Арендатор насобирал штрафов. Как заставить платить?

Арендатор насобирал штрафов.  Как заставить платить?Надо признаться, что ситуация, когда арендатор не платит арендную плату или платит ее не в полном объеме в наше время встречается все чаще. Мало того, в некоторых случаях, арендатор не платит и не освобождает помещение.

Причины, по которым арендатор не платит аренду, могут быть самые разные.

Арендатор может отказываться платить, мотивируя свое решение какими-либо нарушениями со стороны арендодателя, тем, что арендодатель не известил арендатора об изменении ставки арендной платы по договору, тем, что не пользовался имуществом из-за каких-либо недостатков, отсутствием денежных средств или может не платить в силу иных обстоятельств.

Соответственно арендодатель может мириться с данным положением дел, а может защитить свои имущественные интересы.

В настоящей статье мы будем исходить из того, что договор аренды между арендодателем и арендатором заключен в надлежащей форме, он является действующим, никем не оспорен и по условиям договора в аренду передано, скажем, помещение, ну или любое иное недвижимое имущество. Тяжело в рамках одной статьи описать все возможные ситуации или сразу очертить круг вводных, поэтому будем импровизировать по ходу повествования.

Рассмотрим вариант, когда арендная плата не выплачивается в отсутствие каких-либо виновных действий со стороны арендодателя.

Что делать, если арендатор не платит аренду

Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.

Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.

Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.

Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.

Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время.

Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается.

Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.

Соответственно если арендатор не платит – сразу составляем письменную претензию арендаторуАрендатор насобирал штрафов.  Как заставить платить?

В результате достигаются сразу две цели.

Во-первых, получив претензию арендатор, с большой долей вероятности на нее ответит. Возможно вы получите письменные заверения об оплате к определенному сроку, что уже не просто слова.

Во-вторых, в случае, если расторжение вашего договора возможно только в судебном порядке, а договором аренды предусмотрен претензионный порядок (а я встречал и двухмесячные сроки на рассмотрение претензий), направляя претензию срок на рассмотрение претензии начинает течь, соответственно при негативном сценарии развития событий вы сэкономите время.

Поймите, что направление претензии арендатору – это не обращение в суд, а попытка мирного урегулирования спора.

Ранее я уже писал статью о том, как писать претензии. С тех пор ничего не поменялось.

Когда после получения арендатором претензии задолженность по договору аренды погашена – проблема решена, конфликт исчерпан.

Обратите внимание, что ст.

614 и сложившаяся судебная практика, дает право арендодателю требовать досрочного внесения арендной платы, например, за два месяца вперед, если арендатор систематически нарушает условия договора о сроке оплаты, либо платит арендную плату в меньшем размере (частями). Отказ оплатить аренду досрочно также предоставляет вам право отказаться от исполнения договора аренды или обратиться в суд с требованием о расторжении, если договором не предусмотрен внесудебный порядок прекращения договора аренды.

Если арендатор не платит арендную плату, покинул помещение, освободил от своих вещей арендодателю необходимо принять решение простить долг или взыскивать задолженность по договору аренды. Взыскание задолженности по арендной плате в суде осуществляется в общем порядке без каких-либо особенностей.

  • Если же арендатор не платит арендную плату и продолжает пользоваться вашим помещением, а арендодатель принял решение выгнать арендатора, то арендодатель, в зависимости от условий договора аренды, может:
  • –  предложить арендатору заключить соглашение о расторжении договора аренды (предложение о расторжении по соглашению сторон можно включить и в претензию арендатору);
  • – направить письмо арендатору о расторжении договора,  в случае если договором предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке;
  • – обратиться в суд с требованием о расторжении договора, если арендатор отказывается подписывать соглашение о расторжении.
  • Как видно досрочное расторжение договора возможно по соглашение сторон, в случае, если такое право предоставлено арендодателю договором или в судебном порядке.

При расторжении договора по соглашению сторон вопросов возникать не должно. Если договор был изначально заключен на срок не менее года и зарегистрирован в соответствующем регистрирующем органе – несете соглашение в регистрирующий орган.

Что касается одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, то в уведомлении о расторжении аренды целесообразно прописать конкретный срок, с которого договор считается прекращенным, если соответствующего условия нет в договоре аренды.

Это может быть и дата получения письма о расторжении аренды, либо дата по истечении какого-либо периода с момента уведомления арендатора о расторжении договора.

Также, если договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке – несете свое уведомление о расторжении аренды с документами, подтверждающими вручение письма арендатору, в территориальное подразделение регистрирующего органа, осуществившего регистрацию договора и снимаете обременение в виде аренды.

