Последнее обновление: 14.09.2021
Альтернативная покупка или продажа квартиры (об этом ниже) – это самый распространенный тип сделки на рынке недвижимости. В Москве, например, по оценкам риэлторов, среди всех сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке, более 70% – альтернативные. Почему так?
Да потому, что большинство людей, продавая свои квартиры, не остаются с деньгами на улице, а покупают себе взамен другие квартиры, фактически, меняя свое жилье. Такая одновременная продажа одной квартиры и покупка другой, и называется альтернативной сделкой с недвижимостью.
В риэлтерском сленге существует несколько названий для разных типов сделок купли-продажи квартир:
- Прямая (или чистая/свободная) продажа;
- Альтернативная покупка или продажа квартиры («альтернатива»);
- «Цепочка» (несколько «альтернатив», увязанных в одну сделку).
Тип сделки намекает на ее простоту или сложность, а также – на время, которое потребуется на подготовку такой сделки. Очевидно, что выстраивание «цепочки» усложняет сделку, и требует больше времени на ее подготовку, по сравнению с простой («чистой») продажей квартиры.
Рассмотрим прямую и альтернативную продажу квартир подробнее.
Несовершеннолетний ребенок в сделке купли-продажи квартиры. Что делать? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.
Прямая продажа квартиры
Имеется в виду, что Продавец квартиры просто получает за нее деньги и уходит, не покупая себе ничего взамен. То есть за продаваемой квартирой не тянется «хвост» из других квартир, которые продаются и покупаются одновременно с ней.
При прямой (или чистой) продаже квартиры есть только две стороны сделки: Продавец и Покупатель. Больше они ни от кого не зависят.
Это, очевидно, самая простая и удобная форма сделки с недвижимостью. Но «чистые продажи» квартир, к сожалению, встречаются на рынке нечасто.
Почему? Это особенность рынка недвижимости – ведь для большинства собственников жилье это необходимость, а не просто имущество или финансовый актив.
Поэтому, продавая одно свое жилье, человек стремится купить другое, это и приводит к большому количеству альтернативных сделок.
!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.
Сколько стоят Услуги риэлтора при продаже и покупке квартиры? Практика рынка – см. по ссылке.
Альтернативная продажа квартиры («альтернатива»)
Альтернативная сделка купли-продажи квартиры означает, что собственник продает свою квартиру и покупает себе другую квартиру взамен (за деньги от продажи первой). Причем, делается это одновременно, т.е. сделка на обе квартиры проходит в один день, оба Договора купли-продажи (ДКП) подписываются одновременно, и регистрация документов на обе квартиры происходит тоже единовременно.
Чаще всего оказывается, что это единственный способ поменять свою квартиру на ту, которую хочется. Ведь прямой обмен (по договору мены квартир) случается очень редко, так как для этого должно произойти полное совпадение интересов тех, кто меняется. А это, понятное дело, ситуация маловероятная.
Таким образом, в альтернативной сделке покупки и продажи квартиры участвуют, как минимум, три стороны:
- Покупатель квартиры-1;
- Продавец квартиры-1, который в свою очередь является Покупателем «альтернативной» квартиры-2;
- Продавец «альтернативой» квартиры-2.
В разговоре «альтернативной квартирой» могут называть как квартиру-1, так и квартиру-2. Это уже – на вкус участников сделки. Суть от этого не меняется. Мы, например, для понимания называем «альтернативной» ту квартиру, которая покупается взамен имеющейся, то есть – квартиру-2.
Типовой алгоритм проведения альтернативной сделки мы для удобства вынесли в отдельную заметку:
Подробный порядок действий при проведении альтернативной сделки с квартирой – рассмотрен на отдельной странице по ссылке.
Альтернативная сделка с недвижимостью, естественно, несколько сложнее в плане организации, чем «прямая (или чистая) продажа». Она занимает больше времени, и имеет свои специфические риски (об этом ниже). Но это наиболее распространенный вариант обмена квартир через куплю-продажу.
Какой будет Налог при одновременной продаже и покупке квартиры в альтернативной сделке? Смотри по ссылке.
«Цепочка» квартир
«Цепочка квартир» – это сделка, в которой продается не одна «альтернативная квартира», а две или несколько. Продавцы каждой предыдущей квартиры являются покупателями следующей в «цепочке» квартиры.
Причем, необязательно эти квартиры выстраиваются последовательно друг за другом. Например, при продаже 4-х комнатной квартиры, ее Продавец выбрал себе взамен две «однушки» и «двушку» (с доплатой) – вот и построилась «цепочка» из четырех квартир, где вместо одной покупают сразу три «альтернативных».
Очевидно, чем длиннее «цепочка квартир», тем больше ее участников, и тем сложнее выстроить всю сделку. Время подготовки такой комплексной сделки, а также вероятность ее срыва – повышаются. Если в процессе подготовки сделки выпадает одно звено «цепочки», то рушится вся сделка, и приходится начинать все сначала.
На практике, «цепочки» свыше 4-х квартир встречаются редко.
Чтобы ограничить рост «цепочки квартир», можно в условиях Договора об авансе внести условие, что очередной Продавец должен будет выбирать себе взамен квартиру только в прямой продаже.
Реалии рынка недвижимости большого города таковы, что среди квартир в прямой продаже чаще встречаются «однушки» и «двушки». Большие же квартиры (3-4-х комнатные), как правило, тянут за собой «альтернативу» или целую «цепочку».
♦ К слову об альтернативных сделках ♦(о междугороднем обмене жилья через альтернативную сделку купли-продажи)
Что нужно знать об общей собственности супругов в сделке купли-продажи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.
Расчеты в альтернативных сделках
Передача денег в альтернативной сделке или в цепочке квартир, обычно, происходит через аккредитив по безналу (подробнее – по ссылке), или наличным путем с использованием банковских сейфовых ячеек.
