Обстоятельства в нашей жизни могут меняться очень быстро и может случиться так, что купленную 3-4 года назад квартиру, необходимо продать. В этой статье мы вам расскажем, в каких ситуациях можно минимизировать Налог при продаже квартиры сроком владения менее 5 лет или не платить его вовсе.
Для начала давайте определимся со сроком владения недвижимостью. Ведь в некоторых случаях фраза «менее 5 лет» может не быть «приговором», так как от уплаты налога и от подачи налоговой декларации в ряде случаев освобождают продажу недвижимости после владения ею более 3 лет.
Вот какие это случаи:
- Единственное жилье. При продаже недвижимости начиная с 2020 года это условие можно применять. Для этого в Вашей собственности не должно быть других объектов недвижимости: квартир, домов, их долей. Чуть ниже по тексту мы раскроем один нюанс, который вызывает много вопросов.
- Вы оформили собственность в результате приватизации.
- Жилье досталось вам в дар от близких родственников.
- Жилая Недвижимость, которая перешла по наследству.
- Недвижимость получена в рамках договора пожизненной ренты с иждивением.
Есть нюанс: если новую квартиру купили в течение 90 дней ДО продажи той, по которой считают налог, минимальный срок владения составит тоже 3 года.
Здесь нужно пояснить, почему за 90 дней именно ДО продажи, а не после.
Формально, когда вы покупаете новую квартиру ДО продажи старой, то продаваемое жилье уже не единственное, и таким образом для освобождения от уплаты налога необходимо ждать 5 лет.
Именно поэтому установили такой предварительный лимит на покупку новой квартиры вместо продаваемого жилья.
То есть, несмотря на то, что в собственности у вас уже будет (разумеется, при выполнении правила 90 дней) 2 квартиры, правило уплаты налога будет действовать как при продаже единственного жилья.
Кстати, здесь есть ещё один спорный вопрос. Если новая квартира покупается по ДДУ, то она еще не считается недвижимостью в собственности. Поэтому такую квартиру можно даже купить за год до продажи старой. И пока не будет получен Акт приема-передачи, уже имеющееся жилье, которое планируем продать, будет формально числиться единственным.
Дата отсчёта периода владения
Как мы уже поняли, срок владения недвижимостью — ключевой фактор при определении того, надо ли вам платить налог при продаже недвижимости. Ранее, срок владения недвижимостью отсчитывался с момента государственной регистрации права собственности при покупке недвижимости на «вторичке», и с момента подписания акта приёма-передачи при покупке нового жилья (по ДДУ).
Однако в 2020 году произошли приятные изменения. Вступили новые правила для расчета срока владения при покупке квартиры по ДДУ. Теперь срок считается от даты полной уплаты денежных средств по договору долевого участия.
Давайте рассмотрим пример. Вы начали строительство квартиры в 2015 году: оформили Договор и перевели застройщику оплату. Акт приема-передачи был получен только в 2018 году. А в 2020 году было принято решение продать квартиру.
Как ранее шел подсчет срока владения?
От 2018 года. Т.е. на момент продажи считалось, что квартира в собственности только 2 года.
А что теперь?
Теперь отсчет пойдет от 2015 года — года, когда были уплачены деньги по ДДУ. Таким образом, срок владения по той же квартире составит 5 лет. А это значит, что отчитываться о продаже и платить налог не придется!
Единственное жильё, если владельцев 2 и более
Итак, первым пунктом, который позволяет снизить срок владения недвижимостью с 3 до 5 лет для освобождения от уплаты налога, является условие, что у собственника это единственное жильё.
А что если у квартиры несколько собственников? И для супруги, скажем, это единственное жильё, а у супруга в собственности есть ещё квартира.
Как поступать в этом случае? Надо ли платить налог, если квартира продаётся через 3 или 4 года владения?
Для этой ситуации пока нет официального разъяснения Минфина. То есть, в теории возможны два варианта:
- Можно поделить доход при продаже 50/50. В этом случае один супруг заплатит налог, другой нет.
- А можно поделить 0/100, где 100% доход от продажи будет у супруга, у которого это единственное жилье. В этом случае, налога не будет ни у кого.
Официального запрета в законе на такую схему продажи пока нет. Однако вероятно, что в ближайшем будущем появятся конкретные разъяснения.
Если указанные варианты вам не подошли…
Определили свой вариант? Если не попадаете ни в одну из этих категорий, то есть еще варианты минимизировать налог к уплате при продаже.
Важно не забывать, что можно уменьшить величину полученного дохода на сумму расходов, которые были потрачены ранее при покупке, или же на сумму стандартного налогового вычета при продаже.
Давайте рассмотрим основные варианты минимизации налога при продаже недвижимости.
Уменьшение налогооблагаемой базы
Если есть документы, подтверждающие, что при покупке квартиры и последующей ее продаже владелец не получил доход, то декларацию 3-НДФЛ придется подать, а платить налог — нет.