В случае расторжения договора аренды в судебном порядке договор будет считаться действующим все время, пока не вступит в законную силу соответствующее решение суда о расторжении договора.

Арендатор все это время вправе пользоваться имуществом и должен платить арендную плату.

О судебном расторжении договора аренды также можно почитать в моей статье «Расторжение договора по инициативе арендодателя».

Как застраховать интересы арендодателя

Самая лучшая страховка для арендодателя – это грамотно составленный договор аренды, предусматривающий максимальное количество решений спорных вопросов. Понятно, что все случаи предусмотреть не реально и нет договоров аренды на все возможные ситуации. Поэтому для составления договора аренды целесообразно обратиться к проверенному специалисту.

Как известно, гражданский кодекс в целом ряде случаев устанавливает условия договора аренды, действующие по умолчанию, и одновременно предлагает сторонам договора аренды на свое усмотрение изменить такие условия (например сроки изменения размера арендной платы (ст. 614 ГК РФ), субаренда, проведение ремонта и т.д.).

Существуют различные способы обеспечения обязательств по договору аренды.

Хорошо если вашим договором аренды предусмотрен, например, обеспечительный платеж (иногда его называют депозитным).

Есть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание. Это когда арендодатель, в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы, может удерживать имущество арендатора до тех пор, пока арендная плата не будет выплачена. Об этом способе я, пожалуй, расскажу в отдельной статье.

Если арендатор настаивает на том, что задолженность по арендной плате будет выплачена и просит не расторгать договор, при этом арендатором является юридическое лицо, ничего не мешает заключить договор поручительства с руководителем такого юридического лица, либо с иным «ликвидным» представителем арендатора. В результате такого поручительства непосредственный руководитель будет отвечать за оплату арендной платы перед арендодателем лично.

Как выселить арендатора

Арендатор насобирал штрафов.  Как заставить платить?

В ряде особо тяжелых случаев, арендатор отказывается в добровольном порядке освобождать помещение. Выгнать арендатора не всегда задача из легких.

Если арендаторы не платят и не съезжают, то в зависимости от ситуации арендодатель встает перед выбором, действовать быстро и жестко или цивилизованным путем.

Выселить арендатора, отключая свет, воду, выставляя имущество арендатора на улицу, арендодатель рискует быть привлеченным к ответственности за причинение ущерба.

Более того, существует риск привлечения арендодателя к ответственности за самоуправство (ст. 330 УК) или даже кражу или грабеж.

Необходимо крайне осторожно обращаться с чужим имуществом, чтобы избежать дополнительных проблем с арендатором.

Если действовать цивилизовано, обращаться в суд с требованием об освобождении помещения, то нужно быть морально готовым к достаточно долгому процессу.

Без особых усилий со стороны арендатора до момента вступления в силу решения суда, устанавливающего обязанность арендатора освободить помещение может пройти год.

И хорошо если ваш арендатор платежеспособен и вы сможете взыскать ущерб по истечении этого года.

Получив соответствующее решение суда вы, уже с судебными приставами, сможете освободить свои помещения не рискуя быть привлеченным к ответственности.

Напоследок пожелаю вам хороших, платежеспособных арендаторов. В случае возникновения вопросов по взысканию задолженности по арендной плате или необходимости в юридической помощи по иным вопросам прошу обращаться через форму или звонить 8 495 979 7123

Читайте также:  Имеет ли права региональный менеджер в магазине, устанавливать штрафы

Возможно вам также будет интересна статья “Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры“.

С наилучшими пожеланиями,

Адвокат Мугин Александр С.

Неустойка за просрочку по договору аренды: как установить в договоре, начислить и взыскать?

Договором аренды может быть предусмотрена неустойка за нарушение сроков уплаты арендных платежей, сроков возврата помещения и т.д. О видах неустойки за просрочку по договору аренды, порядке взыскания неустойки, а также о том, как компенсировать свои убытки, если неустойка договором не установлена, речь пойдет в настоящей статье.

Неустойка по договору аренды

Виды неустойки за просрочку по договору аренды

В теории неустойка делится на 4 вида: 

  • зачетная (сумма взысканной неустойки вычитается из суммы подлежащих взысканию убытков)
  • исключительная (взыскание неустойки исключает взыскание убытков)
  • альтернативная (сторона вправе выбрать: взыскать неустойку или убытки)
  • штрафная (убытки взыскиваются помимо неустойки, сверх суммы неустойки)

Арендодатель и арендатор в договоре аренды могут предусмотреть различного вида неустойки.