Чтобы учесть разные интересы участников, арендуют две или несколько ячеек одновременно, и подписывают разные соглашения по условиям доступа к каждой ячейке.
При безналичных расчетах, открывают два или несколько аккредитивов, соответственно.
Чаще всего, продажа одной квартиры и покупка другой (альтернативной) происходит с доплатой или, наоборот, получением разницы в стоимости. Тогда для расчетов арендуют две банковские ячейки – одну для основной суммы, другую для доплаты (см. пример-схему).
♦ Пример-схема передачи денег через две ячейки ♦ Жми! И откроется схема во всплывающем окне!
По сравнению с расчетами в обычной (прямой) сделке купли-продажи квартиры, в денежных расчетах при альтернативной сделке существуют свои нюансы, т.к. здесь возникает конфликт интересов нескольких сторон сделки (подробнее об этом см. по ссылке).
Просмотр квартиры на «вторичке» перед покупкой. Какие вопросы задавать Продавцу? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.
Специфические риски альтернативной сделки
Помимо типовых рисков, характерных для обычной продажи или покупки квартиры, при построении альтернативной сделки дополнительно возникают еще и специфические риски, связанные с организацией этого комплексного процесса. Не нужно их бояться, нужно просто тщательней подойти к процессу подготовки этого мероприятия. Ведь любой риэлтор (а кто такой этот «риэлтор»? – см. по ссылке) организует такие сделки регулярно.
Какие же специфические риски присущи альтернативным сделкам с квартирами? Об этом ниже.
В альтернативной сделке (в цепочке квартир) участвует сразу несколько владельцев недвижимости. Банальная несогласованность действий между ними приводит к разрыву всей сделки. Даже если всего один из участников что-то «неправильно понял», в результате пострадают все участники – цепочка развалится.
Чтобы этого не произошло, условия сделки и последовательность действий многократно проговариваются со всеми участниками во всех деталях. А лучше, если у каждого участника будет согласованный и набросанный на бумаге план действий по сделке (ссылку на типовой план действий для альтернативной сделки – см. выше).
Важно также, чтобы запросы (ожидания) владельцев квартир, тянущих за собой «альтернативу», были адекватными, то есть соответствовали рыночным ценам и возможностям.
Иначе возникает риск увеличения сроков сделки (Продавец не может подобрать себе «альтернативу»), и риск увеличения цены первой квартиры (Продавец не может уложиться с покупкой «альтернативы» в первоначальную цену).
Возврат аванса (задатка) за квартиру. Возможно ли это? Ответ в заметке по ссылке.
Но даже в хорошо согласованной альтернативной сделке всегда присутствует так называемый «риск частичной регистрации» – когда регистрируется только часть из общего пакета документов на две или несколько квартир. Дело в том, что юридически все Договоры купли-продажи квартир в альтернативной сделке между собой никак не связаны (т.е. юридически независимы). Поэтому регистратор формально не имеет оснований регистрировать их «одним пакетом». И требовать от регистратора прекратить регистрацию одного договора, если будет приостановлена регистрация другого – бесполезно. В результате кто-то из участников сделки может остаться без квартиры или без денег. Как не допустить такой коллизии?
Для этого на практике применяют следующее.
Ежедневно отслеживают ход процесса регистрации по номерам заявлений на регистрацию, благо на сайте Росреестра есть такая возможность онлайн (здесь), да и по единому бесплатному справочному телефону Росреестра (8-800-100-34-34) тоже подскажут.
Если Росреестр приостанавливает регистрацию по одному из договоров, то уведомление об этом незамедлительно направляется участникам этого договора. Тогда участники другого договора сразу пишут заявление на приостановку и второго договора.
Далее разбираются с причинами. Чаще всего, причинами приостановки регистрации могут быть сомнения регистратора в каких-либо документах, и его требование предоставить дополнительные справки. После чего процесс регистрации возобновляется.
Но в некоторых случаях может быть и отказ в регистрации.
В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав – смотри по ссылке.
Другой способ решения – нанимают для регистрации всего пакета документов стороннего исполнителя. Такие услуги по регистрации сделок с недвижимостью оказывают многие юридические компании.
Стоит это недорого, но вероятность «частичной регистрации» в этом случае сильно снижается, так как юристы из этих контор занимаются регистрацией регулярно, и досконально знают требования местных отделений Росреестра.
Но самый надежный способ регистрации всего пакета документов скопом при альтернативной сделке купли-продажи квартиры – это проведение сделки через нотариуса. У нотариуса особые отношения с Росреестром, и особые полномочия для регистрации документов в этом ведомстве.
В частности, удостоверенные нотариусом договоры по сделкам с недвижимостью не нуждаются в дополнительной проверке юристов Росреестра, а потому срок регистрации здесь в разы короче, чем срок регистрации «обычных» документов. Когда Нотариус берет регистрацию всего пакета на себя, то риск «частичной регистрации» близок к нулю.
Кто такие «третьи лица» в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?
Если все-таки не уследили за процессом, и «частичная регистрация» документов в альтернативной сделке произошла, то здесь два пути, как избежать потери денег или потери права на квартиру:
- Решить вопрос согласованными действиями всех участников альтернативной сделки (если все участники – адекватные и порядочные люди). Например, завершить все-таки регистрацию по тому договору, где случился отказ в регистрации. Или всем вместе расторгнуть остальные договоры и вернуть все в исходное положение.
- Решить вопрос через суд (если некоторые участники сделки, получив что хотели, отказались решать вопрос добровольно).