Если же вы продали жилье дороже, чем покупали его ранее, то налог 13% нужно заплатить только с разницы, т.е. с дохода.
Например, в 2019 году купили квартиру за 2,9 млн. руб., а в 2021 продали за 3 млн.
Значит на первом этапе вычисляем наш чистый доход с продажи:
3 млн. — 2,9 млн. = 100 000 рублей
- и далее уже определяем размер уплачиваемого налога:
- 100 000 рублей × 13% = 13 000 рублей
- Важно учесть, что в расходы можно добавить не только стоимость покупки, но также и дополнительные затраты.
- Это могут быть:
- траты на ремонт и отделку, если квартира или дом были куплены на этапе строительства;
- уплаченные проценты по кредиту, если квартира покупалась в ипотеку;
- дополнительные расходы в виде налогов при вступлении в Право собственности при дарении или наследовании недвижимости.
Есть есть еще одна возможность: уменьшить сумму дохода при продаже имущества, доставшегося по наследству, на сумму расходов, которые потратил умерший родственник при его покупке.
Уменьшение налогооблагаемой базы на величину уплачиваемых процентов по ипотеке
Про этот «манёвр» мало кто знает, но такая возможность есть. Размер налогооблагаемой базы можно уменьшить не только на величину затрат на приобретение жилья, но и на сумму уплаченных процентов
Например, квартира куплена в ипотеку. Общая стоимость 3 млн. руб. Через 2 года ее продали за 4 млн. руб.
Эти 2 года покупатель платил проценты по ипотеке банку в размере 300 000 руб. ежегодно. То есть, всего он заплатил банку 600 тыс. руб. (это сумма касается именно процентов по кредиту, то есть переплаты).
Считаем налоговую базу при продаже, выходит такая сумма:
4 млн. — 3 млн. = 1 млн руб.
Дополнительно можно уменьшить налогооблагаемую базу на уплаченные проценты:
1 млн. — 600 тыс. руб. = 400 тыс. руб.
В результате налог 13% будет считаться от суммы 400 000 руб. и составит:
400 000 руб. × 13% = 52 000 рублей.
Если не можете подтвердить расходы на покупку
Если документов, подтверждающих расходы на покупку квартиры, нет, то можно получить налоговый вычет в размере 1 млн. руб. Это та сумма налогового вычета, которую каждому можно применить при продаже.
То есть, НДФЛ придется заплатить не с суммы продажи, указанной в договоре, а за вычетом 1 млн. руб:
Например, если продать комнату, доставшуюся по наследству, за 1,7 млн. руб., налог в размере 13% будет рассчитываться с суммы:
1,7 млн. — 1 млн. = 700 тыс. руб.
Итого к уплате получаем сумму:
700 000 руб. × 13% = 91 000 рублей.
Важно: право на налоговый вычет в размере 1 млн. руб. предоставляется ежегодно.
В том случае, если всё же документальное подтверждение расходов на покупку квартиры у вас есть, то нужно решить, что выгоднее — уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки или на 1 млн. рублей. В зависимости от этого и выбрать способ уменьшения уплаты налога.
Имущественный вычет
А еще можно воспользоваться имущественным вычетом при покупке недвижимости. Он составляет 2 млн. рублей.
В этом случае, при грамотном оформлении взаимозачета, можно значительно уменьшить сумму налога к уплате. А в некоторых случаях — даже совсем его не платить.
Но тут важны детали. Важно, чтобы покупатель/Продавец раньше не использовал свое право на применение имущественного вычета.
ЗАТО воспользоваться им могут даже неработающие (пенсионеры, мамы в декрете, студенты), а также индивидуальные предприниматели. То есть те, у кого нет налогооблагаемого дохода и кто поэтому ранее не смог оформить вычет НДФЛ при покупке квартиры.
Например, квартира куплена за 3.5 млн. руб., затем ее продают за 4 млн. руб. Считаем налоговую базу при продаже:
4 млн. — 3,5 млн. = 500 000 руб.
С этой суммы нужно заплатить НДФЛ 13%.
Допустим, что эту квартиру покупал и продает официально неработающий Гражданин. У него нет официального дохода и он ранее не использовал имущественный вычет, поэтому право на вычет у него сохранилось.
Он не может вернуть НДФЛ, зато может оформить взаимозачет по налогам.
Льгота по имущественному вычету составляет 2 млн. руб.
Поэтому сокращаем рассчитанную ранее налоговую базу на 2 млн. руб.:
500 000 руб. — 2 млн. = 0
Именно ноль, так как отрицательного значения здесь быть не может. То есть неработающему гражданину возможно лишь уменьшить налогооблагаемую базу, а уже вернуть ранее уплаченный налог он не может (поскольку его и не было)
Кстати, не так давно мы рассказывали про 10 нюансов получения вычета на квартиру, о которых знают далеко не все.
