Правомерны ли наши действия: заключили договор об оказании услуг с агенством недвижимости

Люди, заключающие Договор с риэлторами, не всегда довольны качеством услуг. Иногда человек сам находит покупателя или нужный вариант жилья, проводит сделку и тогда агенту платить не за что. Рассказываем, как расторгнуть договор с агентством недвижимости.

Как правильно расторгнуть договор с риэлтором

Обратившись в агентство за определенным набором услуг, граждане заключают письменное соглашение, где прописаны обстоятельства сделки, ответственность сторон, форс-мажоры и пр. У каждой риэлторской организации свои бланки, кроме тех случаев, когда жилье продается в ипотеку – форму предоставляет банк.

Перед тем, как подписать такой договор, нужно убедиться, что там нет ничего лишнего, о чем агенты не сообщали и с чем бы клиент заведомо не согласился. Внимательно надо ознакомиться с пунктом, где прописаны обязательства конторы: размер вознаграждения посреднику, авансы, задатки и полный перечень оказываемых услуг. В случае нарушений следует обратиться к законодательству.

Агентский договор, лист №1 и №2Агентский договор, лист №3 и №4Агентский договор, лист №5

Как уведомить агента о расторжении

Нужно составить уведомление в письменной форме, в двух экземплярах, обязательно указать дату, с какого числа прекращается действие обязательств. Уведомление о расторжении договора с агентством недвижимости надо вручить лично сотруднику, чтобы он поставил дату и подпись на втором экземпляре.

Если секретарь не стал принимать уведомление, его можно отправить заказным письмом с отметкой о получении, тогда 2-й экз. не потребуется. Документы и почтовую квитанцию нужно сохранить – они понадобятся в случае суда. Электронные извещения и отказ на словах в виде доказательств не принимаются.

Затраты на рекламу

Агентство должно представить отчет, какую сумму затратило на рекламу объекта и каков результат. Этим отчетом являются смотровые листы с подписью клиента, адресом, датой и прайс каждого показа. Нет их – нет оплаты.

При наличии такого документа контора вправе удержать определенную сумму в счет расходов на рекламирование недвижимости. Этот пункт должен быть в договоре.

Расторжение договора с риэлтором в одностороннем порядке без уплаты неустойки штрафа

Часто договор содержит пугающие указания, что клиент будет платить Штраф, если Недвижимость продаст без участия агента. Этот пункт следует исключить и настаивать на равноправной ответственности: агентства также должны нести санкции за неустойку и неисполнение обязательств.

Клиент защищен законом «О защите прав потребителей», поэтому все обстоятельства договоренностей нужно отражать на бумаге и заверять печатью и подписью.

По закону, агентство, не выполнившее обязательства, прописанные в договоре, не имеет права требовать штраф за разрыв соглашения.

Если клиент продал квартиру сам или с помощью другого риэлтора, значит, первое агентство не выполнило свою часть договоренности. И клиент вправе расторгнуть договор с риэлтором без штрафов и неустоек.

Если недвижимость продал Продавец, а агентство требует комиссию

Агенты могут утверждать, что, несмотря на то, что клиент сам осуществил продажу объекта, есть договор, значит, есть комиссия. Это не так. Согласно законодательству, если контрагент действительно понес расходы – нужен отчет. Нет отчета – нет комиссии.

Если заказчик произвел оплату по соглашению, а потом решил разорвать договор

Полную оплату услуг лучше заранее не производить. Но если это делано, а Услуги не предоставлялись, то, получив уведомление, Деньги должны вернуть в течение 12 суток. За отказ агентство будет платить штраф по решению суда.

Многие агентства идут на хитрость, играя терминами. Слово «аванс» означает, что клиент, независимо от того по каким причинам расторгнут договор, получает свои деньги обратно.

«Задаток» означает, что если о расторжении договора заявил клиент, то сумма, переданная в счет оплаты услуг, не возвращается. Но следует помнить, что если удастся доказать вину агентства в расторжении соглашения, то они должны будут вернуть задаток в двойном размере.

Заказчик может выставить требования о возврате денег, так как Исполнитель не выполнил условий соглашения в определенный срок.

Эксклюзивный договор с агентством расторжение в одностороннем порядке последствия

Такая форма соглашения предполагает больше ответственности, чем обычный договор. Важный пункт – клиент не имеет права обращаться в другие агентства, чтобы совершать сделки с той же недвижимостью. Основные условия:

Клиент передает свои права собственника конторе, своего рода Доверенность на распоряжение объектом.
Исполнитель по максимуму рекламирует квартиру, консультирует заказчика и сопровождает на всех этапах сделки.
Такая договоренность защищает от мошеннических операций и является гарантом удачного завершения сделки.

