Изменения в ДДУ: вот по какому вопросу. Нам предстоит переход с договора ЖСК на ДДУ

Или позвоните нам прямо сейчас! Мы на связи!

+7-981-714-95-98

Как можно изменить схему приобретения жилья: перевод с ЖСК на ДДУ.

ЖСК — одна из самых популярных современных схем приобретения жилья. Но случается и так, что застройщик уже в процессе работы предлагает пайщикам эту схему изменить и сделать по этой стройке перевод с ЖСК на ДДУ.

Задайте вопрос, мы в онлайне!
+7-981-714-95-98 защита юристов по недвижимости в спорах по ДДУ или ЖСК

Кто получает выгоду и в чем она заключается?

Самому пайщику такой переход достаточно выгоден как минимум потому, что предлагаемая ему в качестве альтернативы схема ДДУ регламентируется положениями российского закона ФЗ-214 не только детально, но и достаточно строго.

Обманутые дольщики пользуются гарантиями и защитой государства.

Такая детализация и строгость предоставляет в распоряжение дольщиков больший объем прав и более существенные гарантии — не даром она считается самой надежной на современном строительном рынке.

Менее очевидна выгода застройщика.

Ведь вместо достаточно вольготных для него условий ЖСК он принимает на себя дополнительные обременения и резко повышает свой уровень рисков ответственности перед участниками долевого строительства.

Предъявить что-то ЖСК для пайщика — очень трудное мероприятие, поскольку Закон функционирование ЖСК регулирует просто на редкость слабо, а правила игры здесь придумывает сам кооператив и фиксирует эти правила в своем уставе.

Отчасти ответ может содержаться в принятом 13 июля 2015 года новом законе. Он меняет ситуацию для ЖСК, ограничивая ее значительными рамками. В их числе — неспособность ЖСК по новому закону заниматься постройкой дома выше трех этажей.

Да и строить теперь можно только одно здание — и не больше. Для тех ЖСК, которые на момент принятия закона уже находятся в процессе возведения нескольких зданий выше трех этажей, закон ограничивает число пайщиков — их число не может увеличиться до момента сдачи всех объектов.

Разумеется, это абсолютно неприбыльно для стройкомпаний, которые вели свою работу по схеме ЖСК, ведь привлечь пайщиков на законных основаниях при таком раскладе они просто не могут.

И вместо того, чтобы отказаться от вполне доступных прибылей, они просто переключаются на более жесткую, но и более прибыльную схему ДДУ.

Ведь перевод с ЖСК на ДДУ отлично вписывается в рамки современных законов, и статус дольщика для инвесторов намного более привлекателен, чем пассивное и рискованное положение пайщика.

Но участнику ЖСК, прежде чем он даст свое согласие на перевод с ЖСК на ДДУ, нужно выяснить, во-первых, какая схема ложится в основу такого перевода, во-вторых, действительно ли она соответствует законам, и, в-третьих, — что содержит новый Договор, который предлагает стройкомпания.

Правовое поле

Чтобы приобрести законную возможность сделать перевод с ЖСК на ДДУ, стройкомпании сначала требуется приобрести статус застройщика.

Чтобы такой статус стал доступным, нужно стать обладателем двух вещей: во-первых, приобрести право на подходящий под возведение участок земли, во-вторых — получить разрешение на само строительство.

Причем начиная с 2011 года эти условия обязательны не только для ДДУ, но и для ЖСК.

Соответственно, до момента, когда эти условия стали обязательными, ЖСК мог на заморачиваться никакими правами на землю и элегантно выступать в качестве инвестора, выполняя функцию «кошелька» для тех средств, которые поступали от пайщиков.

На правах «кошелька» ЖСК заключал инвестиционный договор с «руками» — реальным непосредственным застройщиком. Полезно знать, что такая схема используется и в настоящее время — просто сегодня она находится уже за рамками правового поля.

Современный перевод с ЖСК на ДДУ становится возможным по одному из двух главных путей.

Задайте вопрос, мы в онлайне!
+7-981-714-95-98 защита юристов по недвижимости в спорах по ДДУ или ЖСК

Первый путь: застройщиком становится сам ЖСК

Это самый простой, быстрый и понятный вариант, когда структура отношений «ЖСК-пайщик» изменятся несущественно, а новых игроков на поле не возникнет совсем.

Роль стройкомпании-застройщика берет на себя после выполнения законных условий сам ЖСК. Участник ЖСК из него для перевода выходит и получает ранее уплаченный кооперативный взнос прямиком на счет вновь заключенного ДДУ.

Фактически ЖСК в это время пребывает в двух ипостатях одновременно: как кооператив он является стороной паевого договора, как застройщик он становится стороной ДДУ, и возможным это становится потому, что в его распоряжении есть разрешение на постройку и Право собственности на землю — в таком случае не возникает никаких противоречий с российским законодательством. Более того, это позволяет совместить в одном доме процесс строительства одновременно по двум схемам — ДДУ и ЖСК.

Правда, может появится неожиданное требование: за то, чтобы заключить ДДУ, ЖСК может выдвинуть требование о дополнительной оплате. Разумеется, паевой взнос станет частью цены договора, но может не покрыть ее целиком.

Второй путь: в роли застройщика выступит другая стройкомпания

Какими бы ни были плюсы превращения ЖСК в застройщика, самым частым оказывается такой перевод с ЖСК на ДДУ, при котором этим застройщиком все-таки становится сторонняя стройкомпания.

Это не удивительно, ведь именно застройщики создают ЖСК, чтобы выйти из зоны ответственности по российскому закону ФЗ-214.

И именно такая компания, уже давно озаботившаяся всеми правами и разрешениями, в момент перехода красиво выходит на первый план и становится стороной ДДУ — 19 из каждых 20 переходов именно так и производятся.

Движение денег

Одним из ключевых вопросов в ситуации, когда производится перевод с ЖСК на ДДУ, становится движение денег. Для этого применяется несколько способов.