Ответы на частые вопросы
– Можно ли применить оба вычета: в размере расходов и в 1 млн. руб.?
К сожалению, нет. К одному объекту недвижимости можно применить только один из них. Выбор за вами.
Например, продаете дом за 1,5 млн. И у вас есть документы на расходы по его строительству на сумму 400 тыс. руб. Можно выбрать вычет по расходам и заплатить налог с дохода в 1,1 млн. руб.
А можно применить вычет в 1 млн. руб. и заплатить 13% с 500 тыс. руб. Вам как выгоднее? ????
– Всегда ли нужно подавать декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры (если срок владения – менее 5 лет)?
Да, при продаже недвижимости сроком менее 5 лет, даже если не возникает налога к уплате, необходимо подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ. Сделать это нужно до 30 апреля того года, который следует за годом продажи. А если есть налог к уплате, то оплатить его нужно будет до 15 июля.
Например, если жилье продали в 2021 году, то декларация подается до 30 апреля 2022 года, а налог оплачивается до 15 июля 2022 года.
Что такое "Собственность менее 3 лет"?Термины и определения
Собственность менее 3 лет буквально означает, что собственник зарегистрировал право собственности на объект недвижимости менее 3 лет назад. То есть с даты выдачи Выписки из ЕГРН, свидетельствующей о переходе права собственности, еще не прошло полных 3 года. Такая свежая собственность является существенным условием при купле-продаже недвижимости. Продавец «попадает» на налог (НДФЛ 13%), а для покупателя могут возникнуть неприемлемые риски.
В теме свежей собственности имеют значение несколько факторов: срок исковой давности, основание права собственности, налогообложение и проистекающее из него занижение стоимости.
Если право собственности предполагает конфликт (например, Наследство 2-й очереди по закону), то первые 3 года собственности имеется существенная вероятность оспаривания сделки третьими лицами. И покупатель не сможет надежно узнать о налиичии/отстутствии конфликта: на момент сделки Исковое заявление в суд может только составляться или подаваться.
Даже по истечению 3 лет срок исковой давности может быть восстановлен, но для этого требуются дополнительное основание. По истечению 3 лет вероятность оспаривания права собственности резко снижается.
Существенное влияние на оценку рисков в собственности 3 лет являются документы, на основании которых собственник распоряжается недвижимостью. Рассмотрим наиболее часто встречающиеся документы и обстоятельства.
- Наследство 1-й очереди по закону и наследство по завещанию внутри семьи. Риск больше из-за возможного занижения стоимости.
- Наследство 2+ очереди по закону. Риск появления неизвестного наследника заметно выше, и скорее стоит подождать, когда собственности «исполнится» 3 года.
- Наследство по завещанию к лицам, не являющимся членам семьи. Тут даже после 3 лет риски остаются существенными, а при менее 3 лет точно отказ от сделки.
- Приватизация менее 3 лет. Очень спокойные документы, риски легко контролируются.
- «Свежее» дарение внутри семьи. Всё ок, только проверить родство и Дееспособность.
- Дарение вне семьи. Неоднозначно, очень вероятна завуалированная сделка купли-продажи. Часто встречается в долях. Существенные риски оспаривания права собственности.
- Судебное решение. Сам конфликт налицо. И вопрос за экспертами-юристами в недвижимости от «всё ок» до «всё плохо».
- Свежепостроенный дом с первичной покупкой. То есть инвестиционная квартира. Вполне обычная ситуация с низкими рисками. Обычно даже нет особых сложностей с занижением цены.
- Недавно купленная на вторичном рынке квартира. В самих документах может быть всё правильно, но возникают вопросы по обстоятельствам покупки и последующей быстрой продажи.
- Купля-продажа с ипотекой. Такая ситуация легко возникнет, если покупатель не справляется с платежами по ипотеке, риски по документам несущественные. Однако в сделке участвует банк, и удручающе часто это становится непреодолимым риском. Дело в том, что не все банки разрешают безопасную форму сделки, а небезопасная существенно влияет на стоимость квартиры. Также необходимо оценить платежеспособность продавца (могут быть другие кредиты) и историю объекта (возможные права несовершеннолетних, например).
- Реновация. Или договор мены с городом. В оценку рисков сделки следует включать риски в предыдущей квартире — если там проблемы, то эти проблемы переносятся на новый объект. Также достаточно мало практики в налогообложении, и я сталкивался, что продавцы настаивают на занижении, хотя есть разъяснение Минфина, что срок владения исчисляется по старому объекту.
- и так далее…
Важно! Срок владения объектом недвижимости ПРИ НАСЛЕДСТВЕ исчисляется с даты открытия наследственного дела — даты смерти наследодателя — а не с момента получения свидетельства о регистрации права собственности! При этом первые 6 месяцев с момента смерти сделка по отчуждению недвижимости вообще не возможна — еще не закрыто наследственное дело.
