Жилье на вторичном рынке пользуется у покупателей неизменным успехом. Но везет не всем. Сотрудникам агентства недвижимости «Владис» часто приходится выслушивать истории от клиентов, которые уже столкнулись с мошенниками на рынке недвижимости.
Многие рассказывают о незаконных перепланировках и бюрократических проблемах, возникающих перед покупателем. Но гораздо больше историй о продавцах, которые скрыли те или иные важные детали своей биографии.
К чему привели эти действия, мы расскажем в этой статье.
Риски для покупателя на вторичном рынке
Главным источником риска для покупателя становится неизвестное прошлое жилья. С новостройками в этом отношении все просто: в квартире никто раньше не жил, и никто в дальнейшем не заявит на нее свои права. В случае со вторичкой может оказаться, что помимо продавца у квартиры имеются другие собственники или Наследники.
Бывает, что Продавец оказывается лишенным дееспособности, и сделка впоследствии признается незаконной. При наличии несовершеннолетних собственников, сделка должна проходить с согласия опекающих органов. Если это условие не соблюдено, ее также могут оспорить и аннулировать. Возможен вариант, что квартиру ранее продали на кабальных условиях, и теперь продавец решил оспорить сделку.
В любом случае пострадавшей стороной вполне может окажется последний покупатель.
Избежать этого поможет составленный нами список вопросов:
- Кто выступает в качестве продавца — риелтор или владелец?
- Есть ли страхование ответственности риелтора?
- Кто имеет право распоряжаться недвижимостью?
- Кто входит в число собственников?
- Состоит ли продавец в браке?
- Кто зарегистрирован в продаваемом жилье?
- Нет ли обременений?
- Есть ли среди собственников несовершеннолетние?
- Каким образом и кем застрахована сделка?
- Чем аргументируется цена жилья?
- Кто возьмет на себя расходы по оформлению сделки?
Почему эти вопросы имеют большое значение, расскажем далее.
Кто продает квартиру – собственник или риелтор
На рынке вторичного жилья распространены оба варианта. Но для покупателя безопаснее обратиться к агенту по недвижимости. Дело в том, что риелтор заинтересован в быстром заключении сделки и в курсе всех нюансов и подводных камней. Он поможет участникам подготовить необходимые документы, заранее предупредит о сопутствующих расходах, сориентирует по срокам.
Конечно, собственник рискует и в этом случае, ведь агент может оказаться неопытным или под видом специалиста скрывается мошенник. Чтобы обезопасить себя, соблюдайте несколько правил:
- Выбирайте крупные агентства, а не частных предпринимателей – агентство заботится о своей репутации и заинтересовано в расширении клиентской базы. Чем дольше оно на рынке, тем серьезнее гарантия успешного исхода сделки.
- Обратите внимание на отзывы в интернете, по ним вы сможете косвенно оценить надежность посредника.
- Грамотный риелтор никогда не представляется другом семьи, он не скрывает свою профессию.
- Знакомство с собственником – покупатель должен убедиться, что риелтор правильно передает пожелания и требования владельца. Опытный агент не откажет в личной встрече сторон и поможет найти компромиссы.
- Передача задатка: профессиональный риелтор не потребует, чтобы Задаток передали ему лично в руки. Это делается в присутствии продавца, который взамен дает расписку в получении денег.
- Договор, заключенный между продавцом и риелтором, обязывает агента приложить усилия к поискам покупателей. В то же время продавцу становится невыгодно искать покупателя самому, ведь по договору предусмотрена оплата неустойки, если продавец передумает. Риелтор не обязан показывать покупателю свой договор, но покупатель может попросить подтвердить его полномочия в отношении данной квартиры с помощью доверенности от собственника.
- Покупатель тоже имеет право нанять риелтора для поиска квартиры и заключить с ним договор. Если вы решили воспользоваться услугами агента, договор – это требование закона. Если посредник предлагает обойтись без него, перед вами – мошенник.
Есть ли страхование ответственности риелтора
Среди опытных риелторов распространена практика страхования ответственности перед покупателем. Это означает, что если в результате ошибки агента сделка расторгается, страховая компания возмещает покупателю ущерб. Ошибкой риелтора, к примеру, считается, если он не проверил наличие согласия органов опеки на сделку, когда в числе собственников имеются не достигшие совершеннолетия дети.
Но клиенту тоже нельзя пускать все на самотек. Во-первых, следует внимательно ознакомиться с условиями, прописанными в страховом полисе и уточнить лимит ответственности агента перед одним клиентом и по всем страховым случаям. Вторая сумма больше, но не имеет отношения к конкретному клиенту. Во-вторых, с остальными документами, касающимися сделки, также необходимо ознакомиться лично.
Хорошим вариантом станет страхование титула, то есть права собственности на квартиру. Этот полис вы получаете самостоятельно в страховой компании, он не зависит от действий риелтора. Если сделка расторгается, страховая компания выплачивает вам оговоренную в полисе сумму.
Также стоит помнить, что с 1 января 2021 года вступило в действие постановление Верховного суда, что продавец становится поручителем возврата средств при расторжении сделки.