Некоторые ЖСК решают этот вопрос путем выдачи гражданину соответствующего паевой величине векселя, который для расчетов по ДДУ принимает уже стройкомпания-застройщик. Вот только с позиций законности такого пути возникают некоторые сомнения.

Корень сомнений — в некоторых моментах ФЗ-214. Закон, конечно, утверждает, что средства застройщика привлекать должен, но вот о чем они умалчивают, так это о том, как именно она может или не может их привлекать.

Однако эксперты рынка утверждают, что ряд положений закона приводит к выводу о допустимости именно денежной оплаты, а вот участие ценных бумаг здесь неуместно. Ведь, согласно ФХЗ-214, ценовая планка ДДУ — это величина именно денежных средств, и они должны быть выплачены дольщиком. И это — вовсе не вопрос вкладывания ценных бумаг.

Дополнительным подтверждением их мнения становится российский ГК, который устанавливает форму проведения платежей. Она может быть и наличной, и безналичной, но как раз вексель ни той, ни другой не является. Он вообще не форма расчета, он — Ценная бумага, и его задача — удостоверять то, что займ имеет место быть.

Закономерным выводом становится то, что векселем нельзя оплачивать никакую часть ДДУ — им вообще нельзя пользоваться в этой сфере. Однако, вопреки таким выводам, вексель сегодня очень популярен в качестве формы расчетов.

Проще всего можно сработать в ситуации, когда в строительную компанию-застройщика превращается сам ЖСК. Превратившись в сторону нового ДДУ, он может просто произвести зачет всех требований.

Ведь в сущности оказывается, что ЖСК обладает требованием в отношении пайщика на уплату по ДДУ, а тот, в свою очередь, обладает противоположным требованием к этому же ЖСК — о возврате как раз той же суммы внесенного пая.

У обоих требований общая денежная основа и противоположная направленность, а значит ситуация может быть полностью или в части разрешена взаимозачетом.

Такая же схема взаимозачета может быть применена и в том случае, когда в качестве застройщика выступит сторонний застройщик. Для ее осуществления нужно выполнить только одно условие — у нее должен появиться долг перед пайщиками.

Создать такое условие нетрудно, например, при помощи механизма перевода долга, предусматриваемого российским ГК. При этом пайщик уведомляется о такой возможности, выражает свое согласие и затем подписывает соответствующее дополнительное соглашение.

Именно такая схема взаимозачета наиболее близка к положениям законов.

Задайте вопрос, мы в онлайне!
+7-981-714-95-98 защита юристов по недвижимости в спорах по ДДУ или ЖСК
Подробно

С чем мы столкнулись при юридическом сопровождении сделки по дду, и нужна ли эта услуга в действительности

Искать юриста мне долго не пришлось. Знакомые из управляющих структур посоветовали пару-тройку толковых специалистов, с каждым из которых я встретилась. Выбрала того, кто показался самым заботящимся о моих интересах при покупке жилья (ну или просто того, кто был больше «по душе», тут уже я прислушивалась и к голосу интуиции, который в итоге не подвел).

Что касается стоимости, отмечу, что первую консультацию я получила бесплатно (юристы предлагают ее с целью привлечения клиента, чтобы тот смог оценить знания и опыт), благодаря чему легко сориентировалась, в каком направлении и в какой последовательности будем действовать.

В целом, на юридическое сопровождение сделок с недвижимостью цены варьируются в диапазоне от 35 000 до 150 000 рублей и даже выше, – все зависит от того, что входит в комплект услуг. Я выбрала в итоге полное сопровождение сделки, которое обошлось в 75 000 рублей.

А это, с учетом опыта, уровня квалификации специалиста и всех хлопот, которых удалось избежать, получилось недорого (сама могла потерять гораздо больше). К тому же, мое участие, временные и эмоциональные затраты были минимальными.

Что делал и проверял Юрист

Специалист провел серьезную работу:

• проверил информацию о квартире в закрытых источниках (в т.ч. на юридическую чистоту);
• сделал анализ и оценку рисков;
• тщательно проверил договор долевого участия;
• проанализировал дополнительные документы;
• предоставил заключение с описанием рисков и рекомендаций;
• участвовал в переговорах с застройщиком по согласованию сделки, когда нашел в договоре пункты, смутившие меня;
• сопровождал расчеты в банке (через ячейку, т.к. аккредитив мне не подошел);
• помог собрать нужные документы и организовал регистрацию перехода права собственности;
• подготовил акт приема-передачи;
• проконтролировал передачу расписок, ключей.

Плюс ко всему юрист выдал мне гарантийный сертификат на сделку и свои Услуги (сроком на 5 лет). Это меня успокоило и вселило еще больше уверенности, что принятое решение о сотрудничестве с ним является правильным.

Подводные камни в договоре с девелопером

А теперь расскажу детальнее, с чем мы столкнулись – какие пункты в ДДУ смутили, и как решали вопрос.

В целом, я изначально была готова к сложностям, поэтому, когда юрист (для удобства буду называть его Юрий) нашел в документе невыгодные или подозрительные пункты и показал мне их, одновременно описав альтернативу и пути решения проблемы, я тут же позвонила в офис застройщика, чтобы назначить встречу.

Нас не устроили пункты, касающиеся в основном финансовой стороны: привязка цены к курсу доллара и завышенная Неустойка для инвестора – Штраф за расторжение. То есть, в случае, если я надумаю расторгнуть договор, мне придется уплатить 10% от стоимости квартиры.

Рис. 1. Штраф за расторжение ДДУ по инициативе дольщика

Третьим, самым безобидным на первый взгляд, пунктом была привязка к конкретной управляющей организации, что в будущем может повлечь завышение тарифов на обслуживание дома. Аналогичным пунктом было и то, что от дня ввода дома в эксплуатацию до момента передачи мне квартиры я буду обязана платить за обслуживание дома.