Следует также учитывать, что при построении «цепочек квартир» увеличивается количество всевозможных нюансов, спорных вопросов, задержек, а значит в договоры (авансовые и купли-продажи) нужно вносить сроки с некоторым запасом. Этот запас времени даст возможность решить возникший вопрос без разрыва отношений с участниками сделки, и без перезаключения ряда договоров.
Это касается сроков аванса, сроков доступа к ячейке с деньгами, сроков физического и юридического освобождения квартиры после продажи, и т.п.
Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.
Налоги в альтернативных сделках с квартирами
При совершении альтернативных сделок с недвижимостью, часто происходит путаница в исчислении налогов и налоговых вычетов. Участники таких сделок пытаются подменить налоговый вычет, возникающий при продаже квартиры, на сумму затрат, возникающих при альтернативной покупке.
Например, многие полагают, что если продать свою квартиру, скажем, за 100 руб., и тут же купить альтернативную квартиру с доплатой за 120 руб., то сальдо дохода за один налоговый период будет отрицательным (т.е. дохода нет), а значит, и налог платить не надо. Это ошибка.
С точки зрения налогообложения, продажа одной квартиры и покупка другой – никак не связаны. То есть в альтернативной сделке, при продаже квартиры, Продавец попадает на налог НДФЛ-13% с суммы продажи, а при покупке другой квартиры, он уже как Покупатель, имеет право на налоговый вычет (возврат НДФЛ).
Правда, существует практика, когда налоговая может зачесть сумму налога к уплате (за продажу квартиры) в счет получения налогового вычета (за покупку другой квартиры), если обе сделки произошли в одном налоговом периоде. Альтернативные сделки как раз к таким и относятся.
Подробнее о налогах и вычетах при продаже и покупке квартир рассказано в отдельной заметке по ссылке.
Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.
- «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
- Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).
Как выгодно продать старую квартиру и купить новую?
Когда планируете продать старую квартиру и тут же купить новую — это называется альтернативной сделкой. Для этого заранее подбирают квартиру и договариваются с продавцом. Затем составляют двойной Договор купли-продажи, где прописывается, что проводится альтернативная сделка.
Расскажем, как составить договор, какие потребуются документы и на что обратить внимание при покупке недвижимости по такой сделке.
Особенность альтернативной сделки
Встречная или альтернативная сделка означает, что вы продаете свою квартиру и на полученные деньги покупаете новую. Например, продали свою двухкомнатную квартиру и переехали в новую трехкомнатную с доплатой.
Но это простая сделка, в которой участвует три стороны: вы, покупатель вашей квартиры и продавец, у которого приобрели трехкомнатную Недвижимость. Но есть и сложные альтернативные сделки. Рассмотрим на примере.
| Пример Семья с совершеннолетним ребенком продает свою трехкомнатную квартиру, т. к. мать и отец разводятся. Они хотят на вырученные деньги купить три однокомнатных квартиры. Получается, им нужно сразу найти три однокомнатные квартиры с тремя разными покупателями и еще одного человека, который купит их трехкомнатную квартиру. |
Такие сделки называются сложными. Требуется проверить в несколько раз больше документов, чем при простом заключении договора купли-продажи.
И если одна из сторон откажется от покупки или продажи, придется искать нового человека. Поэтому такие сложные цепочки с несколькими сторонами стараются упрощать.
Например, если негде жить после продажи недвижимости, семья продает квартиру, снимает жилье и подбирает новую недвижимость.
Что сделать для упрощения альтернативной сделки?
Минус проведения альтернативной сделки — не каждый покупатель согласится ждать и согласовывать нюансы с третьей или четвертой стороной. В таком случае упрощайте сделку и переводите ее в прямую.
Например, вы продаете двухкомнатную квартиру и хотите сразу купить и въехать в трехкомнатную. Вы нашли покупателя на свою квартиру и договорились с продавцом, у которого покупаете новую недвижимость.
Документы для проведения альтернативной сделки
Если все участники альтернативной сделки уже нашли квартиры и собираются в них переезжать, подписывается договор купли-продажи. Но перед подписанием соглашения тщательно проверьте все документы. Делайте это до того, как передадите Задаток. Из документов потребуется следующее:
- Выписка из ЕГРН — стоит 400 руб. Проверьте в выписке, кто собственник жилья, которое вы планируете купить, есть ли арест или обременения на недвижимость.
- Паспортные данные покупателя и продавца.
- Правоустанавливающие документы на владение недвижимостью. Например, соглашение купли-продажи, договоры дарения или наследства. Если данные в договоре не сходятся с выпиской из ЕГРН, то это уже техническая ошибка. Возникнут сложности при оформлении прав собственности в Росреестре. В таких случаях от сделки лучше воздержаться и попросить продавца переделать документы.
- Если продает квартиру семья, у них должно быть нотариально заверенное разрешение обоих супругов.
- Справка об отсутствии долгов за ЖКХ. Если у собственника есть долги по коммуналке, попросите их погасить, иначе управляющая компания наложит арест на недвижимость.
- Если покупаете недвижимость в Подмосковье или Москве, попросите продавца выписку из единого жилищного документа. В нем указана подробная информация о зарегистрированных гражданах, долгах и обременениях. Для получения ЕЖД обращайтесь в МФЦ.
Особенности заключения сделки
Что касается сроков, то лучше брать с запасом на 1−2 недели для каждого участника сделки. Но если один из участников сделки так и не подобрал себе новое жилье, сроки лучше увеличить до 30 дней. Помните, на оформление расходов и уплату госпошлины придется потратить 2 тыс. руб. Если сделка проводится с участием нотариуса, придется заплатить 0,5% от суммы, но не более 20 тыс. руб.
Заключение предварительного договора
Когда обсудите все детали, заключайте предварительный договор, пропишите сроки и передайте продавцу задаток через нотариус. После этого оформляйте сделку. Но если одна из сторон альтернативной сделки вышла из соглашения, задаток возвращается вам. Если сделка сорвалась не по вашей инициативе, а вы оставили задаток, то получите такую же сумму в качестве компенсации.