Соответствующий пункт нужно внести в договор. Если продавец средства не вернет, можно затребовать компенсацию у государства.
Правда, вам придется привести доказательства, что вы добросовестный покупатель.
Кто имеет право распоряжаться квартирой (генеральная Доверенность на продажу квартиры)
Проводить сделки с недвижимостью имеют право только собственники жилья. Исключение составляют случаи, когда собственник оформил на кого-то генеральную доверенность. В документе должно быть указано право ставить подписи, собирать и подавать документы. Если это не указано, значит, доверенность на продажу не действительна.
Доверенность оформляется на конкретного человека, там указываются его паспортные данные. Третьи лица не имеют права пользоваться чужой доверенностью. К примеру, если документ оформлен на мать, сын не может продать Недвижимость с помощью этой доверенности.
Для проверки подлинности доверенностей существует онлайн-сервис. Штамп нотариальной конторы и подпись юриста важны, но они не гарантируют, что доверенность действует. Собственник имеет право отозвать ее, а экземпляр может остаться у продавца или риелтора. Можно также обратиться непосредственно к нотариусу, выдавшему документ, чтобы он проверил доверенность по базе.
Еще один важный нюанс: действительным является только оригинал документа. Копия не имеет никакой юридической силы.
Собственники и зарегистрированные
Количество собственников недвижимости можно выяснить при помощи выписки из ЕГРН, которую имеет право запросить любой Гражданин. Проще всего это сделать в электронном виде на сайте Росреестра. В течение трех рабочих дней за 250 рублей пошлины вам подготовят необходимый документ.
Собственник квартиры получает выписку в момент регистрации права собственности, но покупателю лучше запросить свежий экземпляр, ведь за время владения недвижимостью собственник мог квартиру поделить на доли или произвести другие действия.
Если право на квартиру зарегистрировано раньше 1998 года, то сведений о ней в ЕГРН не будет. Покупатель может попросить продавца подать заявление на регистрацию права, а затем получить выписку. Заодно он узнает о наличии обременений, если они имеются на данной недвижимости.
Продавец может отказаться регистрировать право, ссылаясь на документы более чем двадцатилетней давности. В этом случае сделка становится сомнительной с юридической точки зрения. Разумнее будет от нее отказаться.
Альтернативой выписке послужит бесплатная справка об объекте недвижимости, получаемая там же – на сайте Росреестра.
Помимо собственников, покупатель должен знать, кто зарегистрирован в выбранной им квартире. Дело в том, что при приватизации жилья человек мог отказаться становиться собственником. Но если он прописан в данной квартире, то имеет право пожизненного пользования, и смена владельцев на это никак не влияет.
Распространена практика, когда при покупке квартиры в договоре отдельным пунктом указывают, что все зарегистрированные должны выписаться до определенной даты.
Это делается, когда в цепочке участвует несколько объектов недвижимости, и продавцу некуда выписаться, пока он не приобретет другое жилье.
Действующее законодательство позволяет не иметь прописки не дольше семи дней, в противном случае гражданина ждет Штраф.
Особого внимания покупателя заслуживают несовершеннолетние собственники или зарегистрированные в квартире. Если они есть, придется иметь дело с органами опеки. И чтобы все прошло гладко, лучше заручиться помощью грамотного юриста.
Кто еще обладает правом пользования жильем
Собственники и зарегистрированные в квартире – не единственные, кто обладает правом пользования. Законодательство выделяет еще несколько категорий граждан, которые принимают участие в пользовании жилплощадью вне зависимости от смены владельца:
- Арендаторы – если квартира сдана на продолжительный срок, и договор зарегистрирован в Росреестре, они сохраняют право пользоваться жильем, пока не истечет срок аренды, даже если владелец недвижимости сменился;
- Лица, упомянутые в завещании – например, в завещании оговорено, что квартира отходит дочери, но сын может в ней проживать до самой смерти. Даже если дочь продает квартиру, сын сохраняет право в ней проживать.
Проверить недвижимость на подобные нюансы очень сложно, если продавец не расскажет об этом сам. По закону собственник обязан указать всех лиц, имеющих право пользования, в договоре купли-продажи. Но так делают не все. В результате суда сделка рискует быть признана недействительной, но продавец будет обязан возместить покупателю средства.
Обременения на квартире
Обременения на квартире – еще один нюанс, требующий проверки. Самый распространенный случай обременения – это Ипотека.
Когда объект недвижимости находится в залоге у банка, собственник не имеет права распоряжаться им без согласия кредитной организации. Это касается и продажи недвижимости.
Кроме того, жилье может находиться под арестом, обременяться договором ренты или аренды, банкротством собственника или рассрочкой.
Ограничение прав собственника на недвижимость приводит к одной из двух проблем:
1. сделка невозможна в принципе, затянется или потребует дополнительных расходов;
2. сделка будет спорной и рискованной для покупателя.
Для проверки на обременения вы можете заказать вышеупомянутую выписку из ЕГРН, а также воспользоваться сервисами:
- ГАС Правосудие – позволяет узнать, не находится ли один из собственников под следствием;
- Сайт судебных приставов – дает информацию о задолженностях собственников;
- Сайт федеральный арбитражных судов – сведения о подаче заявлений на банкротство;
- Реестр банкротов – данные о лицах, признанных банкротами.