При желании и грамотных действиях заказчика этот договор можно расторгнуть. Согласно законодательству РФ (ГК п. 1 ст. 450) деньги, внесенные как предоплата за услуги, возвращаются полностью в случае одностороннего расторжения договоренности.

Как не допустить негативных последствий

Главное – обращаться в проверенные организации, хорошо зарекомендовавшие себя. Такие агентства держат репутацию и не станут пятнать себя ради неустоек. Следует насторожиться, если риэлтор сходу предлагает заключить договор, подробно не обговорив все формальности.

Каждая услуга должна прописываться в договоре: если исполнитель что-либо не выполнил из этого перечня, то нужно сразу написать уведомление об отказе.

Образец письма об отказе риэлторских услуг

Письмо составляется в свободной форме. Нужно указать название агентства, ФИО клиента, адрес объекта, номер договора, дату составления письма. Если есть причина отказа, она прописывается на усмотрение составителя.

Образец уведомления о расторжении договора

Заключение

Если агентство не выполнило обязательства, заказчик в любое время может самостоятельно расторгнуть договор с риэлтором, ссылаясь на Закон «О защите прав потребителей».

Остались вопросы? Пишите в х, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.

Адвокат по риэлторским спорам

Адвокатская фирма «Ревякины и партнеры» имеет значительный опыт представления интересов Агенств недвижимости в судах всех инстанций по вопросам взыскания оплаты с заказчиков услуг – недобросоветсных покупателей и продавцов, которые приобретали или продавали объекты недвижимости в обход агентства, не оплачивая его услуги.

Так, в 2017г. нашей компании удалось добиться в Верховном Суде РФ вынесения двух судебных актов, которыми были отменены решения судов нижестоящих инстанций и, тем самым, изменена судебная практика по данной категории споров.

В агентствах недвижимости нередко возникают ситуации, когда после показа Объекта – квартиры, жилого дома или земельного участка, потенциальный покупатель, которого заинтересовал Объект недвижимости, исчезает или заявляет, что уже не ищет недвижимость. А через некоторое время агент, показавший объект, узнает, что этот жилой дом или квартира уже сняты с продажи.

В этом случае, первично необходимо заказать выписку из ЕГРН и посмотреть на кого был приобретен этот объект для того, чтобы выяснить «кинули» агентство или нет.
Если объект был куплен на заказчика, кого-то из его родственников или других лиц, которые были на просмотре с заказчиком, необходимо учитывать – какие трудности могут возникнуть у Агентства при взыскании оплаты своих услуг, а также обоснованность возражений со стороны покупателя, обманувшего агентство.
Ошибки при оформлении договора показа, лишающие или затрудняющие возможность взыскания оплаты:

включение в содержание предмета договора помимо информационных услуг иных обязанностей за общее вознаграждение по договору;
не указание в содержании договора показа или неправильное указание в нем момента, когда услуга считается оказанной;
указание ограниченного круга лиц, на которых может быть оформлен договор;
не правильное указание адреса, отсутствие номера квартиры или ошибка в этом номере;
отсутствие в конце договора или в акте приема-передачи рядом с просмотренным объектом подписи заказчика.
не включение в содержание договора некоторых других условий, например, о том, что заказчик и его близкие родственники ранее не осматривали этот объект недвижимости.

Во избежание трудностей по взысканию в содержание договора необходимо включить следующие условия:

предмет – исключительно предоставление информационных услуг о местонахождении и параметрах объекта недвижимости;
момент, когда услуга в полном объеме будет считаться оказанной –это подписание акта приема-передачи объекта (акта об оказании услуг);
обязанность оплатить услуги агентства, когда объект оформлен на него, его близких родственников, а также не близких родственников, знакомых, иных лиц, получивших от него информацию о просмотренном объекте, а также на организации, в которых указанные лица, являются учредителями или занимают должности в органах управления;
указание в договоре о том, что ранее ни заказчик, ни его родственники не владели информацией о просмотренном объекте недвижимости и его не просматривали, ни самостоятельно, ни с другим Агентством недвижимости;

Помимо этого, необходимо контролировать подписания агентского договора и акта приема-передачи самим заказчиком, а также включение в содержание договора ФИО лиц, смотревших объект вместе с ним, а равно их подписей.

Обстоятельства, затрудняющие взыскание оплаты, требующие выработки правильной позиции по делу

Предварительное направление заказчиком уведомления Агентству о расторжении договора в одностороннем порядке, в том числе со ссылкой на ненадлежащее исполнение с его стороны обязательств.
Заключение аналогичного договора с другим Агентством недвижимости и оплата ему за оказанные услуги.
Приобретение объекта недвижимости не на родственника или на организацию;
Указание на чрезмерно завышенный размер вознаграждения Агентства;
Ссылка на то, что оплата услуг агентства недвижимости по договору согласно Постановлению Конституционного суда РФ не может быть поставлена в зависимость от приобретения объекта, а должна производиться только за сам процесс оказания услуги;
Невозможность включение в содержание договора указания о том, что Агентство недвижимости оказывает за предусмотренную в нем оплату только информационные услуги;
Невыполнение Агентством недвижимости своих обязанностей, предусмотренных договором.