Важно! При покупке дополнительной доли (увеличению уже имеющейся доли в праве собственности) срок владения исчисляется с даты начала владения первой доли.
Здесь речь идет о налоге на доходы физических лиц — доходом являются деньги от продажи недвижимости. Бывает еще «налог на имущество», который к сделке не имеет существенного отношения.
Если продавец получил собственность по безвозмездному договору (например, приватизация, дарение или наследство), то имеет право на налоговый вычет в 1 млн руб. То есть продавец уплачивает 13% НДФЛ на «доход минус 1 млн вычета» в случае безвозмездного получения права собственности или «доход минус расход» в случае возмездного (покупка или обмен).
Если же праву собственности на безвозмездной основе исполнилось 3+ лет, то продавец имеет право на налоговый вычет равный полной стоимости проданного объекта недвижимости: налог есть, но равен нулю.
Пример:
Квартира была подарена внутри семьи и продана через 2 года по цене 11 миллионов рублей. Налогооблагаемая база составит [11-1=] 10 млн рублей, а НДФЛ составит [10*13%=] 1,3 млн рублей.
Бывают случаи, когда продавцов при свежей собственности несколько (например, доли в наследстве), и каждый рассчитывает получить по 1 млн налогового вычета на свою долю — НО! При продаже всей квартиры в одном договоре (обычная ситуация!) налоговый вычет в 1 млн предоставляется на весь объект и распределяется между всеми продавцами соразмерно их доли. Продавцы ммогут получить 1 миллион вычета на каждую долю, если каждую долю продавать отдельным договором. Но, во-первых, это уже нотариальная форма сделки и значительные расходы. И, во-вторых, организация такой сделки, регистрации и отдельных расчетов по нескольким договорам очень сложны. Такая форма сделки неизбежно отразится на цене продажи, и выгода такой схемы сильно сомнительна.
Налогооблагаемая база возмездной сделки — это разница между доходом от продажи и подтвержденными расходами на покупку и улучшения объекта недвижимости.
Если объект недвижимости был приобретен (или обменян — возмездная сделка!), то продавец в расходах, уменьшающих налогооблагаемую базу, может указать стоимость по договору купли-продажи и включить расходы на произведенные улучшения и расходы по ипотеке. Расходы должны быть уже совершены (оплачены) и подтвержены документально.
Расходы по ипотеке должны быть фактически оплачены — проценты по кредиту «вперед на весь срок» не получится, только те, которые оплачены. Можно включить расходы по оценке и страхованию недвижимости.
Обратите внимание, что для возмездного основания возникновения права собственности предусмотрен срок владения 5 лет! Только потом продавец получает полный налоговый вычет в размере всей стоимости проданной квартиры.
Пример:
Квартира была куплена на начальном этапе строительства за 10,1 млн рублей. На момент продажи рыночная цена составила 14,5 млн рублей. Налогооблагаемая база составит [14,5-10,1=] 4,4 млн рублей, а НДФЛ составит [4,4*13%=] 0,570 млн рублей.
Таким образом даже при разнице стоимости в 4+ млн руб. налог составит более полумиллиона рублей — очень существенная сумма для продавца. И это очень заметная разница на современном высококонкурентном рынке недвижимости Москвы.
В большинстве случаев собственнику экономически выгодно дождаться истечения необходимого срока владения недвижимостью.
Если же невозможно отложить продажу, то распространено занижение стоимости в ДКП. Такой способ имеет существенные недостатки, некоторые описаны ниже в соответствующем разделе. А сначала оговорю дополнительные обстоятельства, влияющие на налогообложение при собственности менее 3 лет.
Некоторые категории граждан освобождены от уплаты каких-то налогов. Таким образом, если вы имеете льготы, то стоит обратиться за консультацией в налоговые органы.
Кроме того, налоговый вычет обычно предоставляется один раз в налоговый период и только на один вид недвижимости. То есть стандартный налоговый вычет в 1 млн можно получить на одну квартиру и один гараж в течение налогового периода. Следующую продажу стоит перенести на январь следующего года.
Налоговая инспекция не оперирует такими понятиями как «скидка»!. Здесь малограмотные коллеги ссылаются на взаимозачет однородных платежей.
Дело в том, что если покупатель имеет «право на возврат НДФЛ при покупке жилья» (максимум [2*13%=] 260 тысяч рублей), то можно «зачесть» встречные платежей. Но это не «скидка», и налог оплачивается.
При этом «возврат НДФЛ» является возможным своеобразным доходом от продажи, никак не связанным с расходами от налогообложения продаваемой квартиры.
Это изменение законодательства с 2021 года. Если квартира в собственности менее 3 лет, но является единственным жильем продавца, то продавец получает полный налоговый вычет. При этом, если это жилье является совместно нажитым имущество по Семейному кодексу, то квартира должна быть единственной и для супруга.