Если на квартире наложены обременения, это не всегда становится препятствием к заключению сделки. Но проблем добавит. Например, если квартира в ипотеке, понадобится согласие банка и средства на погашение кредита.
Согласие супругов
Если собственник состоял в браке, и недвижимость им куплена в этот период, то она считается совместно нажитым имуществом. Соответственно, без согласия второго супруга продать ее нельзя по закону, даже если на момент продажи собственник уже находится в разводе. Право на совместное имущество после развода сохраняется в течение трех лет.
Согласие – это нотариально заверенный документ, где указываются паспортные данные супруга, имеется его подпись, а также прописан адрес квартиры и прочие характеристики. Важно проверить, что согласие актуально, ведь оно могло иметь ограниченный срок действия или второй супруг мог его отозвать.
Дееспособность продавца
Важный момент – дееспособность продавца. Гражданин, которого суд лишил дееспособности в силу возрастных изменений или каких-то заболеваний, травм, не может самостоятельно распоряжаться имуществом.
Сделка с таким продавцом грозит покупателю тем, что сам собственник или его близкие обратятся в суд и докажут, что продавец находится в невменяемом состоянии на момент подписания документов и не отвечал за свои действия.
На этом основании суд признает сделку незаконной и отберет у покупателя квартиру.
Проверить юридическую дееспособность несложно – запросите у продавца справку, что он не состоит на учете в ПНД. Также эти сведения имеются в Росреестре. Правда, 100%-ной гарантии это не дает.
С фактической дееспособностью дело обстоит хуже. К примеру, продавец – запойный алкоголик со всеми вытекающими последствиями. Но если он не состоит на учете, вы об этом не узнаете. А ему ничто не помешает оспорить сделку, хотя сделать это будет сложнее.
Почему собственник продает квартиру
Поинтересуйтесь у продавца, почему он выставил жилье на продажу. Его ответ даст вам пищу для размышлений. Например, квартира досталась в Наследство, но жить в ней продавец не собирается.
Значит, покупателю надо проверить, нет ли других наследников, которые заявят права на недвижимость.
Если продавец хочет продать свою однушку и с небольшой доплатой приобрести трешку, следует быть готовым, что сделка затянется, так как найти подходящий вариант продавцу будет непросто.
Даже молчание или неубедительные ответы дают некоторую информацию – с квартирой что-то не чисто. И что конкретно, придется выяснять покупателю. Это могут быть дефекты здания, буйный сосед-алкоголик за стенкой или еще масса причин.
Не лишним будет выяснить, как часто жилье меняло собственников (это указывается в выписке ЕГРН). Если квартира постоянно переходит из рук в руки, это говорит о мошеннической схеме или скрытых недостатках.
Из чего складывается цена
Если вы видите, что цена квартиры значительно отличается от средней по рынку, поинтересуйтесь у продавца, почему. Это особенно важно для квартир, где стоимость намного ниже, чем на аналогичные объекты. Не исключено, что продавец хочет рассчитаться с долгами за счет продажи. Тогда впоследствии он может заявить, что сделка заключена на кабальных условиях, и отсудить свое жилье обратно.
Сделка будет считаться кабальной, если:
- Она заключается под воздействием тяжелых обстоятельств, к примеру, гибель ребенка или тяжелая болезнь близкого родственника (или самого собственника);
- Она заключается на крайне невыгодных для продавца условиях (скидка 5-15% не считается);
- Покупатель был в курсе обстоятельств продавца и воспользовался ими, чтобы получить выгоду.
Продажа в связи с необходимостью уехать за границу, погасить Кредит или купить другое жилье не считается кабальной.
Если цена выше средней по рынку, покупатель смело может торговаться. Возможно, ради этого продавец и завысил ценник.
Добросовестный приобретатель
Понятие «добросовестный приобретатель» относится к покупателям, которые сделали все возможное для проверки юридической чистоты недвижимости во время подготовки к сделке.
Если в результате выяснится, что все приложенные усилия оказались напрасными, и кто-то пытается оспорить сделку, суд может встать на сторону покупателя. Однако статус добросовестного приобретателя не страхует от возможности лишиться квартиры. Отобрать ее будет сложнее, но реально.
Например, собственник заявит, что у него украли паспорт и подделали подпись. В этом случае квартиру суд отберет.
Чтобы гарантированно не лишиться денег, покупатель может приобрести полис титульного страхования. Если он по каким-то причинам потеряет Право собственности, страховая компания обязуется ему выплатить компенсацию.
Подготовка к сделке
Перед подписанием предварительного договора важно обсудить с продавцом все нюансы. Например, может ли он подождать, пока банк одобрит вам ипотеку? Кто будет нести сопутствующие расходы? Как будут производиться взаиморасчеты? Если сделка заключается с помощью риелтора, большую часть организационных вопросов он возьмет на себя.