Именно этим задаток отличается от аванса. Если в соглашении указано, что вы передаете аванс, компенсации за срыв сделки не будет. Когда оформляется альтернативная сделка, в которой принимает участие три и более сторон, прописываются обязанности и ответственность каждой из них.
Если сомневаетесь, все ли делаете правильно или переживаете по поводу правильности оформления документов, обращайтесь в МБК. Проверим документы и поможет заключить соглашение, в котором будут прописаны ваши права и обязанности.
Участники сделки встретились, обсудили условия передачи прав собственности, задатка, проверили документы, заключается договор купли-продажи. В соглашении должно быть прописано все то, о чем вы договаривались с продавцом.
Если ошибок нет, подписывайте и соглашайтесь на сделку. После этого договор передается на регистрацию через нотариус или МФЦ.
Теперь остается ждать, когда будут проверены и приняты документы, а оповещение вы получите в письме или вам позвонит специалист МФЦ или нотариус.
Длительность оформления документов зависит от количества участников сделки. Например, если в альтернативной сделке участвует всего две квартиры, о положительном решении вас оповестят уже через 3−4 дня. Но если звеньев пять или шесть, процесс затянется на 1−2 недели.
Когда все документы зарегистрированы, вам нужно получит новую квартиру. Встреча проходит в той квартире, которую вы приобрели.
Убедитесь, что состояние недвижимости прежнее и ничего не изменилось, продавец оставил все, как вы и условились. После этого продавец с покупателем подписывают акт приема-передачи.
Это означает, что вы не имеете никаких претензий к новому жилью, а покупатель получил ту сумму, которую и планировал.
- Для проведения альтернативной сделки все участники договариваются о сроках передачи прав собственности.
- Если вы покупаете квартиру, обязательно попросите выписку ЕГРН, где есть сведения об обременениях и указаны собственники недвижимости.
- Сделку лучше проводить с участием нотариуса, т. к. при самостоятельном оформлении через МФЦ могут быть допущены ошибки. В итоге придется все переделывать и подавать документы заново.
- Договоритесь с участниками сделки, в какие сроки нужно освободить квартиру и в предварительном соглашении укажите обязанности каждой из сторон. Вносите задаток, а не аванс, т. к. если сделка сорвется не по вашей вине, вы получите компенсацию в размере задатка.
- Передавайте задаток только после подписания предварительного соглашения в нотариусе.
- Документы на регистрацию прав собственности передаются после подписания договора купли-продажи.
- Чтобы упростить процесс альтернативной сделки, сначала продайте свою квартиру, снимите жилье на 1−2 месяца и спокойно подбирайте себе новую недвижимость.
- Длительность оформления альтернативной сделки зависит от количества участников и составляет от трех дней до двух недель.
Повышайте финансовую грамотность вместе с МБК, чтобы стать независимым. Подписывайтесь на рассылку статей.
Сделки с недвижимостью: альтернативная, прямая и свободная
Часто в объявлениях о продаже недвижимости написано «альтернатива», «прямая сделка» или, например, «свободная продажа». Это названия видов сделок, которые используют на рынке недвижимости. Если коротко, то прямые или свободные — это простые сделки, а альтернативные — сложные сделки с несколькими участниками и разной недвижимостью.
Разберем подробно, что значит каждый термин и какие есть плюсы и минусы у разных видов сделки.
Прямая или свободная продажа (сделка)
Если так написано в объявлении, значит продавец просто хочет получить деньги за свою недвижимость. Такие сделки самые простые, в них всего две стороны: продавец и покупатель. Продавец получает деньги, покупатель — недвижимость. Все довольны и счастливы, если не забывать, что везде есть свои плюсы и минусы:
Сделку можно провести быстро. В идеале такая недвижимость абсолютно готова к продаже, вплоть до того, что все жильцы уже выписались. А значит, можно уместить весь процесс оформления буквально в неделю-две.
Можно оформить стандартный задаток, тем самым закрепив договоренность, и спокойно готовиться к сделке. В сложных сделках так не получится, дальше подробно расскажем — почему, и что с этим делать.
Так как всё кажется предельно простым, некоторые продавцы или покупатели не пользуются услугами риелтора в таких сделках.
В итоге могут случиться неприятности, если, например, в сделке есть несовершеннолетний собственник или один из жильцов не выписался из проданной квартиры.
Не стоит забывать о правилах безопасности при покупке квартиры, а лучше всего доверять дорогостоящие решения профессионалам.
Такая недвижимость может стоить дороже, чем похожие квартиры на рынке. Продавцы знают, что многие готовы переплатить, чтобы скорее купить жилье. А ещё недвижимость со свободной продажей может стать замыкающим звеном в цепочке сделок, где люди одновременно и покупают и продают жилье — так называемой альтернативной сделке.
Прямая или свободная продажа: деньги в обмен на недвижимость
Альтернативная сделка, альтернатива, цепочка
Все эти названия обозначают, что хотя бы один участник сделки собирается продать недвижимость и одновременно купить другую.
В самом простом случае в альтернативной сделке будет 2 квартиры и 3 участника:
- Участник 1. У него есть деньги и он покупает квартиру
- Участник 2. Продает старую и одновременно покупает новую квартиру
- Участник 3. Только продает свою квартиру
Чаще всего основную сумму вносит Участник 1. Взамен он получает квартиру. Причем деньги он отдает не Участнику 2 — своему продавцу, а сразу Участнику 3.
Участник 2 не получает деньги от продажи своей квартиры. Если цена квартир одинакова, хотя такое бывает очень редко, все деньги прямиком отправляются Участнику 3.