Всё описанное выше я привел по жилой недвижимости. По коммерческой у меня маловато практики. Знаю, что вычет в 1 млн не предоставляется. И налогообложение колеблется: 4% для самозанятых, 6% для ИП+»доходы», 13% для «обычных» граждан, 15% для ИП+»доходы минус расходы», 30% для нерезидентов.
Важно! Следует обратить внимание на статус самого объекта недвижимости. В случае, если Жилое помещение использовалось для извлечения дохода (сдавалось в долгосрочный или краткосрочный найм), то налоговая может посчитать объект «коммерческой недвижимостью» и отказать в предоставлении налогового вычета!
Декларация о НДФЛ предоставляется по окончанию налогового периода, то есть с 1 января следующего года. И должна быть сдана до 30 апреля.
Подать декларацию можно в личном кабинете сайта налоговой инспекции.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости — стоимость объекта в целях налогообложения, устанавливается в определенном государством порядке и пересматривается раз в год.
Кадастровая стоимость не является рыночной (хотя и стремится к такой) и не связана с специализированной оценкой оценочных компаний (обычно для кредита в банке).
Стоимость можно узнать по кадастровому номеру или адресу на сайте Росреестра.
В сделках с недвижимостью стоимость объекта недвижимости должна быть не ниже 70% от кадастровой стоимости. Даже правильно будет заметить, что стоимость в договоре купли-продажи собственности может быть и 1 рубль, но в таком случае налоговая инспекция в виде дохода примет сумму равную 70% от кадастровой стоимости.
Гражданский Кодекс РФ предусматривает «свободу договора», когда участники сами определяют стоимость товара в договоре. И продавец в целях уменьшения налогооблагаемой базы может снизить стоимость квартиры. При этом разница между заявленной и фактически оплаченной стоимостью оформляется самыми разными способами.
В каких-то случаях это относительно безопасно для сторон, так как расторгнуть совершенную сделку по купле-продажи недвижимости достаточно сложно.
Но так как гражданское законодательство определяет различные аспекты сделки, то заниженная стоимость несет некоторые риски не только для покупателя, но и продавца.
Поэтому такие сделки нельзя назвать «обычными», как минимум стороны сильно зависят от поведения друг друга, и степень доверия между участниками должна быть заметно высокой.
Основной риск покупателя при покупке недвижимости — признание договора купли-продажи ничтожным.
Возникает «реституция» прав и обязанностей сторон по договору: объект недвижимости передается назад продавцу, а продавец обязан вернуть покупателю полученные деньги и возместить понесенные расходы.
И если с возвратом собственности продавцу особых сложностей нет, то возврат денег в большинстве случаев невозможен или сильно затруднен.
- Стоимость объекта недвижимости в договоре является существенным условием договора. И в случае существенного отличия договор может быть признан ничтожным по самому такому факту. Основным подтверждением отличия стоимости являтся расписка, который передается покупателю. То есть риск поддается контролю, но с другими рисками существенно снижает надежность покупки.
- Основное затруднение вызывает подтверждение расчета по сделке — любая надежная схема подтверждения автоматически «засвечивает» доход, что сводит на нет само занижение стоимости. А все альтернативные способы имеют собственные недостатки. Надо просто сказать, что надежной схемы подтверждения расчетов нет. Потому занижение может быть разумным только с достаточно надежным правом собственности!
- При занижении автоматически исключаются полные расчеты в безналичной форме. Они могут оставаться в частичной форме, но усложнение как минимум несет рост расходов по сделке. Вообще в случае занижения стоит придерживаться полностью наличной схемы, — и добавлять безналичные расчеты только с высококвалифицированным риэлтором, который «знает нюансы».
- Более высокие требования к сторонам сделки. Внимание должно быть направлено на оценку дееспособности сторон и соответствие продажи разумному обыденному поведению гражданина. Никакая скидка по цене не должна вас соблазнять на сделку, если она противоречит рыночному поведению!
- При покупке с привлечением ипотечного кредита появляют дополнительные ограничения. Сама сделка остается возможной даже с участием основных ипотечных банков, но может быть заметно уменьшена сумма кредитных средств.
С вступлением в силу Закона «О банкротстве физических лиц» риски при покупке квартир с заниженной стоимостью возросли многократно.
Дополнительным обстоятельством, которое может проявиться в течении 1-3 лет с момента совершения сделки с недвижимостью, возникает возможное банкротство продавца, что вкупе с неплатежеспособностью многократно увеличивает финансовые риски покупателя.
в начало статьиСрок исковой давностиОснование права собственностиНалогообложениеПо безвозмездной сделкеПо возмездной сделкеЛьготы и периодичность налогового вычетаСкидка при единовременном приобретенииЕдинственное жилье продавцаСобственник не налоговый резидентКоммерческая и нежилая недвижимостьПредоставление декларации и оплата НДФЛКадастровая стоимость в договоре купли-продажиЗанижение стоимости в ДКП
Налог при продаже квартиры, купленной по ДДУ — Блог риэлтора
- Расчет налога для доходов от продажи недвижимости, купленной по ДДУ (договор долевого участия), производится по тем же правилам, что и для любой другой недвижимости.