Риелторы агентства недвижимости «Владис» готовы помочь вам в поисках лучшего жилья для любых целей. В нашей базе собраны варианты на любой вкус и кошелек, а опытные агенты будут рады дать консультацию по выбору недвижимости и предложить свои Услуги в сопровождении сделки. Если вам нужна ипотека, брокеры «Владис» помогут получить ее на выгодных условиях в одном из банков-партнеров. Звоните!
Офис «Горьковский» Телефон: 8 (831) 235-0000 Россия, Нижний Новгород, ул. Новая 34-а пл. Максима Горького, метро «Горьковская» 9:00-20:00 без выходных Бесплатная парковка для клиентов
Офис «Автозаводский» Телефон: 8 (831) 235-0000 Россия, Нижний Новгород, пр-т Ленина 100 Д ТЦ «Мажамэль», метро «Парк Культуры» 9:00-21:00 без выходных
Продавец квартиры передумал
Продавец квартиры передумал и отказывает Вам в продаже квартиры . А Вы уже «сидели на чемоданах».
Примерно в 10% сделок одна из сторон разрывает договоренности.
Ситуация когда Покупатель или Продавец квартиры передумал крайне не приятна для другой стороны.
Что делать? Как выйти с минимальными потерями? Разберемся подробнее.
В этой ситуации возможно развитие трех вариантов:
- продавец квартиры передумал продавать до подписания договора купли-продажи
- продавец квартиры передумал продавать после подписания договора-купли-продажи
- продавец квартиры передумал продавать после подачи заявления о переводе права собственности на покупателя
Продавец квартиры передумал продавать до подписания
договора купли-продажи
- Продавец квартиры передумал, а вы не оформляли предварительный договор купли-продажи и не передавали задаток. Произошло то, что и должно было произойти.
99% устных договоренностей о продаже недвижимости нарушаются, либо в части условий сделки, чаще — цены, сроков, порядка оплаты по договору.
Вряд ли призывы к совести Продавца Вам помогут! Лучше тоже «передумать». И нервы целее будут. Радуйтесь, что денег ему не дали.
К тому же его недвижимость — не единственный интересный вариант.
- Если вы оформили отношения должным образом: подписали Предварительный договор и Соглашение о задатке и по Расписке передали денежные средства
У Вас три варианта:
- Получить назад задаток в одинарном размере и отступиться.
- Требовать возвращения задатка в двойном размере и неустойку, если она была прописана в предварительном договоре. И если вы оформили его вышеуказанными документами — ваше дело правое и суд будет на вашей стороне, в случае,если Продавец будет уклоняться
- Понуждать Продавца к заключению сделки купли-продажи, вероятнее что, через суд. И если у Продавца не было веских причин для отказа суд будет на вашей стороне.
Конечно счастливую жизнь в новом жилье при таких обстоятельствах начать будет трудно.
Дополнительная статья: Как вернуть задаток
Лучше договориться по-хорошему. Даже если Покупатель уже понес расходы в связи с подготовкой к сделке, адекватный Продавец конечно ему все компенсирует.
Но это возможно в случае МУДРОГО подхода.
Что случается не часто. Увы ((((
- Следующий вариант.
Если вы оформили отношения должным образом: подписали Предварительный договор и по Расписке передали аванс
Если продавец квартиры передумал продавать — аванс возвращается покупателю в полном объеме. Но через суд вы можете понудить его к заключению сделки и взыскать издержки.
Если вы читаете эту статью еще приглядываясь к рынку недвижимости, обязательно оформите договоренности с Продавцом должным образом
Продавец квартиры передумал продавать после подписания
договора купли-продажи
- Продавец квартиры передумал продавать уже после подписания договора купли-продажи и отказывается подавать заявление о переводе права собственности на покупателя.
- Если ваша сделка не подлежит обязательному удостоверению у нотариуса — договор купли-продажи вступает в силу после подписания всеми законными участниками сделки, конечно если он составлен в соответствии с требованиями ГК РФ.
- Регистрация перехода права собственности в Росреестре — это хоть и важное дело, но вторичное.
- Сделка уже состоялась, а если продавец и деньги получил — это означает, что существенное условие договора выполнено покупателем.
Если продавец будет уклоняться от подачи заявления об этом — обращайтесь в суд, и право зарегистрируете, и судебные издержки с продавца взыщете.
Не стоит затягивать с этим делом. Недобросовестный продавец может продать квартиру другому покупателю.
Так что сразу ходатайствуйте перед судом о наложении ареста.
Продавец квартиры передумал продавать после подачи заявления о переводе права собственности на покупателя
И такое возможно.
У каждого участника договора купли-продажи есть право отзыва своего заявления из Росреестра в любой момент до регистрации в одностороннем порядке.
- В этом случае регистратор приостановит дело до 3 месяцев и сообщит покупателю письменно о причинах приостановки.
- В любой момент продавец может подать заявление о возобновлении регистрационных действий.
- Читайте подобную статью:
- Продавец приостановил регистрацию
- Всегда рада разъяснить.Автор
- Продавец квартиры передумал
Банки Новосибирска
В жизни каждого человека могут произойти ситуации, которые могут повлиять на его принятые решения. Это относится и к продаже недвижимости. Вы приняли решение продать квартиру или дачу, подыскали нужного покупателя, договорились о цене и даже уже возможно оформили предварительное соглашении. И через некоторое время вас осенило, что вы совершаете ошибку и теперь не желаете продавать квартиру. И перед вами встает вопрос: можно ли отменить сделку?