Но обычно Участник 2 получает разницу в стоимости, если его квартира дороже той, которую он покупает. Или он сам доплачивает разницу продавцу — Участнику 3, когда покупает квартиру дороже.
Даже такая самая простая альтернативная сделка может занимать целый день. А чем больше участников и квартир в сделке, чем больше разница в стоимости квартир, тем сложнее сделка, тем дольше времени уходит на ее подготовку.
Такие сделки не проводятся без грамотных риелторов и обязательной проверки каждого звена цепочки. Если хотя бы одна купля-продажа не состоится или будет оспорена, то вся сделка может развалиться, а участники потерпят убытки.
Не всегда слово «альтернатива» значит, что ждать сделки придется долго. Если в объявлении написано, что сделка альтернативная и альтернатива подобрана, это означает, что цепочка уже полностью или частично собралась.
Если вы при этом намерены только купить недвижимость, ничего одновременно не продавая, то возможно сделка пройдет быстро. При этом можно даже попробовать снизить цену. Чтобы ускорить процесс, продавец может пойти вам навстречу.
Риелторы 80 уровня могут проводить сделки с 6-8 участниками одновременно. Но это очень редкие случаи. Сложность не только в том, чтобы организовать столько людей и всё оформить, при этом не допустив выхода из сделки участников.
Важно еще, чтобы переход права собственности был зарегистрирован у всех одновременно и успешно. Часто для одновременной регистрации люди пользуются услугами специальных юридических компаний, которые занимаются оформлением сделок.
При этом в договорах купли-продажи рекомендуется прописать, что если Право собственности одной недвижимости не регистрируется — то не регистрируется вся цепочка.
А теперь, резюмируем плюсы и минусы альтернативной сделки:
Можно снизить цену, если у продавца уже подобрана альтернатива.
Юридическую чистоту недвижимости тщательно проверят, возможно даже не один риелтор. Участникам цепочки невыгодно, чтобы она распалась.
«Не пытайтесь повторить это дома». Такие сделки сложные в организации, долгие, более дорогие для участников. Ошибка, неправильное оформление документов, недостаточная проверка может привести к потере времени, денег или даже недвижимости.
Риск выхода участников. Договоренности в таких сделках сложнее закрепить, чем при прямой продаже. Один участник зависит от другого, а значит задаток, с его жестко регламентированными по закону условиями возврата, может быть рискован для продавца.
Если сделка сорвётся даже не по его вине, он будет вынужден вернуть задаток в двойном размере. А так называемый аванс ничего не гарантирует. Юристы рекомендуют в таких случаях оформлять обеспечительный платеж.
О том, что надо знать о его оформлении, а также о задатке и авансе, у нас есть отдельная статья.
Читайте ещё
Сбербанк смягчил условия покупки в ипотеку квартир с перепланировками
В какое время года выгоднее покупать квартиру
Какие документы потребуются для оформления ипотеки
Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?
Была ли эта статья полезна?
Разбираем шаги альтернативной сделки — блоги риэлторов | ЦИАН
Что же такое альтернативная сделка купли продажи квартиры?
Альтернативной сделкой называется продажа квартиры со встречной покупкой другой недвижимости. Она состоит из цепочи в несколько покупателей и продавцов. Регистрация перехода права происходит по мере рассмотрения каждого пакета документов, участвующих объектов.
Большая часть сделок на современном рынке недвижимости — альтернативные, когда покупка одних квартир обусловлена продажей других. При этом возникают разные ситуации, которые могут привести к разрыву цепочки и мы должны их отслеживать.
Чем больше квартир в сделке, тем больше участников. Чем больше участников, тем больше договоров и тем сложнее сделка.
В свободной продаже квартиры участвуют только две стороны: покупатель и продавец. Но в альтернативной сделке есть не только продавцы недвижимости и их покупатели, бывают покупатели выступающие одновременно и продавцами недвижимости, а таких людей в одной сделке может быть достаточно много.
- Поэтому существуют такие определения продажи квартир как:
- Прямая (по-другому свободная) продажа квартиры — сделка в которой только 2 участника продавец (или продавцы, если в квартире несколько собственников) и покупатель;
- Альтернативная продажа квартиры – сделка в которой есть первый продавец квартиры, его покупатель, и второй продавец квартиры, которую приобретает первый продавец; Другими словами этот вид сделки называют обменом квартир или разменом недвижимости (ситуации равнозначного обмена с собственником достаточно редки);
- Цепочка — состоит из нескольких альтернатив. Есть 2 варианта составления цепочки:
- — Продавец осуществляет размен недвижимости на несколько квартир меньшей площади;
- — Или продавец предыдущей квартиры приобретает новую, продавцы которой покупают следующую недвижимость.
- Расчет при альтернативной сделке
В альтернативной сделке продажи аккумулировать процесс гораздо сложнее, поэтому деньги не передают из в руки, средства засчитываются на банковский счёт владельца альтернативной квартиры.
Если вы подобрали себе квартиру дешевле, то оставшуюся часть денег за продажу недвижимости по альтернативной сделке получаете на руки.
В обратном случае за увеличение стоимости объекта вы должны доплатить сумму, которой не хватает до полной стоимости квартиры.
Как проходит альтернативная сделка?
Допустим, мы являемся «верхними покупателями» 3-х комнатной квартиры, т.е. запускаем в цепочку деньги, которые в дальнейшем пойдут на покупку меньших квартир другими ее участниками. Трехкомнатная квартира разъезжается на две однокомнатные.
И вот в момент сделки продавец первой «однушки» находит в документах что-то такое, что его настораживает, и отказывается продавать на согласованных ранее условиях.
Либо мы принимаем его требования, если это никак не повлияет на нашу безопасность, либо отказываемся, если они существенно задевают наши интересы.