- А вот освобождение от уплаты НДФЛ происходит по другому.
- Все налогоплательщики в РФ освобождаются от уплаты налога , если проданная недвижимость находилась в собственности в течение минимального предельного срока владения и более.
Источник: п. 2 ст. 217.
1 НК РФ Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
Если минимальный предельный срок владения истек, налог после продажи недвижимости уплачивать не нужно.
По умолчанию, начало минимального предельного срока владения совпадает с датой начала права и начинается с момента его государственной регистрации.
Источник: п.2 ст. 8.1 ГК РФ Государственная регистрация прав на имущество.
Но в случае, с квартирами, купленными по ДДУ, законодатель сделал исключение:
Эта статья посвящена особенностям расчета НДФЛ при продаже квартир, купленных по ДДУ.
- Минимальный предельный срок владения для квартир, купленных по ДДУ
- Дата оплаты по ДДУ
- Доплата за увеличение площади по результатам обмера БТИ
- Сроки применения новых правил
- Дата оплаты для квартир купленных по ДДУ в ипотеку
- Налог при продаже квартиры по переуступке права требования
- Налог при продаже нежилых помещений, купленных по ДДУ.
- Сроки владения для квартир, купленных по ДДУ, в различных ситуациях
- Срок владения для квартир, купленных по переуступке права требования
- Срок владения для квартир, право требования которых возникло в порядке наследования
- Срок владения для квартир, право собственности для которых возникло по решению суда.
- Срок владения для квартир, купленных в рассрочку
- Срок владения для квартир, купленных по предварительному договору
- Срок владения для квартир, оплаченных до 2016 года
- Расчет налога
Минимальный предельный срок владения для квартир, купленных по ДДУ
По умолчанию, минимальный предельный срок владения равен 5-ти годам.
Источник: (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
Есть несколько исключений из этого правила, одно из которых применимо к покупке квартиры по ДДУ.
Если недвижимость является единственным жильем, минимальный предельный срок владения равен 3-м годам (подробнее об НДФЛ с продажи единственного жилья).
Чтобы определить, освобождаетесь ли вы от налога при продаже квартиры, купленной по ДДУ, нужно проверить :— прошло ли 3 года с момента полной оплаты, если жилье единственное
— и 5 лет — если не единственное.
Дата оплаты по ДДУ
Бывают случаи, когда срок оплаты нужно определить с точностью до дня. А поскольку при безналичных платежах зачисление происходит в течение нескольких дней, вопрос с определением даты оплаты не совсем очевиден.
Если оплата Застройщику происходит перечислением денег на его расчетный счет, то датой оплаты следует считать дату зачисления денег на корреспондентский счет банка Застройщика.
Источник: п. 26 Постановления Пленума ВС № 54 от 22 ноября 2016 года “О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении”
Если оплата Застройщику происходит с использованием эскроу счета, датой оплаты следует считать дату поступления денег на эскроу-счет в уполномоченном банке (Фед. Закон 214-ФЗ ст. 15.4 п.3)
Источник: п.3 ст. 15.4 Федерального закона 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве”.
Датой оплаты по ДДУ следует считать дату поступления денежных средств на корреспондентский счет банка Застройщика или на эскроу-счет в уполномоченном банке.
Доплата за увеличение площади по результатам обмера БТИ
Если по результатам обмера БТИ увеличивается площадь квартиры, то доплата за увеличение площади не учитывается при определении полной оплаты по договору.
Источник: абз. 4 п. 2 ст.217.1 НК РФ Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
Этот пункт закона был принят с опозданием 02.07.2021 Федеральным законом № 305-ФЗ. К этому времени, Минфин уже выпустил “разъяснительные” письма о том, что полную оплату следует отсчитывать с даты доплаты за увеличение площади.
Но затем законодатель исправил свою ошибку.
Полная оплата по ДДУ учитывается без учета доплаты за увеличение площади по результатам обмера БТИ
Сроки применения новых правил
Положения, описанные этой статье были введены в 2020 году Федеральным законом № 374-ФЗ, но действуют для доходов, полученных начиная с 2019 года
Источник: п. 8 ст. 9 Федерального закона № 374-ФЗ от 23.11.2020
- Это означает, что если вы заплатили налог от продажи квартиры в 2019 году, а минимальный предельный срок владения по новым правилам истек, уплаченный налог можно вернуть.
- Для этого нужно подать уточненную декларацию, исключить в ней доход от продажи квартиры и приложить пояснение, на каком основании это сделано.
- Этот пункт многие понимали и понимают неправильно: они ошибочно полагают, что закон применим только для квартир, купленных в 2019 году и позже.
- Это, конечно, не так.