Помимо теоретического значения, определение вида неустойки имеет также и практическое значение, заключающееся в том, что взыскание договорной или законной неустойки, за исключением неустойки, которая носит штрафной характер, исключает начисление процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ, а взыскание же штрафной неустойки допускает одновременное взыскание и процентов по ст. 395 ГК РФ (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17).

На практике стороны в договоре аренды устанавливают неустойку в виде размера процента за каждый день просрочки, так называемые пени за просрочку (например, 0,1%, 0,5%, 1% за каждый день просрочки), либо размер неустойки можете приравниваться к ставке рефинансирования, ключевой ставке (с 2016 года ставка рефинансирования приравнена к ключевой ставке), может устанавливаться, к примеру, 1/150, 1/300 ставки рефинансирования, ключевой ставки, либо размер устанавливается в твердой сумме, в том числе за каждый день просрочки (например, 1000 рублей за каждый день просрочки). Также в договоре может содержаться ограничение общей суммы неустойки (“но не более 5 % от суммы договора”, “но не более 10% от суммы долга” и т.д.). Сумма, от которой рассчитывается неустойка, также варьируется. Поэтому при расчете неустойки за просрочку необходимо внимательно изучить условия договора и учесть все условия расчета неустойки за просрочку по договору аренды.

Неустойка (штраф) может устанавливаться за различные нарушения условий договора, просрочку исполнения обязательства: нарушение сроков уплаты арендных платежей, возврата помещения, немотивированное досрочное расторжение договора, нарушение срока возврата денег и т.д.

Расчет неустойки по договору аренды

Правила расчета неустойки по договору аренды устанавливаются договором аренды.

Что делать, если арендаторы не платят, затопили соседей и вообще неряхи

Если в вашей квартире произошёл потоп и залило соседей

Сначала нужно выяснить причину потопа: соседей залило, потому что стояк потёк или трубу прорвало? А может, наниматель забыл выключить воду, когда уходил из дома?

Если трубу прорвало в перекрытии, идите в ЖЭК и требуёте устранить поломку как можно быстрее. Если трубу или батарею прорвало в квартире (где вы должны следить за их состоянием), вам нужно оценить ущерб вместе с соседями, которых затопило.

Спросите, во сколько они сами оценивают ущерб, или пригласите независимого оценщика. Обычно сторонам удаётся договориться, и собственник либо компенсирует ущерб соседу деньгами, либо делает ему ремонт за свой счёт.

Квартирант в этот момент тоже может потребовать компенсацию, ведь именно он будет жить в не самых лучших условиях — затопленной квартире, где идёт ремонт.

Другое дело — потоп, который произошёл по вине жильца. В этом случае вся компенсация ложится на его плечи. По закону возмещать ущерб, нанесённый соседям, обязан собственник квартиры, но компенсацию своих расходов он может требовать с жильца.

Определить причину затопления, если она не очевидна, должен представитель управляющей компании дома или ДЭЗа.

Однако здесь есть единое решение, которое защитит нервы сразу всех участников: это страховка квартиры. Она покрывает расходы в обоих случаях: и если затопили вас, и если затопили вы. Если вы сдаёте помещение через сервис долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости, квартира, всё имущество в ней, а также ответственность перед третьими лицами страхуется на сумму до 1,4 млн рублей.

Если ваших жильцов затопили

С этой неприятностью придётся иметь дело вам: по договору аренды собственник квартиры обязан в кратчайшие сроки устранить ущерб вне зависимости от того, кто и что стало его причиной — соседи или случайная поломка.

Если причина в соседях, вам нужно идти за компенсацией к ним, если причиной стала протечка неисправного домового оборудования, обращайтесь в ЖЭК. Наниматель, в свою очередь, может потребовать от вас вычесть из ежемесячной платы за наём деньги за те дни, когда ему приходилось жить с неудобствами.

Но если квартиру затопило сильно и жить в ней нельзя, квартирант имеет право расторгнуть договор досрочно и съехать. В этом случае придётся вернуть ему и страховой депозит.

Если в квартире грязно и накурено

Одна из самых спорных причин для расторжения договора. С одной стороны, арендатор должен содержать квартиру в чистоте и не допускать «существенного ухудшения объекта». С другой — немытая посуда в раковине и слой пыли на мебели никак на характеристики квартиры не влияют. Одна генеральная уборка — и квартира в порядке.

Своё виденье чистоты лучше обсудить до подписания договора. Если собираетесь устраивать «Ревизорро» раз в месяц, скажите об этом арендаторам. Некоторым такое может совсем не понравиться. И дело даже не в аккуратности людей, а в том, что они расценят это как вмешательство в свою жизнь.