- При таком развитии событий мы должны понимать: а готовы ли покупатели «трешки» купить пока только одну квартиру, а другую подобрать позже?
- 1) Если готовы, то дальше можно действовать без той квартиры, которая саботирует процесс.
- 2) Если квартиры еще не подобраны, то прописывают их характеристики для дальнейшего поиска.
- Чтобы не было сюрпризов, такую сделку должен вести опытный риэлтор — он излагает и утверждает все договоренности в авансовом соглашении.
Альтернативная сделка купли продажи всегда требует особого внимания к деталям, правильной постановки требований и пожеланий, безупречной юридической части.
Именно поэтому рекомендуем при создании цепочки, заручиться поддержкой агентов по недвижимости! Именно они отлаживают весь процесс связанный не только с переговорами, но и документами в которых прописываются все условия сделки.
И все делается для того, чтобы вы не испытывали дополнительных стрессов от процесса продажи квартиры.
Риски альтернативной сделки
Что, может быть, и не влияет на проведение самой сделки, но может очень осложнить жизнь в будущем..
Несогласованность действий и медлительность участников сделки, может привести к разрыву всей сделки;
Регистрация альтернативной сделки. Одна из сторон меняет условия самостоятельно или попадает в обстоятельства тормозящие процесс сделки: повышает цену, отказывается от сделки, стала заложником частичной регистрации недвижимости, получила приостановку или отказ в регистрации перехода права;
Расчет по сделкам. Огромный риск в себе несет при альтернативной сделке закладка средств в ячейку под условия доступа, в котором все участники должны быть с зарегистрированным правом собственности.
Альтернативная сделка с несовершеннолетним ребенком. Если один из собственников квартиры ребенок, ему обязательно следует выделить долю там, куда он переедет.
Представим себе, что сделка, посредством которой покупается доля на ребенка в новой квартире, будет признана недействительной.
В этом случае, соответственно, по цепочке Органы опеки и попечительства потребуют и расторжения вашей сделки, таким образом этот шаг может отразиться и на вас.
Надо уточнить, куда переезжает ребенок, какая доля в новой квартире на него приобретается и не нарушаются ли при этом его права. Вот почему, в случае проживания в приобретаемой недвижимости детей, важно не только проверить ту квартиру, которую вы покупаете, а произвести ревизию всей цепочки.
Могут быть и другие категории лиц, права которых следует учитывать. Например, если человек имеет пожизненное право проживания в приобретаемой квартире, то, покупая другую недвижимость, надо обеспечить за ним сохранение этого права на новом месте.
Альтернативная сделка с ипотекой.
— Покупая квартиру с использованием ипотечного кредита вы предполагаете, что если банк и страховая компания провели свои проверки, то все в порядке. Но как показывает практика они проверяют комплектность пакета документов, их соответствие действующему законодательству.
— Приобретая квартиру купленную в ипотеку вам потребуется разрешение банка на сделку.
Альтернативная сделка с участием материнского капитала, подразумевает наделением долей супруга и детей. Если же предстоит покупка или продажа квартиры с маткапиталом, то должно быть составлено нотариальное обязательство о предоставлении детям другого жилья.
- Потеря приобретенной недвижимости в следствие халатной юридической проверки квартир, а так же затраты на оформление документов в Росреестре и трата личного времени.
- Альтернативная сделка и налоги
- С 1 января 2016 года длительный срок владения недвижимостью составляет 5 лет.
С 1 января 2020 года длительный срок владения недвижимостью составит 3 года. Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.
- Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас, если позже 2016 года то при продаже в 2019 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ.
- Если вы получили квартиру: по наследству, как подарок от родственника, или через приватизацию, то ее можно продать без налога спустя 3 года.
- Если продается не единственное жилье, минимальный срок так же составит 5 лет.
При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн. рублей или фактические расходы на покупку. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.
Согласно Статье 228 НК РФ налог при продаже квартире по альтернативной сделке, который нужно заплатить будет 13%. Но от уплаты освобождаются лица владеющие недвижимостью более 5 лет.
Все эти особенности — важные нюансы, которые следует учитывать при планировании сделки купли продажи, могут быть вам неизвестны или скрыты, если вы работаете самостоятельно. Вам же необходимо о них знать и правильно применять эти знания на практике.
Альтернативная сделка: виды, риски, налоги
На рынке российской недвижимости существуют сделки, которые называются «альтернативными».
Они несколько сложнее классических, так как в цепочке всегда участвует несколько человек, однако не предполагают каких-либо существенных отклонений от канонической купли-продажи жилья.
Что же такое «альтернативная сделка», на какие важные моменты стоит обратить внимание перед тем, как принимать в ней участие, и каковы возможные риски, рассказывают эксперты отрасли.
В случае альтернативной сделки продавец недвижимости совершает две сделки одновременно: продает принадлежащий ему объект и в течение короткого времени или сразу покупает взамен другой, альтернативный. При этом подразумевается, что в деле будет как минимум 3 стороны:
- продавец-покупатель, который, продавая свою недвижимость, одновременно покупает альтернативную недвижимость;
- покупатель, приобретающий объект недвижимости у продавца-покупателя;
- продавец, у которого покупает продавец-покупатель.
Виды альтернативных сделок
Как рассказывает помощник юриста ООО «Мариокс Центр» Елена Балахонова, на практике альтернативная сделка с недвижимостью обычно имеет следующие варианты реализации:
- равноценный обмен — когда собственники обмениваются равнозначными по стоимости квартирами; фактическая передача денег не происходит;
- неравноценный обмен — покупка взамен более дешевой квартиры (меньшей по площади, уступающей по характеристикам или в другом районе) одним собственником, со стороны другого владельца — улучшение жилищных условий за доплату. Такой вариант называется «альтернативой с доплатой»;
- разъезд или съезд — обмен одной квартиры на несколько меньших (разъезд) или нескольких небольших на одну (съезд).