Надо заметить, что подобная ситуация нередко случается с продавцами. Особенно это характерно для тех случаев, когда человек решивший продать свою квартиру прожил в ней долгое время. Причиной тому может послужить привычка и эмоциональная привязанность к личному жилью. На самом деле отменить процесс продажи такой недвижимости будет проблематично, но все возможно.
Сбор документов и подписание договора купли-продажи является юридической процедурой, которая подтверждает добровольное и несомненное намерение всех сторон-участниц заключить данное соглашение. Эти обязательства, должны быть соблюдены каждой стороной. И отказ от их выполнения чревато некоторыми материальными потерями.
Перед оглашением своего решения надо подумать
До того момента, как вы озвучите то, что вы передумали продавать жилье, нужно подумать и спросить себя, что же конкретно вам мешает продать квартиру. Можно использовать метод плюсов и минусов.
Возьмите бумагу и напишите на левой стороне листа причины для отказа, а на правой стороне внесите положительные стороны продажи недвижимости.
В большинстве случаев мысли выраженные на бумаге позволяют человеку понять, что сложное решение – единственно верное и с этим придется смириться.
Кроме того имеет место еще один немаловажный нюанс – вы не можете просто так сказать покупателю, что поменяли решение и все. Для того чтобы остановить процесс по оформлению сделки вам потребуется крайне веская причина.
Дело в том, что продажа недвижимости не предусматривает «срока раздумий», времени, в течение которого можно будет изменить свое решение, такое отношение к делу может привести к определенным последствиям.
Такое явление существует, но совсем при других случаях, к примеру при процессе развода супругов (срок один месяц) или в потребительском кредитовании, такой период равен двум неделям.
Надо заметить, что если договор о продаже подписан обеими сторонами, то единственным вариантом его аннулировать будет то, что вы сможете доказать тот факт, что покупатель смошенничал при оформлении сделки. Отказ от сделки придется делать через суд, при этом аргументы продавца должны быть довольно убедительными для судьи. Но если речь идет о предварительном этапе, то ситуацию можно не доводить до суда.
Убыток, который понесет продавец при отказе от продажи
Всем продавцам, которые передумали продавать свои квартиры, должны учитывать то обстоятельство, что покупателям, которых вы, по сути, обманули в их надеждах, придется возмещать понесенные ими расходы. В таких случаях результат будет зависеть от того момента как далеко вы зашли в переговорах.
В том случае, если была только предварительная устная договоренность, то для прекращения дальнейших отношений с таким потенциальным покупателем, достаточным будет то, что вы объявите ему, что недвижимость больше не продается.
А когда дело дошло до финансовых отношений, то в этом случае придется смириться с тем, что убытки станут неизбежными.
В знак достижения предварительной договоренности, как правило, покупатель выдает продавцу задаток или аванс. Причем эти определения имеют разный смысл.
Если покупатель выдал продавцу задаток и это документально оформлено-то при расторжении достигнутых договоренностей, продавец должен вернуть его в двойном размере, как это прописано в законе.
Аванс же является первоначальным взносом за покупаемую недвижимость и при отказе от сделки продавец может просто его вернуть покупателю.
Нужно также отдавать себе отчет в том, что помимо авансового платежа или задатка, покупатель вправе потребовать от вас и иные понесенные убытки по вашей вине, в том числе и через судебные инстанции.
К примеру, возмещение расходов на оплату услуг оценщика, нанятого продавцом. Да еще и на выплату банковской комиссии за рассмотрение заявки на ипотеку – поскольку к кредитору покупатель обратился, заручившись согласием продавца на продажу недвижимости.
В результате таких действий размер убытков может составить немалую сумму.
Время и деньги покупателя
В заключении необходимо сказать несколько слов о защите покупателей. До того момента, как вы решили повернуть процедуру продажи жилья в обратную сторону, подумайте о том, кто пожелал приобрести вашу квартиру.
Ведь ему пришлось проделать большой объем работы, собрать кучу документов, подобрать банк, согласившийся предоставить ему ипотечный кредит. На самом деле этот процесс отнимает у покупателя массу личного времени и денежных средств.
Не говоря уже о психологической стороне дела, потому как все покупатели, внеся Залог, уже представляют себе, как будут проживать в приобретенной квартире.
Продавцов квартир обяжут возвращать деньги при разрыве сделки
Пленум Верховного суда РФ подготовил разъяснения, которые помогут покупателям квартир не остаться крайней и единственной пострадавшей стороной в случае признания сделки недействительной.
Сегодня покупка квартиры весьма рискованное дело. Все знают, что здесь много подводных юридических камней, но мало кто из простых граждан представляет, насколько этих камней реально много.
Например, как пояснили «РГ» эксперты, если сделка признается недействительной, покупателю не возвращают деньги — хотя бы только на бумаге (так как найти продавца и что-то с него получить та еще задача).