Но, если вы всё обговорили, а во время визита видите на стенах в ванной плесень, а на потолке жирные пятна, можете расторгать договор, удерживая страховой депозит или его часть.

Следы проживания, которые приводят к существенному ухудшению квартиры (то есть после квартирантов придётся делать хотя бы косметический ремонт), — это повод расстаться с жильцами, даже если нет неуплаты арендной платы по договору аренды.

Ещё один пункт, который часто прописывают в договоре, — запрет на курение в квартире. Нюанс в том, что даже если в помещении пахнет сигаретным дымом, вам придётся ещё доказать, что курил именно ваш жилец (а не сосед на балконе).

Вы в любом случае можете попросить арендатора съехать, но вот удерживать в такой ситуации страховой депозит или нет — вопрос открытый. Это зависит от вашего умения договариваться.

Стойте на своём, если уверены, что наниматель нарушил договор.

Если жильцы что-то сломали

Если в квартире что-то сломалось, нужно разобраться с причиной поломки. Вам кажется, что виноват арендатор, а он всё отрицает? Разобраться поможет мастер, который будет поломку устранять.

Выяснив, что виноват точно наниматель, вы вправе требовать от него либо замены испорченного предмета на новый, либо денежной компенсации в размере стоимости повреждённого предмета.

Обычно эту сумму удерживают из страхового депозита.

Если на жильцов жалуются соседи

Сначала опросите соседей: кто именно недоволен и чем конкретно. Может быть, жалуется старушка, которой всегда всё не по душе, и жалоба, скорее всего, надуманная. А может, напротив, арендатор врубает хард-рок на полную громкость и не даёт спать половине дома.

Если окажется, что он действительно мешает соседям, поговорите с ним.

В договоре найма обычно есть пункт о том, что наниматель обязан следовать закону о соблюдении тишины (здесь вы можете найти информацию о законе в вашем регионе), поддерживать чистоту на лестничной клетке и в общем коридоре.

Но даже и без договора стоит напомнить жильцам, что в ответ на нарушение закона соседи могут вызвать полицию. Полицейский выпишет штраф не вам как собственнику, а именно вашим квартирантам — это они нарушают порядок, и совершенно неважно, орут они под окнами или шумят в квартире.

Если нарушения систематические — это повод для выселения.

Если в квартире живёт больше человек, чем было оговорено

В договоре найма обязательно перечисляются (с Ф. И. О. и паспортными данными) все люди, которые имеют право жить в квартире. Ситуации бывают разные: может быть, к семье приехала на неделю погостить чья-то мама или девушка пригласила к себе своего парня.

Это не критичная ситуация. Но бывает и по-другому — например,жилец может устроил в квартире хостел. Если у вас есть подозрения, что в квартире всё время живёт больше людей, чем вы договаривались, стоит опросить соседей.

Замечали ли они, что жильцов действительно больше? Обратите внимание на показания по расходу воды: если квартирантов больше, то и воды они потребляют много. В том случае, если ваши опасения подтвердятся, обращайтесь к условиям договора и настаивайте на его расторжении.

Если наниматель будет сопротивляться, стоит обратиться в суд.

Если квартирант исчез

Действуйте по обстоятельствам. Если квартирант не оставил долги и мирно съехал, вы можете просто начать сдавать квартиру другим людям. Но если жилец уехал и прихватил вашу технику или мебель, обращайтесь в полицию. Даже при отсутствии договора найма кража имущества — серьёзное преступление.

Если арендатор уехал, а после этого выяснилось, что он платил только за аренду, а все остальные счета теперь в минусе, всё будет зависеть от того, есть у вас договор найма или нет. Ну и от суммы долга.

Договора нет — про деньги можно забыть, если он есть и сумма долга кажется вам существенной (то есть стоящей разбирательства) — подавайте в суд.

Если наниматель хочет съехать досрочно

Обычно в договоре прописывают, что наниматель может съехать без штрафных санкций через полгода проживания в квартире, если предупредит заранее — за месяц. Страховой депозит в этом случае возвращают.

Если жилец съезжает досрочно по условиям, прописанным в договоре (например, квартиру затопили), депозит также придётся вернуть. Если наниматель хочет съехать внезапно, хотя квартира в порядке, вы вправе удержать страховой депозит.

Читайте также:  Остались кредиты от матери: у моей погибшей матери было взято около 5 кредитов в разных банках

Если договора с жильцом у вас нет, и переданный депозит нигде не обозначен, — отдавать его или нет, решаете вы.