Виды расчетов
При альтернативной сделке ее участники могут производить расчеты как через банковскую ячейку, куда закладываются наличные деньги, так и в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет.
Также можно воспользоваться аккредитивом.
Большинство экспертов считает, что это самый надежный способ: деньги блокируются на специальном счете до тех пор, пока продавец не предъявит документы, подтверждающие переход права собственности на покупателя.
На что обратить внимание?
Поскольку альтернативная сделка состоит из нескольких самостоятельных сделок купли-продажи жилья, обязательно нужно следить за тем, чтобы все они были зарегистрированы одновременно.
«Недобросовестные риелторы всегда говорят, что сдают документы по всем сделкам на регистрацию одним пакетом. Это хитрость, чтобы успокоить покупателей и продавцов относительно того, что все сделки будут зарегистрированы.
Нужно понимать, что для Росреестра каждый договор — это самостоятельная история, никакого отношения к остальным не имеющая», — рассказывает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов.
Риск в том, что первая сделка может быть зарегистрирована, а вторая в силу каких-либо причин — нет. Тогда человек, продавший квартиру, остается без квартиры, но с деньгами, которые, впрочем, еще нужно получить из банковской ячейки, с аккредитива или депозита. Выход из данной ситуации — суд. Тем не менее, многих проблем можно избежать, если подстраховаться «на берегу».
«В таких случаях я всегда советую указывать во всех договорах, что переход права собственности регистрируется Росреестром при одновременной регистрации всех переходов права собственности на все участвующие в сделке квартиры.
Это позволяет сделать ст. 157 ГК РФ „Сделки, совершенные под условием“.
Включение этого пункта поможет увеличить шансы на выигрыш дела в суде, ведь тогда суд понимает, что сделка проводилась в один день, в одно и то же время», — рекомендует Владислав Фролов.
Важные моменты
При проведении альтернативной сделки существует множество нюансов. О некоторых из них Domofond.ru рассказала Юрисконсульт офиса «Зеленый проспект» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Елизавета Шишина. Согласно мнению эксперта, участникам такой схемы купли-продажи недвижимости нужно все хорошо просчитать, если
- одним из собственников продаваемой недвижимости является несовершеннолетний ребенок. В этом случае родители обязаны обеспечить ребенка жильем с условиями не хуже, чем в продаваемой квартире, что необходимо официально согласовывать с органами опеки и попечительства;
- один из участников сделки собирается приобрести недвижимость с использованием кредитных средств. Такую «схему» усложняет появление еще одного ее участника — банка, который принимает решение об условиях предоставления кредитных средств на покупку недвижимости;
- одна из квартир, участвующих в сделке, является предметом залога у банка. В этом случае понадобится участие банка для получения разрешения на продажу квартиры, а также его разъяснения о порядке и условиях проведения сделки.
«Зачастую банки, которые выдают Кредит на покупку недвижимости в рамках такой сделки, ограничивают число альтернативных звеньев (не более 3). Как правило, банк изучает юридическую чистоту той квартиры, которая приобретается с помощью ипотечного кредита.
Но бывают случаи, когда анализируются документы и других объектов недвижимости в цепочке.
И если кредитная организация выявит риски при покупке объекта недвижимости, который является одним из последующих звеньев в цепочке, она вполне может отказать в выдаче кредита», — добавляет к вышесказанному управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Другие риски
Альтернативные сделки имеют такие же риски, как и стандартные сделки с недвижимостью. Так, лучше избегать заключения договоров с пожилыми собственниками, людьми, страдающими алкогольной зависимостью или психическими заболеваниями. Ведь в этих случаях сделка купли-продажи с большей долей вероятности может быть оспорена.
«Следует с осторожностью подходить к заключению договора через посредников по доверенности. Нужно добиться того, чтобы все участники сделки были готовы заключить ее на рыночных условиях, иначе сроки могут существенно увеличиться (возникнут сложности с подбором альтернативного варианта). Чем длиннее цепочка продавцов-покупателей, тем сложнее это сделать», — рассказывает Елена Балахонова.
Поэтому, чтобы провести альтернативную сделку быстро и безопасно, лучше обратиться к профессионалам — риелторам или юристам, которые специализируются именно на таких вопросах.
«Нужно учесть финансовые и организационные интересы всех участников. Ведь в процессе подготовки возникает множество нюансов, начиная от согласования цены и составления документов и заканчивая банальным сбором всех причастных в одно время в одном месте», — объясняет руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Еще один специалист, к которому можно обратиться — нотариус.
«Он соберет документы всех участников сделки, проведет их юридическую экспертизу, проверит все обременения и аресты, поможет правильно исполнить требования органа опеки. Также через специальный депозитный счет нотариуса можно произвести расчеты, которые он (нотариус) будет контролировать», — рассказывает нотариус нотариального округа Санкт-Петербург Михаил Корф.
Альтернативная сделка и налоги
Многие продавцы ошибочно считают, что при проведении альтернативных сделок у них не возникает обязанностей по уплате налогов.
Однако с точки зрения налогового законодательства этапы сделки (продажа объекта и покупка альтернативы) между собой не связаны, даже если были заключены в один налоговый период.
Поэтому при продаже, например, квартиры необходимо заплатить 13% от суммы полученного дохода, отмечает Елизавета Шишина.