Рис. 2. Оплата коммуналки

Честно признаюсь, что сама (без юриста) я бы этот пункт даже не заметила, хотя привыкла работать с документами и тщательно вычитываю все бумаги перед подписанием.

Уловки застройщика

На первой встрече представитель застройщика попробовал отговорить меня от изменений, намекая на то, что «этой квартирой уже столько людей интересовалось».

Однако, я не поддалась, поскольку уже слышала от знакомых о таких манипуляциях, единственной целью которых является отговорить потенциального клиента «тратить время на бесполезные разговоры по поводу внесения правок в ДДУ». Аргументация может быть совершенно разная:

• последняя квартира, завтра ее могут забрать;
• планируется повышение цен;
• ограниченный срок получения скидки либо действия акции;
• такого выгодного предложения больше нет и не будет.

В подобных ситуациях нужно оценить рискованные пункты в договоре и сопоставить с возможностью приобретения недвижимости на более подходящих условиях (в другом ЖК, у другого застройщика).

Я же сделала встречный ход, воспользовавшись своим арсеналом методов «давления» на представителя застройщика. Если быть точнее – показала, что являюсь для него выгодным и желанным клиентом. Почти оптовым. Конечно же, я не скупала все оставшиеся квартиры. Просто нашла «союзников», которые тоже рассматривали вероятность покупки жилья в этой новостройке.

Помните об этом, когда будете взаимодействовать с застройщиком. Он быстрее согласится на корректировки в ДДУ во время переговоров с представителем «единого фронта», готовым выкупить все квартиры на этаже, нежели при общении с одиночным клиентом. Хотя и тут возможны исключения.

Но намек о том, что вы дадите своим знакомым рекомендации для покупки недвижимости в этом доме, не будет лишним.

Краткий ликбез о том, как правильно провести переговоры с застройщиком

У каждого застройщика есть свой стандартный договор долевого участия, который он предлагает подписать всем покупателям квартир. И прописанные там условия (зачастую невыгодные для инвестора) не особо стремится менять. Однако мы нашли аргументы (об оптовой покупке), что сподвигли девелопера внести в типовой ДДУ изменения, отвечающие интересам покупателя – моим в данном случае.

Подскажу по собственному опыту – для того, чтобы все сложилось самым благоприятным образом, важно следовать простым правилам:

1. Ограничиться минимальным количеством человек на переговорах – чем их больше, тем сложнее найти компромисс.
2. Стараться, чтобы с обеих сторон число людей, присутствующих на переговорах было одинаковым. Это важный психологический ход – преобладание численности отрицательно воздействует на противника.
3. Встречу лучше назначить в первой половине дня – когда минимальна усталость и нервозность.
4. Полезно внедрять прием «завышенных требований», тогда ваши реальные требования покажутся цветочками (например, максимально повысить уровень ответственности застройщика или минимизировать сроки выполнения им обязательств).
5. Самые важные корректировки в ДДУ отложить напоследок. Чем больше раз вам откажет противоположная сторона в правках, тем выше вероятность, что она хоть в чем-то будет вынуждена уступить (чем и станет последний пункт).
6. Придерживаться правил этикета – разговаривать спокойным и низким тоном, реагировать на все сдержанно.

Стратегия и тактика переговоров с застройщиком

Сразу отмечу, что процесс переговоров с застройщиком существенно отличается от формата привычных деловых переговоров.

Именно эти особенности (убедилась лично), обычно приводят покупателей к провалу – даже тех, кто как и я, по роду деятельности зачастую проводит с партнерами успешные переговоры.

Перечислю главные причины, из-за которых дольщики не добиваются в офисе девелопера уступок (осознала их после анализа ситуации, с которой пришлось столкнуться):

1. В большинстве случаев переговоры с дольщиком ведет не тот, кто принимает решения по затронутым в ДДУ вопросам (чаще всего инвестора слушает менеджер).
2. Дольщик заинтересован в покупке выбранной квартиры гораздо больше, нежели застройщик в получении денег от одного «мелкого» клиента (особенно если тот покупает студию или «однушку»).
3. И выплывающее из предыдущего пункта – застройщик быстрее согласится изменить некоторые положения договора и пойти на уступки инвестору, покупающему несколько квартир, нежели прислушиваться к дольщику, выбравшему ту же крохотную студию.
4. Высокий спрос на объект. Когда у застройщика в отделе продаж очередь – вероятность того, что он пойдет вам на уступки, крайне мала.
5. Распространяющиеся слухи о том, что в договор внесены изменения. Существует вероятность «сарафанного радио», вследствие чего другие покупатели начнут активно давить на застройщика и требовать правок или изменений в каждом договоре. Чтобы не допустить таких «заморочек», застройщик готов отстаивать свои позиции до последнего, отказывая даже самым перспективным инвесторам.

Все эти моменты необходимо учитывать и продумывать их нейтрализацию заранее. Не менее важно добиться встречи с юристами застройщика, а не с менеджером, который не способен повлиять на договор. Действия дольщика должны быть таковыми:

1. Внимательно вычитать предложенный договор – со мной это сделал юрист.
2. Выделить положения, которые для вас являются принципиально неприемлемыми или несут серьезные риски. У меня были такие пункты:
   • слишком большая неустойка (материальная ответственность дольщика за невыполнение условий договора);
   • привязка к курсу доллара (подразумевает возможное увеличение стоимости квартиры);
   • указанная в договоре собственная эксплуатационная/управляющая компания застройщика.
3. Сформулировать эти положения в других редакциях – так, чтобы найденные риски для инвестора (вас) свести к минимуму. И предоставить их юристам.

Застройщики обычно не хотят соглашаться на следующие изменения в договоре:

• увеличение их материальной ответственности при невыполнении обязательств;
• изменение порядка проведения расчетов (как у меня – нужно было отвязать стоимость квартиры от курса быстрорастущего американского доллара);
• предоставление дольщику права свободы выбора управляющей организации (с этим я еще готова была смириться);
• установление конкретных сроков передачи недвижимости в собственность покупателя (повезло, что в моем договоре они были четко прописаны, иначе бы и в этом месте я возмутилась);
• уменьшение материальной ответственности дольщика в случае ненадлежащего выполнения условий договора (чрезмерная неустойка – тоже пункт «из моей оперы»).