Может ли заказчик в любой момент отказаться от риэлтерских услуг

Так, после осмотра объекта недвижимости, заказчик может направить уведомление о расторжении договора со ссылкой на то, что за ним закреплено право в любой момент отказаться от него.

Однако, отказ может быть сделан только до момента оказания услуги агентством и соответственно подписания акта просмотра (приема-передачи) и к тому же является злоупотреблением правом со стороны заказчика, цель которого исключительно в приобретении объекта в обход агентства.

Освобождается ли заказчик от оплаты в случае приобретения объекта через другое агентство

В случае, если покупатель заявляет, что приобрел недвижимость через другое агентство, необходимо учитывать, что:

во-первых, он может блефовать и никакого другого договора у него нет;
во-вторых, договор может быть подделан через знакомых, без фактического обращения в АН;
в-третьих, при отсутствии чека об оплате услуг другого агентства, нужно акцентировать на этом внимание суда;
в-четвертых, согласно нашей судебной практике, измененной в 2017г. через Верховный суд, заключение договора с другим агентством, не освобождает ответчика от оплаты по подписанному им договору.

Таким образом, вне зависимости от заключения договора с другим агентством недвижимости при правильном составлении договор показа, будут основания для взыскания оплаты с недобросовестного заказчика.

Трудности взыскания оплаты за риэлтерские услуги

Договор показа может быть оформлен не родственника того, на кого приобретается объект недвижимости, а на третье лицо либо дальнего родственника, когда родственную связь доказать затруднительно. В этих случаях помогает включение в содержание договора ФИО, смотревшего объект вместе с Заказчиком и его подпись в договоре.

В иных случаях, необходимо будет доказывать взаимосвязь приобретателя и заказчика по договору показа, например, через социальные сети или путем истребования телефонных соединений.

Также ограничением по взысканию оплаты за риэлтерские услуги может послужить в судебном заседании чрезмерно значительный ее размер. Поэтому по дорогостоящим объектам следует или изначально уменьшать сумму взыскания (например, с 6% до 2-3 %) или уменьшать сумму требований в судебном заседании.

Может ли суд отказать во взыскании оплаты за услуги, поскольку она не может быть поставлена в зависимость от факта приобретения Объекта?

Ранее Ростовский областной суд отказывал во взыскании оплаты за риэлтерские услуги со ссылкой на то, что по Постановлению Конституционного суда оплата за них не может быть поставлена в зависимость от приобретения недвижимости, а должна быть установлена в договоре за процесс оказания услуг.
Однако, по жалобам нашей фирмы Верховный Суд РФ отменил указанные судебные акты и указал на правильность такой оплаты по договору показа недвижимости.
Таким образом, для взыскания оплаты за риэлтерские услуги необходимо, во-первых, правильное составление договора показа и последующее его заполнение агентом при показе недвижимости и во-вторых, правильная позиция в судебном заседании с опровержением контрдоводов противной стороны на основе судебной практики региональных и Верховного судов.
Для ознакомления с опытом специалистов Адвокатской фирмы «Ревякины и партнеры» по «Риэлторским спорам» переходите по ссылкам ниже:
По вопросам ведения дела по взысканию оплаты за оказание риэлтерских услуг, а также при оспаривании условий договора показа обращайтесь к специалистам нашей фирмы по телефонам:

8(863)294-32-32 или +7(918)554-77-57

АФ «Ревякины и партнеры»

Правовая природа риелторских договоров и ответственности по ним риелтора

Давно терзался квалификацией так называемых риелторских договоров и ответственности по ним риелтора. И вот мне попалась статья А. Егорова, руководителя аппарата – администратора ВАС РФ «Посреднические договоры.

Какой вид лучше выбрать в зависимости от круга поручаемых действий» опубликованная в журнале «Юрист компании», №4, апрель 2013 которая расставила все на свои места. В связи с чем хотелось поделиться своими размышлениями.

Как правило, агентства недвижимости заключают со своими клиентами договоры двух видов: оказания услуг и агентские договоры.

Они могут быть как на оказание помощи при продаже имеющегося у клиента объекта недвижимости, так и на помощь в приобретении объекта недвижимости у третьего лица.

В данной статье мы разберемся с квалификацией риелторского договора и ответственности по нему на примере договора предметом которого выступает оказание помощи в приобретении объекта недвижимости.