Если вашу квартиру продали

Этот экстремальный и крайне редкий случай — уголовно наказуемое деяние. Если вдруг, приехав как обычно за деньгами, вы обнаруживаете в квартире незнакомых людей, которые уверяют, что они её купили, и даже предъявляют соответствующие документы, вам стоит немедленно написать заявление в полицию и прокуратуру.

Заключение

Сдавать квартиру, конечно, страшно. Тем более что действующее законодательство больше защищает права арендаторов, нежели собственников.

Но и шанс нарваться на абсолютного арендатора-отморозка, который не платит и не освобождает помещение, будем честны, невелики. Подробно обсудите все нюансы и свои ожидания с потенциальным жильцом, вдумчиво составьте договор.

Адекватного арендатора, который не планирует задерживать оплату за квартиру, такой подход только порадует.

А если у вас нет желания рисковать, воспользуйтесь сервисом долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости.

Специалисты сервиса помогут найти жильцов, проверят их, помогут с договором и страховкой.

А если форс-мажор всё же произойдёт, вам не придётся думать самостоятельно, что же делать, если арендатор не платит аренду и не освобождает квартиру.

Вс освободил от штрафа собственника арендованной машины — новости право.ру

В 2018 году комбинат «Электрохимприбор» оштрафовали за то, что один из водителей их большегруза не заплатил через систему «Платон» за проезд по федеральной трассе (ст. 31.

1 закона об автомобильных дорогах). А в феврале 2019 года предприятие сдало свой грузовик МАЗ в аренду обществу «Атомспецтранс».

Стороны заключили договор, временный владелец оформил на машину неограниченную страховку.

Летом того же года уже сотрудник арендатора ехал по трассе федерального значения «Сибирь» в Новосибирской области, но плату за это не внес. Система «Платон» нарушение зафиксировала. Так как этот факт выявили автоматически, протокол оформили на собственника машины – комбинат (ч.2 ст. 2.6.1 КоАП). 

Инспектор Ространснадзора узнал, что в 2018-м этот автомобиль, принадлежавший «Электрохимприбору», уже нарушал норму, поэтому выписал штраф за повторное совершение административного правонарушения (ч. 2 ст. 12.21.

3 КоАП «Несоблюдение требований о внесении платы в счет возмещения вреда, причиняемого автомобильным дорогам общего пользования федерального значения»). И если за первый раз нарушитель заплатил 5 000 руб.

, на этот раз должен был уже 10 000 руб.

Оплатить чужой штраф

Предприятие попыталось обжаловать постановление через суд (дело № 12-15/2020). Представитель комбината объяснил, что грузовиком в это время пользовался «Атомспецтранс».

В доказательство он представил копии нескольких документов: договора аренды, который заключили владелец МАЗа и общество, платежных поручений об оплате аренды и полиса ОСАГО на «Атомспецтранс». А еще заявитель предоставил справку начальника транспортного цеха о том, что тот самый МАЗ они не эксплуатировали с 1 января по 9 августа 2019-го.

Руководитель написал список всех автомобилей, которые выходили в рейс от предприятия 23 июля 2019 года (в день, когда зафиксировали нарушение): в этом перечне отсутствовал грузовик, сданный в аренду.

Парковка Как отменить штраф за неоплаченную парковку

Но Мошковский райсуд Новосибирской области решил, что эти бумаги не доказывают, что в момент фиксации нарушения грузовик предприятия был во владении другого лица. Справка самого «Электрохимприбора» о том, что МАЗ не эксплуатируется, не является доказательством невиновности комбината.

Первая инстанция отметила, что к договору аренды не приобщена бумага о передаче большегруза арендатору. Поэтому постановление она оставила без изменения, оштрафовав владельца большегруза на 10 000 руб. Такого же мнения оказался и Восьмой кассационный суд общей юрисдикции. Он сослался на постановление Пленума ВС № 20 от 25 июня 2019 года. Согласно п.

27, доказать передачу транспорта в чужое пользование могут полис ОСАГО, если в нем есть запись о допуске к управлению другого лица, договор аренды или лизинга и показания свидетелей. Суд решил, что в копии полиса нет информации, что МАЗом могут управлять водители АО «Атомспецтранс», а показаний свидетелей в материалах дела нет.

Решение райсуда он оставил без изменения (дело № 16-4249/2020). Тогда гендиректор комбината пожаловался в Верховный суд (дело № 67-АД21-1-К8).