Квартира может быть куплена когда угодно. Хоть во времена Царя Гороха. Критерий попадания под действие закона — дата продажи квартиры, а не дата покупки.
Закон действует для квартир (купленных по ДДУ) проданных с 1 января 2019 года, независимо от времени приобретения.
Дата оплаты для квартир купленных по ДДУ в ипотеку
- Ипотека при покупке квартиры по ДДУ ничего не меняет.
- Хотя многие, по ошибке, полагают, что датой полной оплаты следует считать дату погашения ипотечного кредита.
- Нет.
Квартира приобретается у Застройщика. И датой полной оплаты считается дата оплаты Застройщику. Банк только предоставляет деньги для этой оплаты. И все.
Более того. Квартира может продаваться, будучи в залоге у банка. Когда ипотечный Кредит еще не погашен.
Наличие ипотеки и дата погашения ипотеки не влияют на дату полной оплаты по договору ДДУ.
Налог при продаже квартиры по переуступке права требования
- Пока квартира в строящемся доме не принята дольщиком по акту приема-передачи, он может продать ее по переуступке права требования.
- По ошибке, многие полагают, что в этом случае минимальный предельный срок владения так же начинается с момента полной оплаты по ДДУ.
- Это не так!
При продаже по переуступке продается не квартира, а право требования. А положения закона о сроках владения применимы только к жилым помещениям.
При продаже права требования по переуступке никакого помещения просто нет. Оно еще не существует.
Максимум, что может может сделать налогоплательщик в этом случае, это уменьшить налоговую базу на сумму фактических затрат на приобретение.
Источник: Письмо Минфина от 31 августа 2020 г. № 03-04-09/76249 «О налогообложении доходов физических лиц, полученных при продаже квартиры или при уступке права требования по договору, связанному с долевым строительством».
Поэтому, если минимальный предельный срок владения с момента полной оплаты уже прошел, то воспользоваться льготой вы сможете только оформив квартиру в собственность и продав ее, как жилое помещение. Переуступка права требования приведет к уплате налогов.
Положение об освобождении от налога, по истечению минимального предельного срока владения не применимо к доходам, полученным от переуступки права требования!
Налог при продаже нежилых помещений, купленных по ДДУ
Для нежилых помещений никаких изменений не произошло.
Срок владения для них, по прежнему, начинается с момента оформления недвижимости в собственность. Дата полной оплаты по ДДУ на это никак не влияет.
Это касается всех видов нежилых помещений: апартаментов (даже если они используются для проживания), вспомогательных помещений (кладовые), машино-мест, офисов и т.д.
Для нежилых помещений, купленных по ДДУ минимальный предельный срок владения отсчитывается с момента оформления помещения в собственность.
Сроки владения для квартир, купленных по ДДУ, в различных ситуациях
Законодатель ясно установил момент, с которого следует отсчитывать минимальный предельный срок владения, для квартир купленных по ДДУ.
Но из любого правила есть исключения. А налоговое законодательство почти все построено на исключениях.
Срок владения для квартир, купленных по переуступке права требования
Если квартира куплена не у Застройщика, а по договору уступки права требования, минимальный предельный срок владения отсчитывается с даты оплаты прав требования по договору уступки.
Источник: абз. 4 . 2 ст. 217.1 НК РФ Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
По договору уступки минимальный предельный срок владения отсчитывается с даты оплаты прав по договору уступки
Срок владения для квартир, право требования которых возникло в порядке наследования
Если владелец договора ДДУ умер и право требования квартиры перешло к наследнику, минимальный предельный срок владения будет отсчитываться с даты открытия наследства (дня смерти наследодателя).
Разумеется, это возможно, если наследодатель оплатил ДДУ в полном объеме. Если оплаты в полном объеме не было, и полную оплату производит наследник, то минимальный предельный срок владения отсчитывается по общему правилу, с момента полной оплаты.
Источник: Письмо МинФина от 16 июля 2019 г. № 03-04-05/52685 “Об НДФЛ при продаже недвижимости, полученной в порядке наследования.”
Для квартир, право требования которых возникло в результате наследства, минимальный предельный срок владения отсчитывается с даты открытия наследства
Срок владения для квартир, право собственности для которых возникло по решению суда
Позиция Минфина по этому вопросу менялась.
До декабря 2021 года минимальный предельный срок владения отсчитывается с даты вступления в силу решения суда. Дата полной оплаты не имела значения.
Ссылку на письмо со старой позицией Минфина не удаляю:
Источник: Письмо МинФина от 28 июня 2021 г. № 03-04-05/50778 “О минимальном сроке владения жилым помещением, полученным по договору участия в долевом строительстве, если право собственности на него признано решением суда, в целях НДФЛ при его продаже”.
- Но 6 декабря 2021 года позиция Минфина поменялась:
- Даже если право собственности возникло на основании судебного решения, минимальный предельный срок владения для квартир, купленных по ДДУ, начинается с даты полной оплаты по ДДУ.