Хотя изменения в договор вносились крайне неохотно, мы с Юрием достигли своих целей.

Застройщик зафиксировал за мной цену в рублях до конца года (независимо от меняющегося курса доллара США) и почти в два раза снизил процент материальной ответственности (убрать этот пункт застройщик наотрез отказался).

Я же в знак благодарности сделала «встречные уступки» – согласилась на услуги управляющей организации застройщика. Также я согласилась на оплату коммуналки в надежде, что серьезной задержки с передачей ключей не возникнет.

Совет: старайтесь уступками в менее значимых положениях добиться уступок в более важных для вас пунктах (как сделала я).

И помните: если представитель застройщика вам заявляет, что внести правки в договор невозможно – не расстраивайтесь и не опускайте руки. Пообщайтесь с лицами, которые уполномочены принимать такие решения, а еще лучше – хотя бы проконсультируйтесь со специалистом. Таким образом вы повысите свои шансы на победу и сможете изменить хотя бы некоторые пункты в ДДУ.

Письменные обещания и достижение компромисса

Очень важно все обещания и гарантии юристов застройщика или представителей отдела продаж фиксировать сразу в договоре. Никаких устных заверений! Иначе это время можно будет считать потраченным зря. Знайте: то, что не описано в договоре – обычно не выполняется.

После удачных (на ваш взгляд) переговоров, необходимо еще раз тщательно все прочитать и изучить договор в новой редакции. Проверьте:

• внесены ли все изменения, которые вы обсуждали;
• точная ли формулировка (без подсмысла и дополнительных нюансов);
• нет ли других добавленных в ДДУ без вашего ведома пунктов, которые нейтрализуют согласованные с вами изменения.

Если выявили нарушения, которые противоречат закону о защите прав потребителей – смело можете их оспорить.

Выводы

Напоследок отмечу, что услуги юриста обошлись недешево. Но ЗАТО я была абсолютно уверена в собственной безопасности (в плане финансов). А тем, кто не может себе позволить юридическое сопровождение сделки по ДДУ при покупке квартиры в новостройке, нужно проявить особую бдительность и учитывать ряд моментов, чтобы не попасть «впросак».

Что проверять и на что смотреть при заключении договора долевого участия с застройщиком:

• Репутация застройщика. Нужно изучить, насколько компания крупная, как давно на рынке, что построила, какие отзывы покупателей, есть ли претензии от контрагентов. Многое можно найти в интернете или через другие средства массовой информации (в т.ч. из открытых источников от органов исполнительной власти и судебных структур – порталы арбитражных/районных судов и прочие).
• Пакет документов, подтверждающий права застройщика: на ведение строительства и продажу недвижимости; акт местного органа власти (например, администрации) на землю; проектную декларацию; инвестиционный контракт с компанией, разделяющей обязательства по строительству дома; дополнительные соглашения и Протоколы.
• В случае заключения договора не с основным застройщиком, важно проверить всю цепочку – как лицо, уступающее вам свои права на жилье, сам приобрел эти права; его полномочия; документы, подтверждающие оплату перехода прав ему; каким образом эти права будут переданы вам. Если оплата им не была произведена, существует большой риск того, что договор признают недействительным, и он будет расторгнут.
• Заключается ли действительно ДДУ (договор долевого участия), а не какой-то его аналог – например, предварительный договор, на который действие ФЗ-214 не распространяется. Он не защищает от двойных продаж, не подлежит государственной регистрации и может маскировать мошеннические схемы (а следовательно, является весьма опасным способом покупки недвижимости).
• Обязательства застройщика по передаче жилья в собственность после завершения строительства объекта. Некоторые недобросовестные компании используют вместо этой измененные формулировки, которые выводят сделку из-под действия закона ФЗ-214. К примеру: финансирование совместной деятельности в рамках строительства, участие в инвестиционной деятельности и т.д. Попробуйте отыскать и другие «лазейки» в договоре: указание «ориентировочного», а не конкретного срока сдачи новостройки, попытка продажи квартиры после начала процедуры банкротства…
• Если все в порядке и претензий нет, важно еще проверить, прописаны ли в договоре обязательные условия и пункты: определение и местоположение квартиры, ее характеристики, стоимость и условия оплаты, регистрация ДДУ, сроки завершения строительства дома и передачи квартиры, штрафные санкции за неисполнение застройщиком обязательств.

Только после того, как будет оформлен (а лучше зарегистрирован) договор, можно вносить оплату по нему.

Обычно осуществляется платеж по безналичному расчету на счет строительной компании – платежное поручение с чеком является вашей главной подстраховкой.

Наличные вносить не стоит, поскольку известны случаи, когда даже при получении чека от бухгалтера или квитанции от застройщика платеж оказывался недействительным, и по решению суда покупатель лишался не только квартиры, но и денег.

Когда можно обойтись без юридического сопровождения сделки по ДДУ

Без юриста можно обойтись, наверное, только в двух случаях:

• когда квартира берется в ипотеку (сделку проверяет и контролирует банк);
• когда застройщик крупный и давно известный.

Однако внимательность и осторожность не помешают никогда – ведь как банк, так и застройщик может в любой момент обанкротится.

Наконец-то! Получили приглашение от застройщика на осмотр своей квартиры в новостройке. Мы ждали этого больше года. Сдача в эксплуатацию была изначально намечена на 2-й квартал прошлого года, но девелопер сорвал сроки. В итоге – пришлось ждать. Поэтому договорились о встрече и с нетерпением на следующий же день отправились на приемку.

Покупка квартиры по ДДУ в 2021 году: Что нового?