Не отвечает за машину в аренде

Дело единолично рассмотрел судья ВС Сергей Никифоров. Он указал, что согласно ч. 2 ст. 2.6.1 КоАП (« Административная ответственность собственников транспортных средств»), владелец машины освобождается от штрафа, если станет известно, что в момент фиксации нарушения ТС было во владении у кого-то другого.

Никифоров обратил внимание на доказательства, которые предоставил комбинат. В материалах дела есть акт приема-передачи грузовика по договору аренды, а еще платежки по этому соглашению. То есть данных о том, что договор не исполняется, нет.

А значит, нельзя однозначно сказать, обоснованно собственника грузовика привлекли к административной ответственности или нет. Неустранимые сомнения в виновности лица толкуются в его пользу (согласно ч. 4 ст. 1.5 КоАП «Презумпция невиновности»), поэтому оштрафовать комбинат нельзя.

ВС отменил постановление инспектора Ространснадзора и акты нижестоящих судов, которые наказали «Электрохимприбор» как собственника машины. Дело прекратили по отсутствию состава административного правонарушения.

Подтвердил сформированную позицию

Григорий Скрипилев, советник старшего партнера АБ
Федеральный рейтинг.

группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Экологическое право группа Антимонопольное право (включая споры) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Уголовное право 12место По выручке на юриста (более 30 юристов) 25место По количеству юристов 27место По выручке Профайл компании
, говорит, что ВС в этом деле поддержал сформированную на практике позицию о том, что собственник не должен оплачивать штрафы за арендатора машины. Так, общество «НЖТ» сдало принадлежащую ей Skoda Octavia в аренду индивидуальному предпринимателю. В то время, когда ИП пользовался автомобилем, его припарковали на газоне. Это зафиксировала камера, работающая автоматически. Собственнику авто выписали штраф по ст. 8.25 КоАП г. Москвы («Размещение транспортных средств на территории, занятой зелеными насаждениями»), но ему удалось его оспорить через суд. Правда, не сразу, а только в апелляции. Владелец иномарки в качестве доказательств предоставил договор аренды, акт приема-передачи транспорта и платежки по договору (№ 7-10569/2019).

ДТП ДТП при развороте: почему штраф не удалось отменить

ООО «Газпром нефтехим Салават» через суд удалось отменить штраф за проезд на красный свет. Общество сдало в аренду свой Renault «Предприятию автомобильного транспорта и механизмов». Уже после этого автомобиль на перекрестке проехал на запрещающий сигнал светофора, что зафиксировала камера. Штраф пришел собственнику машины, ООО «Газпром нефтехим Салават».

Общество решило его обжаловать в суде, предоставив договор аренды, платежки по нему, акт приема-передачи и допсоглашения. Две инстанции решили, что этих документов недостаточно, и отказали собственнику иномарки.

Их поправил Седьмой кассационный суд общей юрисдикции, указав, что представленные доказательства подтверждают факт аренды, и акты нижестоящих инстанций отменил (№ 16-2035/2020).

Александр Кожевников, заместитель руководителя юридического департамента Федеральный рейтинг.
, говорит, что ключевое значение для принятия решения в пользу собственника ТС имеют два доказательства: авто действительно передали другому лицу и платили за аренду. Причем, как отмечает эксперт, оплата должна быть до момента нарушения.

Арендатор-неплательщик? Вот, как с ним можно бороться

16 сен 2019

Обратите внимание, материал старше 2-х лет. Актуальность выводов уточняйте у автора

Вступая в арендные отношения, связанные с недвижимым имуществом, стороны зачастую не задумываются о том, что будет с договором в случае его нарушений. И если со стороны арендодателей злоупотребления встречаются реже (для них главное получить арендную плату и быть уверенными в сохранности помещений), то ситуации, когда арендатор тянет время, продолжая пользоваться помещением, и не вносит платежи, предусмотренные договором, встречаются повсеместно. Рассмотрим способы, которые помогут арендодателю обезопасить себя в случае возникновения просрочек со стороны арендатора. 

 Честное слово – не лучшая гарантия 

 Первое, что может помочь арендодателю получить арендную плату и подстраховаться при нарушении договора, это обеспечительный платеж. В соответствии с ч. 1 ст. 381.

1 Гражданского кодекса РФ это денежная сумма, которая вносится одной стороной в пользу другой стороны для обеспечения исполнения обязательства (в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку).

В случае его нарушения обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения обязательства из договора (см. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.12.2016 N Ф04-6011/2016 по делу N А45-4367/2016). 