Почти все агентства недвижимости в рекламе указывают на то, что их ответственность застрахована на очень большую сумму, что у потенциального клиента ассоциируется с тем, что при потере титула страховая компания выплатит убытки в виде стоимость уплаченной по договору продажи недвижимости сумму. Так ли это?

Прежде всего, необходимо разобраться с природой риелторского договора.

Может возникнуть мнение, что риелторский договор – это договор возмездного оказания услуг по которому исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги (п. 1 ст. 779 ГК РФ).

На первый взгляд действительно кажется, что, действия риелтора по подбору подходящего клиенту объекта недвижимости и сопровождение сделки, т.е. юридическая консультация по всем тонкостям регистрации перехода права собственности в Росреестре, вполне может квалифицироваться как договор оказания услуг.

Ответственность исполнителя за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, в таком случае, должна определяться общей статьей 723 ГК РФ в случае если заказчик юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, и специальными нормами ст. 737 ГК РФ и ст.

29 Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае если заказчиком является Гражданин заключающий договор исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, о чем дано разъяснение в п.

11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».

Представим себе ситуацию: между гражданином и агентством недвижимости был заключен договор оказания риелторских услуг по подбору квартиры, консультированию и приобретении квартиры в собственность. Квартира была подобрана, договор был заключен, переход права собственности был зарегистрирован.

Через год к добросовестному покупателю обращаются с иском об истребовании квартиры из чужого незаконного владения в порядке ст. ст. 301 – 302 ГК РФ. Суд Иск удовлетворяет.

Покупатель, зная что с продавца взыскать ни чего не удастся, обращается в суд с иском о взыскании убытков к агентству недвижимости и страховой компании в которой застрахована профессиональная ответственность этого агентства.

Какое решение в этом случае должен вынести суд, когда цель риелторского договора – приобретение квартиры в собственность, не достигнута? Интуитивно понятно, что агентство недвижимости не может нести ответственности за недействительность заключенной гражданином покупателем сделки с продавцом оказавшимся не собственником квартиры, ведь на момент заключения договора продажи, агентством недвижимости была получена выписка из ЕГРП, в которой продавец числился собственником, у продавца имелись ключи от квартиры, что также свидетельствовало, что он является ее владельцем. То есть, агентство недвижимости проявило должную осмотрительность при выборе контрагента для клиента и следовательно не может нести ответственность за ничтожность сделки. Однако п. 3 ст. 401 ГК РФ возлагает на лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, безвинную ответственность, и договором с потребителем вряд ли возможно ее изменить, т.к. с большой долей вероятности этот пункт будет признан недействительным на основании ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» как ущемляющий права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей. Тем самым у суда есть все основания для взыскания со страховой компании убытков в размере стоимости квартиры причиненных действиями агентства недвижимости и возможно абстрактных убытков в виде разницы между ценой, установленной в договоре продажи квартиры, и текущей ценой.

Тем не менее, Конституционный Суд Российской Федерации в абз. 4 п. 3.1 Постановлении от 23.01.

2007 N 1-П по так называемому делу «о гонораре успеха» разъяснил, что выделение в качестве предмета договора возмездного оказания услуг совершения определенных действий или осуществления определенной деятельности обусловлено тем, что даже в рамках одного вида услуг результат, ради которого заключается договор, в каждом конкретном случае не всегда достижим, в том числе в силу объективных причин. С учетом этого толкования, можно сделать вывод, что не достижение основной цели риелторского договора – возникновение права собственности у покупателя на подобранный агентством объект недвижимости не является ненадлежащим исполнением договора в случае если он не был исполнен в силу объективных причин, и следовательно во взыскании убытков гражданину должно быть отказано.

Вывод Конституционного Суда хоть и верен по сути, но неверен в части квалификации договоров об оказание юридической помощи, в деле которое им рассматривалось, как договоров исключительно по оказания услуг, что неоднократно отмечалось многими юристами.

Договор оказания юридических услуг может квалифицироваться как исключительно договор оказания услуг в том случае если его предметом является консультирование по правовым вопросам, а также составление правовых документов.

В случае (как в рассматриваемо деле) если договор был заключен на представление интересов доверителя в суде, такой договор следует рассматривать как договор поручения или агентский договор, хотя бы он и был поименован как договор оказания услуг. Данные выводы справедливы и для договора оказания риелторских услуг.

В случае если клиентом риелтору была выдана доверенность на заключение сделки продажи недвижимости и поручено совершение не только юридических, но иных действий, в частности по подбору недвижимости, такой договор следует квалифицировать как (агентский ст.

1005 ГК РФ) в соответствии с которым одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Агентский договор входит в круг так называемых договоров посреднических услуг, в который также входят договор поручения и комиссии, суть которых можно выразить как договор по ведению чужого дела. Чужое дело – это тот круг действий, который может совершать посредник, действуя в чужом интересе (хозяина дела).

Важно помнить о том, что посредник – своего рода помощник. Предмет его обязательств не предполагает гарантию того, что он сможет выполнить определенные сделки или юридические действия.

Поэтому он отвечает только за то, что не предпринимает необходимых действий, направленных на исполнение поручения, но он не отвечает за неисполнение третьим лицом сделки, заключенной в интересах «хозяина дела».

Исключение – если посредник, действующий как комиссионер или как агент в агентском договоре по модели комиссии, принял на себя ручательство за исполнение сделки – делькредере, а также если он не проявил должную осмотрительность при выборе третьего лица (п. 1 ст. 993 ГК РФ).

Но непроявление необходимой осмотрительности при выборе контрагента относится к моменту заключения с ним сделки и не может толковаться расширительно (п. 15 информационного письма № 85) (см.: А. Егоров. Посреднические договоры. Какой вид лучше выбрать в зависимости от круга поручаемых действий. // Юрист компании, №4, апрель 2013).

Однако случаи выдачи клиентом доверенности риелтору на совершение юридических действий в риелторском обороте практически отсутствуют из-за недоверия граждан к риелторам.

Поэтому самым распространенным случаем риелторского договора является договор по которому совершаются не юридические, а иные действия – действия по поиску контрагента и консультированию по заключению сделки – фактическое посредничество.

В этой связи может возникнуть сомнение в том, что данный договор агентский, поскольку он предусматривает, при буквальном толковании, совокупное совершение «юридических и иные действий», тогда как в данном случае имеют место быть только «иные действия».

Тем не менее, такой договор также является агентским. Как пишет А. Егоров «фактическое посредничество – это, по сути, сведение контрагентов. То есть посредник сам не заключает сделку по поручению «хозяина дела».

Он находит подходящего контрагента, договаривается с ним об условиях сделки и сводит его с «хозяином дела», сопровождает сделку, в частности, консультациями и юридической поддержкой.

Если «хозяин дела» заключает с найденным контрагентом договор, то посредник приобретает право на вознаграждение. На этом его миссия заканчивается.

Надо сказать, что европейское право знает фактическое посредничество и как самостоятельную разновидность договоров. В немецком праве он называется маклерским договором. Российскому дореволюционному праву этот институт тоже был известен. Но в действующем Гражданском кодексе его, как известно, нет, и это серьезное упущение.

Дело в том, что на практике маклерские отношения очень распространены: именно так работают, например, агентства по подбору персонала, риэлторские агентства.

В силу отсутствия специального правового регулирования фактического посредничества, которое ограничивается сведением контрагентов, у нас подобные отношения иногда квалифицируют как возмездное оказание услуг, хотя это в корне неверно.

Возвращаясь к договору агентирования, именно фактическое посредничество является теми «иными действиями», которые могут поручаться агенту.

Кстати, есть еще одно распространенное заблуждение относительно предмета агентского договора: формулировку пункта 1 статьи 1005 Гражданского кодекса («юридические и иные действия») иногда понимают так, будто агенту непременно должны поручаться и юридические действия, и иные действия (не может быть только юридических действий или только действий по фактическому посредничеству). На самом деле предлог «и» в вышеуказанной норме употребляется в значении «или», то есть указывает на альтернативность (предметом агентирования могут быть юридические действия либо фактическое посредничество)» (см: там же).

Из этого можно сделать вывод, что самым распространенным риелторским договором является агентский договор фактического посредничества, хотя бы он и был поименован как договор оказания услуг.

Ответственность за недействительность сделки агент перед принципалом не несет, но может быть привлечен к ответственности за ничтожность сделки, если будет доказано, что он не проявил должной осмотрительности при выборе контрагента для принципала (определение Свердловского областного суда от 15.01.

2013 по делу N 33-501/2013 (33-16244/2012)).

В реальности это означает, что при получении агентом выписки из ЕГРП о праве собственности на объект недвижимости, так называемая проверка юридической чистоты сделки исчерпывается и ответственности за потерю титула принципалом агент и страхователь агента нести не будут, поэтому заверения о страховании профессиональной ответственности риелтора не более чем ловкий рекламный прием.

Как отказаться от услуг агентства недвижимости

Агентство агентству рознь и если в одном случае клиент никогда не пожалеет денег, чтобы отблагодарить риелтора за успешно проведенную сделку, в другом — агентство ничего не будет делать, либо будет — но плохо, показывая квартиры раз в месяц, а денег потребует. Еще хуже, когда агентство запрещает клиенту контактировать с другими агентствами или самостоятельно искать варианты, мотивируя это тем, что их услуги все равно придется оплатить плюс большие штрафы в тройном размере.

В любом случае какими бы не были причины и мотивы, клиент (Потребитель) имеет право расторгнуть договор с агентством недвижимости в любое время без уплаты штрафов и неустоек. И даже «эксклюзивный» договор, которым так любят пугать агентства.

Договор, заключенный с агентством недвижимости, может называться по разному — договор на оказание услуг, посреднический, эксклюзивный, договор показа, агентских услуг, информационных и т.п. Не важно как его назовут, смысл один — агент будет оказывать услуги по поиску или продаже недвижимого имущества.

Клиент в таком договоре будет является потребителем. А отношения между сторонами регулируются Законом о защите прав потребителей.

Права потребителя не могут быть ограничены никакими договорами. Если условие договора противоречит закону — оно ничтожно. Следовательно, как бы страшно не был составлен договор и какой бы величины не достигали штрафы — бояться его расторгнуть не нужно. По сути это документ составлен с целью напугать клиента.

При отказе платить штрафные санкции в связи с отказом от договора взыскать их в суде у агентства не получится (если суд вообще состоится). Но все же, при грамотном подходе, суд иск агентства может удовлетворить, в каком случае — написано ниже.

Как расторгнуть договор?

Очень просто вручить под входящий номер секретарю агентства заявление об отказе от их услуг, примерно такое «Я, ФИО, отказываюсь от услуг исполнителя — ______________по договору №____ с 01.02.2020г.» Причину указывать не нужно, но если она есть — лучше написать ее, например: «мне не было предложено ни одного варианта квартиры…».

Если секретарь отказывается принять документ его можно отправить заказным письмом с описью вложения на юридический адрес юр лица или по месту регистрации ИП.

В каком случае агентство сможет взыскать убытки и свой гонорар в суде?

В случае, если клиент подписывал акт выполненных услуг или смотровые листы, а в договоре была прописана (прайс лист) стоимость каждого показа, консультации, услуги.

К примеру, в договоре сказано, что один выход на квартиру составляет шесть тысяч рублей. После показа квартиры клиент подписывает смотровой лист.

По итогу работы с риэлтором было оформлено 3 смотровых листа, потом заказчик сам находит квартиру (которая НЕ показывалась агентством) и отказывается от договора и оплаты услуг риелторов.

В таком случае иск агентства будет удовлетворен на сумму 18 тыс рублей — оплата трех показов.

Возможно через суд получить оплату также и за другие услуги (консультация, оформление документов), если таковые осуществлялись. Но есть один нюанс.

При расторжении договора потребитель обязан оплатить стоимость фактически оказанных услуг или понесенных расходов. Услуги и расходы подтверждаются документально. Нет документа — нет оплаты.

Полный гонорар (например, процент от сделки) агентство сможет взыскать при условии, если объект реально показывался силами риелтора (есть акты осмотра), но покупатель и продавец в дальнейшем решили общаться напрямую, минуя агентство. Это их право, но в таком случае, суд, вероятнее всего взыщет полный гонорар с ответчика.

Кстати, даже если акты осмотра и составлялись — их все равно можно признать недействительными, в случае отсутствия в них адреса объекта, даты показа (надеюсь пустые бланки никто не подписывает)

Почему суд откажет во взыскании штрафа всегда? Потому что по Закону о защите прав потребителей право расторгнуть договор не может быть ограничено штрафом, ответственностью или скрытой штрафной санкцией (такое тоже бывает, когда штраф спрятан за красивым текстом и человек не сразу понимает смысл условия).

Адвокат Демина Наталья https://urist-rostov.com/

Договор с агентством недвижимости – подводные камни

Если сделка прошла удачно, напомним, вас еще ждет оформление права собственности, а затем приятный бонус – налоговый вычет.

Как расторгнуть договор с агентством?

Что делать, если договор заключен, но у вас появилась возможность купить или продать жилье на более выгодных условиях? Расторжение договора в одностороннем порядке возможно. Однако при его подписании этот вариант нужно учесть и чётко описать обязательства сторон, чтобы не было взаимных претензий. Они могут грозить судом.

Запомните! Агент не имеет право требовать какие-либо штрафы или неустойки. Единственное, что вы должны оплатить, – фактические выполненные работы. Чтобы с этим не возникло сложностей, их лучше оформлять актом выполненных услуг.

Важно! Если вы решили расторгнуть договор на оказание услуг агентства, самое правильное – передать руководству фирмы официальное уведомление об этом либо направить его заказным письмом, предварительно сохранив для себя копию. Уведомление может стать доказательством в случае суда.

Если вы уже передали риэлтору вознаграждение авансом, агентство обязано его вернуть. Иначе заказчик имеет право подать в суд. Тогда агентам придется выплатить штраф за отказ добровольно выполнить требования клиента. Но вести спор с риэлторской фирмой в суде без помощи юриста – гиблое дело! Он поможет подготовить иск.

Договор аренды квартиры – советы собственникам

Сегодня сдать жилье в аренду без помощи риэлторских агентств практически невозможно. Не всех это радует, но есть и плюс. Прибегнув к помощи агента, можно очень быстро снять или сдать квартиру. Если, конечно, он не оказался прохвостом.

Поэтому не путайте договор оказания агентских услуг, договор между агентством и собственником квартиры с договором информационных услуг. Иначе вам могут дать номера телефонов хозяев квартир или потенциальных арендаторов, которые будут молчать.

Важно! Основная цель соглашения – найти подходящую квартиру и заключить договор найма жилого помещения. Это должно быть в договоре на оказание услуг агентства.

В договоре аренды обязательно должны быть следующие основные пункты:

Срок. Заключить договор можно на любой период или бессрочно.
Ответственность сторон в случае нарушения условий документа.
Условия расторжения договора. Например, за какой срок стороны должны предупредить об этом.
Порядок и размер платежей, в том числе за коммуналку.
Действия сторон в случае порчи имущества, отсутствия платежей.

Если этих условий в договоре не будет, владелец квартиры и арендатор не смогут защитить свои права и интересы.

Важно! При подписании договора нужно составить Акт передачи имущества, находящегося в квартире, описать, в каком оно находится состоянии, есть ли дефекты.

Продажа или покупка квартиры – дело хлопотное и очень ответственное. Не беритесь за него без консультации юриста по недвижимости!

Звоните нам +7(812) 603-72-30!

Хотите задать вопрос? Пишите сюда!

Расторжение договора с агентством недвижимости: риски, последствия | Правоведус

Сегодня большинство сделок с объектами жилой недвижимости совершается при участии профессиональных риэлторов, которые занимаются поисками покупателя и продавца, а также осуществляют полное сопровождение сделки.

Однако стоит отметить тот факт, что услуги агентства недвижимости, как правило, оказываются на основании письменного договора, и влекут за собой определенные последствия вследствие возникновения непредвиденных ситуаций, связанных, к примеру, с прекращением купли-продажи квартиры или дома.

Для того чтобы обезопасить будущую сделку, в первую очередь необходимо тщательно изучить договор и определить ответственность всех сторон.

Выбираем агентство недвижимости для заключения сделки

Купля-продажа объектов жилой недвижимости — довольно сложный юридический процесс, поэтому выбирая агентство, предпочтение лучше отдавать организации, которая берет на себя исполнение процедуры в полном объеме со всеми формальностями, предусмотренными договором. Агентство должно быть положительно зарекомендовано на рынке недвижимости и являться членом профессиональной ассоциации риэлторов.

Во избежание финансовых потерь, рисков выплат штрафов и неустоек не стоит останавливать свой выбор на сомнительных организациях, предлагающих сразу заключить договор между заказчиком и исполнителем без предварительных формальностей

Заключение договора: расторжение, обязанности сторон

При заключении договора об оказании услуг с агентством недвижимости необходимо внимательно изучить все пункты и условия соглашения, определить все финансовые и юридические стороны сотрудничества.

Отметим, что в каждом агентстве недвижимости предполагается собственная форма договора (за исключением случаев покупки недвижимости по ипотеке, когда форму договора купли-продажи предоставляет банковская организация), который содержит сведения о правах и обязательствах участников сделки, возмездно оказываемых услугах и комиссионном вознаграждении.

Структура каждого договора включает в себя:

вводную часть (с указанием данных об участниках сделки);
непосредственно предмет договора (в чем заключаются услуги риэлтора, готовность получения оплаты после оказания услуги в полном объеме);
обязательства и сроки их исполнения для обеих сторон;
стоимость и порядок расчетов;
условия, при которых договор может быть расторгнут;
ответственность сторон.

При заключении договора об оказании услуг с агентством недвижимости необходимо проверить наличие подписи руководителя агентства или его заместителя, в противном случае данный документ не будет иметь юридической силы.

В преамбуле должны быть отражены все участники договора: заказчик (получатель услуг) и исполнитель (в лице представителя агентства). Подпись на договоре ставится руководителя или лица, наделенного определенными полномочиями в соответствии с уставом организации либо при наличии нотариальной доверенности.

Обязательства сторон должны быть расписаны максимально детально и точно. В дальнейшем при возникновении юридических споров их последствия будут связаны в первую очередь с договорными требованиями.

В разделе об обязательствах должно быть указано условие о необходимости проверки чистоты сделки (отсутствие каких-либо обременений на отчуждаемый объект недвижимости), сбора необходимого пакета документов, процесса регистрации в Росреестре.

Стоимость услуг риэлторов также расписывается в соответствии с конкретным перечнем за обозначенное вознаграждение.