- Источник: Письмо Мифина № 03-04-07/98708 от 6 декабря 2021 г.
Это решение ожидаемое. Если не сказать — долгожданное.
Закон об изменении срока владения квартир, купленных по ДДУ, принимался в первую очередь для того, чтобы улучшить положение обманутых дольщиков. Мало того, что приходилось ожидать жилье длительное время — нужно было еще и платить налог при продаже.
- Предыдущее разъяснение Минфина было не только не в «духе закона», оно сводило нет суть принятого закона.
- Теперь, справедливость «восторжествовала».
- Если вы уже заплатили налог в подобной ситуации, то его можно вернуть, подав уточненную декларацию, сославшись на новые разъяснения Минфина.
- Если вы находитесь в ситуации, когда налоговая требует оплаты налога, вам будет тоже достаточно сослаться на новое разъяснение.
Для квартир, купленных по ДДУ, право собственности на которые возникло по решению суда, срок владения, все равно, отсчитывается с даты полной оплаты по ДДУ.
Срок владения для квартир, купленных в рассрочку
Если квартира по ДДУ куплена в рассрочку, минимальный предельный срок владения отсчитывается с даты последнего платежа.
В том числе, если последний платеж был произведен после регистрации права собственности!
Закон, по факту, ухудшил ситуацию. До принятия закона срок владения отсчитывали с момента оформления квартиры в собственность, а сейчас — после.
Вряд ли законодатели хотели получить такой результат, но получили то, что получили.
И хотя Налоговый кодекс нам говорит, что «все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика», налоговая трактует эту ситуацию в свою пользу.
Источник: п.7 ст. 3 НК РФ Основные начала законодательства о налогах и сборах
С большой степенью вероятности эта ситуация в будущем будет исправлена. Одним из двух способов:
- Законодатель внесет изменения в существующие положения закона
- Налогоплательщики не согласные с решением налоговой оспорят это решение в суде и сформируют новую судебную практику.
Пока нет ни того ни другого, будьте внимательны в оценке налоговых последствий.
Если последний платеж по ДДУ производится после регистрации права собственности, минимальный предельный срок владения все-равно отсчитывается с даты последнего платежа!
Срок владения для квартир, купленных по предварительному договору
До недавнего времени некоторые застройщики в целях ухода от закона «Об участии в долевом строительстве 214-ФЗ» продавали строящиеся квартиры по предварительным договорам.
Такая сделка не противоречит закону, но … применить к ней новые положения о сроке владения с момента оплаты — не получится. В таких предварительных договорах нет ни слова о долевом строительстве, а это ключевой момент для применения закона.
Решить эту ситуацию налогоплательщику никак не возможно. Только дожидаться 3/5 лет с момента регистрации в собственность или платить налоги.
Для квартир в строящихся домах, купленных по предварительному договору, минимальный предельный срок владения начинается с момента регистрации права собственности.
Срок владения для квартир, оплаченных до 2016 года
- Минимальный предельный срок владения для квартир, право собственности на которые возникло до 2016 года, равен 3-м годам.
- Дифференциация 3/5 лет была введена с 1 января 2016 года.
- Соответственно, возникает вопрос: чему равен срок владения для квартир, купленных по ДДУ, полная оплата которых была произведена до 2016 года — 3 года или 5 лет.
- С одной стороны, минимальный предельный срок владения начинается в период, когда он был равен 3-м годам, а с другой стороны — право собственности еще не оформлено.
На сегодняшний момент, этот вопрос не урегулирован. Официальных разъяснений пока нет.
А вот информация о том, что некоторые налоговые требуют уплаты налога с доходов, полученных от продажи квартир (не единственное жилье) в 2020 году, полная оплата которых была произведена до 2016 года — есть.
Если у вас такая ситуация, пробовать решить эту ситуацию можно только в суде.
Мое мнение — минимальный предельный срок владения для квартир, купленных по ДДУ, и оплаченных до 2016 года, должен быть равен 3-м годам. Странно применять новое правило выборочно: в части точки отсчета срока — применяем, а в части дифференциации 3/5 лет — нет.
Но это только мое мнение.
Вопрос величины минимального предельного срока владения для квартир, купленных по ДДУ, и полностью оплаченных до 2016 года пока не урегулирован. Неизвестно чему он равен — 3 или 5 лет.
Расчет налога
Если минимальный предельный срок владения вашей квартирой истек, продажа квартиры не приведет к налоговым последствиям. Вы будете освобождены не только от уплаты налога, но и от обязанности подачи декларации.
- Если налоговые последствия по вашей сделки все же возникают, посмотреть как рассчитывается налог, вы можете здесь «Налог с продажи квартиры».
- При расчете НДФЛ с доходов, полученных по переуступке права требования, налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу на сумму расходов, связанных с приобретением этого права
- Источник: Письмо Минфина России от 31 августа 2020 г. N 03-04-09/76249