 Для защиты своих прав собственнику необходимо четко прописать все условия, среди которых размер платежа и срок его внесения, обстоятельства, когда у арендодателя возникает право на его зачет, условия о доплате платежа и его возврате. Обычно стороны договариваются о размере обеспечительного платежа, равному стоимости одного месяца аренды, но ничего не мешает установить его пропорционально стоимости двух-трех месяцев. 

Читайте также:  О необходимости иметь медицинский кабинет

 Как отказать правильно? 

 По общему правилу, согласно п. 4 ст. 619 Гражданского кодекса РФ договор аренды может быть расторгнут в случае невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд.

Не стоит забывать, что досрочное расторжение договора допускается по инициативе арендодателя только судом, самостоятельно расторгнуть договор арендодатель не может. Именно поэтому арендодателю стоит предусмотреть в договоре аренды право на односторонний отказ от договора в соответствии со ст. 450.

1 Гражданского кодекса РФ. Это позволит владельцу помещения выйти из арендных отношений, вернув себе помещение без дополнительных затруднений. 

В качестве оснований одностороннего отказа от исполнения договора можно предусмотреть просрочку внесения арендатором арендной платы более чем на месяц, исчерпание обеспечительного платежа в связи с его зачетом арендодателем по ранее возникшим обязательствам арендатора, а также ухудшение состояния арендованного имущества и использование его с нарушением условий договора. 

 Об отказе от исполнения договора арендодатель обязан будет уведомить арендатора. Если стороны не предусмотрят иное, то договор будет считаться прекращенным с момента доставления уведомления об отказе (см. Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 04.06.2019 N Ф10-1857/2019 по делу N А62-3298/2018

Заехал и не платит. Как бороться с недобросовестными арендаторами

Каждый собственник коммерческого помещения боится недобросовестного арендатора. Такой арендатор может не платить или повредить объект: разбить окна, испортить внутренние коммуникации, выломать выключатели или даже снять паркет.

При завершении аренды объект недвижимости должен быть возвращен в том же состоянии, что и принимался арендатором, но с учетом нормального износа, следует из Гражданского кодекса (ГК) России. Нормальный или типичный износ возникает при обычном пользовании имущества. Но иногда помещение возвращается с явными и серьезными повреждениями, когда о нормальном износе речи нет.

Многие собственники при приеме помещения совершают ошибку, подписывая акт приема-передачи объекта без его внимательного осмотра. Кто-то и вовсе полагается на честность арендаторов и подписывает документы путем обмена актами по почте. Это приводит к тому, что при физическом осмотре помещения и выявлении повреждений предъявить претензии уже нельзя.

Как застраховаться от повреждений

Арендодатели могут подстраховаться, использовав финансовые инструменты, например, обеспечительный платеж. Это форма обеспечения обязательств, предусмотренная законом. Его размер обычно варьируется от одного до двух месячных арендных платежей.

Главное, чтобы в договоре было четко прописано, что за его счет собственник может компенсировать убытки, причиненные повреждением арендуемого имущества. Даже если повреждение не удалось предотвратить, полученный при заключении договора обеспечительный платеж пойдет на ремонт помещения и минимизирует риски, связанные с простоем объекта.

Правильно зафиксированные повреждения имущества при его возврате также могут решить многие вопросы.

Арендодатель имеет право настаивать на своей форме акта приема-передачи, где в одном документе совместно с представителем арендатора будут зафиксированы все повреждения, которые явно выходят за рамки нормального износа.

Пренебрежение этим правилом может привести к спору с арендатором, например, об объеме повреждений и причинах их возникновения.

Если арендатор не согласен со стоимостью устранения повреждений, то можно провести их независимую оценку. Ее можно заказать у любой оценочной компании.

 Правда, при вызове оценщика на объект лучше уведомить об этом контрагента всеми возможными способами, в том числе заказным письмом по юридическому адресу.

В дальнейшем это позволит доказать факт уведомления, избежать споров в суде о наличии и объеме повреждений, а также не позволит арендатору оспорить факт выезда оценщика на осмотр.

Показателен случай, когда предъявить претензии арендатору так и не удалось. Клиент сдавал в аренду офис поставщику импортной мебели. Арендодатель подписал акт приема-передачи помещения «без нареканий» за день до его реального осмотра. После открытия офиса он увидел грустную картину: арендатор вынес весь ламинат, уложенный по договоренности с владельцем за счет уменьшения арендных платежей.

Если арендатор не хочет съезжать

Если арендатор не выезжает из помещения, то даже по окончании срока аренды он обязан оплатить ее фактическую стоимость. При этом собственнику следует всегда внимательно готовить договор аренды.