Нет: у нового владельца просто забирают квартиру и все. Он остается без денег на улице.
Сейчас пленум Верховного суда РФ разрабатывает постановление «О некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве». Одна из принципиальных новаций: в договоре продажи квартиры можно предусматривать условие, что продавец выступает поручителем по возврату денег в случае признания договора недействительным. То есть будет отвечать за возврат денег.
Председатель правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев подчеркнул, что на практике поручителям нередко приходится выполнять данные им обещания помочь выполнить обязательство.
Адвокат Вячеслав Голенев обратил внимание, что проект постановления пленума открывает возможность делать поручительство под обязательства, возникающие из недействительности сделок.
Правовые вопросы операций с жильем эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»
«Представим ситуацию — приобретена квартира, но впоследствии родственник продавца оспаривает сделку по мотиву нарушений при первоначальной приватизации квартиры продавцом или притворности сделки купли-продажи, — рассказывает он. — На такой случай можно установить, что продавец или третье лицо выступает поручителем за исполнение обязанности по возврату денежных средств покупателю».
Потребовать признать сделку притворной могут, например, кредиторы бывшего хозяина квартиры. Мол, таким образом он пытался уйти от расплаты: распродать имущество, попрятать деньги и объявить себя банкротом.
Если же квартира получена в наследство, через какое-то время оспорить сделку могут другие наследники. И так далее и тому подобное. Как поясняет Вячеслав Голенев, в случае признания сделки недействительной вопрос добросовестности или недобросовестности покупателя даже не ставится.
В данном случае это не играет роли. Соответственно, покупатель может остаться без ничего.
В России упростят процедуру налогового вычета при покупке квартиры
«Не стоит путать расторжение договора и признание сделки недействительной. Юридически это разные понятия, — говорит адвокат. — При расторжении стороны должны вернуть все как было. Одна сторона возвращает имущество, другая — деньги. Причем при расторжении можно взыскать не только деньги, но и убытки».
Но в том-то и дело, что нередко договор покупки квартиры не расторгается, а признается недействительным.
«В случае признания сделки судом недействительной как оспоримой или ничтожной этой сделки для правопорядка как бы не существовало вовсе, — говорит адвокат. — Отсюда вытекают совсем другие последствия для продавцов и покупателей».
Если квартира была приватизирована или, скажем, продавец признан невменяемым, то Истец будет доказывать, что денег никто не получил, якобы это покупатель воспользовался проблемами истца.
Допустим, из квартиры в свое время выписали ребенка или инвалида, и они не поучаствовали в приватизации, а защитить свои права вовремя не смогли. Или что настоящий хозяин квартиры был невменяемый, а тот, кто продавал ее по доверенности, оказался мошенником и исчез.
Вариантов много, и все они грустные для покупателя, потому что крайним остается он.
Проверка в банке не спасает. Банковские юристы, по сути, ни за что не отвечают и умеют только красиво продавать свои услуги. Если же сделка признается недействительной, должник остается наедине со своими проблемами: он по-прежнему должен банку, так как ипотеку с него никто не спишет. А квартиру придется отдать.
Защищает человека только оформление сделки у нотариуса, так как Нотариус несет полную имущественную ответственность. Если он допустит ошибку, то возместит ущерб. Нотариальное оформление позволяет отсечь мошенников на этапе оформления сделки, так как нотариус знает подводные камни.
Шансы же получить государственное возмещение в случае признания сделки недействительной ничтожно малы. Да, соответствующий Закон есть, но Процедура сложна, случаи единичны, и главное условие — возмещение могут получить только покупатели, признанные добросовестными.
При признании сделки недействительной статуса «добросовестного покупателя» люди могут и не получить.
Расторжение договора купли-продажи квартиры: как аннулировать сделку
Заключение сделки купли-продажи — всегда волнительный и очень ответственный шаг. И даже если вы всё тщательно взвесили и обдумали, может произойти ситуация, когда вам потребуется аннулировать сделку. Разбираемся в этом непростом вопросе.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры
Если говорить совсем коротко — да. Однако просто так, без веских причин, расторгнуть договор не получится. Есть несколько вариантов.
- Расторжение договора по соглашению сторон
- Расторжение договора в одностороннем порядке
От того, является ли расторжение обоюдным желанием, зависит и то, как оно будет происходить.
Причины расторжения договора
✅ Расторжение договора по соглашению сторон
Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий.
В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется.
О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.
❌ Расторжение договора в одностороннем порядке
Для того, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке, должны быть веские причины. Они прописаны в Гражданском кодексе и защищают участников сделки от произвола с другой стороны.
То есть ни продавец, ни покупатель не смогут расторгнуть договор просто потому, что им так захотелось, если другая сторона против. Растогнуть договор в одностороннем порядке можно только при наличии нарушений.
При этом нарушение должно быть существенным и нести значительный ущерб. Значительный — значит, что одна из сторон сделки лишается того, на что рассчитывала при ее заключении.
Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно только через суд.