2020 внёс свои коррективы, правила и льготы. И некоторые из них остались в 2021 году, потому прежде чем мы расскажем о нововведениях 2021 года, давайте посмотрим, что осталось актуально с прошлого года, и раз уж ранее я уже упомянул льготы, то с них и начнем.

В 2020 году одним из инструментов господдержки стала льготная ипотечная ставка в размере 6,5% годовых для покупателей квартир в новостройках и эта программа продлена до 1 июля 2021 года. Пока неизвестно продлят ли её вновь, однако давайте вспомним основные условия для получения льготной ипотеки:

• Иметь гражданство РФ
• Договор ипотеки нужно заключить до 1 июля 2021 года.
• Подходят квартиры только в новостройках
• Дом может быть, как на стадии «котлована», так и уже сдаваться
• Максимальная сумма — варьируется от 6 млн до 12 млн рублей в зависимости от региона.
• Ставка — 6,5% годовых на весь срок кредита.
• Первоначальный взнос — не менее 15% стоимости жилья.
• Возможно использовать материнский капитал или другие виды господдержки.

Важно, что договор ипотеки должен быть заключен до 1 июля 2021 года, распространяется данная программа, как на уже готовые квартиры, так и на квартиры в стадии «котлована».

Какие же нововведения появились в 2021 году?

Долгое время обсуждалась отмена долевого строительства, однако это был бы слишком рисковый шаг. Потому в 2021 году было объявлено о решении осуществить плавный переход к новой модели участия в строительстве – проектному финансированию. То есть теперь гарантом успешности строительства будет выступать банк. Хорошо это или плохо?

Сложно однозначно ответить на данный вопрос, безусловно эта схема выглядит наиболее прозрачно, хотя бы потому что деньги, вложенные инвесторами никуда «не уйдут», а будут переведены на эскроу-счета в банках, что это за счета расскажем чуть позже. Кроме всего прочего в случае банкротства застройщика инвесторам будут возвращены их вклады, ведь теперь застройщик обязан строить на финансы «из своего кармана», что безусловно приведет к «чистке» рынка девелопмента.

Но теперь давайте взглянем на эту же схему глазами дольщика, допустим вы приобрели квартиру на этапе «котлована», инвесторы вкладывают деньги в застройщика, однако в середине строительства он закрывает строительную площадку и объявляет себя банкротом. Банк возмещает все деньги инвесторам, а дольщикам? Нет, дольщики, к сожалению, не могут досрочно забрать свои деньги, они будут иметь право на это лишь тогда, когда компания нарушит условия договора проектного финансирования.

Но всё же не будем паниковать раньше времени, согласно принятым поправкам к закону о долевом участии в строительстве, в 2021 году завершить проект по старым правилам компания сможет в том случае, если:

• Покупатели внесли не менее 10% вложений, а готовность объекта составляет минимум 30%;
• Объект готов на 15%, но в рамках проекта запланировано комплексное развитие инфраструктуры (например, открытие детского сада и школы, открытие магазина или кафе)
• Готовность от 6%, но работы проводит крупная, зарекомендовавшая себя, компания.

Что такое эскроу-счета и с чем их едят?

Сейчас все расскажем!

Начнем с простого, эскроу-счет — это счет в банке, на котором хранятся определенные суммы до выполнения определённых обстоятельств, в данном случае строительства и начало сдачи квартир дольщикам. Правовую сторону о эскроу счетах и эскроу счетах в долевом строительстве можно найти в статье 860.7-860.10 ГК РФ и статье 15.4 ФЗ-214.

С 2014 года появилась возможность заключения договора счета эскроу, однако на тот момент это был лишь один из видов банковских счетов, однако использовался, по большей части, только в сфере гос. корпораций.

Далее в 2018 году начали задумываться о использовании эксроу-счетов, как гарантии исполнения работ. Однако тогда эта идея не получила какого-то масштабного отклика и была отложена в «ящик» еще на пару лет.

И вот в 2021 году правительства всё-таки объявило о использовании таких счетов.

Ранее я упомянул, что эксроу-счета не идеален для дольщиков, но всё же давайте разберемся. Механизм оплаты через эскроу-счета гарантирует, что у вас либо останутся деньги, либо вы получите квартиру.

Деньги за строительство блокируются или, если говорить на банковском языке, депонируются, на счетах до момента регистрации права собственности первой сданной площади/квартиры.

Так же при возникновении тех или иных проблем у застройщика, покупатель сможет вернуть уплаченную им сумму.

Застройщиков финансируют по большей части банки, так же в тех же банках, кредитующих проект и открывают эксроу-счета. Поэтому застройщик или девелопер может получить выгоду при хорошей продаже квартир на этапе строительства и снизить себе процент по кредиту.

Какие же существуют плюсы и минусы у эскроу-счетов?

• Покупатель сохраняет свои денежные средства в случае банкротства или иных проблем застройщика, если будут выполнены все обязательства по договору.
• Стороны, заключающие договор эскроу-счета, могут сами выбрать документы, которые будут являться гарантом заключения сделки.
• Вложения до 10 млн. руб застрахованы в Агентства по страхованию вкладов.
• Эскроу-счета не подлежат аресту (п. 4 Статья 860.8 ГК РФ. Ограничения по распоряжению денежными средствами и использованию счета эскроу).
• Дольщик открывает эскроу-счёт бесплатно.
• Схема покупки недвижимости через эксроу-счета даёт возможность избавиться от асимметрии сделки, где с одной стороны дольщик (либо его доверенное лицо), а с другой застройщик. Физическое лицо не имеет такой компетенции для проверки застройщика, а вот банк уже может изучить его благонадежность.

Пока всё выглядит как никогда привлекательно, однако давайте рассмотрим и минусы:

• Не все российские банки сейчас работают с эксроу-счетами
• Для возвращения денег вам потребуется сначала расторгнуть договор с застройщиков, что не всегда получается быстро
• Эскроу-счета не схожи с депозитные счета, на них не начисляется процент.

С покупкой разобрались и с счетами вроде познакомились, но что же делать, если застройщик нарушил сроки строительства, как дольщикам взыскать неустойку?

Как мы уже ранее разобрались, если сроки задержаны значит деньги всё еще находятся на эскроу-счетах и не переходят к застройщику, получается, что неустойку будет оплачивать сам застройщик.

Однако не стоит забывать, что всего в 0,01% случаев застройщик будет выплачивать неустойку из «своего кармана», поэтому дольщик будет вынужден ждать, ведь только после завершения строительства и передачи и оформления покупателем права собственности застройщик получит деньги. Далее по исполнительному листу застройщик будет выплачивать неустойку.

Для взыскания неустойки мы всегда рекомендуем обращаться к команде профессиональных юристов. Почему?

• Результат чаще всего лучше, так как, нанятый вами юрист, уже будет знать куда именно подавать Иск для получения большей суммы компенсации
• Это сохранит вам время, ведь суды дело не быстрое и часто они затягиваются
• Кроме всего прочего деньги, потраченные на юриста так же можно взыскать с застройщика
  Однако если по той, или иной причине вы хотите заняться этим сами переходите по ссылке и смотрите статью «Как самостоятельно взыскать неустойку с застройщика по договору долевого участия»

Перевод строительства с ЖСК на ДДУ

Некоторые застройщики, которые работают по схеме ЖСК, предлагают пайщикам перевести стройку из ЖСК в ДДУ. Рассмотрим правовые аспекты такого перевода.

Для привлечения средств граждан на строительство по ДДУ необходимо иметь статус застройщика. Этот статус состоит из двух элементов – права на землю и разрешения на строительство.

С 2011 года аналогичные требования предъявляются и к жилищно-строительным кооперативам– в соответствии с положениями Жилищного кодекса ЖСК должен иметь статус застройщика, земельный участок и разрешение на строительство.

Раньше, до введения этих изменений, была легальна и другая схема – когда у ЖСК не было права на землю, и он выступал лишь инвестором, своего рода «кошельком», в который привлекались деньги пайщиков.

Привлеченные средства в дальнейшем передавались непосредственному застройщику по инвестиционному договору. Используется эта схема и по сей день, но с учетом изменений 2011 года она находится вне правового поля.

При переводе строительства с ЖСК в ДДУ нам видятся два основных варианта развития событий.

Если застройщиком остаётся кооператив

Итак, первый вариант, наиболее простой, заключается в том, что в отношениях ЖСК и пайщика не появится никаких новых действующих лиц. Застройщиком будет выступать ЖСК, член ЖСК выйдет из кооператива, а внесенный им взнос будет зачтен в счет ДДУ.

В этом случае формально ЖСК может выступать и как застройщик по ДДУ, и как кооператив по договору паевого взноса, так как земля остается в собственности ЖСК, и кооператив имеет разрешение на строительство. В целом формально такая схема не будет противоречить закону.

Однако ЖСК вполне может потребовать с пайщика дополнительной платы за заключение ДДУ – выплаченные паевые взносы зачитываются в цену договора, но это не значит, что они будут покрывать эту цену полностью.

Совмещение в одном доме строительства по ЖСК и ДДУ не противоречит закону; главное, чтобы у ЖСК был статус застройщика.

Если застройщиком становится другая компания

Как правило, при переходе с ЖСК на ДДУ застройщиком всё-таки оказывается другая организация. Именно та, у которой есть и разрешение на строительство, и права на земельный участок. Именно та, которая создала кооператив для того, чтобы избежать ответственность, предусмотренную 214-ФЗ. Около 95% переходов с ЖСК на ДДУ на строительном рынке происходят именно так.

Что с деньгами? Схема расчётов при переводе с ЖСК на ДДУ

Некоторые ЖСК при переводе в ДДУ выдают гражданину вексель на сумму пая. Далее этот вексель принимается застройщиком при расчетах по ДДУ. Однако вызывает сомнения законность оплаты ДДУ векселем. ФЗ №214 устанавливает, что застройщик вправе привлекать деньги граждан, однако каким конкретным образом они должны быть привлечены, закон не устанавливает. Тем не менее, некоторые положения ФЗ-214 могут привести к выводу, что он подразумевает оплату деньгами, а не ценными бумагами. Закон говорит нам о том, что цена ДДУ – это размер денежных средств, который подлежит уплате дольщиком, и что уплата цены производится путем внесения либо единовременного, либо периодических платежей. При этом ГК РФ устанавливает, что платежи осуществляются путем наличных или безналичных расчетов. Вексель, в свою очередь, не является формой расчетов (ни наличных, ни безналичных). Вексель – это ценная бумага, удостоверяющая наличие займа. Получается, что оплатить часть цены ДДУ векселем нельзя, расчеты векселями в этой сфере недопустимы в принципе. Однако на практике – это один из самых популярных способов расчетов.

В случае, если в качестве нового застройщика по ДДУ будет выступать все тот же ЖСК, возможен зачет требований. У пайщика есть требование к ЖСК о возврате внесенных паевых взносов, а у ЖСК к нему — требование об уплате цены по ДДУ.

Соответственно, так как оба этих требования являются однородными (денежными) и взаимонаправленными, допустим их зачет полностью или в части. Если же в качестве застройщика привлекается новая организация, то для произведения зачета нужно, чтобы у этой организации возник долг перед пайщиком.

Для этого, например, может быть использован механизм перевода долга, предусмотренный ГК. Для перевода долга необходимо уведомить кредитора (пайщика) и получить его согласие, поэтому скорее всего пайщику перед заключением ДДУ будет предложено подписать доп. соглашение о переводе долга.

Во всяком случае, такая схема зачета уплаченных паевых взносов является наиболее очевидной из законных.

Прокуратура разъясняет: Отличие приобретения жилья по договору долевого участия от приобретения жилья путем вступления в жилищно-строительный кооператив

• 
• Прокуратура разъясняет: отличие приобретения жилья по договору долевого участия от приобретения жилья путем вступления в жилищно-строительный кооператив
• Договор участия в долевом строительстве
• По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
• Основным плюсом данной схемы является распространение на взаимоотношения между застройщиком и дольщиком гарантий ФЗ N 214-ФЗ и государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, что подразумевает проверку Росреестром застройщика и правомерности строительства, исключает риск «двойных» продаж и делает договоры и права публично зарегистрированными.
• Статья 48 Закона о государственной регистрации недвижимости содержит особенности регистрации договора участия в долевом строительстве:
• — осуществляется по совместному заявлению застройщика и участника долевого строительства;
• — самое сложное — оказаться первым дольщиком, поскольку для регистрации первого договора участия в долевом строительстве застройщик должен представить практически все документы, необходимые для подтверждения права застройщика на привлечение денежных средств дольщика;
• — для государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве документы, которые уже имеются в досье, не запрашиваются, но дополнительно застройщик также обязан представлять договор страхования или договор поручительства банка, в случае, если соответствующий договор заключен в отношении каждого дольщика;
• — заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора.

Договор участия в долевом строительстве должен содержать следующие существенные условия (п. 4 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ), без которых не будет считаться заключенным:

— определение подлежащего передаче конкретного объекта. Должно быть указано, какую конкретно квартиру застройщик должен передать дольщику. Причем если раньше закон предусматривал буквально пару строк на тему того, как определять квартиру, то с 1 января 2017 г. законодатель прописал требования к формулировке максимально подробно. Так, застройщик обязан указать в договоре:

1. план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас;
2. сведения о виде, назначении, этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости;
3. назначение объекта долевого строительства (Жилое помещение, нежилое помещение);
4. этаж квартиры;
5. общую площадь, количество и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас;

— срок передачи квартиры дольщику. В данном вопросе есть нюанс — застройщики иногда указывают срок в днях или месяцах, исчисляемых с даты ввода дома в эксплуатацию (вначале дом принимает госкомиссия, и лишь потом квартира передается дольщику).

Но если для даты ввода дома в эксплуатацию срок не установлен, то становится неизвестен срок передачи построенного объекта дольщику. Поэтому рекомендуется указывать конкретный срок передачи объекта дольщику типа «до ____ 20__ г.».

Отметим, что в рекламе всегда пишут достаточно приемлемые сроки окончания строительства объекта, но если данные сроки не отражены в договоре, то можно предъявить претензии застройщику о распространении недобросовестной рекламы;

— цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Следует проследить, чтобы цена была установлена твердой и не подлежала изменению. Более того, при поступлении просьбы застройщика довнести деньги после заключения договора и при отсутствии такого условия в договоре дольщик вполне вправе ответить отказом.

Единственным вариантом увеличения цены может быть итоговое увеличение количества квадратных метров квартиры. Оплата должна быть внесена именно денежными средствами (требование ФЗ N 214-ФЗ).

Дольщику следует обратить внимание на форму расчетов — не рекомендуется вносить деньги в кассу (по соображениям безопасности), лучше настоять на перечислении денег. Если же застройщик настаивает на внесении в кассу, то необходимо получить документ о внесении средств.

Следует обратить внимание на реквизиты получателя денежных средств. Это обязательно должен быть застройщик, на которого оформлено разрешение на строительство, а не двойник с похожими реквизитами.

Законодательство допускает и схему оплаты третьему лицу, допустим, подрядчику застройщика, но в этом случае следует особенно внимательно проверить полномочия лица, подписывающего договор с дольщиком, для исключения увода денег по мошенническим схемам. Целесообразно производить оплату через аккредитив после государственной регистрации договора участия в строительстве;

— Гарантийный срок на объект долевого строительства. Срок для самой квартиры должен быть не менее 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование — не менее 3 лет (ст. 7 ФЗ N 214-ФЗ).

Если в этот срок будут выявлены недостатки, то участник долевого строительства вправе требовать безвозмездного устранения недостатков в срок, согласованный с застройщиком.

Отметим, что культура написания претензий застройщику в период гарантийного срока в России еще малоразвита, дольщики не воспринимают квартиру как товар, который должен быть определенного качества. Но если в квартире что-то сломалось, что-то не работает, то застройщик обязан бесплатно это наладить или заменить в течение гарантийного срока;

— способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Согласно ст. 12.1 ФЗ N 214-ФЗ в обеспечение возврата денежных средств и штрафов в Залог в пользу дольщика оформляется земельный участок и возводимые объекты. Кроме того, обязательство по передаче дольщику объекта долевого строительства должно обеспечиваться либо поручительством банка, либо страхованием ответственности;

— данные о приобретаемых дольщиком объектах социального назначения (если приобретаются).

Условия договора должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор. Застройщик такого иска подать не вправе.

Из других условий договора следует обратить внимание на конечный результат работ: часто застройщик прямо в договоре указывает на то, что квартира не предусматривает отделки, стяжек пола, сантехнического оборудования, доводки электричества до комнат, сантехники. Все это повлечет дополнительные расходы, сравнимые с покупкой в итоге готовой квартиры.

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК)

Жилищным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Деятельность данных кооперативов урегулирована в разделе V ЖК РФ «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы», ст. 116 ГК РФ, а также Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах».

Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Схема такова: для целей удовлетворения потребности в жилье создается и регистрируется в установленном порядке юридическое лицо — ЖСК или ЖНК, утверждается устав данного лица, назначается председатель и правление кооператива. Как правило, это аффилированные с застройщиком лица.

Приобретение квартиры в ЖСК — один из немногих случаев в нашем современном законодательстве, когда право собственности возникает независимо от его регистрации в ЕГРН. Согласно п. 4 ст.

218 ГК РФ член ЖСК становится собственником помещения с момента полной выплаты своего паевого взноса — при условии, конечно, что такая квартира к этому моменту уже существует: невозможно стать собственником того, чего нет.

Поскольку в наше время паевой взнос обычно выплачивается задолго до окончания строительства дома, член ЖСК в большинстве случаев становится собственником с момента ввода этого дома в эксплуатацию. В дальнейшем регистрация его права производится на основании предоставленных кооперативом документов о полной выплате паевого взноса.

Документальное оформление вступления в ЖСК, в отличие от заключения договора участия в долевом строительстве, не предполагает государственной регистрации. На ЖСК не распространяются применяемые к застройщикам требования о размере минимального уставного капитала, предоставлении обеспечения своих обязательств, подготовке проекта будущего дома, составлении и публикации проектной декларации.

Если по договорам участия в долевом строительстве застройщик может привлекать денежные средства только после получения разрешения на строительство, то ЖСК может быть создан и начать собирать деньги задолго и до получения разрешения, и до приобретения прав на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство. Это все предопределяет большую популярность ЖСК среди застройщиков.

Но у всякой медали есть оборотная сторона, есть она и у ЖСК.

Во-первых

Революционная поправка в налоговом кодексе, которая защитит ваши деньги

Екатерина Мирошкина

экономист

Профиль автора

29 декабря 2020 года вступил в силу закон с поправками к налоговому кодексу. Там есть важное изменение, которое касается покупателей квартир в новостройках. Теперь минимальный срок владения таким жильем считают по-новому: с даты оплаты, а не после регистрации права собственности.

Если продали, планируете продать или только выбираете новостройку — обязательно разберитесь в новых условиях. Возможно, Россия вам кое-что задолжала. Или вы ей ничего не должны — что тоже неплохо.

Это изменение касается тех, кто продает или планирует продать новостройку — то есть квартиру, которую купили у застройщика или по договору уступки.

При продаже раньше минимального срока владения нужно подать декларацию и рассчитать НДФЛ. Если минимальный срок прошел, то налога и декларации не будет. Собственники и дольщики иногда вынуждены ждать несколько лет, чтобы не потерять деньги. Но теперь налоговый Кодекс изменили в их пользу, причем задним числом.

Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами Начать учиться

Минимальный срок владения — это период, по истечении которого жилье можно продать без налога и декларации. Для недвижимости он составляет 3 года или 5 лет — в зависимости от способа и года приобретения.

Какое жилье продается

Когда можно продать без НДФЛ

Объект перешел по наследству

Через 3 года

Достался в подарок от члена семьи или близкого родственника

Через 3 года

Получен в результате приватизации

Через 3 года

Передан по договору пожизненного содержания с иждивением

Через 3 года

Единственное жилье продается в 2020 году или позже

Через 3 года

Продается одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи, а другого жилья нет

Через 3 года

Квартиру купили до 1 января 2016 года

Через 3 года

Любые другие случаи продажи жилья

Через 5 лет

Например, покупатель квартиры в 2017 году заплатил за нее 3 000 000 Р, а в 2021 году продал это единственное жилье за 4 000 000 Р. Сдавать декларацию и платить Налог не придется, потому что минимальный срок владения составляет 3 года — и он истек. При продаже той же квартиры в 2019 году пришлось бы заплатить 130 000 Р НДФЛ: (4 000 000 Р − 3 000 000 Р) × 13%.

Как было раньше. Отсчет минимального срока владения всегда начинался с даты регистрации права собственности. Для владельцев новостроек это означало, что продать квартиру без налога они могли только через 3 года или 5 лет после сдачи дома и оформления прав на жилье.

При этом с момента оплаты по договору участия в долевом строительстве или уступки права требования могли пройти годы. За это время квартира прилично дорожала, а у покупателя могли измениться семейные обстоятельства: например, рождались дети и нужна была жилплощадь побольше.

Но продать жилье без налога сразу после сдачи дома не получалось, даже если деньги внесли больше 3 лет назад. Нужно было оформить право собственности, ждать 3 года или 5 лет — и только тогда НДФЛ не было бы. Иначе с разницы между доходом и расходами на покупку нужно было отдать в бюджет 13%.

Например, в 2014 году дольщик внес 2 000 000 Р за квартиру на этапе котлована. Дом сдали только в декабре 2019 года — спустя 5 лет.

За это время квартира подорожала до 3 000 000 Р, но у владельца родился второй ребенок — теперь семье нужна трешка. При продаже первой квартиры в 2020 или 2021 году пришлось бы заплатить 130 000 Р НДФЛ.

Без налога это жилье можно было продать в лучшем случае в конце 2022 года.

Еще одна хорошая новость — новый порядок исчисления минимального срока владения действует начиная с доходов 2019 года. Если в 2019 году или позднее собственник продал свою квартиру, он уже может отсчитывать срок для продажи без налога с даты оплаты.

Для этого можно подать уточненную декларацию — но никаких переходных положений в заполнении 3-НДФЛ для таких случае не предусмотрено. Поэтому в декларации нужно просто исключить доход от продажи квартиры, для которой истек минимальный срок владения. Заодно стоит приложить пояснение, почему из декларации исключен доход от продажи квартиры.

Новое правило расчета минимального срока владения касается только продажи уже сданных квартир. То есть новостройку когда-то купили по договору участия в долевом строительстве или уступки права требования, потом получили ключи, оформили собственность — и продали не права, а объект недвижимости.

Но иногда квартиру продают еще до сдачи дома — по договору уступки. То есть квартиры еще нет или дом не сдан, поэтому продается не Недвижимость, а право получить ее в будущем. В этом случае тоже возникает обязанность рассчитать НДФЛ и подать декларацию.

При продаже квартиры в 2020 году подать декларацию и заплатить налог нужно в 2021. Минимальный срок владения при этом считается по новым правилам — с даты полной оплаты по ДДУ или договору уступки.

Минимальный срок владения нужно считать с даты полной оплаты. Но при покупке в ипотеку покупатель платит только часть, а остальное отдает банку в течение нескольких лет.