлению имуществом заявления о том, что расторжение соглашения было добровольным. Если одна из сторон отказывается подавать заявку, вопрос решается через суд.

Бухучет и налоговый учет аренды муниципального имущества

Арендованное имущество принимается на забалансовый учет. В учете указывается та стоимость, которая прописана в соглашении об аренде. Выполняется эта запись: ДТ001. Получение в аренду имущества. По окончании срока аренды выполняется эта запись: КТ001. Возврат арендодателю имущества.

Аренда муниципальных объектов является возмездной. То есть компания должна уплачивать деньги за пользование помещением. Плата признается расходом по обычным формам деятельности. Она будет учитываться на счетах 20, 23, 25, 26, 44. НДС фиксируется на счете 19 (открывается субсчет). Когда все платежи за аренду выполнены, размер НДС списывается на сокращение долгов перед бюджетом.

Рассмотрим признаки, по которым сопутствующие платежи относятся к категории расходов:

Оплата выполняется на основании заключенного договора, соответствующих законов.
Установлен точный размер арендной платы.
Есть признаки того, что благодаря начислению платежей арендатор снизит свои экономические выгоды.

Если все рассматриваемые условия соблюдены, можно отнести платежи к расходам. В обратном случае платеж включается в состав дебиторского долга.

Проводки

В процессе аренды муниципального имущества выполняются эти проводки:

ДТ20, 26, 44 КТ76. Долг перед арендодателем.
ДТ19 КТ76. НДС по платежам.
ДТ76 (открывается субсчет) КТ68. Удержание НДС с арендодателя.
ДТ68 КТ51. Перечисление НДС в бюджет.
ДТ68 КТ19. Принятие НДС к вычету.
ДТ76 КТ51. Погашение долга перед арендодателем.

ВАЖНО! Объект налогообложения образуется в дату оплаты аренды. На протяжении 5 суток фирма должна заполнить счет-фактуру с указанным налогом.

О разработке положения (регламента) ведения претензионно-исковой работы комитетом по управлению муниципальным имуществом

ВОПРОС: Добрый день. Подскажите, в обязательном ли порядке Комитет по управлению муниципальным имуществом должен разрабатывать положение (регламент) ведения претензионно-исковой работы?

ОТВЕТ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом (далее – КУМИ) является уполномоченным (функциональным) органом местного самоуправления, осуществляющим полномочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, находящимся в муниципальной собственности.

В своей деятельности КУМИ руководствуется федеральным законодательством, законодательством соответствующего субъекта Российской Федерации, Уставом муниципального образования, муниципальными правовыми актами, в том числе Положением об органе по управлению имуществом.

Как правило, Положение об органе по управлению имуществом содержит основные задачи и функции уполномоченного органа, в которые входит осуществление от имени муниципального образования юридических действий по защите имущественных прав и законных интересов муниципального образования.

КУМИ осуществляет контроль за сохранностью и использованием объектов муниципальной собственности, переданных по договорам, и соблюдением всех условий, установленных договорами, в том числе контролирует поступление денежных средств в местный бюджет от продажи и аренды земельных участков и муниципального имущества.
Защита законных интересов муниципального образования, в случае нарушения условий договора (в том числе возникновения задолженности по арендной плате), осуществляется в судебном порядке, с обязанностью принятия мер по досудебному урегулированию споров и регламентируется федеральным законодательством: Гражданским процессуальным Кодексом Российской Федерации и Арбитражным процессуальным Кодексом Российской Федерации.
Федеральное законодательство не содержит норм, обязывающих органы местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение муниципальным имуществом, разрабатывать порядки (положения, правила или регламенты) ведения претензионно — исковой работы.
Однако, в целях прозрачности и эффективности исполнения своих полномочий, КУМИ вправе утвердить порядок ведения претензионно-исковой работы, в котором может четко регламентировать действия структурных подразделений.

Вывод.

Для защиты законных интересов муниципального образования претензионно – исковая работа ведется уполномоченными органами в соответствии с Гражданским процессуальным Кодексом и Арбитражным процессуальным Кодексом Российской Федерации.

Федеральное законодательство не содержит норм, обязывающих органы местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение муниципальным имуществом, разрабатывать отдельные порядки ведения претензионно — исковой работы.

Вместе с тем, претензионно-исковая работа по взысканию задолженности должна быть четко организована, поскольку несоблюдение обязательных процедур, утеря или неправильное оформление документов, отсутствие контроля за стадиями реализации претензионной работы, может серьезно затруднить процесс взыскания сумм задолженности, а в некоторых случаях сделает это невозможным. В этой связи, на наш взгляд, положение (регламент) ведения претензионно-исковой работы может стать одним из инструментов, позволяющих повысить эффективность проведения этой работы.

Организовать эффективное ведение претензинно-исковой работы в уполномоченных органах, позволяет специализированный функционал «Поддержка претензионно-исковой работы» программного комплекса «SAUMI WEB».

Функциональные возможности ПК «SAUMI WEB» обеспечивают:

учет всех взаимосвязей между объектами, субъектами, документами и видами права на пользование объектами;
учет контрагентов всех правовых отношений, возникающих по поводу того или иного объекта учета;
автоматическое формирование и печать уведомлений о задолженности;
автоматическое формирование актов сверки за любой период времени;
подготовку всей необходимой информации для ведения претензионно-исковой работы;
контроль за этапами реализации претензионно-исковой работы;
формирование дополнительных финансовых обязательств, возникающих в рамках претензионно-исковой работы, в том числе по решению суда;
сохранность и достоверность документов (договоров, актов сверки и пр.);
формирование аналитических отчетов в разрезе любой учитываемой характеристики.

Таким образом, грамотная и эффективная организация процесса ведения претензионно-исковой работы на базе программного комплекса «SAUMI WEB» позволит уполномоченным органам:

сократить временные и финансовые затраты по работе с должниками;
обеспечить своевременное поступление арендных платежей в бюджет;
укрепить свое положение среди контрагентов как организации, способной в любой ситуации защищать свои законные права и интересы.

Компания БФТ предлагает широкий спектр услуг в области управления имуществом, включая методологическое и консультационное сопровождение, в том числе проведение экспертизы действующих нормативно – правовых документов, подготовку проектов нормативно – правовых актов, регламентирующих отдельные процессы.

Узнать более подробную информацию по автоматизации процессов управления, распоряжения, контроля и учета муниципального имущества, а также организации претензионно-исковых работ на базе программного комплекса «SAUMI WEB» Вы можете у специалистов Компании БФТ: тел./факс: (495) 784-70-00 e-mail: [email protected]