Там может быть пункт о том, что при истечении срока аренды, если за какое-то время стороны не заявят об освобождении помещения, договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях.

Это условие применяется, если к окончанию арендного срока арендатор продолжает пользоваться помещением.

При такой формулировке контрагент может на словах сообщить о желании съехать, а на деле затягивать выезд.

В итоге владелец не направит ему уведомление об освобождении помещения в нужное время, а акт приема-передачи до истечения срока аренды подписан не будет.

Если собственник захочет выгнать арендатора или поднять арендную плату, то это не удастся сделать, так как договор автоматически возобновится в том же виде. Поэтому решив расстаться, следует в любом случае направить соответствующее уведомление.

Если владелец не потребовал освобождения объекта и вышеуказанного пункта в договоре нет, то договор возобновится, но уже на неопределенный срок и арендодатель его сможет расторгнуть в любое время.

Бывает, что арендатор упорно не хочет выезжать из офиса по истечении срока аренды.

В этом случае закон дает владельцам массу инструментов для защиты: взыскание арендной платы за пользование имуществом, взыскание неустойки, компенсация убытков.

В крайнем случае можно принудительно освободить помещение и вывезти имущество контрагента, однако его нельзя присвоить — права арендатора не стоит нарушать.

Сначала собственник должен направить контрагенту письменное уведомление (и проследить, чтобы тот его обязательно получил) о расторжении договора и освобождении помещения. В таком уведомлении нужно сообщить, что по истечении предложенного срока имущество будет описано и вывезено с объекта. Возможно, арендатор одумается.

Если встречных движений не последует, то можно принудительно за свой счет вывезти имущество, предварительно составив опись. Лучше это сделать в присутствии охраны или управляющей компании. Далее нужно официально уведомить арендатора о месте хранения имущества. Расходы по хранению и вывозу имущества — это убытки арендодателя, которые можно взыскать с другой стороны в суде.

Но если имущество арендатора повредить или присвоить, то уже арендатор вправе обратиться в суд с иском к владельцу о компенсации своих убытков. Описанные выше меры лучше применять в крайнем случае.

Еще один вариант — обратиться в суд с иском об обязании контрагента освободить помещение. Но рассмотрение дела может занять до полугода, а исполнение судебного решения может привести к той же проблеме: арендатор откажется съезжать.

Как-то раз собственник после досрочного расторжения договора аренды потребовал освободить офис. Арендатор его проигнорировал и перестал платить арендные платежи. Владелец сменил замки, вывез мебель и вещи сотрудников нанимателя. За своим имуществом он так и не обратился, хотя был уведомлен о месте его хранения.

Неожиданная субаренда

Арендатор вправе сдать арендуемое помещение в субаренду только с согласия владельца, если иное не установлено договором. Об этом говорится в статье 615 Гражданского кодекса. Увы, на практике эта статья соблюдается не всегда.

Собственник может сдать объект на продолжительный срок без какого-либо контроля и не проверяя, кто там реально сидит. Таким подходом может воспользоваться арендатор в своих интересах, сдав помещение третьим лицам.

Со своих субарендаторов он будет получать плату вовремя, но не факт, что оперативно будет расплачиваться с арендодателем. Долги в таких злоупотреблениях не редкость.

Владелец же может потребовать деньги за аренду только с арендатора.

На практике был случай, когда владелец помещения после продолжительной паузы приехал проведать арендатора в связи с многомесячной задержкой оплаты аренды.

Собственник удивился, когда другие фирмы предъявили ему договоры субаренды и пояснили, что свои платежи они ежемесячно оплачивали.

Договор с арендатором оперативно расторгли, но к этому моменту он начал свою ликвидацию. В полном объеме его долг взыскать не удалось.

Советы собственникам

Чтобы защитить себя с юридической стороны, собственникам следует ответственно готовить договор аренды. Многие риски можно нивелировать уже на этом этапе. Например, предусмотреть дополнительные санкции для арендатора, неустойку за нарушение им обязательств, предусмотреть обеспечительный платеж, детализировать продление договора и способы его расторжения.

Не следует принимать помещение из аренды без осмотра. О компенсации любых повреждений нужно договориться с контрагентом заранее.

Не стоит забывать и о контроле: собственникам следует встречаться с арендаторами, посещать и по возможности осматривать объекты, следить за финансовым состоянием арендаторов, отслеживать значимые изменения в ЕГРЮЛ, судебные споры, претензии кредиторов. Лучше вовремя выявить проблемы и попытаться расторгнуть договор, чем потом безуспешно пытаться взыскать долг по аренде.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *