Оба режима собственности имеют одинаковую природу и предполагают наличие нескольких владельцев одних и тех же материальных ценностей и имущества. Но между ними также существуют различия. При собственности совместной все вещи, имущество и Недвижимость находятся во владении обоих членов семьи.
Муж и жена имеют одинаковые права на всё и могут совместно управлять и распоряжаться всем своим имуществом. Квартира, которая находится во владении обоих, не может быть продана одним из них без разрешения другого.
Если кто-то из них совершит сделку без ведома другого, то в течение года она может быть оспорена стороной, не принимавшей в ней участия. Судом такие сделки признаются незаконными.
Долевая собственность супругов на квартиру означает, что у каждого из них есть своя выделенная часть в этой квартире, которой они могут управлять и распоряжаться по своему желанию. Доли могут быть как равнозначными, так и нет.
Каков размер доли каждого определяется по обоюдному соглашению между ними. При желании продать или подарить свою часть, не требуется получать на это разрешение другого члена семьи.
Однако перед реализацией своей части, нужно прежде всего предложить ее другому супругу, поскольку у него есть первоочередное право выкупа. Получив отказ, можно продавать ее кому угодно.
Когда возникает долевая собственность
По умолчанию между супругами устанавливается режим совместной собственности. Однако по своему желанию они могут изменить данный режим на договорной. Это возможно:
- При подписании брачного договора, действие которого распространяется на все вещи и имущество, принадлежащие семейной паре. Он может заключаться как до свадьбы, так и в период супружеской жизни. Договор имеет силу как в отношении уже присутствующих в семье материальных ценностей, так и в отношении вещей, которые предполагается приобрести в дальнейшем.
- При подписании отдельных соглашений на приобретаемое или вновь создаваемое имущество. Чаще всего договоры составляются в отношении недвижимых объектов. На основании такого соглашения производится оформление квартиры в долевую собственность супругов.
Наши кейсы
- Взыскано: 14 500 000 руб.
Как застройщик «Маяк» заплатил 14,5 млн. руб. за развязанную им войну Подробнее - Включение в реестр о передаче жилья Как мы побороли конкурсного управляющего и включились в реестр Подробнее
- Взыскано: 2 260 000 руб. Как мы выжали 2 260 000 рублей из кривых оконных профилей с застройщика «ЛСР Объект-М» Подробнее
- Взыскано: 1 634 800 руб. Взыскали 1,6 млн рублей (206%) за недостатки в отделке квартиры по ДДУ с «ФСК «Лидер» Подробнее
- Инвестирование не рекомендовано Как мы сохранили клиенту 14 665 500 руб. инвестиций Подробнее
- Взыскано: 898 735 руб. Застройщик «Лотан» заплатил дольщику 274% от рыночной стоимости устранения недостатков Подробнее
- Взыскано: 2 415 243 руб. Как дольщик получил 2,4 млн. руб. от «СтартСК» на соглашении о расторжении ДДУ Подробнее
- Взыскано: 1 180 500 руб. Суд взыскал 537% от стоимости устранения недостатков с «ПИК-Регион» Подробнее
- Взыскано: 21 394 502 руб. Как получить 21 млн. руб. при расторжении договора на объект, стоимостью 9 млн. Подробнее
- Взыскано: 2 200 000 руб. Взыскание 2 200 000 рублей с «БМ-Строй» за некачественный ремонт в квартире Подробнее
- Инвестирование не рекомендовано Как анализ контрагента помог спасти 3 385 679 руб. Подробнее
- Взыскано: 641 094 руб. Взыскали более 215% от стоимости устранения недостатков с застройщика «Лотан» Подробнее
Как застройщик «Маяк» заплатил 14,5 млн. руб. за развязанную им войну Подробнее Правила покупки жилья супругами по ДДУ
Сегодня огромное количество супружеских пар предпочитают покупать недвижимость на этапе строительства. При совместной покупке они вкладывают в долевой проект общие семейные деньги. При этом может быть заключен договор долевого участия на двоих супругов или на одного. В принципе это не имеет особого значения, поскольку с точки зрения закона права обоих на данную квартиру равны.
Неважно также и то, на кого будет произведена регистрация уже готовой квартиры. Дольщик, приобретающий жилье, и его вторая половина будут иметь на этот объект недвижимости одинаковые права.
При разводе жилье будет делиться между ними поровну.
Если в ДДУ фигурирует один из них, то для того чтобы оформить и зарегистрировать договор, нужно обязательно предоставить согласие супруга на заключение договора долевого участия.
Документ должен быть обязательно нотариально заверен!
Описанная выше ситуация применима тогда, когда в семье установлен принимаемый по умолчанию законный режим имущества. Совершенно по-другому будут развиваться события, если пара подписала брачный договор, который переводит все материальные отношения в данной семье в договорной режим.
В соглашении супруги сами устанавливают, на каких условиях будет делиться между ними недвижимость, определяют размер доли каждого в приобретаемом жилье. При данных обстоятельствах не требуется получать согласие супруга на заключение ДДУ, поскольку эта квартира не считается их общей собственностью.
Каждому из них принадлежит только его доля, определенная подписанным ранее соглашением.
Нюансы оформления квартиры в долевую собственность
Нередко возникают ситуации, которые не вписываются в общие правила. Например, как быть дольщикам, если ДДУ оформлен на одного, но супруги хотят купить квартиру в собственность долевую с указанием части каждого из них? Для данной ситуации возможно несколько вариантов решения:
- переоформить ДДУ на двоих. Для этого нужно обратиться в строительную фирму и внести изменения в уже заключенный договор.
- подписать между собой соглашение, в котором определить доли каждого;
- заключить брачный договор.
Достаточно распространенными являются ситуации, когда в договоре уже определены доли обоих членов семьи, но при регистрации жилья они не сохраняются за ними, и недвижимость поступает в совместную собственность. Разделение особо актуально для семей, которые собираются разводиться и делить между собой жилплощадь.
Судебная практика в этом вопросе неоднозначна. Один суд может признать формулировку в ДДУ и сохранить за супругами их доли, мотивируя свое решение тем, что ДДУ, по сути, является соглашением о разделе вновь создаваемого имущества.
Другой судебный орган может оставить законный режим собственности, невзирая на установленные в договоре доли супругов. Зачастую решение суда зависит того, насколько грамотно представлена позиция дольщика в суде.
Поэтому в подобных делах лучше всего положиться на профессионализм юриста и доверить ему представлять интересы дольщика в судебной инстанции.
Если дольщики являются гражданскими супругами, и их отношения не оформлены документально, купить жилье они могут только в долевую собственность. При этом они должны в договоре обязательно указать долю каждого из них, размер которой будет пропорционален внесенному денежному вкладу.
Еще один вопрос, волнующий многих дольщиков: как производится регистрация супруга в долевой собственности в квартире, приобретенной по ДДУ? По закону владелец может прописать на жилплощади, в которой ему принадлежит определенная часть, члена своей семьи, если на это дадут разрешение другие ее собственники.
Самые распространенные ситуации, с которыми могут столкнуться семейные пары, приобретающие жилье по ДДУ, приведены в статье «ДДУ заключен до брака, что будет с собственностью после развода».
Особенности оформления ДДУ на супругов
В 214 ФЗ не предусмотрено единой формы договора. Каждый застройщик разрабатывает свой документ, при этом есть некоторые особенности, которые нужно учитывать при подписании документа несколькими лицами. В отличие от стандартного договора, заключаемого между двумя сторонами: девелопером и дольщиком, в данной сделке присутствует также третья сторона. Такая сделка считается многосторонней.
Договор ДДУ на супругов, образец которого можно скачать по ссылке образец договора долевого участия, должен содержать данные обоих дольщиков, которые принимают участие в долевом проекте.
При этом следует учесть, что если в договоре не определены точные размеры долей, то при регистрации собственности каждому дольщику полагается равная часть. Если предполагается иное деление, то в документе нужно указать размер доли каждого участника.
В конце документа должно стоять не две, а три подписи. Кроме того, в приемо-передаточном акте также должно фигурировать два дольщика и стоять подписи их обоих.
Семейные вопросы являются одними из самых сложных в юридической практике. В этой сфере не существует стандартных ситуаций, в каждой семье свои проблемы и обстоятельства. Поэтому не всегда просто найти единственно верное решение.
Наша юридическая компания не приемлет стандартных подходов. Мы детально изучаем нюансы каждого дела и находим оптимальное решение для каждого случая. Свяжитесь с нами, чтобы мы смогли вам помочь.
Это сделать просто: перейдите в раздел «Контакты», где вы найдете наши координаты.
Покупка квартиры в браке на одного из супругов — как и на кого лучше оформить квартиру в собственность
При покупке квартиры в браке она автоматически становится совместной собственностью супругов. Об этом говорится в ст. 34 СК РФ. Не имеет значения, на кого она оформлена: при разводе все будет делиться поровну.
Но есть несколько способов обезопасить себя, особенно если недвижимость приобретается за собственные добрачные деньги.
Рассмотрим, как будет делиться квартира в случае развода и что делать супругу, чтобы оставить ее при себе.
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.
Особенности оформления недвижимости в браке
Как говорилось ранее, вся недвижимость, купленная с момента регистрации заключения до расторжения брака считается совместной собственностью супругов. Если муж купил квартиру и оформил на себя, это роли не играет: при разделе жена сможет получить свою часть.
Даже если второй супруг на момент покупки квартиры не работал, суд поделит все поровну (ст. 39 СК РФ). Могут выделить и большую долю, действуя в интересах ребенка, если он остается с ним.
Вывод: некоторым бывает обидно, если только один человек старался все делать для семьи и зарабатывать деньги, а второй супруг не прикладывал никаких усилий, но при разделе получает половину имущества. По закону оно считается общенажитым. Но есть несколько способов, которые позволят не делиться и сохранить недвижимость и после развода.
Пройдите опрос и Юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае
Покупка квартиры в браке: как обезопасить себя
О собственной безопасности желательно позаботиться еще до покупки недвижимости в браке. Обезопасить себя можно несколькими способами:
- Оформить брачный договор.
- Купить квартиру через третье лицо.
- Оплатить недвижимость личными деньгами, накопленными до брака.
Есть и другие способы, но они менее безопасны. Разберемся в каждом из них подробно.
Оформление брачного контракта
Ст. 40 СК РФ позволяет заключить брачный договор, и тогда вместо законного режима собственности в семье будет действовать договорной. Контракт заключается до регистрации или во время брака. В первом случае он вступает в силу только после заключения брака в загсе.
Важно! Брачный контракт актуален, если квартира приобретается в ипотеку, и супруг хочет сохранить ее в случае развода. Второй супруг не сможет претендовать на недвижимость, но ему и не придется выплачивать долг банку, как созаемщик он не привлекается. Договор должен быть удостоверен нотариусом.
Как заключить брачный договор?
Для оформления брачного договора нужно заранее договориться, какую информацию он будет содержать. Желательно сначала составить его проект, согласовать друг с другом, и только после этого оформлять окончательный вариант контракта. В нем указываются только особенности финансовых и имущественных правоотношений в семье. Личные отношения он регулировать не может.
Как оформить договор:
- Согласовать содержание документа, составить окончательный вариант в трех экземплярах.
- Обратиться к нотариусу и подписать контракт в его присутствии. Он должен поставить подпись и печать.
- Предъявить договор в банк, если квартира покупается в ипотеку.
За нотариальное удостоверение уплачивается пошлина согласно ст. 333.24 НК РФ – 500 руб. Если Нотариус самостоятельно составляет контракт и предоставляет иные технические Услуги, это оплачивается отдельно.
Важно! Договор не может содержать положения, ограничивающие дее- и правоспособность, регулирующие неимущественные отношения, ухудшающие положение одной из сторон.
Образец брачного договора
Покупка через третье лицо
Жилье, приобретенное в браке одним из супругов за личные средства, можно оформить на близкого родственника или иное доверенное лицо. Фактически это выглядит так:
- Супруг выбирает квартиру, договаривается с родственником или другом, который будет выступать в качестве покупателя.
- Заключается договор купли-продажи, где покупателем фигурирует друг. Деньги же на покупку выделяет супруг.
- Недвижимость регистрируется на друга, но в квартире живут супруги.
Совет юриста: этот вариант небезопасен, лучше так не рисковать. Приятель в любой момент может выгнать супругов из квартиры, так как по документам собственником будет именно он.
Есть и другой вариант. Друг может купить квартиру, деньги выделит один из супругов, на которого впоследствии оформится договор дарения. Согласно ст.
36 СК РФ, имущество, полученное в браке по дарственной, разделу не подлежит.
Здесь тоже есть опасность: если в браке будет существенно увеличена стоимость недвижимости за счет общих средств, ее могут признать совместной собственностью и поделить (ст. 37 СК РФ).
Как оформить договор дарения?
Для оформления дарственной нужно:
- Составить договор и подписать его.
- Подать договор и остальные документы на регистрацию в Росреестр или МФЦ.
- Получить новую выписку из ЕГРН и договор с отметкой о регистрации через 7-9 рабочих дней.
Нотариальное удостоверение требуется лишь в том случае, если дарится доля или одна из сторон сделки недееспособна. Но стороны могут обратиться к нотариусу и по собственному желанию, если хотят, чтобы сделка была проведена максимально правильно.
Покупка квартиры в браке за личные деньги
Если у супруга есть деньги, накопленные до брака или подаренные кем-либо в браке, он может купить на них квартиру. При разводе она делиться не будет. Даже если второй супруг захочет поделить, можно доказать, что покупка совершена на добрачные или подаренные средства.
Как доказать?
В качестве доказательств можно использовать:
- Договор дарения денег. По закону оформлять его письменно необязательно, но в этой ситуации он не помешает.
- Справкой по банковскому счету, которая подтвердит дату поступления денег до заключения брака или по договору дарения.
Другие способы
Есть и другие способы, которые позволят оставить квартиру, купленную супругами, только одному из них в случае развода. Но они менее безопасны:
- Договориться со вторым супругом об оформлении соглашения о выделении долей с последующим дарением доли. Сначала он может согласиться на это, но потом отказаться от договоренностей, и квартира будет в совместной собственности.
- Договориться о заключении брачного контракта после покупки недвижимости. Здесь та же самая ситуация: второй супруг может передумать.
Совет юриста: устная договоренность не имеет юридической силы. Лучше оформить все документы до покупки квартиры, чтобы потом не делить имущество.
Если квартира берется в ипотеку
По умолчанию при ипотеке оба супруга выступают в качестве заемщика и созаемщика. В случае развода долг и квартиру суд поделит, либо придется ее продавать и гасить задолженность перед банком. Могут оставить и одному из супругов с условием компенсации доли второго.
Чтобы не пришлось делить недвижимость, лучше заранее оформить брачный договор. Право собственности в браке на квартиру будет принадлежать заемщику, и жилье не будет делиться и при разводе.
Если продается добрачная недвижимость и покупается новая
Иногда люди продают добрачное жилье после вступления в Брак, чтобы расширить жилплощадь. Если денег полностью хватает на покупку новой недвижимости, и есть подтверждение расходов, суд делить ее не будет.
Если же часть денег на покупку докладывается из общих средств, ее поделить можно. Не стоит забывать и про ст. 37 СК РФ, согласно которой личную собственность супруга могут признать общей, если в браке за счет общих денег существенно увеличилась стоимость жилья.
Совет юриста: если не хочется проволочек с разделом, желательно сразу оформить брачный договор. В таком случае не придется доказывать в суде, что недвижимость куплена за счет средств от продажи добрачного жилья.
Налоговый вычет при покупке квартиры в браке
С начала 2014 года при покупке недвижимости одним из супругов оба могут оформить налоговый вычет в размере 13% от затраченных средств. Возврат доступен только для плательщиков НДФЛ, а предоставляется с суммы до 2 000 000 руб. Если квартира стоит больше, при расчете будет использоваться максимальный размер – 2 000 000 руб. Вернуть обратно получится только 260 000 руб.
Даже если оформить квартиру на жену, муж сможет получить вычет через работодателя или ИФНС. Возможно и распределение вычета в равных долях, когда его оформляют оба супруга.
Какие нужно учитывать моменты:
- Если вычет оформляется только на одного супруга, второй сможет получить его в дальнейшем при покупке другой недвижимости.
- Распределение вычета между супругами возможно, если оба официально трудоустроены и платят НДФЛ.
- Для оформления вычета понадобится договор купли-продажи и документ, подтверждающий оплату квартиры.
Пример:
Ольга купила квартиру стоимостью 3 000 000 руб., будучи в браке. Она может получить вычет в размере 260 000 руб. от суммы 2 000 000 руб. Также право оформления вычета есть и у ее супруга. Если они его поделят, каждый получит по 130 000 руб. в итоге.
Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы
Как купить квартиру в браке: пошаговая инструкция
Еще перед выходом на сделку нужно определиться, на кого оформить квартиру, при желании заключить брачный договор. При отсутствии договора понадобится нотариальное согласие второго супруга на сделку.
Дальнейшие действия выглядят так:
- Супруг находит квартиру, договаривается с продавцом.
- Подписывается договор купли-продажи в трех экземплярах.
- Передаются документы на регистрацию в Росреестр. Это можно сделать и через МФЦ.
- Через 7-9 рабочих дней регистратор выдаст ДКП с пометкой о регистрации, выписку из ЕГРН.
Примечание: договор купли-продажи нужно оформлять на супруга, которому достается имущество по брачному контракту, если он есть. Если в контракте указано, что имущество принадлежит только тому, на кого оформлено право собственности, нужно договориться обо всех деталях заранее.
Содержание и образец договора
В договоре купли-продажи необязательно указывать наличие брачного контракта, к сделке он никакого отношения не имеет. Но контракт понадобится в дальнейшем для регистрации. Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ, нотариальное согласие обязательно, если сделка подлежит госрегистрации. Если есть брачный договор, оформлять согласие не придется.
Какая информация в нем должна быть:
- Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения продавца и покупателя.
- Сведения о недвижимости: адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат, этаж.
- Стоимость, порядок и срок оплаты квартиры.
- Права, обязанности и ответственность сторон.
- Дата составления, подписи участников сделки.
Документы
Для сделки понадобится:
- договор купли-продажи;
- паспорта покупателя и продавца;
- брачный договор или нотариальное согласие супруга на покупку;
- техпаспорт на квартиру;
- документ, подтверждающий основание возникновения права собственности у продавца.
Желательно запросить у продавца справки об отсутствии долгов по ЖКУ и выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что в квартире нет зарегистрированных.
Госпошлина
Физлица платят за регистрацию сделки 2 000 руб., организации – 22 000 руб. Обязанность по уплате пошлины возлагается на покупателя.
Ответы юриста на частые вопросы
Муж покупает квартиру и оформляет на себя. Мы уже не живем вместе, но не разведены. Могу ли я ее поделить при разводе?
Теоретически раздел возможен, но, если муж докажет, что на момент покупки вы уже не жили вместе, квартира останется только с ним.
На кого оформлять квартиру, если муж в долгой командировке? Есть брачный контракт, по условиям которого недвижимость принадлежит супругу, на которого она оформлена. Он выступает против этого.
Вы можете оформить недвижимость на себя. Супруг может оформить Доверенность на другого человека, если хочет, чтобы квартира принадлежала только ему. Доверенное лицо будет участвовать в сделке от его имени. Супруг знает о существовании брачного контракта, поэтому его положения для него не должны быть новостью.
До брака накопил 3 млн., сейчас женат. Как купить квартиру, чтобы жена не претендовала?
Вы можете оформить брачный контракт. Но в данной ситуации он необязателен: даже если супруга решит поделить имущество, вы сможете доказать, что оно было куплено на добрачные деньги.
Можно ли оформить квартиру на ребенка? Что для этого нужно?
Понадобится согласие второго супруга на покупку. Ребенок будет выступать покупателем, но от его имени должен действовать один из родителей. В дальнейшем право собственности регистрируется на несовершеннолетнего. Разрешение органа опеки не нужно.
Недавно жена купила квартиру и оформила ее на себя. Покупка была за общие деньги. Будет ли делиться жилье в случае развода?
Да. При отсутствии брачного контракта имущество поделит поровну.
Заключение эксперта
- Если квартира покупается в браке и оформляется на одного супруга, и нет брачного договора, при разделе все будет поделено между супругами.
- Если есть брачный договор, недвижимость делится согласно его условиям, и может достаться только одному супругу.
- Если жилье приобретается за добрачные деньги, в случае развода раздела не будет, если супруг докажет факт покупки за заранее отложенные средства до брака.
- Чтобы избежать раздела, стоит заключить брачный договор.
- Недвижимость, полученная одним из супругов по безвозмездной сделке в браке, разделу не подлежит.
Как лучше оформлять недвижимость в браке, чтобы это было выгодно обоим
Нотариус не только разъяснит сторонам суть сделки, но и проверит, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон, соответствует ли закону. Проследит нотариус и за тем, чтобы условия соглашения не были кабальными для одной из сторон, ведь брачный не должен ставить одного из супругов в заведомо неблагоприятное положение.
Необходимо также отметить повышенную доказательственную силу нотариальных актов, так как факты, закрепленные нотариусом, не требуют доказывания в суде при возникающих спорах.
То есть невозможно в одностороннем порядке заявить о том, что какой-либо договоренности не было, если она зафиксирована в договоре.
То есть нельзя бездоказательно заявить «это подписывал не я», «я себя плохо чувствовал и ничего не понимал», «я не знал, что подписываю», «я не читал», «мне не разъяснили», потому что нотариус при удостоверении каждого договора обязан проверить личность и Дееспособность сторон, выяснить волю и истинные намерения людей, разъяснить все правовые последствия того или иного действия, проверить соответствие закону всех условий, зачитать вслух текст документа, проконтролировать процесс подписания документа и совершить иные действия, с тем, чтобы участники сделки все поняли и их права были максимально защищены.
«Пять лет назад Наталья Стасова из Москвы едва не стала жертвой своей же доверчивости. Родственники ее супруга настаивали на заключении брачного договора. Несмотря на то, что бизнес Наталья и Вадим вели вместе, родители супруга были убеждены, что принадлежать он должен всецело Вадиму. И требовали документально это закрепить.
Наталья, которая очень боялась показаться меркантильной охотницей за деньгами, а кроме того, была уверена, что мужу можно доверять, готова была подписать что угодно, только бы прессинг со стороны свекров прекратился.
Нотариус, который занимался подготовкой документа, обратил внимание на то, что по сути, супруг настаивает на подписании документа, с кратким содержанием «мне все, тебе ничего», то есть права Натальи ущемлены. Наталья заявила родственникам мужа, что ее этот факт сильно смущает.
Родственники, которые опасались, что подписание договора не произойдет, предложили другой вариант: Вадиму — бизнес, Наталье — квартиру. Этот вариант Наталью устроил. Брачный договор удостоверили. Сегодня Наталья говорит, что этот документ ее спас. Развод, к сожалению, произошел.
Наталья осталась обладательницей квартиры, а Вадим — владельцем перспективного и успешного дела. Правда, через год после развода бизнес бывший супруг потерял, ЗАТО приобрел огромное количество долгов. И Наталья, которая понимает, что если бы не брачный договор, то она осталась бы и без жилья, даже благодарна бывшим свекрам за их настойчивость», — вспоминают в Федеральной нотариальной палате.
Таким образом, ущемление чьих-либо прав нотариальным актом невозможно в принципе.
Ипотека в деле
Часто брачные договоры заключают те, кто собирается обращаться в банк за получением ипотечного кредита. Это делается и в интересах кредитного учреждения, и в интересах супругов — документ четко определяет, как будет решена судьба долга в случае развода и другие нюансы, связанные с погашением ипотечного займа.
При покупке квартиры с использованием заемных средств (кредитов), для банков первостепенным является вопрос платежеспособности заемщика. Если заемщик состоит в браке, то все, что супруги приобретают, как квартиру, так и обязательства погашать долг и выплачивать деньги банку, является общим. И в этом случае банк рассматривает платежеспособность обоих супругов и суммирует их возможности.
«Если у супругов совокупный доход не позволяет погашать долг (например, один из супругов не работает, имеет нестабильный или неофициальный доход, или его доход незначителен) то банк исключает неплатежеспособного супруга из числа возможных заемщиков.
Вместе с тем, второму супругу Кредит может быть выдан, при условии, что этот супруг будет самостоятельно вносить первоначальный взнос, в дальнейшем погашать долг, осуществлять выплаты из собственных средств, а также, что приобретаемая квартира будет его индивидуальной собственностью, а не общей с неплатежеспособным супругом. И для урегулирования всех имущественных вопросов между супругами, банк рекомендует заключить брачный договор, в котором определить, что по соглашению супругов обязательства по выплате кредита возлагаются на одного из супругов, и приобретаемое имущество является его индивидуальной собственностью», — поясняют в Федеральной нотариальной палате.
В договоре ясно прописывается, кто будет вносить первоначальный взнос, кто будет заемщиком, как будет производиться раздел долга в случае развода и другие важные вопросы. В случае невыплаты кредита, банк при наличии брачного договора сможет обратить взыскание только на имущество супруга-заемщика, не привлекая к этому имущество второго супруга.
Этому способствует и то, что граждане, заключая брачный договор, не только понимают, что защитили себя от лишних проблем, но и знают, что защита эта максимально надежна: риск оспаривания нотариально удостоверенных договоров низкий.
И даже если это произойдет по вине нотариуса — он возместит нанесенный ущерб, так как профессиональная ответственность нотариуса застрахована, и многоуровневая система страхования нотариусов способна покрыть любой ущерб, причиненный гражданам.
Как лучше оформить новую квартиру?
GeorgeRudy/Depositphotos
Отвечает независимый Эксперт Александр Шумейко:
Квартира в новостройке может быть оформлена так, как удобно ее потенциальному собственнику. Если на момент покупки квартиры вы не состоите в браке и не планируете, будучи в дальнейшем в браке, продавать ее в целях улучшения жилищных условий, смело можете оформлять покупку на себя.
Если вы уже состоите в браке или в планах есть цель в дальнейшем улучшить жилищные условия посредством продажи этого жилья и дополнительных финансовых вложений, предпочтительнее оформить покупку квартиры на родителей и сделать на вас дарственную. При этом в случае возникновения имущественного спора при разводе вы сможете доказать, что имеете право на большую долю в собственности на квартиру.
Как купить квартиру, чтобы обезопасить ее от притязаний супруга?
Как оформить на себя квартиру, чтобы не делить ее при разводе?
В моей практике были случаи, когда родители самостоятельно покупали для детей квартиры, но оформляли их на себя, не передавая детям право собственности. Супруги детей по закону право на квартиры приобрести не могли ни в каком случае. Если для вас право собственности не является принципиальным, можно использовать такой вариант.
Помните, оформление договора дарения повлечет для вас (ваших родителей) дополнительные расходы на услуги нотариуса, стоимость которых будет прямо зависеть от стоимости квартиры.
Если вы не в браке, как бы вы ни оформили квартиру, на такое имущество не будет распространяться право общей совместной собственности супругов. Вместе с тем приобретенное в браке жилье является общей совместной собственностью супругов вне зависимости от того, на кого оно оформлено.
Отвечает управляющий партнер ООО ЦПО групп Анна Коняева:
Ответ на вопрос зависит от того, состоит ли приобретатель в официально зарегистрированном браке к моменту покупки квартиры или нет.
Если квартира приобретается в официально зарегистрированном браке, по общему правилу при разводе она делится между мужем и женой в равных долях.
В то же время супруги вправе установить иной режим собственности и самостоятельно определить, как разделить квартиру в случае развода.
Если квартира была приобретена одним из супругов еще до вступления в брак, она признается его личной собственностью и не делится при разводе.
Отдельно следует остановиться на ситуации, когда квартира приобреталась в ипотеку по договору долевого участия (ДДУ) до заключения брака, а выплачивалась ипотека уже в браке.
Если ДДУ был заключен и оплачен одним из супругов еще до вступления в брак, этот супруг и становится собственником квартиры.
Оформление права собственности уже после регистрации брака само по себе не влечет возникновения права общей собственности супругов на квартиру.
Однако, поскольку кредит выплачивался из общих средств, второй супруг может потребовать в суде выплаты компенсации от собственника.
Брали ипотеку на тещу, разводимся – как делить квартиру?
Как делить квартиру, если ипотеку оформили до брака, а платили вместе?
Согласно ст. 37 СК РФ, добрачную квартиру одного из супругов суд может признать совместной собственностью, если будет доказано, что в период брака за счет общего имущества супругов производились вложения, значительно увеличивающие стоимость квартиры (например, капитальный ремонт, переоборудование, реконструкция и т. д.).
Отметим, что судебная практика по рассматриваемому вопросу неоднозначна. Исход дела будет зависеть от особенностей конкретной ситуации. Избежать возможных рисков поможет брачный договор с условием, что квартира является личной собственностью одного из супругов и не подлежит разделу.
Что касается оформления недвижимости на родителей одного из супругов в целях последующего дарения, такая схема на практике применяется довольно часто.
Статьей 36 СК РФ установлено, что имущество, полученное одним из супругов уже во время брака в дар или в результате принятия наследства, не подлежит разделу.
Однако по сути такая сделка является притворной, если ее действительной целью было избежание раздела квартиры при разводе. Следовательно, в суде она может быть признана ничтожной. Но это трудно доказать.
Отвечает руководитель юридического отдела юридического центра «Мегаполис Групп» Ирина Орлова:
После покупки квартиры следует зарегистрировать переход прав на жилье в Росреестре или МФЦ. Это будет надлежащим оформлением. Помимо этого, Росреестр может потребовать у вас заверенное у нотариуса подтверждение об отсутствии зарегистрированного брака.
Квартира, купленная до брака, является личным имуществом, поэтому при разводе она не подлежит разделу между супругами. Но, если во время брака в квартире жены были произведены неотделимые улучшения (капремонт, замена окон, дверей и т. д.) за счет семейного бюджета, муж при расторжении брака будет иметь право на денежную компенсацию в размере 50% от стоимости улучшений.
Брачный договор может разрешить купить квартиру без согласия жены?
Покупаю для сына дом – может ли его жена претендовать на долю?
Отвечает адвокат МКА ЮФ «Левант и партнеры» Максимилиан Буров:
Если вы не состоите в браке на момент получения права собственности на квартиру (независимо от того, идет речь о новостройке или вторичном жилье), не имеет значения, оформлять квартиру на вас или ваших родителей. Она все равно является добрачным имуществом и разделу не подлежит.
Если квартира приобретается в кредит или рассрочку, и кредит, и квартиру безопаснее оформлять на родителей, так как с момента заключения брака все платежи по кредиту будут считаться внесенными обоими супругами. Следовательно, впоследствии можно будет потребовать разделить сумму платежей за период брака.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Жене подарили квартиру в браке. Получит ли муж долю при разводе?
Насколько надежны брачные договоры?
Как официально зафиксировать выплаты по ипотеке?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Как оформить квартиру в собственность в новостройке
Итак, дом построен, вы подписали акт приема-передачи и получили ключи. А значит, основные тревоги позади. Но есть ряд формальностей, про которые нельзя забывать, если вы купили квартиру в ипотеку.
Вам необходимо оформить право собственности и предоставить в банк документы, подтверждающие целевое использование кредитных средств — отчет об оценке, выписку из ЕГРН, полис страхования недвижимости. Предоставить эти документы нужно одновременно. Сделать это нужно в течение 3 месяцев с даты оформления права собственности.
❗️Крайний срок предоставления документов — 3 года с даты получения ипотеки, если собственность не оформлена раньше. Если застройщик задерживает сдачу недвижимости и вы понимаете, что не успеете предоставить документы в течение 3 лет, необходимо сообщить об этом в банк. Сделать это нужно до того, как 3 года истекут. Достаточно написать заявление о продлении сроков и приложить документы, подтверждающие нарушение сроков застройщиком. Менеджер банка поможет разобраться, какие документы потребуются.
А теперь расскажем подробнее о том, как всё правильно оформить.
Оформите отчет об оценке
Отчет об оценке необходим банку для того, чтобы определить рыночную стоимость квартиры. Заказать его лучше сразу после подписания акта приема-передачи, так как на его подготовку требуется время.
Вы можете заказать отчет об оценке на Домклик. Для этого зайдите в раздел «Услуги», далее — «Список оценочных компаний», введите в поисковую строку адрес недвижимости, из выпадающего списка выберите любую оценочную компанию и закажите звонок. Согласуйте условия и оплатите услугу, а отчет об оценке компания загрузит на Домклик самостоятельно.
Оформите квартиру в собственность
Оформить право собственности на квартиру вы сможете после того, как дом будет поставлен на кадастровый учет. Постановка дома на кадастровый учет может занять до полугода, но точные сроки лучше уточнить у вашего застройщика при подписании акта приема-передачи. До оформления права собственности обратите внимание на то, что указано в вашем кредитном договоре.
❗️Кредитный договор содержит обязательство по оформлению закладной
В этом случае вам необходимо будет обратиться в банк и подписать дополнительное соглашение к кредитному договору — о том, что закладная не оформляется. При себе нужно будет иметь документы:
- Паспорт
- Кредитный договор
- Договор долевого участия или договор уступки права требования
Вы можете просто прийти в любой центр ипотечного кредитования в удобное для вас время — и менеджер при вас подготовит допсоглашение. А можете обратиться к менеджеру в чате в личном кабинете обслуживания на Домклик.
Менеджер заранее составит допсоглашение, вам нужно будет просто прийти и подписать его — так вы потратите меньше времени. Если заемщиков по кредитному договору несколько, подойти в банк необходимо будет всем. Если кого-то из них нет в городе, можно оформить у нотариуса доверенность.
Как правило, нотариус может помочь с верной формулировкой.
✅ В кредитном договоре нет отметки об оформлении закладной
В этом случае дополнительное соглашение оформлять не нужно. Просто сдайте документы из списка ниже в Росреестр или МФЦ.
Документы для оформления права собственности
- Договор основания — например, договор долевого участия или договор уступки права требования
- Оригинал акта приема-передачи объекта — их должно быть столько, сколько дольщиков указано в договоре + 1. То есть, если в договоре долевого участия указано двое дольщиков, актов должно быть при себе три.
Как правило, застройщик выдает их заранее в нужном количестве. Если у вас их меньше, чем нужно, можно получить дополнительный оригинал у застройщика, а можно заверить копию имеющегося у нотариуса.
- Кредитный договор и его копия
- Паспорта всех дольщиков
- Свидетельство о браке, если супруги оформляют недвижимость в совместную собственность
- Квитанция об оплате госпошлины — она составляет 2000 рублей
- Допсоглашение об отмене закладной, если оформляли
Сотрудник МФЦ примет у вас документы, а вам оставит расписку, в которой будет указано, какие именно документы вы сдали, в каком количестве, а также номер вашего заявления.
Сколько времени займет оформление права собственности
Согласно статье 16 Федерального закона №218-ФЗ максимальный срок регистрации при подаче документов через МФЦ — 9 рабочих дней, при подаче напрямую в отделение Росреестра — 7. На практике же бывают задержки в несколько дней. Чтобы уточнить текущий статус регистрации документов, вы можете позвонить в МФЦ. Номер телефона, номер дела и PIN указаны в расписке.
Для получения готовых документов вам необходимо будет иметь при себе паспорта и расписки, выданные вам сотрудником МФЦ.
Какие документы вы получите
Свидетельства о праве собственности отменили еще в 2016 году — они больше не выдаются. Вы получите выписку из ЕГРН, а также договор долевого участия с отметкой о регистрации. При этом для получения документов дольщикам не обязательно идти вместе. Каждый может получить свой комплект документов в удобное ему время.
Предоставьте в банк выписку из ЕГРН
В течение 3 месяцев с даты оформления права собственности вам нужно будет предоставить в банк выписку из ЕГРН и договор основания (долевого участия или уступки права требования). Эти документы требуются для того, чтобы подтвердить целевое использование средств.
Как передать выписку в банк
Для этого не нужно никуда ходить. Просто зайдите в личный кабинет по обслуживанию полученной ипотеки на Домклик и загрузите скан или фото выписки, а также договора в чат.
Предоставьте в банк полис страхования недвижимости
По условиям кредитного договора банк берет вашу квартиру в Залог, а предмет залога — согласно статье 31 Федерального закона №102-ФЗ — вы обязаны застраховать. Банк должен получить полис одновременно с выпиской из ЕГРН.
Купить полис страхования недвижимости можно на Домклик, в разделе «Услуги» — «Страхование». А можно самостоятельно, в любой страховой компании, аккредитованной банком.
Страховой полис, приобретенный на Домклик, автоматически отправляется в банк. Дополнительно делать ничего не нужно.
Если полис куплен в сторонней компании, его необходимо будет передать в банк. Сделать это можно как на странице страхования, так и в соответствующем разделе личного кабинета обслуживания Домклик.
Просто загрузите сам полис страхования недвижимости и квитанцию о его оплате. Это важно — если банк не получит ваш полис страхования недвижимости, вам могут начислить неустойку в размере ½ процентной ставки за каждый день без страхового полиса.
Загруженные документы обрабатываются банком в течение 3 рабочих дней.
Верните часть потраченных на квартиру денег
Для этого подайте документы на налоговый вычет и получите до 650 тысяч рублей. Если вы купили квартиру по договору долевого участия, вам даже не обязательно дожидаться оформления права собственности. Подробная инструкция в статье «Как получить налоговый вычет при покупке недвижимости».
Это не всё
Если это жилье — единственное, вам необходимо будет зарегистрироваться по месту жительства.
Чтобы прописаться в квартире, нужно обратиться в паспортный стол, МФЦ, подразделение ГУВМ МВД, управляющую компанию или воспользоваться порталом Госуслуг.
Подробнее об этом — в статье «Как прописаться в квартире». Если у вас есть другая недвижимость в собственности, и вы уже где-то зарегистрированы, этот пункт можно пропустить.
Если остались вопросы
После получения ипотеки любой вопрос, связанный с вашим кредитом, вы можете решить на Домклик, в личном кабинете по обслуживанию полученной ипотеки. О нем у нас есть отдельная классная статья: «Любой вопрос с банком после оформления ипотеки можно решить онлайн».
Мы собрали все самые востребованные клиентами услуги в одном месте: консультации профильных специалистов банка, заказ справок и платежного поручения, продление страхового полиса, ипотечные каникулы, налоговый вычет, снятие обременения, получение субсидии 450 тысяч рублей для многодетных и многое другое. А кроме того, там можно получить круглосуточную онлайн-поддержку банка — доступен чат с менеджером и заказ звонка.