В некоторых случаях продавец жилья освобождается от уплаты НДФЛ с дохода от проданной недвижимости:
- если проданный объект находился в собственности не менее 3 лет (в результате приватизации, получен по наследству или в дар от близкого родственника, приобретен на основании договора ренты) или находился в собственности не менее 5 лет (приобретен на основании договора купли-продажи, мены, ДДУ). В данном случае Гражданин освобождается от уплаты НДФЛ независимо от стоимости жилья, за которую он его продает;
- если стоимость продаваемого жилья меньше 1 млн рублей. Срок владения жилплощадью в этом случае в расчет не берется, так как ни на что не влияет. Объясняется это тем, что максимальный налоговый вычет для продавца составляет 1 млн рублей.
Налоговый вычет
В то же время при определении размера налоговой базы гражданин (если официально трудоустроен и уплачивает налоги) имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных им расходов (но не более 2 млн рублей), в частности, на новое строительство либо приобретение квартиры или доли (долей) в ней, рассказывает Шишина. От этой суммы можно вернуть 13% — до 260 тыс. рублей.
Вместе с тем, не стоит забывать про то, что получить налоговый вычет может каждый из собственников жилья. Также следует помнить про существование вычета с процентов по ипотеке — здесь действует отдельный лимит в 3 млн руб.
«Если супруги покупают квартиру стоимостью более 6 млн рублей в совместную собственность, они вернут 520 000 рублей за покупку квартиры (по 260 тысяч рублей каждый) и до 780 000 рублей за уплаченные проценты по ипотеке (по 390 тысяч рублей каждый). А это уже 1 300 000 руб.», — объясняет Елена Мищенко.
В случае, когда недвижимость стоит дешевле 2 млн рублей, компенсация рассчитывается в размере 13% от стоимости квартиры. Остаток полагающейся компенсации можно получить при покупке следующего жилья. Проценты же по ипотеке можно вернуть только с одного объекта один раз в жизни, заключает Мищенко.
При проведении альтернативной сделки обязательно нужно уточнить, продается ли квартира свободной — можно ли в нее заехать сразу либо приступить к ремонту.
Это важно, так как иначе придется ждать неопределенное количество времени, пока все участники сделки переедут в альтернативные объекты «по цепочке». И не забывайте про чистоту документов.
Чем меньше вопросов к данному жилью, тем скорее можно будет стать его обладателем.
Гость, для Вас есть резерв в группе на новом курсе по антикризисному управленческому учету и бюджетированию Бухгалтеры часто слышат про управленку, но думают, что это сложно.
Собрав обратную связь, мы выяснили, что тяжелее всего бухгалтерам дается финанализ и планирование бюджета.
Учли это и вложили в новый курс повышения квалификации «Антикризисный управленческий учет и бюджетирование».
Старт 1 апреля. Разберем пошагово управленку и бюджетирование с нуля до внедрения в 1С.
Свободный или альтернативный тип сделки
Риелторы ещё называют такой тип сделки прямая. Такие сделки самые простые и быстрые. Есть только две стороны — продавец и покупатель. Покупатель получает квартиру, продавец получает деньги. На этом сделка завершена.
Альтернативный тип
Большая часть продаж на рынке вторичного жилья — это альтернативные сделки, потому что подавляющее число собственников продают квартиру, чтобы купить другую. Делается это одновременно, то есть в один и тот же день заключаются договоры купли-продажи сразу на обе квартиры (или больше, если совершается несколько альтернативных сделок).
В альтернативной сделке участвуют как минимум три стороны — покупатель, продавец одной квартиры и продавец второй квартиры. Основную сумму в такой сделке вносит главный покупатель, а остальные участники фактически меняют с доплатой свои квартиры на другие.
В подобных сделках бывает до 5-6 сторон — такие длинные альтернативные цепочки стараются делить на части, потому что процесс согласования условий со всеми сторонами может сильно затягиваться.
Вас как покупателя сразу должны предупредить, что сделка альтернативная и придётся подождать, пока соберётся нужная цепочка и будут проверены документы на все квартиры. Если вас такой вариант устроит, вы вносите предоплату.
За альтернативную сделку не стоит браться без помощи риелтора, потому что собрать всю цепочку и реализовать схему сделки самостоятельно сложно.
Порядок альтернативной сделки
Чаще всего альтернатива бывает двух типов:
- Уменьшение площади с доплатой. Например, пожилой владелец квартиры хочет сменить свою трёшку на однушку и при этом не менять район. Он продаёт квартиру, на часть полученных средств тут же покупает однокомнатную квартиру и получает доплату (оставшиеся от продажи деньги).
- Увеличение площади. Например, молодая семья продаёт свою однушку, тут же использует полученные средства и доплату, чтобы купить трехкомнатную квартиру.
Возможная ситуация: у молодой семьи есть двухкомнатная квартира в центре города. Но семье в ней тесно, и она хочет купить трёхкомнатную. Нашёлся и подходящий вариант: если продать двушку в центре, денег как раз хватит на трёшку чуть подальше от центра, и ещё на ремонт останется.
Но есть нюанс: владелец трёшки хочет продать её, чтобы купить однушку, а на оставшиеся деньги — машину и участок в области. Чтобы успешно зарегистрировать сделку, нужно сперва найти покупателя на двушку и получить от него аванс.
Затем отдать этот аванс владельцу трёшки, а он, в свою очередь, внесёт аванс за однушку. При этом риелторы всех сторон должны тщательно проверить документы на все три квартиры.
А затем все три хозяина и покупатель двушки со свободными деньгами встречаются в один и тот же день в одном месте: заключают договоры и передают деньги.
Для квартир с ипотекой порядок альтернативной сделки остаётся тем же, нужно только помнить, что у каждого банка свои требования к пакету документов и финансовому расчёту, и это может влиять на сроки.
Если в альтернативной сделке участвуют несколько покупателей с ипотекой, придётся выбирать один банк или искать другой объект недвижимости.
Кстати, регистрация ипотечной сделки в среднем проходит за 4 дня, а обычной — за 10 дней
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Ксения Копалова.