Существенные причины для расторжения договора в одностороннем порядке
- Нарушение договора продавцом, например:- уклонение от регистрации перехода права собственности на недвижимость в течение долгого времени- продавец утратил право собственности на недвижимость после заключения договора
- Нарушение договора покупателем, например:- покупатель вообще не оплатил недвижимость- долгое время не оплачивает бóльшую часть стоимости недвижимости
- Другие причины, предусмотренные законом или договором:- при проведении регистрации были обнаружены фальшивые документы — прежний собственник в указанные сроки не освободил жилье- были нарушены права несовершеннолетних- жизненные изменения, существенным образом влияющие на ситуацию
Как происходит расторжение договора купли-продажи
✅ Расторжение договора по соглашению сторон
В этом случае нужно составить соглашение о расторжении договора. В нем нужно прописать все условия, касающиеся возврата денег, перехода права собственности и так далее. Этот процесс регламентирует статья 450.1 Гражданского кодекса РФ.
Важно: соглашение о расторжении составляется в той же форме, что и договор. Например, если договор купли-продажи был составлен в нотариальной форме, соглашение также должно быть нотариально удостоверено. А если был зарегистрирован переход права собственности, придется регистрировать и соглашение о расторжении.
❌ Расторжение договора в одностороннем порядке
По закону, сторона, которая хочет расторгнуть договор, должна попытаться сначала решить вопрос в досудебном порядке. То есть надо в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. Если та сторона откажется, можно обращаться в суд.
Также в суд можно обращаться, если вы вообще не получили ответ в срок, указанный в предложении или договоре. А если вы этот срок нигде не указывали, ждите не больше 30 дней — они предусмотрены п. 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
Помните: в суде придется доказывать, что нарушение договора другой стороной причинило вам значительные убытки.
Если вторая сторона на контакт не идет и обращения в суд не избежать, необходимо:
- Подготовить Иск и документы, которые являются основанием для расторжения
- Подать Исковое заявление и документы в суд
- Принять участие в судебных заседаниях и получить решение суда
- Обратиться в Росреестр, если в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности по расторгнутому договору
Если решение суда не устраивает одну из сторон сделки, в течение месяца она может подать апелляцию.
Можно ли аннулировать сделку после регистрации
Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.
???? Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.
✅ Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего.
✅ Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца.
❌ Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.
Как аннулировать сделку, если у покупателя ипотека
В этом случае обращайтесь к менеджеру ДомКлик. Так как вариантов ситуаций может быть множество, менеджер проконсультирует вас с учетом особенностей именно вашей сделки. И, конечно, поможет в решении вопроса. Связаться с менеджером можно в личном кабинете ДомКлик — доступен чат и звонок.
Сроки расторжения договора
Срок расторжения договора купли-продажи зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации.
При обоюдном согласии придется потратить время на составление соглашения о расторжении и иногда — на его регистрацию. На все это может уйти около 3-4 недель.
Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов и может занять около 4 месяцев — от рассмотрения до вступления решения в законную силу. А если во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства, процесс может затянуться еще на несколько месяцев.
Как защитить себя
Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – совсем не простая задача. Поэтому, если вы только выбираете жилье и собираетесь совершить сделку, обязательно внимательно всё проверяйте.
Задавайте продавцу вопросы, привлекайте экспертов различного профиля или опытных риелторов, пользуйтесь инструментами для защиты своих интересов — например, сервисом «Юридическая проверка» от ДомКлик.
Подстраховаться и сэкономить себе нервы, время и деньги можно, прописав все нюансы в договоре: можно ли его расторгнуть, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и так далее. Чем больше условий вы предусмотрите заранее, тем проще будет всем участникам сделки в дальнейшем.
Если же расторжения сделки не избежать, обязательно обращайтесь за помощью к квалифицированному специалисту. Не полагайтесь только на себя. Расторжение сделки — совсем не то же, что признание ее недействительной.
И если часть обязательств уже исполнена, расторжение сделки автоматически не гарантирует их аннуляцию. Составление соглашения о расторжении, а тем более — исковое заявление в суд, следует поручить специалисту.
Как проходит расторжение договора купли-продажи?
Любой договор купли-продажи служит инструментом фиксации договоренностей между заключившими его сторонами. Часто бывает так, что один из участников по какой-либо причине не желает более придерживаться условий соглашения. Это значит, что ранее заключенный договор купли-продажи подлежит расторжению.
К сожалению, когда речь идет о расторжении сделок, связанных с продажей и приобретением недвижимости, требуется учитывать различные юридические тонкости. Если вы не получили образование юриста, заручитесь сторонней помощью от специалистов в этой области.
- Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогут
- Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете
- С этим вопросом могут помочь 308 юристов на RTIGER.com
Решить вопрос >
Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости
Расторжение договора купли-продажи подразумевает прекращение действия правовых отношений между сторонами контракта. То, как эти отношения завершатся, будет зависеть от того, пришли ли участники договоренностей к согласию относительно него.
Так, прекращение действия договора купли-продажи может происходить:
- по соглашению сторон в традиционном порядке;
- через суд, если одна сторона против окончания сделки.
Далее рассмотрим порядок действий, которые нужно будет осуществить для расторжения договоренностей в каждом случае.