Кроме того, в договоре должен быть обязательно указан пункт о возможных дополнительных расходах, которые будет нести та или иная сторона (услуги нотариуса, подача рекламных объявлений, оплата справок, необходимых для совершения сделки, и другое). Сроки исполнения обязательств должны быть прописаны каждым отдельным этапом: поиски объекта, покупателя или продавца; срок оформления и регистрации договора купли-продажи в Росреестре. Это поможет определить допущенные нарушения одной из сторон и при необходимости позволит расторгнуть договор услуг и вернуть деньги, внесенные в качестве предоплаты.

Стоит обратить особое внимание на такие понятия, как аванс и задаток, о которых прописывается в договоре об оказании услуг. В зависимости от использования соответствующего понятия определяется и ход расчетов в дальнейшем оформлении сделки.

Важно! Задаток — сумма, внесенная заказчиком в качестве предоплаты за оказание услуг; в случае одностороннего расторжения договора со стороны заказчика, удерживается агентством в полном объеме, в случае отказа от сотрудничества в лице исполнителя возвращается заказчику в двойном размере. Авансовый платеж возвращается заказчику в полной мере по любой причине расторжения договора.

Условие о порядке расторжения договора услуг является важной составляющей частью данного соглашения.

В нем должны быть предусмотрены обоюдные обязательства сторон, определена возможность расторжения договора с агентством недвижимости в одностороннем порядке, правила уведомления участников соглашения, последствия для каждой из сторон.

Особое внимание стоит обратить на ответственность сторон, в частности, наличие и размер штрафных санкций за нарушения обязательств. Данный пункт должен быть абсолютно равноправным для обеих сторон.

Эксклюзивный договор с агентством: расторжение в одностороннем порядке, последствия

Заключенный с агентством недвижимости эксклюзивный договор предполагает более высокую ответственность, возлагаемую в равной степени как на заказчика, так и на исполнителя. Агентство является заинтересованным лицом в заключении с клиентом возмездного договора на оказание услуг по преимущественному праву работы с определенным объектом недвижимости в качестве исполнителя.

Важно! Эксклюзивный договор с агентством недвижимости лишает заказчика права обращаться в другие организации для совершения сделки с тем же объектом.

Основными обязательствами эксклюзивного договора являются:

для клиента — делегирование прав собственника агентству, предоставление возможности работать с объектом на преимущественной основе;
для исполнителя — использование максимальных рекламных ресурсов, полное консультационное обслуживание заказчика, юридическая чистота сделки.

Заключение эксклюзивного договора является залогом успешного завершения сделки и надежной защиты от любых мошеннических действий.

Вместе с тем заметим, что эксклюзивный договор с агентством недвижимости может быть расторгнут в одностороннем порядке, главное действовать грамотно, в рамках действующего законодательства, что позволит избежать штрафов и неустоек.

Внесенные средства в качестве частичной предоплаты за оказание услуг в случае одностороннего расторжения соглашения должны быть возвращены в полном объеме (ст. 450.1. ГК РФ). Агентство недвижимости вправе удержать только суммы, затраченные на рекламу и иные расходы, фактически понесенные в рамках действующего договора.

Расторжение договора в одностороннем порядке требует составления письменного уведомления с указанием даты, которое должно быть вручено лично специалисту агентства недвижимости либо отправлено заказным отправлением с уведомлением о получении. Данное уведомление необходимо сохранять вместе с почтовой квитанцией, в случае судебных споров обязательно потребуется подтверждение факта извещения второй стороны о расторжении договора.

Важно! Извещения в электронном виде, по телефону или факсовым отправлением в качестве доказательной базы не принимаются к рассмотрению.

Все спорные вопросы, возникающие между риэлтором и клиентом, регулируются положениями ФЗ «О защите прав потребителей», а значит права клиентов защищены больше, чем их контрагентов.

Каждая услуга, оказанная в рамках договора, должна быть отражена в документе, подписанном всеми сторонами.

В случае отсутствия таковых документов и штрафных санкций не будет, а при наличии и не исполнении обязательств — потраченные деньги, скорее всего, вернуть не удастся.

Согласно действующему законодательству потребитель получает гарантии в области сохранения прав и интересов клиента даже в случае неисполнения условий договора:

допускается обращение в другие риэлторские компании, поиск покупателя/продавца;
допускается отказ от услуг агентства недвижимости в любой момент при условии возмещения расходов, понесенных контрагентом;
выставление требований о возврате денежных сумм в случае неисполнения агентством своих обязательств в определенные сроки, договор расторгается, внесенные средства возвращаются заказчику в течение 10 рабочих дней.

Важно! В случае отказа агентством вернуть заказчику внесенные деньги в качестве авансового платежа в добровольном порядке, исполнитель сам будет выплачивать штрафные санкции, в размере, определенном судебным решением.