Расторжение договора по обоюдному согласию сторон
Если обе стороны сделки согласны пойти на отмену действия договора — это идеальное решение ситуации. В этом случае ни один участник контракта не понесет ущерба.
Для того чтобы каждый остался при своем, нужно будет составить и подписать особое соглашение. В нем будет сказано, что лица добровольно осуществляют расторжение договора купли-продажи.
Также в этом документе указывается, что продавец вернул деньги покупателю, а тот, в свою очередь, покинул ранее занятую квартиру.
Если покупатель еще не зарегистрировал право собственности на жилье в Росреестре, продавец и покупатель должны подать туда общее заявление. Этот документ будет иметь близкое к соглашению между сторонами содержание. В нем нужно указать желание сторон прекратить регистрацию.
С точки зрения закона, если регистрация факта смены владельца квартиры не состоялась, договор купли-продажи фактически не считается действительным. Поэтому остановить процесс и вернуть все на свои места можно буквально за пару часов.
Впрочем, если регистрация состоялась и покупатель уже стал собственником, расторжение договора купли-продажи все еще возможно. Для этого бывшим покупателю и продавцу нужно явиться в регистрирующий орган с ранее оформленным соглашением.
Специалисты органов зафиксируют факт расторжения сделки, и право собственности вернется к продавцу, а покупатель получит обратно деньги.
Соглашение о расторжении договора требуется оформить в виде, аналогичном договору. Получается, что оно, как минимум, должно составляться на бумажном носителе.
Если производилось нотариальное заверение договора купли-продажи, с соглашением придется также идти к нотариусу.
Если переход прав собственности уже зарегистрирован в Росреестре, необходимо будет сделать регистрацию соглашения о расторжении.
Возможно ли расторжение договора, вступившего в силу?
Обратите внимание на важный нюанс: расторгнуть можно только тот договор, который еще не начал действовать. Получается, сделка, производимая сторонами, на момент принятия решения о расторжении не должна быть закрыта.
К примеру, если регистрация в Росреестре уже проведена, договор заключен, но покупатель еще не выплатил средства продавцу.
Если же все это произошло и другие обязательства так же исполнены — значит, действие договора истекло. И теперь его расторжение не может быть произведено исключительно по желанию сторон.
В данном вопросе самое простое, что могут сделать участники — провести сделку обратной купли-продажи, заключив новый договор.
Расторжение договора по инициативе только одной из сторон
Если одна сторона договора противоречит другой и они не могут разрешить спор, им придется отправляться в суд. Гражданский Кодекс нашей страны определяет, в каких случаях одна сторона сможет добиться расторжения сделки в суде.
- Если другая сторона совершила существенные нарушения договоренностей.
- В прочих случаях, которые предусмотрены законом и пунктами заключенного договора купли-продажи.
К примеру, продавец квартиры не может пойти в суд и потребовать расторгнуть сделку только потому, что он передумал. Это можно сделать лишь при условии, что покупатель нарушил ранее определенные условия, причинив продавцу значительный ущерб.
Это правило действует и в обратную сторону. Например, если в квартире, приобретенной покупателем, обнаружится треснувшая ванна, расторжение сделки судом одобрено не будет.
Также закон нашей страны гласит, что стороны сделки не имеют право требовать при расторжении возврата того, что ранее было уже передано сторонами друг другу.
Это возможно лишь в том случае, если данное условие зафиксировано непосредственно самим договором купли-продажи. Таким образом, расторгая сделку, стороны идут на дополнительные риски.
Соблюдение досудебного и судебного порядка
Законодатель требует, чтобы россияне при разрыве договора купли-продажи попытались урегулировать проблему миром, не обращаясь в суд. Притом эта обязанность возлагается на ту сторону, у которой возникли претензии.
Получается, если вы чем-то недовольны, необходимо составить письменное предложение второй стороне и в нем настаивать на расторжении сделки. Если через 30 дней (или иной срок, зафиксированный в договоре) ответ так и не будет получен, смело идите в суд.
Обратите внимание: при обращении в суд также нужно учитывать важные нюансы. Так, прося судью в иске разорвать сделку, граждане часто не указывают, что хотели бы также вернуть потраченные средства или отданную недвижимость. Соответственно, получают они только прекращение действия договора купли-продажи.
К сожалению, это означает лишь то, что вы пойдете в суд во второй раз, но теперь уже чтобы вернуть то, что вам причитается.
Не забудьте, что в суде придется доказывать существенность оснований, использованных для обращения. Если у вас есть свидетельства полученных убытков, лучше их как-то зафиксировать.
Заключение
Договор о продаже, заключаемый при приобретении недвижимости, может быть расторгнут по соглашению сторон или через суд. В первом случае чем быстрее вы поймете, что не хотите жить в этой квартире, тем лучше. Ведь без потерь разорвать договоренности удастся, только если сделка еще не закрыта.
- Если же один из участников контракта против его разрыва, придется обращаться в суд и доказывать, что вы имеете достаточные основания для прекращения действия соглашения.
- Источники:
- Основания изменения и расторжения договора
- Последствия изменения и расторжения договора
- Порядок изменения и расторжения договора
- Ответственность за неисполнение денежного обязательства